Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 13 DECEMBRE 2023
N° 2023/ 517
N° RG 22/13840
N° Portalis DBVB-V-B7G-BKFVJ
[B] [D]
[R] [F]
C/
[Z] [H]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Nino PARRAVICINI
Me Romain CHERFILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire (Pôle de proximité) de MENTON en date du 22 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/248.
APPELANTS
Madame [B] [D]
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [R] [F]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Nino PARRAVICINI, membre de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE
INTIME
Monsieur [Z] [H]
né le 13 Avril 1956 à [Localité 1] (SLOVAQUIE), demeurant [Adresse 2] (SLOVAQUIE)
représenté par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
ayant pour avocat plaidant Me Olivier DE FASSIO, membre de la SCP OLIVIER DE FASSIO- DAVID PERCHE, avocat au barreau de NICE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par contrat du 14 juin 2018, M.[Z] [H] a donné à bail à M.[Y] [G] un appartement meublé à usage de résidence secondaire, situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1600 € et 250 € de provisions sur charges, pour une durée d'un an.
Un avenant du 26 janvier 2019, visant un transfert du bail du 14 juin 2018 a été conclu entre M. [Z] [H] et M. [R] [F] et Mme [B] [D].
Par acte d'huissier en date du 28 juillet 2021 , M. [Z] [H] a fait assigner M. [R] [F] et Mme [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Menton afin, notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires et leur condamnation aux loyers et charges impayés outre à une indemnité d'occupation.
Par jugement rendu le 26 juillet 2022, le Tribunal a :
REJETE la demande en requalification du contrat de bail de résidence secondaire conclu le 26 janvier 2019 entre M.[Z] [H], M.[R] [F] et Mme [B] [D] en contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, formée par M.[R] [F] et Mme [B] [D] ;
REJETE la demande en nullité du commandement de payer du 23 juin 2021 formée par M.[R] [F] et Mme [B] [D] ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2018 entre M. [Z] [H], M. [R] [F] et Mme [B] [D] portant sur l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 juillet 2021;
REJETE la demande de délais de paiement formée par M.[R] [F] et Mme [B] [D]
ORDONNE en conséquence à M.[R] [F] et Mme [B] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision;
DIT qu'à défaut pour M.[R] [F] et Mme [B] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M.[Z] [H] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder .à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE solidairement M.[R] [F] et Mme [B] [D] à verser à M.[Z] [H] la somme de 22 200 € au titre des loyers, charges impayées, arrêtée au mois de juin 2021, la somme de 728.59 euros au titre des frais d'électricité arrêtée au mois de mai 2021 et la somme de 2400 euros au titre de la taxe d'habitation avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
CONDAMNE solidairement M.[R] [F] et Mme [B] [D] à payer à M.[Z] [H] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2021
et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés d'un montant mensuel de 1850 euros outre la taxe d'habitation ;
CONDAMNE in solidum M.[R] [F] et Mme [B] [D] à verser à M.[Z] [H] une somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M.[R] [F] et Mme [B] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et
de sa notification à la préfecture ;
REJETTE le surplus des demandes
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Par déclaration au greffe en date du 18 octobre 2022, M.[F] et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision.
Ils sollicitent :
REFORMER le Jugement du 26 Juillet 2022
STATUANT à nouveau
JUGER que les locaux donnés a à bail par M. [H] ne peuvent être loués en résidence secondaire faute de changement d'usage préalable conformément à la réglementation en vigueur à [Localité 3].
JUGER que le bail n'a pas été signé par M.[F] et Mme [D]
JUGER que le bail de droit commun résidence secondaire non signé par M.[F] et Mme [D] encourt la requalification en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.
EN CONSEQUENCE
JUGER le commandement de payer en date du 23 juin 2021 nul et non avenue en ce qu'il ne
comporte pas les mentions spécifiques prévues par la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité
REJETER toute demande de M.[H] visant à constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de M.[F] et Mme [D]
Concernant les loyers,
DEBOUTER M.[H] de ses demandes fins et conclusions.
