Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 21/05152

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me ELBAZ (C0183) Me CONVAIN (C0024) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 21/05152 N° Portalis 352J-W-B7F-CUGKP N° MINUTE : 3 Assignation du : 07 Avril 2021 JUGEMENT rendu le 24 Octobre 2024 DEMANDERESSE Madame [C] [L] [P] [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Olivier ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0183 DÉFENDERESSE S.C.I. SCI DAVID (RCS de Paris 532 763 547) [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0024 Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/05152 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUGKP COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier DÉBATS A l’audience du 23 Mai 2024 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort Sous la rédaction de Maïa ESCRIVE EXPOSÉ DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 9 janvier 2017, la S.C.I. SCI DAVID (ci-après la SCI DAVID) a donné à bail commercial à Madame [C] [L] [P] des locaux correspondant au lot n°3 de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour y exercer une "activité de commerce de détail de vêtement et accessoires, équipement du foyer et tout ce qui se rattache, articles de décoration". Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2017 pour se terminer le 31 janvier 2026 et moyennant le versement d'"un loyer principal, mensuel, hors taxes et hors charges de 890 € (HUIT CENT QUATRE-VINGT DIX EUROS) payable trimestriellement et d'avance", outre une provision sur charges de 145 euros par mois. Par un acte extrajudiciaire en date du 10 janvier 2019, la SCI DAVID a signifié à Madame [C] [L] [P] un commandement de payer portant sur la somme de 3.550,32 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2019, outre le coût de l'acte de 166,65 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte délivré le 12 février 2019, la SCI DAVID a fait assigner Madame [C] [L] [P] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et condamner la locataire à lui verser par provision diverses sommes. Suivant une ordonnance contradictoire en date du 22 mai 2019 et signifiée par la SCI DAVID à Madame [C] [L] [P] le 19 juin 2019, le juge des référés a : - Condamné Madame [C] [L] [P] à payer à la SCI DAVID la somme provisionnelle de 2.920,56 euros au titre de l'arriéré locatif au 17 avril 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; - Dit que Madame [C] [L] [P] pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 4 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les versements suivants le 5 de chaque mois ; - Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ; - Dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ; - Dit que, faute pour Madame [C] [L] [P] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, ° le tout deviendra immédiatement exigible, ° la clause résolutoire sera acquise, ° il sera procédé à l'expulsion immédiate de Monsieur Madame [C] [L] [P] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, sis [Adresse 3]. ° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, - Condamné Madame [C] [L] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ; - Condamné Madame [C] [L] [P] à payer à la SCI DAVID la somme globale de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rejeté toutes les autres demandes des parties ; - Rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; - Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Se prévalant de l'ordonnance précitée, du non respect de l'échéancier et d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 août 2019 valant déchéance du terme, la SCI DAVID a signifié à Madame [C] [L] [P] un commandement de quitter les lieux par un acte extrajudiciaire en date du 28 août 2019. Puis, par un acte extrajudiciaire en date du 30 août 2019, la SCI DAVID a signifié à Madame [C] [L] [P] un commandement de payer aux fins de saisie vente portant sur la somme de 3.705,46 euros. Un procès-verbal de tentative d'expulsion a été dressé le 2 septembre 2019 puis la SCI DAVID a requis l'intervention de la force publique. Le 16 septembre 2019, Madame [C] [L] [P] a quitté volontairement les lieux et remis au bailleur les clés du local, "le bailleur faisant son sort de tout ce qui est à l'intérieur, reconnu abandonné et laissé". Par courrier officiel adressé par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 août 2020, le conseil de Madame [C] [L] [P] a mis en demeure la SCI DAVID de lui rembourser la somme de 63.383,22 euros au titre de frais, indemnité d'occupation du 17 au 30 septembre 2019, charges indûment facturés et de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts, reconnaissant néanmoins que la SCI DAVID pourra déduire les sommes mises à la charge de sa cliente par le juge des référés. Soutenant que ce courrier était resté vain, Madame [C] [L] [P] a, par acte délivré le 7 avril 2021, fait assigner la SCI DAVID devant ce tribunal en remboursement des diverses sommes précitées. