Cour d'appel, 18 novembre 2024. 23/01994

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY Première Chambre Civile ARRÊT N° /2024 DU 18 NOVEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01994 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FHUW Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL, R.G.n° 21/01901, en date du 11 septembre 2023 APPELANTE : S.A.R.L. LEROY PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 6] - [Localité 5] Représentée par Me Julien JACQUEMIN de la SELARL AVOCATLOR, avocat au barreau de NANCY INTERVENANTS FORCÉS : Madame [R] [Z], née [H], ayant-droits de [S] [H], intimé, décédé le 20 janvier 2024, assignée en intervention forcée par acte de Me [Y] [C], Commissaire de justice, par acte en date du 28 février 2024 née le 05 Mai 1968 à [Localité 8] (88) domiciliée [Adresse 1] - [Localité 4] Représentée par Me Alexandre CHAPEROT de l'AARPI CHAPEROT - WEIN, avocat au barreau d'EPINAL Monsieur [I] [H], ayant-droits de [S] [H], décédé le 20 janvier 2024, intimé, assigné en intervention forcée par acte de Me [Y] [C], Commissaire de justice, par acte en date du 28 février 2024 né le 10 Mai 1965 à [Localité 8] (88) domicilié [Adresse 2] - [Localité 4] Représenté par Me Alexandre CHAPEROT de l'AARPI CHAPEROT - WEIN, avocat au barreau d'EPINAL COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 09 Septembre 2024, en audience publique devant la Cour composée de : Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport, Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ; -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------- A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 18 Novembre 2024. ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 18 Novembre 2024, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ; EXPOSÉ DU LITIGE [S] [H] a confié à la SARL Leroy Promotion, agence immobilière à [Localité 4], un mandat de vente non exclusif d'un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7] (88), daté du 15 octobre 2020, comportant une clause 'séquestre' relative aux 'fonds ou valeurs qu'il est d'usage de faire verser par l'acquéreur'. Selon acte sous seing privé portant la date du 10 juin 2021, un compromis de vente a été signé entre [S] [H], d'une part, et Monsieur [B] [U] et Madame [M] [F], d'autre part, mentionnant un dépôt de garantie d'un montant de 9000 euros que 'l'acquéreur remet, à l'instant, au compte de Me [W]', notaire à [Localité 4]. Par courrier daté du 24 juillet 2021, Monsieur [U] et Madame [F] ont indiqué à la SARL Leroy Promotion qu'ils exerçaient leur droit de rétractation, au motif d'un refus de prêt bancaire. Par courriers recommandés avec avis de réception en date du 4 août 2021 et envoyés le même jour, la SARL Leroy Promotion a notifié le compromis de vente à Monsieur [U] et Madame [F]. Par courrier daté du 6 août 2021, Monsieur [U] et Madame [F] ont répondu à la SARL Leroy Promotion qu'ils exerçaient leur droit de rétractation, au motif d'un refus de prêt bancaire. Par courriers recommandés avec avis de réception en date du 13 septembre 2021, l'avocat de [S] [H] a mis en demeure Monsieur [U] et Madame [F], ainsi que la SARL Leroy Promotion de lui régler la somme de 9000 euros. Par acte du 16 décembre 2021, [S] [H] a fait assigner la SARL Leroy Promotion devant le tribunal judiciaire d'Épinal aux fins notamment d'indemnisation de ses préjudices. Par jugement contradictoire du 11 septembre 2023, le tribunal judiciaire d'Épinal a : - condamné la SARL Leroy Promotion à payer à [S] [H] la somme de 8100 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021, - condamné la SARL Leroy Promotion à payer à [S] [H] la somme de 1000 euros au titre de la résistance abusive, - débouté la SARL Leroy Promotion de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamné la SARL Leroy Promotion aux dépens, - condamné la SARL Leroy Promotion à payer à [S] [H] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SARL Leroy Promotion de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que l'agence immobilière, intermédiaire à la vente et rédactrice, était tenue à une obligation d'efficacité de l'acte et qu'elle devait notamment faire preuve de diligence pour que les conséquences attendues par les contractants soient réalisées. Il a indiqué que, si les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne précisent pas dans quel délai la notification à l'acquéreur doit être effectuée, elle devait néanmoins intervenir dans un délai raisonnable, apprécié au regard du délai de rétractation de 10 jours. Il a constaté qu'en l'espèce, ce n'est que le 5 août 2021 que la SARL Leroy Promotion a adressé aux acquéreurs la lettre recommandée avec accusé de réception leur notifiant le compromis signé le 10 juin précédent, alors que cette notification pouvait se faire par émargement lors de la signature du compromis. Il a ajouté que, suite à la rétractation des acquéreurs par courrier du 27 juillet 2021, la SARL Leroy Promotion avait néanmoins notifié le 5 août 2021 un compromis devenu caduc. Le tribunal a considéré qu'un délai de notification de près de deux mois ne constituait pas un délai raisonnable et que la SARL Leroy Promotion avait donc commis une faute contractuelle. Concernant l'absence de consignation du dépôt de garantie, le premier juge a relevé que, selon le mandat de vente, les fonds et valeurs qu'il est d'usage de faire verser par l'acquéreur devaient être détenus par tout séquestre habilité à cet effet, notaire ou agence titulaire d'une garantie financière. Il a ajouté que selon le compromis de vente rédigé par la SARL Leroy Promotion, l'acquéreur remettait 'à l'instant' au compte de Maître [W], que les parties choisissaient d'un commun accord comme séquestre, la somme de 9000 euros par virement, ajoutant qu'en cas d'application de la clause pénale, cette somme pourrait être versée à la partie non défaillante et/ou au rédacteur. Le premier juge a constaté que l'agence immobilière ne justifiait d'aucune vérification de ce que les acquéreurs avaient procédé au versement du dépôt de garantie dans les mains du séquestre, en violation de son mandat, alors qu'elle avait elle-même rédigé le compromis stipulant le versement de cette somme. Il a ajouté que l'agence immobilière ne justifiait par ailleurs d'aucune démarche auprès des acquéreurs leur demandant de verser ce dépôt de garantie. Écartant le moyen présenté par la SARL Leroy Promotion, le tribunal a relevé qu'aucune disposition légale n'interdisait à cette dernière de solliciter des acquéreurs le versement du dépôt de garantie avant l'expiration d'un délai de rétractation de 10 jours, voire lors de la signature du compromis, puisque cette interdiction n'était applicable qu'entre particuliers, alors qu'il était expressément prévu en l'espèce que la somme devait être remise au compte du notaire. Il en a conclu que la SARL Leroy Promotion avait commis une autre faute contractuelle. S'agissant du préjudice de [S] [H], le premier juge a considéré que le comportement fautif de la SARL Leroy Promotion lui avait fait perdre le bénéfice de la clause pénale, qui n'avait toutefois pour objet que de sanctionner le comportement fautif des parties au compromis, et non de l'agence immobilière qui n'était pas partie à ce contrat. Il a ajouté que les fautes contractuelles commises par la SARL Leroy Promotion étaient la cause exclusive du préjudice subi par [S] [H] ayant perdu une chance de percevoir le bénéfice de la clause pénale et il a estimé cette perte de chance à hauteur de 90 %. Il a en conséquence condamné la SARL Leroy Promotion à lui payer la somme de 8100 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2021. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, il a relevé que la SARL Leroy Promotion n'avait pas répondu au courrier adressé par l'avocat de [S] [H] et qu'elle avait procédé à la notification d'un compromis devenu caduc, contraignant [S] [H] par sa légèreté blâmable à engager une procédure. Enfin, il a débouté la SARL Leroy Promotion de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dès lors que les demandes de [S] [H] étaient partiellement fondées. Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 19 septembre 2023, la SARL Leroy Promotion a relevé appel de ce jugement. [S] [H] est décédé le 20 janvier 2024. Après interruption de l'instance, la SARL Leroy Promotion a fait assigner en intervention forcée Madame [R] [H] épouse [Z] et Monsieur [I] [H], ayants droit de [S] [H]. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 30 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Leroy Promotion demande à la cour, sur le fondement des articles 1984 et suivants du code civil ainsi que L. 