JUGER qu'en l'état du loyer principal à 1 600 € M. [F] et Mme [D] reconnaissent devoir la somme de 1 600 € x 20 mois soit 32 000 €
OCTROYER à M. [F] et Mme [D] un délai de 24 mois pour régler l'arriéré locatif soit la somme de 1 333,33 € par mois.
CONDAMNER M.[H] à payer à M.[F] et Mme [D] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de leur recours, ils font valoir :
-que si M.[G] titulaire du bail, avait probablement et certainement loué les locaux appartenant à M.[H] comme résidence secondaire, il n'en est pas de même pour eux qui y ont établi leur résidence principale et qui vivent à l'année dans les locaux sis [Adresse 5],
-qu'une nécessaire requalification du bail s'impose et ce d'autant plus que le bail de droit commun est improprement qualifié de résidence secondaire et improbablement transféré par le biais d'un document en anglais dont la traduction n'est fournie est également un bail discutable en ce qui concerne l'existence d'un prétendu mobilier,
-que M.[F] ne lit pas l'anglais et n'a d'aucune manière paraphé le contrat initial pour prise de connaissance ce qui aurait posé un second problème car il ne lit pas le français non plus,
-que si Mme [D] lit bien l'anglais elle ne parle pas l'italien et une grande
partie du bail est en langue italienne,
-que l'avenant du 26 janvier 2019 précise au point 2.4 « SUB RENTAL » ce qui signifie sous location, et non transfert de bail comme l'a retenu le premier juge,
-qu'ils ne disposaient pas du bail originaire au moment de leur entrée dans les lieux et qu'ils ont donc accepté prendre possession des lieux considérant qu'un contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989 leur serait remis,
-que ce bail comporte d'ailleurs de nombreuses extravagances, en réalité l'appartement se trouvait dans un état de vétusté, de délabrement total, laissant à la charge du locataire l'obligation de procéder à une remise en état,
-qu'ils sont en présence d'un bail relevant de la loi du 6 juillet 1989 et que bien évidemment afin de pouvoir en obtenir la résiliation judiciaire il convient de respecter le formalisme édicté par loi précitée tant au niveau de l'assignation qu'au niveau des commandements de payer.
-que M.[H] ne pouvait de toute évidence consentir un bail dérogatoire puisque cela implique pour la commune de [Localité 3] un changement d'usage délivré à titre personnel,
-que le commandement de payer ne reproduisant pas les mentions des alinéas 1er à 5 de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est nul,
-qu'ils ont souscrit leur propre contrat d'abonnement à l'électricité et que les sommes réclamées sont incompréhensibles.
M.[H] conclut :
- CONSTATER que selon procès-verbal en date du 03 avril 2023, M.[R] [F] et Mme [B] [D] ont remis à la SCP BONNEAU RAVIER GESSAY, Commissaires de justice, les clefs de l'appartement précédemment loué à M.[H], opérant donc ainsi restitution des lieux ;
- INFIRMER le Jugement rendu par le Juge des contentieux et de la protection près le Tribunal de proximité de MENTON le 26.07.2022 en ce qu'il a d'une part, condamné solidairement M.[R] [F] et Mme [B] [D] à verser à M. [Z] [H] la somme de 728,59 Euros au titre des frais d'électricité et, d'autre part, rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M.[H] ;
- CONFIRMER le Jugement rendu par le Juge des contentieux et de la protection près le Tribunal de proximité de MENTON le 26.07.2022 en toutes ses autres dispositions ;
STATUANT A NOUVEAU
- CONDAMNER solidairement M.[R] [F] et Mme [B] [D] à verser à M.[Z] [H] la somme de 4.380,17 Euros au titre des frais d'électricité ;
-CONDAMNER, solidairement, M.[R] [F] et Mme [B] [D] à verser à M.[Z] [H] la somme de 2.000.00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Y AJOUTANT, et conformément aux dispositions du Jugement du 26.07.2022
- CONDAMNER solidairement M.[R] [F] et Mme [B] [D] à verser à M.[Z] [H] la somme de 33.300 Euros correspondant aux indemnités d'occupation pour la période allant du 1er 07.2021 au 31.12.2022 ;
