Cour de cassation, 24 juin 2014. 13-17.637

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 21 janvier 2013), que par acte du 26 avril 2005, M. X... gérant de la société civile immobilière INS (SCI INS) a signé une promesse de vente portant sur un immeuble au profit de M. Y... ; qu'invoquant le non-respect de cet acte, celui-ci a assigné M. X..., la SCI INS et la société Le Prieuré, à laquelle l'immeuble avait été vendu par acte notarié du 29 août 2006 après substitution dans les droits de la SCI INS, en perfection de vente et en paiement de dommages-intérêts ; Sur le premier moyen : Attendu que M. X..., la SCI INS et la société Le Prieuré font grief à l'arrêt de dire que la promesse de vente du 26 avril 2005 vaut vente au profit de M. Y..., alors selon le moyen, qu'est nulle et de nul effet, toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; que le contrat est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes sont obligées envers une ou plusieurs autres, sans que de la part de ces dernières, il n'y ait d'engagement ; qu'en qualifiant de synallagmatique la promesse de vente signée le 26 avril 2005 par laquelle M. X... s'engageait à revendre au prix de 100 000 euros à M. Y... une partie de l'ensemble immobilier qu'il s'apprêtait à acquérir, en se fondant sur les stipulations définissant les obligations de M. Y... au cas où la vente se réaliserait, mais qui ne caractérisaient en elles-mêmes aucun engagement réciproque de celui-ci d'acquérir le bien, la cour d'appel a violé les articles 1103, 1589 et 1589-2 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte du 26 avril 2005 désignait M. Y... comme bénéficiaire de la vente et précisait qu'il prendrait l'immeuble en l'état sans recours contre M. X... et qu'il assumerait la charge de tous les travaux nécessaires sur l'immeuble vendu, la cour d'appel, qui a pu retenir l'existence d' une réciprocité des engagements souscrits de vendre pour M. X... et d'acquérir pour M. Y..., en a déduit à bon droit que cet acte constituait une promesse synallagmatique de vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que le premier moyen étant rejeté, le moyen qui invoque une cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ; Sur le troisième moyen : Attendu que M. X..., la SCI INS et la société Le Prieuré font grief à l'arrêt de débouter la société Le Prieuré de sa demande en remboursement de travaux, alors selon le moyen, que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'ayant d'une part constaté qu'il était démontré, par un constat d'huissier du 15 septembre 2006 établissant que des constructions se trouvant sur le site immobilier étaient en cours de démolition, que M. X... et la société Le Prieuré avaient utilisé le bien incluant la parcelle vendue à M. Y... dans leur seul intérêt, et d'autre part retenu que les documents produits par les exposants ne prouvaient pas que les travaux réalisés dans l'ensemble immobilier avaient été effectués sur la partie de l'immeuble vendue à M. Y..., la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant retenu que les documents produits ne prouvaient pas que les travaux avaient été effectués sur la partie de l'immeuble vendue à M. Y... et qu'ils lui auraient profité, la cour d'appel a pu en déduire, sans contradiction, que la demande devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X..., la SCI INS et la société Le Prieuré aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., la SCI INS et la société Le Prieuré à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X..., la SCI INS et la société Le Prieuré ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour les SCI Le Prieuré et INS et M. X.... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la promesse de vente du 26 avril 2005 vaut vente au profit de M. Y... d'une partie de l'ensemble immobilier sis à Wandignies Hamage, 224 et 5015 rue de la Faïencerie cadastré section A n°1765, d'avoir dit que la SARL le Prieuré sera tenue de signer l'acte authentique de vente correspondant au profit de M. Y... dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, dit que le prix de vente est de 100.000 euros, dit qu'à défaut pour la partie défaillante de signer l'acte authentique dans le délai fixé, la décision vaudra vente, d'en avoir ordonné en ce cas la publication avec celle du compromis de vente du 26 avril 2005 à la Conservation des hypothèques de Douai, à la condition d'une consignation du prix de vente par M. Y..., d'avoir désigné un expert pour procéder à la division cadastrale aux frais partagés des parties, d'avoir condamné la SARL le Prieuré à procéder à ses frais à la réalisation de tous travaux de division de la propriété en deux lots, AUX MOTIFS QUE « l'article 1583 du code civil énonce que la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; en application de l'article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; aux termes de l'acte en date du 26 avril 2005, il a été exposé en préliminaire que, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Pasek France, M. Claude X... avait transmis au mandataire judiciaire, maître Pierre Z..., une offre d'acquisition de l'ancien site industriel de Wandignies Hamage pour le prix de 330.000 euros et que M. Richard Y... avait adressé au même mandataire judiciaire une contreoffre de 380.000 euros, qu'ils s'étaient rapprochés et que, pour éviter des enchères qui leur seraient préjudiciables, ils avaient décidé que M. X... achèterait seul le site industriel au prix de 330.000 euros, à charge pour lui de revendre à M. Y... une partie de ce site, que M. Y... avait donc retiré son offre et que la proposition de M. X... avait été homologuée par le tribunal ce commerce de Nancy ; l'acte contient ensuite les stipulations suivantes : "M. Claude X... achètera seul l'ensemble immobilier pour le prix convenu de 330.000 euros. Dans les trois mois de cette acquisition, il revendra à M. Y... ou à toute personne physique ou morale qu'il se substituera une partie de cet immeuble reprise sous le numéro 1 hachuré en rouge sur le plan joint et annexé après mention. Cette vente se réalisera moyennant le prix principal de 100.000 euros. Les frais de géomètre pour cette division cadastrale se répartiront équitablement entre les comparants. Préalablement à cette cession, M. X... devra procéder à ses seuls frais à la réalisation de tous les travaux de division de la propriété en deux lots (édification des murs de séparation, clôture, portail, accès divers). M. Y... prendra l'immeuble dans l'état, sans recours contre M. X.... Il fera son affaire personnelle de la dépollution du site, du désamiantage des bâtiments, de la destruction de tout ou partie de bâtiment et de l'obtention des autorisations administratives nécessaires à la réalisation de ces travaux et de l'éventuelle autorisation de lotir. Les comparants demandent à maître Loïc A..., notaire associé à Tourcoing, de les représenter à cette acquisition et de faire toutes les démarches utiles auprès de maître Z..., mandataire judiciaire, pour la régularisation de l'acte de vente. M. X... mandate maître Loïc A... à l'effet de préparer l'acte de vente du lot 1 au profit de M. Y.... " Il ressort de cet acte que, selon l'accord des parties, qui ont demandé à un notaire de le rédiger et qui l'ont signé tous les deux, M. Y... a renoncé à maintenir son offre d'acquisition auprès du mandataire judiciaire pour permettre à M. X... d'acquérir l'immeuble au prix qu'il avait proposé, en contrepartie de l'engagement de ce dernier de lui vendre une partie de cet immeuble, désignée sur un plan annexé au contrat et qui fera l'objet d'une division cadastrale à effectuer, moyennant un prix de vente de 100.000 euros ; les conditions de l'article 1583 du code civil, à savoir l'accord des parties sur la chose et sur le prix, sont dès lors réunies, tandis que la désignation de M. Y... comme bénéficiaire de la vente, les précisions selon lesquelles il prendra l'immeuble en l'état sans recours contre M. X... et qu'il assumera la charge de tous les travaux nécessaires sur l'immeuble vendu caractérisent la réciprocité des engagements souscrits, de vendre pour M. X... et d'acquérir pour M. Y... ; c'est à juste titre que les premiers juges ont dit que la promesse était de nature synallagmatique et qu'elle ne pouvait être annulée pour non-respect des dispositions de