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Épinal du 11 septembre 2023 en ce qu'il l'a : * condamnée à payer à [S] [H] la somme de 8100 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021, * condamnée à payer à [S] [H] la somme de 1000 euros au titre de la résistance abusive, * déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, * condamnée à payer à [S] [H] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, * déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, Et statuant à nouveau, - débouter [S] [H] de toutes ses demandes, - condamner [S] [H] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner [S] [H] à lui payer la somme de 3000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. Concernant la prétendue notification tardive du compromis, la SARL Leroy Promotion rétorque que la loi ne précise pas dans quel délai cette notification doit intervenir et qu'il suffit que l'acte soit effectivement notifié et que l'acquéreur bénéficie du délai de rétractation de 10 jours avant la signature de l'acte authentique. Elle ajoute que ni le mandat, ni le compromis ne prévoyaient de délai contractuel pour cette notification. Elle prétend que la signature du compromis n'a pas été régularisée le 10 juin 2021, seul le vendeur l'ayant signé à cette date, dès lors que les acquéreurs ont sollicité l'avis préalable de leur notaire, Maître [W], qui ne leur a confirmé la possibilité de signer que le 29 juin 2021. Elle soutient que les acquéreurs n'ont signé le compromis que le 5 juillet 2021 et que la date figurant sur le compromis est souvent celle apposée par le premier signataire. Elle expose qu'en raison de la période estivale de congés, les notifications de compromis n'ont pu être adressées par lettre recommandée que le 4 août 2021 ce qui, selon elle, constitue un délai raisonnable de notification, puisque contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, elle est intervenue dans un délai inférieur à un mois pendant une période estivale de congés. Elle ajoute qu'une notification tardive n'a pas d'effet sur la validité du compromis et ne fait que prolonger le délai de rétractation des acquéreurs. Elle prétend qu'il a été admis par la jurisprudence la possibilité pour l'agent immobilier d'attendre que les conditions suspensives soient levées pour procéder à la notification, en considérant que la caducité de l'acte suite à la défaillance d'une condition rendait inutile cette notification. Elle expose qu'en l'espèce, les acquéreurs ont invoqué un refus de prêt par leur banque alors que le compromis contenait une condition suspensive d'obtention de prêt. Concernant l'absence de vérification de la consignation de la 'clause pénale', elle prétend qu'en application des dispositions de l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation, la consignation n'était pas autorisée puisque les acquéreurs étaient des non-professionnels. Elle ajoute que le compromis prévoyait une remise du dépôt de garantie au compte de Maître [W] et qu'elle-même n'avait jamais été habilitée à détenir des fonds. Elle en conclut qu'il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir vérifié que le dépôt de garantie avait été réellement consigné, puisqu'elle n'avait pas la qualité de séquestre. Elle fait encore valoir que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le mandat de vente ne prévoyait aucune obligation de résultat concernant cette consignation. S'agissant du préjudice et du lien de causalité, elle fait valoir que le compromis avait été conclu sous la condition suspensive d'obtention de prêt et qu'en cas de non réalisation de cette condition, le dépôt de garantie aurait dû être remboursé aux acquéreurs. Elle souligne que dans leurs courriers des 27 juillet et 6 août 2021, ces derniers lui ont notifié leur rétractation en raison du refus de prêt par leur banque. Elle ajoute que les intimés ne justifient pas de ce que ce refus de prêt serait factice. Elle fait enfin valoir que le mandat de vente ne prévoyait pas de clause pénale, de sorte que l'éventuelle indemnisation se trouve soumise à la preuve de l'existence d'un préjudice. Quant à la résistance abusive alléguée, elle fait valoir l'existence de nombreux échanges téléphoniques avec Madame [Z] et affirme avoir répondu à chacune de ses interrogations. S'agissant enfin de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, elle soutient que [S] [H] a présenté une demande qu'il savait totalement infondée. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 7 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [Z] et Monsieur [H] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1984 et suivants du code civil, de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal en date du 11 septembre 2023 (RG 21/01901) en toutes ses dispositions, En conséquence, - débouter la SARL Leroy Promotion de l'ensemble de ses demandes, - condamner la SARL Leroy Promotion à payer à Madame [Z] et Monsieur [H], ayants droit de [S] [H], la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SARL Leroy Promotion aux entiers dépens de l'instance. Concernant la notification tardive du compromis, Madame [Z] et Monsieur [H] font valoir que la SARL Leroy Promotion n'y a procédé que près de deux mois après la signature de l'acte. Ils rétorquent que la SARL Leroy Promotion ne rapporte pas la preuve de ses allégations selon lesquelles les acquéreurs auraient signé l'acte après le 10 juin 2021, en soulignant que le courriel adressé au notaire du vendeur ne comporte aucune indication quant à une signature différée. Ils soulignent que cette notification aurait pu être faite par émargement lors de la signature du compromis et qu'elle ne l'a été qu'après réception du courrier de rétractation des acquéreurs le 24 juillet 2021, alors que le compromis était caduc. Ils considèrent que l'argument relatif à la période estivale est sans portée eu égard notamment au montant de l'acquisition, soit 189000 euros. Ils contestent le moyen selon lequel il serait établi que la condition suspensive d'obtention de prêt n'était pas réalisée en soulignant que les acquéreurs n'ont pas justifié de trois attestations de refus de prêt et que la SARL Leroy Promotion n'a pas sollicité de tels justificatifs, alors que selon le compromis, c'est à elle que les acquéreurs devaient justifier de leurs démarches auprès des organismes bancaires. S'agissant de l'absence de vérification de la consignation de la clause pénale, Madame [Z] et Monsieur [H] rappellent les dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation selon lesquelles un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière, lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat. Ils soulignent qu'en l'espèce, la somme devait être versée en l'étude notariale de Maître [W] et ce, 'à l'instant'. Ils en déduisent que la SARL Leroy Promotion devait s'assurer du versement des fonds lors de la signature du compromis et qu'elle a ainsi commis une seconde faute contractuelle en n'y procédant pas. Concernant le préjudice et le lien de causalité, Madame [Z] et Monsieur [H] rappellent qu'il incombait à la SARL Leroy Promotion de vérifier que les acquéreurs justifiaient de trois attestations de refus de financement par trois banques différentes, mais qu'elle n'a pas accompli cette vérification. Quant à la résistance abusive de la SARL Leroy Promotion, les intimés font valoir qu'elle n'a répondu à aucune des mises en demeure adressées par [S] [H] et par son conseil. Ils évoquent également une gestion chaotique quant à la restitution des clefs. Enfin, ils contestent toute procédure abusive de la part de [S] [H]. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2024. L'audience de plaidoirie a été fixée le 9 septembre 2024 et le délibéré au 4 novembre 2024, délibéré prorogé au 18 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LES DEMANDES PRINCIPALES Sur la demande principale de Madame et Monsieur [H] Selon le premier alinéa de l'article 1991 du code civil, 'Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution'. L'article 1992 du même code dispose : ' Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire'. Pour engager la responsabilité de la SARL Leroy Promotion, Madame et Monsieur [H] doivent rapporter la preuve d'une faute commise par cette dernière, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. Sur la faute commise par la SARL Leroy Promotion - Concernant la notification du compromis de vente L'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation dispose : 'Pour tout acte ayant pour objet [...] l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, [...] l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. [...]'