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2022, Madame [C] [L] [P] demande au tribunal de : Vu les articles L. 145-40 et R. 145-36 du code de commerce, 1191 et 1343-2 du code civil, Vu l'absence de communication de l'état récapitulatif des charges annuelles le 30 septembre suivant l'année au cours de laquelle elles ont été réalisées, Vu le règlement par la SCI DAVID de la somme de 501,71 euros au titre de l'indemnité occupation indue du 17 au 30 septembre 2019, Vu l'absence de régularisation de charges depuis la prise d'effet du bail, Vu la preuve rapportée par Madame [L] [P] du versement de la somme totale de 2.790,27 euros au titre du dépôt de garantie, Vu les pièces versées aux débats, - Ecarter la fin de non-recevoir soulevée par la SCI DAVID tenant à la prétendue prescription de l'action de Madame [L] [P] fondée sur les dispositions de l'article L. 145-40 du code de commerce eu égard à la restitution du dépôt de garantie excédant deux termes le 18 décembre 2020 et à l'assignation en date du 7 avril 2021, - Condamner la SCI DAVID à lui payer ou restituer les sommes suivantes : - Restitution de frais injustifiés : 646,67 € - Restitution de provisions sur charges non régularisées et non justifiées : 4.717,33 € - Restitution régularisation charges indues (2012) : 525,31 € - Restitution régularisation charges indues (2013) : 638,95 € - Intérêts sur le dépôt de garantie excédant deux termes du 7 avril 2019 au 18 décembre 2020 : 26.577,32 € - Restitution solde impayé sur dépôt de garantie : 120,26 € A déduire (art. 700 CPC et dépens) : - 1.820,34 €, - Ordonner la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, - Débouter la SCI DAVID de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, - Condamner la SCI DAVID à payer à Madame [C] [L] [P] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la SCI DAVID aux dépens dont distraction au profit de Maître Olivier David ELBAZ, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2022, la SCI DAVID demande au tribunal de : Vu l'article L. 145-60 du code de commerce, Vu le bail commercial en date du 9 janvier 2017, In limine litis, - Débouter Madame [L] [P] de sa demande en paiement des intérêts dus sur le montant du dépôt de garantie en raison de sa prescription biennale, A titre reconventionnel, - Débouter Madame [L] [P] de l'intégralité de ses demandes, faute pour elle de justifier du paiement de son dépôt de garantie à l'entrée dans les lieux, - Condamner Madame [L] [P] à : - restituer la somme indue de 1.213,96 euros au titre du chèque du 15 juin 2021, - payer la somme de 1.492,27 euros au titre des régularisations annuelles de charges pour les exercices 2017 à 2019, - payer la somme de 561,50 euros au titre des taxes foncières 2017 et 2018, - payer les frais d'huissier d'un montant total de (285,98 + 140,93 + 87,97 + 58,37 + 171,12 + 48,55 + 36,86 + 298,14 =) 1.127,92 euros et la somme de 1.000 euros due au titre de l'article 700 issue de l'ordonnance du 22 mai 2019, - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - Condamner Madame [L] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du "CMC" et aux entiers dépens. * * * Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. La clôture de la mise en état a été prononcée le 28 novembre 2022. L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience tenue en juge rapporteur du 23 novembre 2023 reportée à l'audience collégiale du 23 mai 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, si dans le dispositif de ses dernières conclusions, la SCI DAVID présente "in limine litis" une demande tendant à "Débouter Mme [P] de sa demande en paiement des intérêts dus sur le montant du dépôt de garantie en raison de sa prescription biennale", le tribunal n'est saisi d'aucune fin de non-recevoir qui aurait en tout état de cause relevé de la compétence exclusive du juge de la mise en état en application de l'article 789 du code de