l'article 1840-A du code général des impôts relatives aux formalités d'enregistrement ; (¿) Il convient de confirmer le jugement qui a dit que la promesse de vente du 26 avril 2005 valait vente au profit de M. Y... d'une partie de l'ensemble immobilier situé à Wandignies Hamage, 224 et 5015 rue de la Faïencerie, cadastré section A n°1765, telle que figurant sur le plan annexé à l'acte, dit que la SARL Le Prieuré sera tenue de signer l'acte authentique parachevant la vente et qu'à défaut pour la partie défaillante de signer l'acte authentique de vente dans un délai qu'il y a lieu de fixer à un mois suivant la signification du présent arrêt, le jugement vaudra vente » ; (arrêt p.7 et 8) ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « M. X..., la SCI INS et la SARL Le Prieuré soulèvent tout d'abord la nullité de l'acte du 26 avril 2005 au motif qu'il s'agirait d'une promesse unilatérale de vente qui n'aurait pas été enregistrée, en violation de l'article 1840 A du code général des impôts ; il ressort toutefois des termes de l'acte du 26 avril 2005 que la promesse faite est de nature synallagmatique puisqu'il est convenu après l'achat par M. X... de la revente au prix de 100 000 euros à M. Y..., les deux parties ayant consenti à la vente, sans faculté de choix pour l'un ou l'autre ; cet acte, non soumis aux formalités de l'enregistrement, ne saurait être annulé pour non-respect des dispositions de l'article 1840 A du code général des impôts ; » (jugement p.6 in fine) ALORS QU' est nulle et de nul effet, toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous-seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; que le contrat est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes sont obligées envers une ou plusieurs autres, sans que de la part de ces dernières, il n'y ait d'engagement ; qu'en qualifiant de synallagmatique la promesse de vente signée le 26 avril 2005 par laquelle M. X... s'engageait à revendre au prix de 100.000 euros à M. Y... une partie de l'ensemble immobilier qu'il s'apprêtait à acquérir, en se fondant sur les stipulations définissant les obligations de M. Y... au cas où la vente se réaliserait, mais qui ne caractérisaient en elles-mêmes aucun engagement réciproque de celui-ci d'acquérir le bien, la cour d'appel a violé les articles 1103, 1589 et 1589-2 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. Claude X... et la SARL Le Prieuré à payer à M. Y... la somme de 60.000 euros à titre de dommages-intérêts et d'avoir débouté la société Le Prieuré de sa propre demande de dommagesintérêts dirigée contre M. Y..., AUX MOTIFS QUE « M. Y... produit un courrier de M. David B..., directeur de l'agence Horizon immobilier, en date du 18 janvier 2005, dont il ressort que sur la totalité du site, d'une surface de plus de 20.000 mètres carrés, peuvent être envisagées une location ou une revente industrielle, ou bien une découpe cadastrale en changeant la destination des bâtis (réhabilitation des surfaces bâties en lofts et création de nombreux terrains à bâtir) ; dans un courrier qu'il avait lui-même adressé à M. X... le 22 novembre 2005, M. Y... expliquait alors qu'il pensait sérieusement à créer sa future résidence dans la parcelle acquise ; aucun projet, ni étude ne sont versés aux débats quant à la destination que M. Y... entendait donner à l'immeuble acquis ; par ailleurs, la lettre en date du 29 juin 2012 émanant de la société Immnord ne permet pas de déterminer si l'estimation proposée concerne la totalité de l'immeuble ou seulement la partie venue à M. Y... ; en tout état de cause, les termes de cette estimation apparaissent très généraux et fondés sur des hypothèses qui n'ont pas été vérifiées ; M. Y... a cependant subi un préjudice lié au refus de M. X... de régulariser la vente et de respecter ses engagements, entraînant un retard important dans l'exploitation de son immeuble et dans la plus-value potentielle de l'opération, au regard des perspectives intéressantes exposées dans les courriers des agents immobiliers ; M. Y... avait également fait dresser un constat d'huissier le 15 septembre 2006 établissant que les constructions se trouvant sur le site étaient en cours de démolition, ce qui démontre que M. X... et la société Le Prieuré ont utilisé le bien incluant la parcelle vendue à M. Y... dans leur seul intérêt ; ceux-ci ont du reste obtenu une autorisation de lotir une surface de 1380 mètres carrés ; au vu de ces éléments, le préjudice subi par M. Y... résultant du retard fautif de M. X... dans la réalisation de la vente, qui aurait dû intervenir au plus tard le 29 novembre 2006, date d'expiration du délai mentionné dans la promesse, doit être fixé à la somme de 10 000 euros par an, soit la somme de 60.000 euros, l'expertise demandée à titre subsidiaire n'apparaissant pas nécessaire ; il convient de condamner M. X..., signataire de l'acte du 26 avril 2005, in solidum avec la SARL Le Prieuré qui a acquis l'immeuble et n'a pas respecté ensuite l'engagement de vendre pris par M. X..., à payer ladite somme à M. Y..., le jugement étant infirmé en ce qu'il a débouté ce dernier de sa demande de dommages-intérêts ; (¿) Le surplus de la demande formée à titre reconventionnel par M. X..., les sociétés INS et Le Prieuré n'est pas fondé, puisque le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que la vente était parfaite, de sorte que la procédure judiciaire était justifiée et que les appelants ne peuvent se plaindre de ce qu'elle les a empêchés de revendre leur bien ; le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté M. X..., les sociétés INS et Le Prieuré de leur demande en paiement de la somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts » (arrêt p.9 et 10) ; ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, pris d'une violation des articles 1103, 1589 et 1589-2 du code civil, en ce que l'arrêt a dit que la promesse de vente du 26 avril 2005 valait vente au profit de M. Y... entraînera, par voie de conséquence nécessaire, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a accordé à ce dernier des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du retard dans la réalisation de la vente, et en ce qu'il a débouté la société Le Prieuré de sa demande tendant à être indemnisée du préjudice résultant pour elle de l'impossibilité de revendre le bien litigieux dans le délai de cinq ans du fait de la procédure initiée par M. Y..., en application de l'article 625 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN, SUBSIDIAIRE, DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Le Prieuré de sa demande tendant à la condamnation de M. Y... à l'indemniser des travaux effectués à hauteur de 27.936,08 euros qui profiteraient à ce dernier, AUX MOTIFS QUE « la SARL Le Prieuré demande que M. Y... soit condamné à lui rembourser le montant des travaux qu'elle a dû réaliser sur la partie du site faisant l'objet de la promesse de vente du 26 avril 2005, en exécution des prescriptions des arrêtés préfectoraux rendus le 20 septembre 2004, le 6 janvier 2005 et le 17 mai 2005 ; toutefois, les documents produits (factures de fourniture de pelle à chaînes et de tracto-benne, de main-d'oeuvre, de matériaux, parpaings, traitement d'amiante datées de mai et décembre 2006, février 2007, juillet et octobre 2007, septembre et octobre 2008) ne prouvent pas que les travaux en question ont été effectués sur la partie de l'immeuble qui a été vendue à M. Y..., puisqu'il n'est pas possible de différencier les lieux au seul vu des adresses mentionnées sur les factures, et que ces travaux lui auraient profité ; la demande en paiement doit être rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point ;" (arrêt p.10) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'ayant d'une part constaté qu'il était démontré, par un constat d'huissier du 15 septembre 2006 établissant que des constructions se trouvant sur le site immobilier étaient en cours de démolition, que M. X... et la société Le Prieuré avaient utilisé le bien incluant la parcelle vendue à M. Y... dans leur seul intérêt (arrêt p.9 dernier §), et d'autre part retenu que les documents produits par les exposants ne prouvaient pas que les travaux réalisés dans l'ensemble immobilier avaient été effectués sur la partie de l'immeuble vendue à M. Y... (arrêt p.10), la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.