. Comme l'a rappelé le premier juge, la SARL Leroy Promotion, intermédiaire à la vente et rédactrice du compromis, était tenue d'assurer l'efficacité de ce dernier, en faisant preuve de diligence pour que l'acte produise les effets attendus par les cocontractants. Il incombait de ce fait notamment à la SARL Leroy Promotion de s'assurer de la purge du droit de rétractation et donc de faire courir le délai de 10 jours permettant à l'acquéreur de l'exercer, afin que cette faculté ne puisse pas être mise en 'uvre indéfiniment. Ni les dispositions légales rappelées ci-dessus, ni les stipulations contractuelles ne prévoient un délai pour réaliser la notification du compromis à l'acquéreur. Il incombait donc à la SARL Leroy Promotion d'y procéder dans un délai raisonnable, eu égard notamment à la brièveté du délai de rétractation, qui n'est que de 10 jours, faute de quoi le vendeur subirait un risque de rétractation et une immobilisation de son bien plus importants que ceux imposés par la loi. La notification du compromis à l'acquéreur ne pouvait être réalisée qu'à partir du moment où ce dernier avait signé le compromis. Si cet acte sous-seing privé ne mentionne que la date du 10 juin 2021, les échanges de courriels produits par la SARL Leroy Promotion en pièce n° 4 démontrent que les acquéreurs ne l'ont signé qu'ultérieurement. Ainsi, selon un mail adressé par la SARL Leroy Promotion au notaire le 14 juin 2021, 'Mr et MMe [U] qui nous lisent en copie souhaitent avoir confirmation qu'ils peuvent signer le présent compromis de vente'. Puis, dans un courriel du 24 juin 2021, la SARL Leroy Promotion écrivait au notaire : 'merci de nous indiquer si le dossier est complet et si cela vous permet de donner votre feu vert pour la signature du compromis de vente par l'acquéreur'. Enfin, par courriel du 29 juin 2021, l'office notarial écrivait à Monsieur [U] : 'Je viens vers vous dans le cadre du dossier visé en objet et vous confirme que vous pouvez signer le compromis de vente'. Il résulte de ce qui précède que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, le compromis de vente n'a pas été signé par les deux parties le 10 juin 2021, Monsieur [U] et Madame [F] ne l'ayant effectivement signé, au plus tôt, que le 29 juin 2021. Néanmoins, la SARL Leroy Promotion ne rapporte pas la preuve de son affirmation selon laquelle Monsieur [U] et Madame [F] l'auraient signé le 5 juillet 2021 lors d'une dernière visite du bien immobilier. Quoi qu'il en soit, il est constant que la SARL Leroy Promotion n'a notifié le compromis de vente à Monsieur [U] et Madame [F] que par courrier recommandé envoyé le 4 août 2021 et reçu par ces derniers les 5 et 6 août 2021. Dès lors, même en retenant la date non démontrée du 5 juillet 2021, alors que 25 jours s'étaient déjà écoulés depuis la signature du compromis par le vendeur le 10 juin 2021, la SARL Leroy Promotion a encore attendu un mois pour n'envoyer la lettre de notification du compromis à Monsieur [U] et Madame [F] que le 4 août 2021. L'argument de cette dernière tenant à la période estivale ne peut être retenu dès lors qu'il s'agissait d'un simple courrier de notification ne présentant aucune difficulté de rédaction. En outre, ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, la SARL Leroy Promotion avait la possibilité de procéder à cette notification par une remise directe de l'acte au bénéficiaire du droit de rétractation, ce qu'elle n'a pas fait. Enfin, il ne peut qu'être constaté que la SARL Leroy Promotion n'a procédé à cette notification -le 4 août 2021- qu'après la rétractation par les acquéreurs par courrier du 24 juillet 2021. La SARL Leroy Promotion prétend encore qu'il 'a été admis par la jurisprudence la possibilité pour l'agent immobilier d'attendre que les conditions suspensives affectant l'opération soient levées, pour procéder à la notification, en considérant que la caducité de l'acte par suite de la défaillance d'une condition rend inutile la notification'. Elle expose qu'en l'espèce, les acquéreurs ont invoqué un refus de prêt par leur banque alors que le compromis contenait une condition suspensive d'obtention de prêt. Tout d'abord, la SARL Leroy Promotion ne précise aucune référence quant à la jurisprudence qu'elle allègue. Ensuite, cet argument ne peut être retenu puisqu'il vient ajouter au délai -parfois long- stipulé pour la réalisation des