procédure civile. Sur la demande de restitution de diverses sommes présentée par Madame [L] [P] - Sur les frais de "rejet impayé" et de "quittance manuelle" Madame [C] [L] [P] demande de ce chef le remboursement de la somme totale de 646,67 euros. Elle soutient à l'appui de sa demande que la SCI DAVID ne produit aucun justificatif des frais de rejet de 26 euros en juillet 2017 et de 160 euros en avril 2019. S'agissant des frais apparaissant dans le décompte sous le terme de "quittance manuelle", elle fait valoir qu'ils ne sont pas prévus dans le contrat de bail et se prévaut de l'ancien article 1162 du code civil devenu 1191 du même code pour en solliciter le remboursement. La SCI DAVID expose que Madame [C] [L] [P] avait pour habitude de remettre des chèques sans provision. Elle produit des courriers de sa banque en date du 12 et 29 mars 2019 faisant état du rejet de deux chèques remis à l'encaissement. Quant aux frais de "quittance manuelle", elle explique qu'ils correspondent en réalité aux frais de relance et de mises en demeure qui sont à la charge de la locataire en application de l'article XIII du bail. Elle fait valoir que les frais facturés dont il est sollicité le remboursement par la demanderesse - soit de 6 relances et mises en demeure - sont bien inférieurs au coût de l'ensemble des relances (par courriers, téléphoniques, mails). La SCI DAVID verse au débat une mise en demeure adressée par courrier recommandée le 19 avril 2018 mentionnant que celle-ci sera facturée 40 euros ainsi que 25 courriers électroniques de relance pour le paiement des loyers entre le 19 octobre 2017 et le 24 janvier 2019 mentionnant pour certains que le courrier vaut mise en demeure et sera facturé 40 euros. Or, le bail ayant lié les parties ne stipule pas pour le bailleur la possibilité de facturer de tels frais à la locataire. En effet, l'article XIII invoqué concerne la mise en oeuvre de la clause résolutoire et si celle-ci peut être actionnée en cas de défaut de paiement notamment "des frais de poursuite", le bail prévoit également que les "honoraires liés à la gestion des loyers des biens loués" ne peuvent être mis à la charge du preneur. Par conséquent, la SCI DAVID devra rembourser à Madame [L] [P] les sommes suivantes indûment facturées apparaissant sur le décompte locatif (pièce n°19 de la SCI DAVID): - le 30 octobre 2017 - "quittance manuelle" : 75 €, - le 22 mars 2018 - "quittance manuelle" : 40 €, - le 31 mai 2018 - "quittance manuelle" : 40 €, - le 18 juillet 2018 - "quittance manuelle" : 40 €, - le 17 décembre 2018 - "quittance manuelle" : 40 €, - le 25 février 2019 - "quittance manuelle" : 40 €, - le 24 mai 2019 - "quittance manuelle" : 40 €, - le 25 juin 2019 - "quittance manuelle" : 40 €, - le 27 août 2019 - "quittance manuelle" : 40 €, soit au total 395 euros. La demande de Madame [L] [P] concernant la facturation en janvier 2019 de la somme de 65,67 euros sera rejetée, s'agissant en réalité du réajustement du dépôt de garantie. Par ailleurs, les frais de "rejet impayé" ne sont pas justifiés, les deux courriers produits de la BRED en date des 12 et 29 mars 2019 ne faisant qu'informer la SCI DAVID du rejet de deux chèques pour défaut de provision sans mentionner de frais ni a fortiori le montant de ceux-ci. Dès lors, la SCI DAVID doit rembourser à Madame [L] [P] les sommes suivantes indûment facturées : - le 1er juillet 2017 - "échéance" comprenant selon l'avis complet produit aux débats des "frais de rejet impayé" de 26 €, - le 4 avril 2019 - "frais de chèques impayés" : 160 €, soit au total la somme de 186 euros. La SCI DAVID sera donc condamnée à payer à Madame [L] [P] la somme de 581 euros au titre des frais de rejet impayé et de frais de relance indûment facturés. - Sur la demande de restitution de l'indemnité d'occupation pour la période du 17 au 30 septembre 2019 Madame [L] [P] expose qu'elle a quitté volontairement les lieux le 16 septembre 2019 ; que l'indemnité d'occupation a néanmoins été facturée pour l'intégralité du mois de septembre 2019. Elle sollicite de ce chef la restitution de la somme de 501,70 euros (1.075,09 × 14/30). La SCI DAVID fait valoir que la somme de 1.715,67 euros comprenant notamment l'indemnité d'occupation du 17 au 30 septembre 2019 d'un montant de 501,71 euros a été remboursée à Madame [L] [P] par chèque du 15 juin 2021. Elle conclut au rejet de cette demande. La SCI DAVID produit la copie du chèque libellé au bénéfice de Madame [L] [P] et daté du 15 juin 