Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 23/08134

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES 16 Septembre 2024 2ème Chambre civile N° RG 23/08134 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KUXA AFFAIRE : S.C.I. DE BROCELIANDE, C/ S.A.R.L. LA ROUTE DES ILES, copie exécutoire délivrée le : à : DEUXIEME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX l’an deux mil vingt quatre, le seize Septembre Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier, ONT COMPARU DEMANDERESSE : S.C.I. DE BROCELIANDE, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 327 216 818, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant ET S.A.R.L. LA ROUTE DES ILES, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 391 253 812, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 13 Mai 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 16 Septembre 2024, Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant : EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 14 février 1997, la société civile immobilière (SCI) de Brocéliande a donné à bail à Mme [O] [Y] épouse [K] un local à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] (35), pour une durée de neuf années à compter du 15 février 1997 et destiné à l'exploitation d'un salon de coiffure et d'esthétique. La société à responsabilité limitée (SARL) La route des îles vient désormais aux droits de Mme [K] et exploite dans les lieux, avec l'accord du bailleur, une activité d'agence de voyages. Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2022, la SARL La route des îles a fait signifier à son bailleur une demande de renouvellement de son bail, à compter du 01er janvier 2023 et aux mêmes clauses et conditions que celui expiré. Par un acte de même forme du 29 mars 2023, la SCI de Brocéliande a consenti à ce renouvellement mais moyennant un prix de 39 000 € HC et HT par an. Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre suivant, la SCI de Brocéliande a ensuite fait assigner sa locataire, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir fixer à ce prix le montant annuel du loyer renouvelé, à compter du 01er janvier 2023, le tout sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 3 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Évoquée dès le 22 janvier 2024, l'affaire a ensuite été renvoyée, à deux reprises, à la seule demande des avocats des parties. Par un mémoire en réponse, non daté mais régulièrement notifié le 22 avril 2024 à la SARL La route des îles, le bailleur, au visa des articles L 145-33 et 34 et R 145-23 et suivants du code de commerce, sollicite en dernier lieu, outre le constat du renouvellement du bail commercial portant sur les locaux sus désignés à compter du 01er janvier 2023, la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 36 050 € HT et HC par an. A titre subsidiaire, il demande la réalisation aux frais de sa locataire d'une mesure d'expertise, le tout sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Au moyen de son mémoire n° 2, lui aussi non daté et dont il n'est en outre pas justifié de sa notification effective à son bailleur, défaillance qui ne fait pour autant pas débat, la SARL La route des îles sollicite, outre le constat du renouvellement du bail à compter du 01er janvier 2023, la fixation de son prix de renouvellement à la somme annuelle de 21 902 € HC et HT, le tout sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle demande également la réalisation aux frais de son bailleur d'une mesure d'expertise. Lors de l'audience sur renvoi et utile du 13 mai 2024, les parties, représentées par leurs avocats respectifs, se sont référées à leurs écritures précitées mais ont, toutefois, oralement indiqué qu'elles étaient toutes deux favorables à l'organisation d'une mesure d'expertise avant dire droit. Pour plus ample exposé du litige, de leurs moyens et de leurs prétentions respectives, la juridiction se réfère à leurs mémoires contradictoirement produits, en application des dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce ainsi qu'à l'acte introductif de la présente instance. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, sur le renouvellement du bail liant les parties La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463). Les parties s'accordent, visiblement, sur le principe du renouvellement du bail qui les liait, pour une nouvelle période de neuf années et à compter du 01er janvier 2023, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré. Sur le montant du loyer de renouvellement L'article L 145-36 du code de commerce, en son premier alinéa, dispose que : « Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat ». L'article R 145-11 du même code prévoit ainsi que : « Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables ». Ces dispositions sont rédigées comme suit : « A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ». Les parties s'accordent pour qualifier le local litigieux, comme étant un local à usage exclusif de bureau. Elles produisent toutes deux, à l'appui de leurs prétentions, un rapport d'expertise unilatérale non contradictoire relatif à la valeur locative de ce local. Celui du bailleur, en date du 05 avril 2023, conclut à la somme annuelle de 39 000 € (sa pièce n°5). Celui du preneur, daté du 05 février 2024, propose deux valorisations, en fonction de la méthode d'estimation retenue, à savoir les sommes annuelles de 20 152 et de 21 902 € (sa pièce n°6). L'article R 145-30 du code de commerce dispose que : « Lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ». Compte-tenu de l'important écart qui existe entre les valorisations déterminées par les experts des parties, allant presque en effet du simple au double et de surcroît dans un cadre non contradictoire, il y a lieu, comme en ont convenu bailleur et preneur à l'audience, de désigner un technicien spécialisé en matière de loyers commerciaux. Son avis permettra d'avoir une opinion éclairée sur la valeur locative du local litigieux, déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents. Il sera dès lors ordonné avant dire droit la réalisation d'une expertise judiciaire, aux frais avancés de la SCI de Brocéliande, demandeur en effet à l'instance. Sur les demandes annexes Les dépens seront réservés dans l'attente de la décision au fond et il en sera de même, par voie de conséquence, des demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. DISPOSITIF La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français par décision mise à disposition au greffe : ORDONNE une expertise, et DÉSIGNE, pour y procéder, Madame [U] [D], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Rennes, domiciliée [Adresse 3] à [Localité 7] (44) mob : [XXXXXXXX01] courriel : [Courriel 8], avec pour mission de : * prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport ; * se rendre sur les lieux au [Adresse 6] à [Localité 4] (35), visiter l'immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l'appui ; * donner son avis sur la valeur locative de ce local, à compter du 01er janvier 2023 et par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; * formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige ; DIT que la SCI de Brocéliande devra consigner au greffe de la juridiction, avant le 11 novembre 2024, sous peine de caducité, une somme de 4 000 € (quatre mille euros) à valoir sur les honoraires de l’expert ; DIT que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ; RAPPELLE que cette mesure d'expertise sera exécutée sous son contrôle ; RAPPELLE que l'expert pourra s'adjoindre les services de tout sapiteur de son choix, exerçant dans un autre domaine que le sien, dont l'avis lui paraîtra utile dans le cadre de la présente expertise ; DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 01er octobre 2025, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès d'elle ; RAPPELLE que pendant la durée de la présente instance, la société locataire est tenue de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ; RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles. La greffière Le juge des loyers commerciaux