conditions suspensives un délai supplémentaire d'envoi et de réception de la notification du compromis, outre le délai de rétractation de 10 jours, alors que ces derniers peuvent s'écouler dans celui stipulé pour la réalisation des conditions. Enfin, il ne peut être tenu compte du refus de prêt mentionné par la SARL Leroy Promotion, dès lors qu'il n'en est aucunement justifié, ainsi qu'il sera expliqué dans les développements qui suivent. Compte tenu de ce qui précède, la SARL Leroy Promotion n'a pas procédé à la notification qui lui incombait dans un délai raisonnable et le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu une faute à son encontre. - Concernant l'absence de consignation du dépôt de garantie L'article L.271-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit : 'Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires [...]. Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés [...]'. En l'espèce, le mandat de vente établi par la SARL Leroy Promotion prévoit : '6) SÉQUESTRE : en vue de garantir la bonne exécution des présentes et de leur suite, les fonds ou valeurs qu'il est d'usage de faire verser par l'acquéreur seront détenus par tout séquestre habilité à cet effet (notaire ou agence titulaire d'une garantie financière)'. Quant au compromis, également rédigé par la SARL Leroy Promotion, il prévoit : 'DÉPÔT DE GARANTIE - L'ACQUÉREUR remet, à l'instant, au compte de Me [W], que les parties choisissent d'un commun accord comme séquestre, la somme de 9000 €uros par (type de règlement) : virement', ajoutant que, 'En cas d'application de la clause pénale, elle pourra être versée à la partie non défaillante et/ou au RÉDACTEUR'. Malgré les termes pourtant clairs du mandat et du compromis qu'elle avait elle-même rédigés, la SARL Leroy Promotion ne justifie nullement avoir vérifié que Monsieur [U] et Madame [F] avaient procédé au virement du dépôt de garantie à Maître [W], séquestre désigné, ni d'aucune démarche auprès de ces derniers leur demandant de verser ce dépôt de garantie. La SARL Leroy Promotion prétend que, en application des dispositions de l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation, la consignation n'était pas autorisée puisque les acquéreurs étaient des non-professionnels. Cependant, le second alinéa de cet article prévoit expressément que lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, ce qui était le cas en l'espèce, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Or, Maître [W] était désigné dans l'acte à cette fin. L'argument de la SARL Leroy Promotion selon lequel elle n'a jamais été habilitée à détenir des fonds est donc également inopérant. La SARL Leroy Promotion affirme qu'il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir vérifié que le dépôt de garantie avait été réellement consigné, puisqu'elle n'avait pas la qualité de séquestre. Cet argument ne peut être retenu puisque, en sa qualité d'intermédiaire professionnel à la vente et rédactrice du mandat de vente et du compromis, il lui incombait d'en faire respecter les termes, ayant elle-même prévu que le dépôt de garantie devait être remis 'à l'instant' par l'acquéreur. Compte tenu des développements qui précèdent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu à ce sujet une autre faute contractuelle à l'encontre de la SARL Leroy Promotion. Sur le préjudice et le lien de causalité Comme le relève la SARL Leroy Promotion, le mandat de vente ne prévoyait pas de clause pénale, de sorte que l'indemnisation de Madame et Monsieur [H] est soumise à la preuve de l'existence d'un préjudice. Les deux fautes commises par la SARL Leroy Promotion ont fait perdre à [S] [H] le bénéfice de la clause pénale stipulée au compromis de vente. En effet, même en considérant que Monsieur [U] et Madame [F] n'ont signé le compromis que le 5 juillet 2021 (ce que la SARL Leroy Promotion ne démontre pas, la signature ayant pu intervenir dès le 29 juin), la notification aurait dû être réalisée dès le 5 juillet par remise aux acquéreurs, faisant courir le délai de 10 jours dès le lendemain. Même en tenant compte d'une notification par lettre recommandée dans les jours suivant la signature le 5 juillet et reçue au plus tard le 10 juillet 2021, la rétractation des acquéreurs par courrier daté du 24 juillet 2021 serait intervenue au-delà du délai de 10 