2021, le courrier accompagnant l'envoi de ce chèque et un décompte. Si le courrier accompagnant l'envoi dudit chèque mentionne que celui-ci est émis "au titre des régularisations de charges", le décompte en date du 15 juin 2021 mentionne les sommes suivantes devant être remboursées à Madame [L] [P] : - 501,71 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 17 au 30 septembre 2019, - 740,31 euros au titre des régularisations de charges "10-16 - 09/1", - 473,65 euros au titre des régularisations de charges "10-17 - 09/1", soit un montant total de 1.715,67 euros correspondant exactement au montant du chèque adressé à la partie demanderesse. Il est donc suffisamment démontré que l'indemnité d'occupation pour la période du 17 au 30 septembre 2019 a été remboursée à Madame [L] [P] par la SCI DAVID le 15 juin 2021. Madame [L] [P] sera donc déboutée de sa demande de ce chef. - Sur la demande de restitution des provisions sur charges et charges indues Madame [L] [P] soutient que la SCI DAVID n'a jamais régularisé les charges chaque année comme le bail lui en donnait l'obligation ; que l'article R. 145-36 du code de commerce impose au bailleur d'établir chaque année un état récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, et de le transmettre au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année qui suit celle de leur réalisation. Elle se prévaut d'une jurisprudence constante selon laquelle l'absence de reddition de comptes, dans les conditions prévues par le bail commercial, rend sans cause les appels de provision sur charges, le bailleur étant ainsi condamné à rembourser au preneur les provisions indûment versées à cet effet. Elle rappelle que la charge de la preuve de la réalité des charges refacturées repose sur le bailleur. Soutenant que la SCI DAVID est défaillante dans la charge de cette preuve, elle sollicite le remboursement des provisions sur charges versées depuis le 1er février 2017 et jusqu'au mois de septembre 2019 inclus, soit 145 € × 32 + (sept. 2019 : 145 × 16/30) = 4.717,33 euros. Par ailleurs, Madame [L] [P] sollicite le remboursement des sommes qui lui ont été facturées en juillet 2017 au titre d'une régularisation des charges 2012 et 2013 alors qu'elle n'était pas locataire, soit 1.164,26 euros (525,31 € + 638,95 €). La SCI DAVID soutient qu'au contraire Madame [L] [P] a bénéficié d'un trop perçu et elle sollicite à titre reconventionnel le paiement de ce dernier. Selon l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. Aux termes de l'article R. 145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2 de ce même code, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Selon l'article 1353 du code civil, le bailleur propriétaire d'un ensemble immobilier se doit d'établir l'obligation contractuelle de régler des charges pour le locataire, de communiquer la clé de répartition qu'il applique et de justifier de la réalité des dépenses dont il sollicite le remboursement si la demande lui en est faite. L'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement, à moins que le bailleur, dans l'instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale. En l'espèce, le bail ayant lié les parties stipule, en son article "VI - CHARGES ET TAXES", qu'"Indépendamment du règlement par le preneur de ses dépenses privatives d'eau, d'électricité, téléphone, etc..., le preneur devra rembourser au bailleur, en sus du loyer, la quote-part afférente aux locaux loués, des charges communes aux locaux loués, des charges communes de l'immeuble, même incombant normalement au bailleur, à l'exception toutefois des charges qui ne peuvent être imputées au locataire telles que limitativement énumérées par l'article L. 145-35 du Code de commerce, à savoir : - les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code Civil à l'exception des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût de remplacement à l'identique dont le paiement incombe au preneur, - les honoraires liés à la gestion des loyers des biens loués". Le contrat prévoit également qu'"un état récapitulatif annuel sera adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle l'état a été établi. Le preneur disposera d'un délai d'un mois, à compter de la réception de la facture correspondante, pour contester le décompte de régularisation des charges, délai pendant lequel les pièces justificatives sont tenues à sa disposition dans les locaux du bailleur. A défaut de contestation dans ce délai, le preneur est réputé avoir accepté le décompte de régularisation". Enfin, le bail comprend une annexe 1 qui détaille les charges refacturables au preneur et précise que "la quote-part du preneur dans les dépenses communes énumérées ci-dessus sera répartie entre les différents locataires au prorata des millièmes de charges générales soit : 23/1001ème[s]". Il ressort des pièces produites que : - la SCI DAVID a sollicité le paiement de la somme de 2.225,26 euros en juillet 2017 qui comprend selon l'avis d'échéance communiqué pour partie à un "solde charges 2012-2013" de 525,31 euros et à un "solde charges 2013-2014" de 638,95 euros. Il est constant que ces régularisations de charges ne peuvent être imputées à Madame [L] [P] qui n'était alors pas locataire, ayant pris à bail les locaux à compter du 1er février 2017 ; - le compte de copropriété pour l'exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 (pièce n°20 de la SCI DAVID) faisant état d'un montant total de charges courantes de 1.735,53 euros, celui pour l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 (pièce n° 21 de la SCI DAVID) faisant état d'un montant total de charges courantes de 1.879,51 euros et celui pour l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 (pièce n°22 de la SCI DAVID) faisant état d'un montant total de charges courantes de 1.714,02 euros sont versés au débat. Ayant pris à bail les locaux le 1er février 2017, il convient de calculer au prorata temporis le montant des charges dû par la locataire en 2017, soit (1.735,53 euros / 12 mois) x 8 mois = 1.157,02 euros. Ayant quitté les locaux le 16 septembre 2019, il convient de calculer également au prorata temporis le montant des charges dû par la locataire en 2019, soit (1.714,02 / 365 jours ) x (365 jours - 14 jours) = 1.648,28 euros. Les charges réelles dues par la locataire pendant la durée du bail s'élèvent donc à 1.157,02 + 1.879,51 + 1.648,28 = 4.684,81 euros. Dès lors que la locataire a versé la somme de 4.717,33 euros au titre des provisions sur charges (145 € × 32 mois + (sept. 2019 : 145 × 16/30)), les comptes sont les suivants : 4.717,33 - 4.684,81 = 32,52 €. A cette somme s'ajoutent le "solde charges 2012-2013" de 525,31 euros et le "solde charges 2013-2014" de 638,95 euros facturés de manière indue à la locataire, soit 32,52 + 638,95 = 671,47 euros. Il convient toutefois de prendre en compte les sommes mises au crédit du compte de la locataire au titre de régularisations de charges de : - 262,65 euros le 13 novembre 2017, - 319,47 euros le 28 décembre 2017, - 319,47 euros le 23 janvier 2018, - 740,31 euros le 15 juin 2021, - 473,65 euros le 15 juin 2021, soit au total la somme de 1.796,05 euros. Madame [L] [P] a donc bénéficié d'un trop-perçu de 1.796,05 - 671,47 = 1.124,58 euros. Dès lors qu'il existe un trop-perçu, sur lequel il sera statué ci-après, Madame [L] [P] sera déboutée de sa demande de remboursement des provisions sur charges versées. - Sur la demande de remboursement du solde du dépôt de garantie et les intérêts Madame [L] [P] expose qu'elle a versé la somme de 2.670 euros au titre du dépôt de garantie, puis au titre de son réajustement, les sommes de 54,60 euros et de 65,67 euros, soit un montant total de 2.790,27 euros. Elle soutient d'une part que seule une somme de 2.670 euros au titre du dépôt de garantie a été restituée par la bailleresse le 18 décembre 2020 et sollicite le paiement du solde de 120,26 euros. D'autre part, elle fait valoir qu'en application de l'article L. 145-40 du code de commerce, le dépôt de garantie ne peut dépasser "2 termes", sinon il donne lieu à intérêts au taux de la Banque de France pour les avances sur titres ; que ce taux est depuis 2005 égal au taux de la facilité de prêt marginal de la BCE, qui s'élève à 0,25 % depuis le 16 février 2017, et doit être majoré de 200 points de base en vertu de l'article 2 de la décision n° 2005-03 du 8 juillet 2005 du Gouverneur Général de la Banque de France selon lequel : "À compter du 1er août 2005, le taux des avances sur titres sera égal au taux de la facilité de prêt marginal augmenté de 200 points de base". La partie demanderesse sollicite de ce chef, les intérêts échus depuis le 7 avril 2019 (deux années avant la délivrance de son assignation le 7 avril 2021) et jusqu'au 18 décembre 2020, soit : 930,09 × 2 = 1.860,18 × 2,25 % = 41,85405 € par jour × 635 jours = 26.577,32 euros. La SCI DAVID conclut au rejet de ces demandes aux motifs que : - A titre principal, l'action en