Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 24/00094

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE JUGEMENT FIXANT DES INDEMNITES PROVISIONNELLES D’EXPROPRIATION. le LUNDI VINGT NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE N° RG 24/00094 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJHQ NUMERO MIN: 24/00064 Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier Statuant selon la procédure d’urgence prévue aux articles L. 232-1 et R.232-1 à R.232-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, après transport sur les lieux et avis des parties ENTRE : LA FABRIQUE DE [Localité 7] MÉTROPOLE [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES ET S.C.I. ONYX représentée par M. [Z] [D], gérant [Adresse 1] [Localité 8] représentée par Maître Nicolas ALBRESPY de la SARL ALBRESPY AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX En présence de Madame Catherine FLATTOT, Commissaire du Gouvernement ------------------------------------------- Grosse délivrée le: à : Expédition le : à : FAITS ET PROCÉDURE Les parcelles cadastrées section AY [Cadastre 5] et AY [Cadastre 6], d’une contenance totale de 922 m², situées [Adresse 2] sur la commune de [Localité 8] sont issues d’une division de la parcelle mère AY [Cadastre 4]. Elles appartiennent à la SCI ONYX. Ces parcelles comprennent un local commercial et à usage de bureau divisé en plusieurs cellules. Le rez-de-chaussée est composé de deux locaux commerciaux occupés (salon d’esthétique et magasin de sport). L’étage est composé de bureaux. Plusieurs baux commerciaux et baux dérogatoires sont en cours. Parmi les preneurs, il est précisé que le bail de la SARL ELTRIMER exploitant l’enseigne « FOULEES » sera résilié à compter du 31 juillet 2024. Il en va de même de la SAS ADM21 qui occupe trois bureaux, dont le bail est résilié à effet du 1er septembre 2024. La SAS ADM RETAIL qui occupe trois bureaux est titulaire d’un bail dérogatoire qui expirera le 14 septembre prochain. Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Localité 8]-Soleil » à [Localité 8]. Par courrier du 8 septembre 2023, reçu le 13 septembre 2023, la SPL LA FABRIQUE DE [Localité 7] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître à la société ONYX ses propositions indemnitaires. Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 8] Soleil sur la commune de [Localité 8] et l’urgence à prendre possession des biens. A défaut d’accord, et au vu de l’urgence déclarée, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 24 juin 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession due à la procédure d’expropriation selon les règles applicables à la procédure d’urgence. Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles AY [Cadastre 5] et AY [Cadastre 6] susvisées au profit de la FABRIQUE DE [Localité 7] METROPOLE. L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 29 juillet 2024 à 11h30 et l’audience au 5 septembre 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 1er juillet 2024. Le commissaire du gouvernement a communiqué ses conclusions le 23 juillet 2024. Le transport sur les lieux a eu lieu en présence du représentant et du conseil de la FAB, des représentants du conseil de la société ONYX et du commissaire du gouvernement. La FAB a demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités provisionnelles à l’issue du transport, en application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. En application de l’article R. 232-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le procès-verbal établi lors du transport sur les lieux fait mention des observations formulées sur l’état des lieux et des renseignements de nature à permettre ultérieurement la fixation des indemnités définitives. PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de son mémoire du 24 juin 2024, la FAB demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 1 242 000 euros l’indemnité principale et à la somme de 125 200 euros l’indemnité de remploi, soit une somme totale de 1 367 000 euros. Elle expose que l’emprise est située en zone de droit de préemption urbain et que la date de référence à retenir est celle du 6 mars 2020, date à laquelle la 9e modification du PLU, dernière qui a affecté la zone UPZ7-3 du PLU 3.1 de [Localité 7] Métropole, a été rendue opposable aux tiers. Elle fait valoir qu’à cette date, l’emprise était un terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 1° du code de l’expropriation et que la méthode d’évaluation privilégiée est celle du « bâti terrain intégré ». Pour définir le montant de l’indemnité principale, la FAB se fonde sur 14 termes de référence portant sur des bureaux et/ou des commerces occupés aboutissant à une valeur de 1905 euros le m² en moyenne, qu’elle réduit à 1826 euros par m² au regard de l’état du bien qu’elle qualifie de moyen. Lors du transport sur les lieux, le conseil de la FAB a indiqué ne pas s’opposer aux demandes formées au