jours. C'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que les fautes commises par la SARL Leroy Promotion ont fait perdre à [S] [H] une chance de percevoir le montant de la clause pénale stipulée au compromis, étant rappelé que la somme de 9000 euros aurait dû être immédiatement remise à titre de dépôt de garantie. La SARL Leroy Promotion fait valoir que le compromis avait été conclu sous la condition suspensive d'obtention de prêt et que, en cas de non réalisation de cette condition, le dépôt de garantie aurait dû être remboursé aux acquéreurs. Elle souligne que dans leurs courriers des 24 juillet et 6 août 2021, ces derniers lui ont notifié leur rétractation en raison du refus de prêt par leur banque. Elle ajoute que les intimés ne justifient pas de ce que ce refus de prêt serait factice. Cependant, la SARL Leroy Promotion ne produit pas aux débats les trois attestations de refus de prêt exigées par le compromis qu'elle a elle-même rédigé, seules susceptibles de justifier de la défaillance de la condition suspensive. Elle ne prouve pas davantage avoir réclamé ces attestations à Monsieur [U] et Madame [F], alors que selon le compromis, c'est à elle que les acquéreurs devaient justifier de leurs démarches auprès des organismes bancaires. La SARL Leroy Promotion ne peut donc reprocher à Madame et Monsieur [H] de ne pas prouver que ce refus de prêt serait factice, puisque c'est en raison de sa propre faute concernant la notification tardive du compromis que Madame et Monsieur [H] ne sont pas fondés à solliciter de Monsieur [U] et Madame [F] la délivrance de telles attestations bancaires. En conséquence, les fautes commises par la SARL Leroy Promotion sont la cause certaine et directe du préjudice subi par [S] [H]. Le tribunal a à bon droit estimé la perte de chance à hauteur de 90 % pour condamner la SARL Leroy Promotion au paiement de la somme de 8100 euros. Le jugement sera donc confirmé à ce sujet. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Madame et Monsieur [H] font valoir que la SARL Leroy Promotion n'a pas répondu aux courriers de mise en demeure adressés aux fins d'indemnisation. Cependant, ce seul fait est insuffisant pour caractériser une résistance abusive dès lors que la SARL Leroy Promotion pouvait considérer que cette demande d'indemnisation n'était pas fondée. Quant au fait que la SARL Leroy Promotion a procédé à la notification d'un compromis devenu caduc, il ne peut caractériser une résistance abusive de sa part. Enfin, il n'est nullement justifié des difficultés alléguées concernant la restitution des clés. En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la SARL Leroy Promotion au paiement de la somme de 1000 euros au titre de la résistance abusive. Statuant à nouveau, Madame et Monsieur [H] seront déboutés de cette demande. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la SARL Leroy Promotion La demande principale d'indemnisation étant fondée, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la SARL Leroy Promotion ne peut qu'être rejetée. Le jugement sera donc confirmé à ce sujet. SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE La SARL Leroy Promotion, appelante, succombe pour l'essentiel de son recours en ce que la condamnation principale au paiement de la somme de 8100 euros est confirmée. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il l'a : - condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Y ajoutant, la SARL Leroy Promotion sera condamnée aux dépens d'appel, à payer à Madame [Z] et Monsieur [H] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel et elle sera déboutée de sa propre demande présentée sur ce même fondement. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal le 11 septembre 2023, sauf en ce qu'il a condamné la SARL Leroy Promotion au paiement de la somme de 1000 euros au titre de la résistance abusive ; Statuant à nouveau sur ce chef de décision infirmé et y ajoutant, Déboute Madame [R] [H] épouse [Z] et Monsieur [I] [H] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamne la SARL Leroy Promotion à payer à Madame [R] [H] épouse [Z] et Monsieur [I] [H] la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; Déboute la SARL Leroy Promotion de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL Leroy Promotion aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.- Minute en treize pages.