Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]
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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 24/01520 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRAO
Minute : 24/00510
S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], [Adresse 5] [Localité 8]
Représentant : Me Charles DULAC, avocat au barreau de Paris, vestiaire :
C/
Monsieur [H] [N]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Août 2024
DEMANDEUR :
S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], [Adresse 5] [Localité 8]
Cabinet DONNA COPRO (syndic)
[Adresse 3]
[Localité 9]
représenté par Maître Charles DULAC, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [N]
[Adresse 4] - [Adresse 5]
[Localité 8]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 05 Juillet 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Août 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [Y] [D] et Madame [F] [K] étaient propriétaires d'un bien immobilier sis [Adresse 4], [Adresse 5], lot n°303, [Localité 8]. Les lieux se sont trouvés vacants suite à l'homicide de Madame [F] [K] par Monsieur [Y] [D].
Par acte de commissaire de justice remis à domicile en date du 11 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8], représenté par son syndic la SAS DONNA COPRO, a fait assigner Monsieur [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés. Il sollicite du juge de :
constater que Monsieur [H] [N] est occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 4], [Adresse 5], lot n°303, [Localité 8] ;ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;supprimer le délai de deux mois prescrit par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;condamner Monsieur [H] [N] à l'ensemble des préjudices liés aux désordres causés pendant l'occupation illégale du bien ;condamner Monsieur [H] [N] au paiement d'une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [H] [N] aux entiers dépens de la procédure.L'affaire a été appelée à l'audience du 5 juillet 2024.
À cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8], représenté par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance à l'excepté de la demande de condamnation à l'ensemble des préjudices liés aux désordres causés pendant l'occupation illégale du bien.
Au soutien de ses demandes, il sollicite le bénéfice de l'action oblique prévue par l'article 1341-1 du code civil et la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'agir en cas d'inertie d'un copropriétaire dans ses obligations de copropriétaire ou de bailleur, y compris concernant des situations hors contractuelles. Il expose que Monsieur [Y] [D] et Madame [F] [K], propriétaires du bien litigieux, ne sont plus dans les lieux suite à l'homicide de Madame [F] [K] par son conjoint et que les lieux sont occupés sans droit ni titre par Monsieur [H] [N]. Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8] fait valoir que cette occupation lui cause un préjudice pour trouble de jouissance en raison d'une dégradation des lieux qui porte atteinte à la salubrité et la sécurité de l'immeuble, et un préjudice financier en ce que Monsieur [H] [N] use des installations communes de la copropriété sans qu'aucune charge ne soit acquittée. Enfin, il justifie sa demande de suppression du délai de deux mois par l'existence d'une voie de fait.
Monsieur [H] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.
À l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
SUR L'ACTION OBLIQUE
En application de l'article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.
En l'espèce, les pièces présentes au dossier permettent d'établir que les propriétaires du bien litigieux sis [Adresse 4], [Adresse 5], lot n°303, [Localité 8], Monsieur [Y] [D] et Madame [F] [K], ne sont pas en capacité d'exercer leurs droits sur ledit bien. Madame [F] [K] est décédée et Monsieur [Y] [D] a été incarcéré pour cet homicide en 2020 sans que sa situation pénale ultérieure soit connue.
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8] a intérêt à agir au regard de l'occupation sans droit ni titre du bien précité, afin de garantir l'application du règlement de copropriété qui assure la santé et la sécurité au sein de la copropriété, ainsi que préserver ses droits patrimoniaux liés aux charges de copropriété.
Dès lors, l'action oblique du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8] est recevable.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, l'audience s'étant tenue postérieurement à l'entrée en vigueur la loi précitée, il y a lieu d'appliquer les dispositions en cause telles qu'issues de cette réforme.
SUR L'OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE ET LA DEMANDE D'EXPULSION
L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est par ailleurs un droit fondamental reconnu par la Constitution et l'article 1er du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
Ainsi, il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite, justifiant que le juge prescrive les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent en urgence.
En l'espèce, il est établi par les pièces versées par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis
[Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8] que Monsieur [Y] [D] et Madame [F] [K] sont les derniers propriétaires du pavillon sis [Adresse 4], [Adresse 5], lot n°303, [Localité 8], et que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8], représenté par son syndic la SAS DONNA COPRO, a qualité à agir à leur place.
Il ressort du procès-verbal de constat établi le 19 avril 2024 que Monsieur [H] [N] occupe le bien sis [Adresse 4], [Adresse 5], lot n°303, [Localité 8], comme en témoignent sa présence sur les lieux et ses déclarations au commissaire de justice.
Les photographies jointes à ce constat permettent également d'observer que les lieux sont bien occupés à titre d'habitation (mobilier, vêtements, nourriture dans la cuisine, électricité en marche...)
Les voisins du pavillon ont en outre attesté que plusieurs personnes vivaient ou s'étaient succédé dans les lieux, dont l'identité n'est pas connue. Monsieur [H] [N] a lui-même indiqué payer un « loyer » à un certain « [V] ».
Le commissaire de justice a enfin constaté que la porte du pavillon et les serrures étaient cassées, caractérisant une effraction.
Il est donc établi que Monsieur [H] [N] est occupant sans droit ni titre et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8] est fondé à demander son expulsion.
Il y a par conséquent lieu d'ordonner la libération des lieux et, à défaut de libération volontaire par lui, l'expulsion de Monsieur [H] [N] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8] sera autorisé à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [H] [N].
SUR LES DÉLAIS D'EXPULSION
Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8] sollicite la suppression du délai en raison de l'entrée dans les locaux par voie de fait.
Il résulte du constat en date du 19 avril 2024 que la porte d'entrée du pavillon présentait ce jour des traces d'effraction.
Ainsi, Monsieur [H] [N] ou tout autre occupant ne peut prétendre avoir été induit en erreur ou abusé sur l'étendue de ses droits.
Or, le fait de prendre possession d'un local sans y être autorisé par le propriétaire et sans avoir été induit en erreur ou abusé sur l'étendue de ses droits, et ce par effraction, justifie la suppression du délai prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Au surplus, il existe un risque pour la santé et la sécurité des personnes, tant pour les occupants du pavillon sis [Adresse 4], [Adresse 5], lot n°303, [Localité 8], que le voisinage, en raison de la dégradation des parties communes par les occupants sans droit ni titres (câbles électriques notamment).
Il y a donc lieu d'ordonner la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution précité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [H] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante à payer l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, Monsieur [H] [N] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique par ordonnance réputée contradictoire et publique, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que Monsieur [H] [N] est occupant sans droit ni titre du bien situé sis [Adresse 4], [Adresse 5], lot n°303, [Localité 8] ;
ORDONNONS la libération des lieux situés sis [Adresse 4], [Adresse 5], lot n°303, [Localité 8] ;
AUTORISONS le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8], représenté par son syndic la SAS DONNA COPRO, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [H] [N], ainsi que tous occupants de son chef, faute pour eux d'avoir libéré spontanément les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, des locaux sis [Adresse 4], [Adresse 5], lot n°303, [Localité 8], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin ;
ORDONNONS la suppression du délai d'expulsion de deux mois prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 8], représenté par son syndic la SAS DONNA COPRO, la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [N] aux entiers dépens ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée au représentant de l'Etat dans le département, en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
