Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 05 Août 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00485 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZA37
AFFAIRE : [O] [W] C/ S.A.S.U. SABTI 5
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge
GREFFIER : Madame Valérie IKANDAKPEYE
PARTIES :
DEMANDEUR
Monsieur [O] [W], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Ugo DI NOTARO de la SELARL EKLION DEFENSE CONSEIL, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.A.S.U. SABTI 5, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Débats tenus à l'audience du 15 Avril 2024
Notification le
à :
Maître [Z] [K] Toque - 1706, Expédition et Grosse
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 03 avril 2001, la SCI [T] a consenti à la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE, à compter du 23 avril 2001 et pour une durée de neuf années, un bail portant sur un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 6 000 francs hors taxes et hors charges.
Par acte authentique en date du 05 juillet 2004, Monsieur [O] [W] a acquis de la SCI [T] le local commercial donné à bail à la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE.
Par acte en date du 27 novembre 2017, Monsieur [O] [W] et la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE ont conclu un avenant de renouvellement du bail, celui-ci s'étant tacitement prolongé depuis l'expiration de la période initiale de neuf années.
Par acte en date du 27 novembre 2018, la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE a cédé son fonds de commerce, comprenant le bail commercial, à la SASU SABTI 5.
En raison d'impayés locatifs, Monsieur [O] [W] a fait signifier à la SASU SABTI 5, par acte de commissaire de justice daté du 06 février 2023, un commandement de justifier de la souscription d'une assurance et de payer les loyers et charges, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour une somme en principal de 6 940,05 euros, selon décompte arrêté au 26 janvier 2023.
Monsieur [O] [W] a fait signifier à la SASU SABTI 5, par acte de commissaire de justice daté du 05 janvier 2024, un commandement de justifier de la souscription d'une assurance et de payer les loyers et charges, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour une somme en principal de 15 067,93 euros.
L'arriéré locatif n'a pas été apuré dans le délai d'un mois à compter de la signification du commandement de payer.
Par acte de commissaire de justice en date du 05 mars 2024, Monsieur [O] [W] a fait assigner en référé
la SASU SABTI 5 ;
aux fins de constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation au paiement de diverses provisions.
A l'audience du 15 avril 2024, Monsieur [O] [W], représenté par son avocat, a maintenu ses prétentions aux fins de :
constater la résiliation du contrat de bail ;
ordonner l'expulsion de la SASU SABTI 5 et celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique, d'un serrurier et de déménageurs ;
condamner la SASU SABTI 5 à lui payer la somme provisionnelle de 9 603,31 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 05 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité ;
condamner la SASU SABTI 5 au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation fixée à un montant égal à celui du loyer, augmenté des charges locatives, jusqu'au départ définitif des lieux avec restitution des clefs ;
condamner la SASU SABTI 5 à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
condamner la SASU SABTI 5 aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
Au soutien de leur demande, Monsieur [O] [W] expose que les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai prévu par l'article L. 145-41 du code de commerce, de sorte qu'il conviendrait de constater la résiliation du contrat de bail et d'ordonner l'expulsion de la locataire, outre sa condamnation au paiement provisionnel de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
La SASU SABTI 5, citée à domicile par dépôt de l'assignation en étude, n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu.
A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 10 juin 2024, par mise à disposition au greffe.
Le délibéré a été prorogé au 05 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé que si le Défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que dans cette hypothèse, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation du contrat de bail
En application de l'article L. 145-41, alinéa 1, du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
L'article 834 du code de procédure civile énonce : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »
Le juge, qui statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater en référé la résiliation du bail, n'a pas à relever l'urgence (Civ. 3, 9 décembre 1986, 83-12.503 ; Civ. 3, 20 janvier 1988, 86-18.276).
En outre, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation du contrat de bail (Civ. 3, 26 février 1985, 83-16.775 ; Civ. 3, 27 novembre 1990, 89-17.249 ; Civ. 3, 20 décembre 2018, 17-16.783).
En l'espèce, l'article n° VII, 2. des conditions générales du contrat de bail contient une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges à leur date d'exigibilité, après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois, compétence étant conférée au juge des référés de constater l'acquisition des effets de la clause précitée.
Un commandement de payer, comportant la mention du délai d'un mois prévue à peine de nullité par l'article 145-41 du code de commerce et visant cette clause résolutoire, a été signifié à la SASU SABTI 5 le 05 janvier 2024, pour la somme en principal de 15 067,93 euros, outre le montant de la clause pénale et les frais de l'acte.
La réalité de la dette est partiellement établie par le décompte joint au commandement et n'est pas contestée, tout comme le fait que le commandement soit demeuré infructueux pendant plus d'un mois.
Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au bénéfice de Monsieur [O] [W], à la date du 05 février 2024 à vingt-quatre heures.
Sur la demande en expulsion
En application de l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »
En l'espèce, la SASU SABTI 5 étant devenue occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, depuis le 06 février 2024, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, pourra être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes provisionnelles en paiement au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation
L'article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
L'article 1240 du code civil énonce : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier [...] »
Il y a lieu de rappeler qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de condamner une partie au paiement de dommages et intérêts (Civ. 2, 11 décembre 2008, 07-20.255 ; Civ. 3, 24 novembre 2021, 19-26.174).
De même, le juge des référés ne peut ordonner le paiement d'une indemnité d'occupation qu'à titre provisionnel (Civ. 3, 13 mai 1998, 96-19.545).
En l'espèce, Monsieur [O] [W] demande le paiement de l'arriéré des loyers et charges, ainsi que celui d'indemnités d'occupation d'un montant équivalent, jusqu'au départ de la SASU SABTI 5 des locaux.
Si l'énoncé de ses prétentions ne fait pas apparaître qu’elles sont présentées à titre provisionnel, le visa de l'article 835 du code de procédure civile par le Demandeur amène à retenir qu'en dépit d'une formulation imprécise, il sollicite en réalité la condamnation de la Défenderesse à lui payer des provisions.
S'agissant de la somme en principal, il ressort du commandement de payer et du décompte versé aux débats que :
l'arriéré locatif pour l'année 2023 s’élevait à 3 371,07 euros ;
le montant mensuel du loyer s'élève à 1 497,84 euros HT et hors charges en 2024 ;
le montant mensuel des provisions sur charge s'élève à 233,33 HT en 2024 ;
le montant mensuel du loyer, des provisions sur charges et de la TVA s'élève donc à 2 077,41 euros en 2024 ;
aucune somme n'a été réglée par la SASU SABTI 5 en 2024.
La dette locative de la SASU SABTI 5, arrêtée au 05 février 2024 inclus, s'élève donc à la somme de 5 806,65 euros TTC (3 371,07 + 2 077,41 + (2 077,41 / 29 * 5).
La prétention, d'un montant de 9 603,31 euros, est sérieusement contestable pour son quantum excédant la somme précitée, la différence découlant de la prise en compte de l'intégralité des loyers et provisions afférents au premier trimestre 2024 dans son calcul, Monsieur [O] [W] n'ayant pas tiré les conséquences de sa précédente demande de constatation de la résiliation du bail.
S'agissant de la provision à valoir sur les indemnités d'occupation, le contrat de bail étant résilié depuis le 06 février 2024, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'à la libération définitive des lieux, au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué.
Par conséquent, il conviendra de condamner la SASU SABTI 5 à payer à Monsieur [O] [W] les sommes provisionnelles suivantes :
5 806,65 euros TTC, à valoir sur sa dette locative arrêtée au 05 févier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024, date de l'assignation valant mise en demeure de payer ;
une somme correspondant au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 06 février 2024 et jusqu'à son départ définitif des lieux avec restitution des clefs ;
Sur les autres dispositions de la décision
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
En l'espèce, la SASU SABTI 5, succombant à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 05 janvier 2024, d'un montant de 195,37 euros.
Sur les frais irrépétibles
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »
En l'espèce, la SASU SABTI 5, condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [O] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 720,00 euros.
Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, réputée contradictoire et mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l'acquisition des effets de la clause résolutoire au profit de Monsieur [O] [W] et la résiliation du contrat de bail renouvelé le 27 novembre 2017, portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2]) à la date du 05 février 2024 à vingt-quatre heures ;
ORDONNONS à la SASU SABTI 5 de libérer les lieux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2] ;
DISONS qu’à défaut pour la SASU SABTI 5 d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [O] [W] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux par la SASU SABTI 5 sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS la SASU SABTI 5 à payer à Monsieur [O] [W] les sommes provisionnelles suivantes :
5 806,65 euros TTC, à valoir sur sa dette locative arrêtée au 05 févier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024, date de l'assignation valant mise en demeure de payer ;
une somme correspondant au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 06 février 2024 et jusqu'à son départ définitif des lieux avec restitution des clefs ;
DISONS n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande provisionnelle au titre de l'arriéré locatif ;
CONDAMNONS la SASU SABTI 5 aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 06 février 2023, d'un montant de 195,37 euros ;
CONDAMNONS la SASU SABTI 5 à payer à Monsieur [O] [W] la somme de 720,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.
Fait à LYON, le 05 août 2024.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT
