Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 24/01757

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/01757 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AJ3 N° MINUTE : 10/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 08 août 2024 DEMANDERESSE Madame [G] [F], demeurant [Adresse 4] AUSTRALIE - représentée par Me LECOMTE Martin, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque R 110 DÉFENDERESSE Madame [R] [C], demeurant [Adresse 1] au fond de la cour - 1er étg - [Localité 3], comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 26 avril 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 08 août 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 08 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01757 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AJ3 EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 7 octobre 2009, Mme [G] [F] a consenti un bail d'habitation à Mme [R] [C] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1000 euros et d'une provision pour charges de 150 euros. Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1632,68 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Par assignation du 17 janvier 2024, Mme [G] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [R] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à 2355.30 euros charges en sus à compter du 4 novembre 2023, -1841,16 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 3 novembre 2023, -184.11 euros au titre de la clause pénale contractuelle, -2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 26 avril 2024, Mme [G] [F] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 avril 2024, s'élève désormais à 8499,41 euros, terme d'avril 2024 inclus. Mme [G] [F] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, étant donné qu'aucun paiement n'a été effectué depuis octobre 2023. Elle indique par ailleurs que la locataire a refusé l'accès au logement pour une intervention sur les radiateurs et qu'elle s'est alors posé la question de savoir si les lieux étaient habités car cela ressemble à un lieu de stockage. Elle souligne, en plus des impayés, un défaut d'assurance, des travaux faits sans son autorisation ainsi qu'un défaut d'attestation de l'entretien du chauffe-eau. Mme [R] [C] expose qu'elle n'a pas refusé l'accès à l'appartement mais qu'en raison de son métier d'infirmière, elle est très occupée. Elle indique également que sa mère est décédée et qu'elle a eu des problèmes de santé. Elle confirme que la propriétaire souhaite récupérer son appartement et lui a fait des propositions pour quitter les lieux rapidement, ce à quoi elle a répondu qu'elle voulait essayer de faire de son mieux. Elle dit avoir tout de même commencé à faire des cartons ce qui fait certainement référence aux interrogations de la propriétaire sur l'usage des lieux en qualité de stockage. Elle affirme que cela fait des mois qu'elle ne s'occupe plus de ses affaires du fait de son travail mais qu'elle a toujours été assurée. Elle admet effectivement qu'il y a un problème avec les virements automatiques mais propose de régler la dette, qu'elle reconnaît par ailleurs. Mme [R] [C] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Mme [G] [F] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 3 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1632,68 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 décembre 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [R] [C] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 250 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En revanche, Mme [R] [C] n'a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience. Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail. Ainsi, il convient d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [G] [F] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, Mme [G] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 25 avril 2024, Mme [R] [C] lui devait la somme de 8499,41 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme d'avril 2024 inclus. Mme [R] [C] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [R] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1331.65 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [G] [F] ou à son mandataire. 4. Sur la demande au titre de la clause pénale Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, " dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. [...] Les clauses abusives sont réputées non écrites. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. [...] Les dispositions du présent article sont d'ordre public. " En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Mme [R] [C] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive de la locataire une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur. L'obligation étant sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître. La demande de Mme [G] [F] tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [R] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Mme [G] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 octobre 2009 entre Mme [G] [F], d'une part, et Mme [R] [C], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 4 décembre 2023, CONDAMNE Mme [R] [C] à payer à Mme [G] [F] la somme de 8499,41 euros (huit mille quatre cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quarante et un centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 25 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus, AUTORISE Mme [R] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 350 euros (trois cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, PRECISE que les délais de paiement ainsi accordés ne suspendent pas les effets de la clause résolutoire, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, ORDONNE à Mme [R] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [G] [F] au titre de la clause pénale, CONDAMNE Mme [R] [C] à payer à Mme [G] [F] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [R] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 octobre 2023 et celui de l'assignation du 17 janvier 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge