Texte intégral
T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION
RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/04810 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KJLG
MINUTE n° : 2025/ 122
DATE : 26 Février 2025
PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
S.A.R.L. MORENO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSE
SYNDICAT DE LA COPROPRIETE [Adresse 4] représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [T] [M], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marjorie RIDEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 08 janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Jean philippe FOURMEAUX
Me Marjorie RIDEAU
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à Me Jean philippe FOURMEAUX
Me Marjorie RIDEAU
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique reçu le 5 avril 2024 en l'office notarial NOT@ZUR à [Localité 3], la SARL MORENO a vendu à Monsieur [Z] [Y] les biens immobiliers composant les lots 12 et 36 de la copropriété [Adresse 4], située [Adresse 1].
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] évoquant une créance principale d'un montant de 2000 euros pour le coût de travaux d'enlèvement d'une climatisation en façade et des goulottes au niveau de deux loggias, outre les frais portant le total de la créance invoquée à 2520,68 euros, il a formé opposition au prix de vente des lots 12 et 36 par acte extrajudiciaire du 22 avril 2024.
Par exploit de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, la SARL MORENO a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [T] [M], aux fins principales de voir ordonner la mainlevée de l'opposition ainsi que le paiement d'une provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices, et, suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, reprenant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l'audience du 8 janvier 2025, la SARL MORENO sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965, 5-1 du décret du 17 mars 1967 et 835 du code de procédure civile, de :
SE DECLARER compétent ;
ORDONNER la mainlevée de l'opposition au paiement du prix de cession des lots de copropriété 12 et 36 vendus à Monsieur [Y] par la société MORENO le 5 avril 2024 pour un montant de 2520,68 euros, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ne détenant aucune créance liquide et exigible à son encontre ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] à lui payer la somme de 8000 euros à titre provisionnel à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.
Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, reprenant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l'audience du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [T] [M], sollicite de :
Le DECLARER recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;
DEBOUTER la SARL MORENO de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
DEBOUTER la SARL MORENO de sa demande tendant à le condamner à la mainlevée de l'opposition effectuée, et sous astreinte financière ;
En tout état de cause, DEBOUTER la SARL MORENO de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice subi ;
CONDAMNER la SARL MORENO à lui payer une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de Maître Marjorie RIDEAU, avocat aux offres de droit.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR QUOI
Sur la demande principale de mainlevée de l'opposition :
La requérante fonde sa demande de ce chef sur l'article 835 du code de procédure civile selon lequel le Président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent :
- même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (alinéa 1er) ;
- dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire (alinéa 2).
Elle estime que le juge des référés est compétent pour ordonner la mainlevée de l'opposition en litige. Elle ajoute que la mainlevée s'impose dans la mesure où le défendeur ne prouve pas l'existence d'une créance liquide et exigible, en l'absence de procédure menée sur la prétendue réalisation de travaux sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Elle ajoute que l'état daté des créances du syndicat a été établi après la vente et non préalablement comme l'impose le décret du 17 mars 1967 et que le syndic bénévole ne peut facturer des honoraires à un copropriétaire.
En défense, le syndicat des copropriétaires de la coproriété [Adresse 4] ne soutient plus l'incompétence matérielle du juge des référés. Il prétend toutefois que la SARL MORENO a commis un manquement au règlement de copropriété en installant sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires deux climatisations et des goulottes, dégradant ainsi les parties communes. Il en conclut que l'état daté a été établi en déduisant les aggravations anormales des charges communes, dues par la requérante, ainsi que les frais d'établissement de cet état. Il fait valoir en tout état de cause son absence de mauvaise foi et ainsi le caractère inopportun du prononcé d'une astreinte.
En droit, le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
S'agissant de la contestation sérieuse visée au second alinéa du texte précité, elle est appréciée souverainement par le juge des référés et elle ne saurait être constituée par la seule expression d'une opposition aux demandes par le défendeur.
En l'espèce, la requérante conteste l'opposition au prix de vente formée par acte signifié le 22 avril 2024 en se fondant sur le non-respect de l'article 20 I de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
Ce texte dispose : « lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l'hypothèque légale mentionnée» à l'article 19-1. »
L'opposition au prix de vente repose sur des créances effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation et l'acte extrajudiciaire doit énoncer de manière précise, à peine de nullité et par application de l'article 5-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967, le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat.
Il est constant que la mainlevée de l'opposition vient sanctionner son irrégularité.
Le syndicat défendeur verse aux débats un état daté, établi le 19 avril 2024, rappelant les causes des créances invoquées.
Sur les atteintes aux parties communes, il est constant qu'aucune procédure judiciaire n'a été entreprise par le syndicat défendeur, lequel produit seulement des éléments de preuve sur une telle atteinte. Il ne peut dans ces conditions être conclu à l'existence d'une créance liquide et exigible, alors que la nature de cette créance est contestée par la SARL MORENO.
S'agissant des frais de l'état daté à la charge du copropriétaire selon le règlement de copropriété, le syndicat défendeur justifie d'un état daté postérieur à la vente et il ne rapporte pas un irrespect par le notaire des délais prévus à l'article 20 I précité. Aussi, le syndicat défendeur n'a manifestement pas respecté le délai de 15 jours antérieur à la vente pour faire parvenir au notaire l'état daté conforme à l'article 5 du décret du 17 mars 1967.