titre de la perte des loyers à hauteur de 100 000 euros à titre provisionnel. En réplique, aux termes de ses conclusions enregistrées au greffe le 25 juillet 2024, la société ONYX demande au juge de l’expropriation de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 2 139 000 euros, celui de l’indemnité de remploi à la somme de 214 900 euros. Elle sollicite en outre une indemnisation au titre du préjudice locatif à la somme de 116 138 euros. Elle demande en outre une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société ONYX soutient que l’emprise est très bien située dans la zone commerciale de [Localité 8] Soleil, que la surface construite n’est que de 340 m², laissant 580 m² libres de toute construction, permettant 14 places de stationnement, que le bâtiment de 1990 est en bon état d’entretien voire très bon, et que les commerces bénéficient d’une bonne visibilité. Les bureaux situés à l’étage sont cloisonnés, bénéficient d’une ouverture sur l’extérieur et sont climatisés. 390 m² sont à destination commerciale, 290 m² à destination de bureaux. La société ONYX est en accord avec l’expropriant pour fixer la date de référence au 6 mars 2020.Elle conteste la pertinence des termes de référence retenus par la FAB au regard de leur localisation géographique et de leurs caractéristiques, aboutissant à une sous-évaluation manifeste. Elle ajoute qu’il convient de distinguer la partie commerciale et la partie bureaux pour évaluer l’indemnité principale. S’agissant des termes de référence du commissaire du gouvernement, la société en conteste la pertinence au motif que celui-ci a choisi de mettre en exergue un terme de référence en particulier alors que d’autres sélectionnés apparaissaient plus pertinents. Elle se fonde pour sa part sur le rapport d’un expert qu’elle a mandaté pour évaluer à 3700 euros par m² la surface commerciale et 2400 euros le m² la surface de bureau. Elle demande en outre la réparation de son préjudice locatif correspondant à la perte d’un an de loyer. SUR CE, Sur la procédure d’urgence Les articles R. 232-1 à R. 232-8 du code de expropriation pour cause d’utilité publique fixent le cadre de la procedure d’urgence. Selon l’article R. 232-1 de ce code, lorsqu’il y a urgence à prendre possession des biens expropriés, cette urgence est constatée par l’acte declarant l’utilité publique ou par un acte postérieur de même nature. En l’espèce, par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 8] Soleil sur la commune de [Localité 8] et l’urgence à prendre possession des biens. En application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation peut, s’il ne s’estime pas suffisamment éclairé, fixer des indemnités provisionnelles dont le montant correspond au préjudice causé aux intéressés tel qu’il est établi à l’issue des débats suivant le transport sur les lieux. L’article L. 232-1 du même code prévoit que le juge autorise l’expropriant à prendre possession du bien moyennant le paiement ou, en cas d’obstacle au paiement, la consignation des indemnités ainsi fixées. Ce jugement n’est pas motivé. Il ne peut être attaqué que par la voie du pourvoi en cassation en vertu de l’article L. 232-2 du même code. Sur les indemnités provisionnelles Au vu de la demande de la FAB tendant à fixer les indemnités provisionnelles, constatant qu’à ce stade des débats, il est prématuré de fixer les indemnités définitives, il y a lieu de fixer l’indemnité principale provisionnelle à hauteur du montant proposé par le commissaire du gouvernement soit 1 272 000 euros. L’indemnité provisionnelle de remploi sera fixée selon les usages habituels en la matière. Le montant retenu sera également celui proposé par le commissaire du gouvernement soit 128 200 euros. Il y a lieu également d’ajouter une indemnité provisionnelle pour perte de loyers à hauteur de 116 000 euros. Sur les dépens Les indemnités définitives n’étant pas fixées, il y a lieu de réserver les dépens. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, par jugement en premier et dernier ressort, susceptible de pourvoi en cassation, Vu l’urgence FIXE les indemnités provisionnelles de dépossession revenant à la société ONYX pour la dépossession des parcelles cadastrées section AY n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], d’une contenance totale de 922 m², situées [Adresse 2] sur la commune de [Localité 8] aux sommes de : - 1 272 000 euros au titre de l’indemnité principale - 128 200 euros au titre de l’indemnité de remploi - 116 000 euros au titre de la perte des loyers AUTORISE l’expropriant à prendre possession des biens expropriés après paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement, après sa consignation, RAPPELLE que l’audience en vue de la fixation des indemnités définitives aura lieu le 5 septembre 2024 à 9h30 au tribunal judiciaire de Bordeaux, salle F. Réserve les dépens. La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé. Le Greffier Le Juge de l’Expropriation