Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/54734

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/54734 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FNN N° : 13-CH Assignation du : 02 Juillet 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 13 décembre 2024 par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE [Adresse 2], société par actions simplifiée [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Florent GUYON de l’AARPI LOG Avocats, avocats au barreau de PARIS - #P0517 DEFENDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0483 DÉBATS A l’audience du 15 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, La SAS [Adresse 2] gère un établissement privé d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Par acte sous seing privé en date du 1er février 1999, la SA Elogie-Siemp a donné à bail pour une durée de 9 ans des locaux sis [Adresse 1] d’une surface d’environ 91,80 m2, moyennant un loyer annuel de 133 530 Frs payable d’avance trimestriellement. Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, la SAS [Adresse 2] a assigné en référé devant le tribunal judiciaire de Paris la SA Elogie-Siemp aux fins : - d’obtenir sa condamnation à effectuer les travaux de reprises suivants: réfection ou remplacement des fenêtres situées dans la salle du restaurant,réfection ou remplacement des fenêtres situées au 1er étage - sa condamnation à la réalisation des travaux sus visés dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 300 euros par jour de retard, - sa condamnation au paiement de la somme de 5000 euros à titre provisionnel en réparation de son préjudice de jouissance, - sa condamnation au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. Lors de l’audience du 15 novembre 2024, par conclusions développées oralement, la SAS [Adresse 2] maintient l’ensemble de ses demandes. A l’appui de ses prétentions, la SAS [Adresse 2] se prévaut de l’obligation de délivrance conforme et de clos à la charge du bailleur et prétend que les fenêtres sont dans un état de vétusté avancée rendant urgente la réalisation de travaux de remise en état. Elle argue que le manquement du bailleur à ses obligations de jouissance paisible et de clos est à l’origine d’un trouble manifestement illicite. Elle rappelle qu’elle accueille un public particulièrement fragile et vulnérable, s’agissant de personnes âgées dépendantes. En réponse, la SA Elogie-Siemp, représentée par son Conseil, par conclusions développées oralement lors de l’audience, sollicite dire n’y avoir lieu à référés et en tout état de cause, le débouté de la demanderesse et sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. A l’appui de ses prétentions, la SA Elogie-Siemp conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’une urgence, estimant que le défaut d’isolation des fenêtres allégué n’est caractérisé par aucun élément technique et que la demanderesse ne démontre pas que l’état de l’immeuble constitue un danger pour la santé ou la sécurité physique des personnes. Elle précise qu’en outre le remplacement des fenêtres va intervenir dans le cadre de l’opération de réhabilitation énergétique qui débutera en 2025 pour se terminer en 2028. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits et des moyens et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS 1/ Sur la compétence du juge des référés Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon jurisprudence constante, l’urgence peut résulter de l’état de l’immeuble constituant un danger pour la santé et la sécurité des personnes compte tenu de désordres liés à l’étanchéité de ses huisseries, à la présence d’humidité et de moisissures et d’un défaut d’étanchéité. En l’espèce, la SAS [Adresse 2] justifie avoir interpellé dès 2021 la SA Elogie-Siemp par des courriers sollicitant le remplacement des fenêtres accompagnés de devis puis mis en demeure celle-ci par courrier recommandé du 17 octobre 2023. Elle verse également aux débats un procès vebal de constat en date du 25 avril 2024 attestant de fenêtres très anciennes avec joints complétement dégradés et laissant passer l’air, ainsi que des attestations de personnels de l’établissement corroborant ledit constat. Toutefois, aucun de ces éléments n’est de nature à démontrer que l’état de l’immeuble, en raison de ces prétendus désordres, est tel qu’il constitue un danger pour la santé et la sécurité des personnes, le simple risque de contracter un rhume ou de refuser de participer à des animations ne revêtant pas un caractère de gravité suffisant. En outre, la production par la SA Elogie-Siemp d’un rapport d’architecte contradictoire indiquant ne pas avoir constaté les prétendus désordres constitue une contestation sérieuse. En considération de ces éléments, les conditions de l’article 834 du Code de procédure civile ne sont pas réunies. Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Aux temres de l’article 1719 du Code civil , le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Selon jurisprudence constante, en matière de bail commercial, l’obligation de délivrance constitue une obligation continue et le bailleur est obligé de délivrer la chose louée au preneur et d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. L’article 2 du décret du n°2002-120 du 30 janvier 2020 précise que le bailleur assure le clos et le couvert et que le preneur doit être protégé des inflitrations d’air parasites. En l’espèce, si la SAS [Adresse 2] produit des attestations et un procès verbal de constat faisant état de fenêtres et joints très dégradés laissant passer l’air, la SA Elogie-Siemp verse aux débats un compte rendu de visite réalisé contradictoirement par un architecte dans le cadre de sa mission de maîtrise d’oeuvre pour la réhabilitation du multisite comprenant le bâtiment sis [Adresse 1] aux termes duquel les désordres allégués ne sont pas constatés, l’architecte précisant notamment “pas de sensation de froid particulière au droit des fenêtres”. Force est de constater qu’il ne peut dès lors être considéré que la bailleresse a violé de manière évidente l’obligation de délivrance d’un logement clos et de droit à la jouissance paisible. Le trouble manifestement illicite n’étant ainsi pas établi, il n’y a pas davantage lieu à référés sur ce fondement. 2/ Sur les autres demandes Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SAS [Adresse 2] qui succombe supportera le poids des dépens. Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Disons n’y avoir lieu à référés; Condamnons la SAS [Adresse 2] aux dépens; Déboutons la SA Elogie-Siemp de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile; Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. Fait à Paris le 13 décembre 2024 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Maïté FAURY