Dans ces conditions, le syndicat n'est pas bien fondé à se prévaloir d'une créance liquide et exigible alors que le simple avis au notaire, préalablement à la vente du 5 avril 2024, aurait suffit à prendre en compte les frais dus à cette date.
L'opposition ne repose manifestement pas sur une créance liquide et exigible en sorte qu'elle constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
Il apparaît que la mainlevée de l'opposition est la seule mesure propre à remédier au trouble illicite et il sera fait droit à la demande principale de la SARL MORENO.
Il est rappelé que l'alinéa 1er de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution permet au juge d'ordonner, même d'office, une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Il est admis qu'il s'agit d'un pouvoir souverain du juge en la matière et il importe peu que la SARL MORENO n'ait pas repris dans le dispositif de ses écritures la demande relative à l'astreinte, celle-ci pouvant être ordonnée d'office par le juge.
La circonstance de bonne foi invoquée par le syndicat défendeur est en l'espèce indifférente au prononcé de l'astreinte, laquelle demeure essentielle afin que la mainlevée de l'opposition soit exécutée.
Il apparaît néanmoins de bonne justice de laisser au syndicat défendeur, représenté par un syndic bénévole, un ultime délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance pour s'exécuter, à défaut de quoi une astreinte de 50 euros par jour sera ordonnée, et ce durant les quatre mois suivant ladite signification.
Il sera réservé à la présente juridiction le contentieux éventuel de la liquidation de l'astreinte.
Sur la demande principale de versement d'une provision :
La requérante fonde sa demande de ce chef sur l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile selon lequel, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Elle prétend que le syndicat défendeur LE SAN FERNANDO a refusé à plusieurs reprises de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires le vote relatif aux travaux réalisés sur les parties communes et qu'elle subit des préjudices consécutifs à l'opposition manifestement irrégulière au paiement du prix de vente.
Le syndicat défendeur LE SAN FERNANDO rétorque qu'aucune faute de sa part n'est établie, au vu du caractère régulier de l'opposition et du fait que les demandes de porter les résolutions à l'ordre du jour de l'assemblée générale n'étaient pas accompagnées des pièces nécessaires. Elle ajoute qu'aucun préjudice n'est démontré par la SARL MORENO, dont le gérant est un professionnel de l'immobilier, et qu'aucun lien de causalité n'est prouvé.
En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu'elle ne saurait être constituée par la seule expression d'une opposition aux demandes par le défendeur.
Les parties s'opposent quant au fait de soumettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les résolutions concernant les travaux réalisés par la SARL MORENO sur les parties communes.
Il n'entre pas dans les attributions de la présente juridiction de s'immiscer dans le fonctionnement de la copropriété et dès lors aucun comportement fautif du syndicat défendeur LE SAN FERNANDO n'est manifestement démontré à raison de l'absence de vote de certaines résolutions en assemblée générale des copropriétaires.
En tout état de cause, la SARL MORENO ne précise pas la nature de son préjudice, et en particulier que le prix de vente aurait été moindre à celui attendu en raison de l'absence de ratification par l'assemblée générale des travaux en litige. Au contraire, le courriel adressé le 9 mai 2024 par le gérant de la SARL MORENO au syndic bénévole évoque le fait qu'une absence de vote en assemblée générale pénaliserait l'acquéreur, Monsieur [Y].
De la même manière, la SARL MORENO ne détaille pas le préjudice directement lié à l'opposition irrégulière au paiement du prix de vente et aucune mise en demeure n'a été adressée au syndic, avant l'assignation à la présente instance, de procéder à la mainlevée de ladite opposition.
Dans ces conditions, à défaut de prouver un préjudice et un lien avec une faute manifeste du syndicat défendeur LE SAN FERNANDO, il n'est pas démontré par la SARL MORENO une obligation non sérieusement contestable d'indemnisation par le défendeur.
Il n'y a ainsi pas lieu à référer et la SARL MORENO sera déboutée de sa demande de versement d'une provision.
Sur les demandes accessoires :
Le syndicat défendeur LE SAN FERNANDO, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l'instance. Le droit au recouvrement direct des dépens sera accordé à Maître Marjorie RIDEAU dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ailleurs, l'équité commande de ne pas laisser à la SARL MORENO la charge de ses frais irrépétibles de sorte que le syndicat défendeur sera condamné à lui payer la somme de 1500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus des demandes à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort,
Vu l'acte extrajudiciaire en date du 22 avril 2024 emportant opposition au versement des fonds de la vente conclue le 5 avril 2024 sur les lots 12 et 36 de la copropriété [Adresse 4] entre la SARL MORENO, vendeur, et Monsieur [Z] [Y], acquéreur ;
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [T] [M], dans un délai de UN MOIS suivant la signification de la présente ordonnance, à procéder à la mainlevée de l'opposition ci-dessus mentionnée.
DISONS que, à défaut d'exécution passé ce délai, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [T] [M], sera condamné à payer à la SARL MORENO une astreinte de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour de retard, et ce jusqu'à l'expiration d'un délai de QUATRE MOIS suivant la signification de la présente ordonnance.
DISONS que le contentieux de la liquidation de l'astreinte sera réservé à la juridiction des référés.
DISONS n'y avoir lieu à référer sur la demande de versement d'une provision à la SARL MORENO et la DEBOUTONS de ce chef.
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [T] [M], aux dépens de l'instance et ACCORDONS à Maître Marjorie RIDEAU le droit au recouvrement direct des dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [T] [M], à payer à la SARL MORENO la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