paiement des intérêts dus pour les loyers perçus d'avance excédant deux termes est soumise à la prescription biennale à compter de la conclusion du contrat de bail, soit le 9 janvier 2017, et Madame [L] [P] a formulé pour la première fois une demande de ce chef par courrier officiel de son conseil en date du 12 août 2020 ; - A titre subsidiaire, le loyer est payable trimestriellement et d'avance et le dépôt de garantie correspondait à une échéance trimestrielle. Dès lors que le montant du dépôt de garantie est inférieur à 2 échéances de loyer, le bailleur n'a pas à payer d'intérêts ; - A titre infiniment subsidiaire, le taux d'intérêts n'est pas justifié, de même que son application sur une base journalière. Elle souligne enfin que le dépôt de garantie a été restitué le 16 novembre 2020. Ainsi qu'indiqué à titre liminaire, le tribunal n'est pas saisi d'une demande expresse tendant à voir déclarer irrecevable la demande de paiement d'intérêts pour cause de prescription. Pour autant, les parties invoquent des moyens tenant à la prescription de la demande ou sa recevabilité pour conclure à son bien ou mal fondé sur le fond alors qu'il s'agit en réalité d'une fin de non-recevoir qui aurait dû, selon l'article 789 du code de procédure civile, être soulevée devant le juge de la mise en état, et n'est plus recevable devant le tribunal, statuant au fond. Il est relevé qu'en tout état de cause, la demande sera rejetée comme n'étant pas fondée, de sorte que si l'irrecevabilité est soulevée d'office par le tribunal, il n'apparaît pas nécessaire de rouvrir les débats sur ce point pour le respect du contradictoire. Sur le fond, en l'espèce, les parties sont convenues, dans le bail signé le 9 janvier 2017 : - du versement d'"un loyer principal, mensuel, hors taxes et hors charges de 890 € (HUIT CENT QUATRE-VINGT DIX EUROS) payable trimestriellement et d'avance", - du versement par le preneur au titre du dépôt de garantie de la somme de 2.670 euros "laquelle correspond à 3 mois de loyer en principal". Ainsi que le relève la SCI DAVID, le loyer étant payable par trimestre et d'avance, c'est le trimestre qui constitue le terme. Dès lors que le dépôt de garantie correspond initialement à un trimestre de loyers (890 € x 3), la SCI DAVID n'est redevable d'aucun intérêt sur le fondement de l'article L. 145-40 du code de commerce puisque le dépôt de garantie ne dépasse pas deux termes trimestriels. Par conséquent, Madame [L] [P] sera déboutée de sa demande de paiement d'intérêts sur le dépôt de garantie sur le fondement de l'article L. 145-40 du code de commerce et de capitalisation desdits intérêts. En revanche, il ressort des décomptes communiqués que le réajustement du dépôt de garantie a été facturé à la locataire le 1er février 2018 (54,60 €) et le 30 janvier 2019 (65,67 €) et que ces sommes ont été réglées puisque le compte de la locataire présente un solde nul au 7 août 2020. La SCI DAVID sera donc condamnée à payer à Madame [L] [P] la somme de 120,27 euros correspondant au solde du remboursement du dépôt de garantie. Sur les demandes reconventionnelles de la SCI DAVID - Au titre des taxes foncières Il résulte des dispositions du bail commercial que Madame [L] [P] est redevable des taxes foncières. La SCI DAVID sollicite le paiement des taxes foncières de 2018 de 323 euros et de 2019 calculée au prorata temporis, soit 318 € / 12 x 9 = 238,50 euros, soit un total de 561,50 euros. Les avis de taxes foncières pour les années 2018 (323 €) et 2019 (318 €) sont versés au débat. Contrairement à ce qu'oppose Madame [C] [L] [P], il n'est pas sollicité le paiement de la taxe foncière 2017 déjà facturé le 28 novembre 2017. Par ailleurs, le seul obstacle au paiement de ces sommes est la prescription quinquennale dont il n'est pas soutenu qu'elle est acquise. Par conséquent, Madame [C] [L] [P] est condamnée à verser à la SCI DAVID la somme de 561,50 euros au titre des taxes foncières pour les années 2018 et 2019. - Au titre des frais de procédure La SCI DAVID demande que Madame [C] [L] [P] soit condamnée à lui verser les dépens et l'article 700 du code de procédure civile mis à sa charge depuis l'ordonnance du 22 mai 2019 qui n'ont pas été réglés. Elle demande de ce chef les frais d'huissier d'un montant total de 1.127,92 euros (285,98 + 140,93 + 87,97 + 58,37 + 171,12 + 48,55 + 36,86 + 298,14) et la somme de 1.000 euros due au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [L] [P] conteste la somme de 285,98 euros