Texte intégral
T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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JUGEMENT
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
REFERE n° : N° RG 24/01481 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KER2
MINUTE n° : 2024/ 142
DATE : 25 Septembre 2024
PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice Madame [K] [R] épouse [X], exerçant sous l’enseigne AGENCE DE L’OLIVIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Me Joëlle MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSE
S.C.I. LA TRIBU DES HU, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elise HINSINGER-CORNILEAU, avocat au barreau de TOULON
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 03 Juillet 2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 11 Septembre 2024 puis a été prorogée au 25 Septembre 2024. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Elise HINSINGER-CORNILEAU
Me Joëlle MICHEL
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Elise HINSINGER-CORNILEAU
Me Joëlle MICHEL
EXPOSE DU LITIGE
Suivant relevé de propriété, la SCI LA TRIBU DES HU est propriétaire des lots 15 et 18 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 2], située [Adresse 2] à [Localité 3].
Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] a mis en demeure la SCI LA TRIBU DES HU d’avoir à régler les charges impayées.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice Madame [K] [R] épouse [X], exerçant sous l’enseigne AGENCE DE L’OLIVIER, a fait assigner la SCI LA TRIBU DES HU devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 3926,04 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023 au titre des charges de copropriété impayées, de 2000 euros à titre de dommage et intérêts, de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La SCI LA TRIBU DES HU a constitué avocat le 19 mars 2024.
Par conclusions notifiées par RPVA le 1er juillet 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SCI LA TRIBU DES HU demande à voir déclarer recevables et bienfondés ses demandes, de lui accorder l’échelonnement de la dette de 3926,04 euros sur 24 mois, soit 163,30 euros mensuels, de voir débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts, outre de voir condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à 2000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de la présente assignation.
Par conclusions notifiées par RPVA le 2 juillet 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice Madame [K] [R] épouse [X], exerçant sous l’enseigne AGENCE DE L’OLIVIER, maintient l’ensemble des demandes présentées dans son assignation et sollicite en outre de voir débouter la SCI LA TRIBU DES HU de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
L’affaire, enrôlée sous le n° RG 24/01481, a été appelée à l’audience du 3 juillet 2024 et mise en délibéré au 11 septembre 2024, date prorogée au 25 septembre 2024.
MOTIFS
Sur les demandes principales
L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
L'article 14-2 de ladite loi dispose : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ... ».
La SCI LA TRIBU DES HU a été mise en demeure les 23 novembre 2023 et 27 novembre 2023 de régler la somme de 4066,15 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2023 et des appels de fonds pour les travaux votés.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
- le décompte des sommes dues du 5 janvier 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 6 décembre 2019, 8 avril 2021 et 27 septembre 2023, approuvant les comptes 2019, 2020, 2021, 2022 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
- les lettres de mise en demeure du 23 novembre 2023 et du 27 novembre 2023 au titre des charges impayées.
Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 3926,04 euros. Le surplus des sommes sollicitées (185,59 euros) correspondant à un exercice postérieur à celui en cours au jour de la mise en demeure sera rejeté.
Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 3740,45 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.
Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans sa carence de paiement.
Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.
Sur la demande de délai de paiement
Selon l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »
En l’espèce, la SCI LA TRIBU DES HU sollicite de plus larges délais de paiements.
Il ressort des éléments versés aux débats qu’à la suite de difficultés financières, la SCI LA TRIBU DES HU a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire suivant jugement rendu par le tribunal de grande instance en date du 29 juin 2018. Il résulte notamment des pièces produites aux débats qu’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 21 janvier 2022 a prononcé la clôture de la procédure de liquidation judiciaire pour extinction du passif.
Dès lors, compte tenu de sa situation financière et en l’état de sa bonne foi présumée, il sera fait droit à la demande d’octroi de délais de paiement au bénéfice de la SCI LA TRIBU DES HU, dans une limite compatible avec les besoins du syndicat demandeur, et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SCI LA TRIBU DES HU à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice Madame [K] [R] épouse [X], exerçant sous l’enseigne AGENCE DE L’OLIVIER, la somme de 3740,45 euros (TROIS MILLE SEPT CENT QUARANTE EUROS ET QUARANTE-CINQ CENTS) au titre des charges de copropriété impayées et à échoir au 1er janvier 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice Madame [K] [R] épouse [X], exerçant sous l’enseigne AGENCE DE L’OLIVIER, du surplus de ses demandes principales ;
ACCORDE à la SCI LA TRIBU DES HU un délai de paiement d’une durée de DOUZE MOIS pour s’acquitter des sommes susvisées ;
AUTORISE la SCI LA TRIBU DES HU à s’en libérer en douze paiements mensuels successifs, soit à la somme mensuelle de 311,70 euros (TROIS CENT ONZE EUROS ET SOIXANTE-DIX CENTS), le premier paiement intervenant avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis avant les 10 de chaque mois suivant, la dernière échéance intervenant dans un délai de DOUZE MOIS au plus tard à compter de la première échéance et comprenant le paiement du solde et des intérêts ;
DIT que, faute de respect de cet échéancier et de règlement d’un terme à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ;
CONDAMNE la SCI LA TRIBU DES HU aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE la SCI LA TRIBU DES HU à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice Madame [K] [R] épouse [X], exerçant sous l’enseigne AGENCE DE L’OLIVIER, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