Y AJOUTANT EN OUTRE
-CONDAMNER solidairement M.[R] [F] et Mme [B] [D] à verser à M.[Z] [H] la somme de 1.850.00 Euros X 3 + 1.850.00 Euros X 4 : divisé par 31, correspondant aux indemnités d'occupation pour la période allant du 1 er .01.2023 au 03.04.2023, soit 5.550.00 Euros + 238.71 Euros ;
-CONDAMNER solidairement M.[R] [F] et Mme [B] [D] à verser à M.[Z] [H] la somme de 20487.50 Euros correspondant aux travaux de remise en état des lieux, selon devis en date du 26 septembre 2023 de la Société ANDRÉA SARL ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
-DEBOUTER M.[R] [F] et Mme [B] [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
- CONDAMNER solidairement M.[R] [F] et Mme [B] [D] à verser à Monsieur [Z] [H] la somme de 3.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Romain CHERRIES, Membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocat associé, aux offres de droit.
Il soutient :
-que le commandement étant demeuré sans effet un procès verbal de non libération volontaire des lieux a été dressé le 21 novembre 2022,
-qu'un avenant au contrat a été signé par les appelants dont il résulte que chacune des parties accepte que l'ancien locataire transfère l'intégralité des droits et obligations liés au contrat de bail conclu avec lui à M.[F] en ce compris le paiement des loyers à effet au 26 janvier 2019,
-qu'il ajoute que les nouveaux locataires M.[F] et Mme [D] devront respecter toutes les obligations contenues dans le contrat de bail du 14 mai 2018 signé par l'ancien locataire,
-que si cet avenant a été rédigé en anglais c'est parce qu'il parle anglais et ni français ni italien,
-que toutes les parties signataires parlent l'anglais, qu'ils n'auraient pas accepté de signer ce document s'ils ne parlaient pas cette langue,
-que l'avenant renvoie au bail initial loi des parties, qui indique en page 1 que les lieux sont à usage exclusif de résidence secondaire et que le locataire s'interdit d'en faire sa résidence principale,
-que les parties peuvent prévoir que les peintures de l'appartement seront refaites par le locataire ou que le locataire s'engage avec le consentement du bailleur à changer tous les meubles de la chambre,
-que les appelants parlent de vétusté sans en rapporter la preuve,
-qu'aucune autorisation de la mairie n'est nécessaire en l'espèce, puisqu'il s'agit d'un bail meublé classique et non d'un meublé de tourisme seul soumis à l'autorisation de changement d'usage par la mairie,
-qu'aucune requalification du bail n'est à faire,
-que la demande de requalification étant écartée celle de nullité du commandement doit l'être également,
-qu'il y a lieu d'actualiser la dette,
-que les clés ont été remises dans la boîte aux lettres de l'huissier le 4 avril 2023 mettant un terme au décompte des sommes réclamées,
-qu'ils sont également tenus aux dégradations locatives à hauteur de 20 487,50€.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la requalification du bail et la résiliation du bail
C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le tribunal a rejeté la demande de requalification du contrat de bail portant sur une résidence secondaire en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la demande subséquente de nullité du commandement de payer du 23 juin 2021 fondée sur l'absence de reproduction des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juillet 2021.
En effet, l'avenant au contrat de bail, quoi que rédigé en anglais a été signé par le bailleur, le précédent locataire comme par les nouveaux locataires, qui ne peuvent donc prétendre ne pas comprendre l'anglais. Les parties y ont convenu ensemble de transférer les droits et obligations du contrat conclu le 14 mai 2018 aux nouveaux locataires à compter du 26 janvier 2019, ces derniers s'étant engagés à respecter les conditions et obligations signés par le précédent locataire, quand bien même le point 2.4 est intitulé 'SUB RENTAL'.
Ils ne peuvent prétendre pour échapper à leurs engagements que le bail du 14 mai 2018 ne leur a pas été communiqué, ce qui aurait, assez inévitablement, entraîné leur refus de signer cet avenant, qui les engage sur les droits et obligations de ce contrat.
En outre, ils ne versent aux débats aucune pièce qui viendrait étayer leur thèse selon laquelle le logement constituerait leur résidence principale et ils ne justifient pas davantage de la nécessité d'une autorisation préalable par la mairie de changement d'usage à laquelle le bailleur ne se serait pas soumis avant d'établir l'avenant contesté.
Sur les demandes en paiement
Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales :
-user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,
-payer le prix du bail aux termes convenus.
Le bailleur produit le commandement de payer les loyers du 23 juin 2021 avec un décompte de 22 200€ (1850€ x12) de juillet 2020 à juin 2021 au titre des loyers et provisions sur charges impayés.
Si le bailleur ne verse pas aux débats un décompte actualisé de la dette, les appelants reconnaissent devoir 20 mois de loyers de sorte que la dette peut être réactualisée à la somme de 37 000€, outre les 2400€ de taxe foncière, soit la somme de 39 400€, à laquelle ils sont condamnés solidairement.
Quant aux frais d'électricité, les locataires ne justifient pas avoir conclu de contrat de fourniture d'électricité et il résulte des factures versées aux débats par le bailleur que ces frais s'élèvent de juillet 2020 à mai 2021 à la somme de 2256,87€, couverts par les charges prévues sur les mois non réglés, de sorte qu'aucune condamnation ne sera prononcée à ce titre.
En ce qui concerne la dette au titre des réparations locatives sollicitée pour la première fois en appel, elle doit être déclarée recevable au titre de l'article 564 du code de procédure civile comme née de la survenance d'un fait postérieur, en effet elle résulte du départ des locataires le 3 avril 2023 postérieur au jugement entrepris du 26 juillet 2022.
Pour autant, pour justifier de sa demande, le bailleur verse aux débats le procès verbal de reprise des lieux du 4 avril 2023, duquel il ne résulte nullement le constat des dégradations alléguées, ainsi qu'un devis à hauteur de 20 487,50€ établi à sa demande le 26 septembre 2023, soit plusieurs mois après la reprise, et des photographies non datées, dont rien ne permet de certifier qu'elles sont relatives au bien loué, de sorte qu'il sera débouté de sa demande à ce titre.
Enfin, l'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande à ce titre faute pour ce dernier d'établir l'abus allégué.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, pas plus en appel qu'en première instance les consorts [F]/[D], qui sollicitent des délais de paiement, ne justifient de leur situation matérielle, permettant d'établir leur capacité de remboursement, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il les a débouté de leur demande à ce titre.
Sur les autres demandes
Les appelants sont condamnés in solidum à 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Me CHERRIES.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 26 juillet 2022 par le Tribunal de proximité de MENTON,
SAUF en ce qu'il a:
CONDAMNE solidairement M.[R] [F] et Mme [B] [D] à verser à M.[Z] [H] la somme de 22 200 € au titre des loyers, charges impayées, arrêtée au mois de juin 2021, la somme de 728.59 euros au titre des frais d'électricité arrêtée au mois de mai 2021 et la somme de 2400 euros au titre de la taxe d'habitation avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE solidairement M.[R] [F] et Mme [B] [D] à
verser à M.[Z] [H] la somme de 37 000 € au titre des loyers, charges impayées, arrêtée au mois de février 2023 inclus et la somme de 2400 euros au titre de la taxe d'habitation avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE in solidum M.[R] [F] et Mme [B] [D] à régler à M. [Z] [H] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE in solidum M.[R] [F] et Mme [B] [D] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me CHERFILS, avocat.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