correspondant à des frais d'huissier déjà comptabilisés dans le décompte du 3 février 2019 et réglée ainsi que la somme de 21,60 euros sur celle de 140,93 euros, faisant valoir que sur la facture de l'étude CERTEA versée au débat (assignation délivrée le 12 février 2019), les frais de gestion, d'impression d'un acte transmis par mail et les frais de facturation à un tiers ne sont pas des dépens mais des services convenus entre la SCI DAVID et son huissier qui relèvent de leurs liens contractuels. Sous ces réserves, elle reconnaît être débitrice de la somme de 1.820,34 euros au titre des dépens de l'instance en référé et de sa condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé que suivant une ordonnance de référé contradictoire en date du 22 mai 2019 et signifiée par la SCI DAVID à Madame [C] [L] [P] le 19 juin 2019, dont il n'est pas allégué qu'un appel a été interjeté, le juge des référés de ce tribunal a condamné Madame [C] [L] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, et à payer à la SCI DAVID la somme globale de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il ressort du décompte locatif que la somme de 285,98 euros correspondant au coût du commandement de payer du 10 janvier 2019 et de la saisie conservatoire du 18 janvier 2019 a été facturée à la locataire le 3 février 2019 et réglée puisque le solde du compte est nul à la date du 7 août 2020. S'agissant des frais de gestion, d'impression d'un acte transmis par mail et des frais de facturation à un tiers de 21,60 euros, ils ne sont ni prévus par l'article 695 du code de procédure civile ni par l'arrêté du 26 février 2016 alors applicable, fixant les prestations donnant lieu à la perception d'émoluments par les huissiers de justice. Au regard de ces éléments, Madame [C] [L] [P] est condamnée à verser à la SCI DAVID la somme de 802,34 euros au titre des dépens de référé. S'agissant de la condamnation prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dès lors que l'ordonnance de référé est assortie de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu de condamner à nouveau Madame [L] [P] au paiement de l'indemnité de ce chef, la SCI DAVID disposant déjà d'un titre lui permettant de poursuivre l'exécution forcée de cette condamnation. - Au titre des régularisations de charges locatives et de la restitution de l'indu La SCI DAVID expose que Madame [L] [P] est redevable au titre des régularisations de charges pour les exercices 2017 à 2019 de la somme de 1.492,27 euros et sollicite en outre le remboursement de la somme de 1.213,96 euros (740,31 +473,65) versée le 15 juin 2021 et qui n'était pas due. Il résulte des développements qui précèdent, que le trop versé à Madame [L] [P] s'élève à 1.124,58 euros. Madame [L] [P] sera condamnée à payer cette somme à la SCI DAVID qui sera déboutée du surplus de ses demandes. * * * En conclusion, la SCI DAVID est condamnée à payer à Madame [C] [L] [P] les sommes suivantes : - 581 euros au titre des frais de rejet impayé et de frais de relance indûment facturés, - 120,27 euros correspondant au solde du remboursement du dépôt de garantie. Madame [C] [L] [P] est condamnée à payer à la SCI DAVID les sommes suivantes : - 561,50 euros au titre des taxes foncières pour les années 2018 et 2019, - 802,34 euros au titre des dépens de référé, - 1.124,58 euros au titre du trop versé. Sur les demandes accessoires Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes mais Madame [C] [L] [P] étant in fine redevable auprès de la SCI DAVID d'une somme de 1.787,15 euros, elle est condamnée aux dépens de la présente instance ainsi qu'à verser à la SCI DAVID une somme qu'il est équitable de fixer à la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [L] [P] est déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, CONDAMNE la S.C.I. SCI DAVID à payer à Madame [C] [L] [P] les sommes suivantes : - 581 (cinq cent quatre-vingt-un) euros au titre des frais de rejet impayé et de frais de relance indûment facturés, - 120,27 euros (cent vingt euros et vingt-sept centimes) correspondant au solde du remboursement du dépôt de garantie, DÉBOUTE Madame [C] [L] [P] de ses demandes de remboursement de l'indemnité d'occupation du 17 au 30 septembre 2019, de restitution des provisions sur charges et charges indues, de paiement d'intérêts sur le dépôt de garantie, de capitalisation desdits intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [C] [L] [P] à payer à la S.C.I. SCI DAVID les sommes suivantes : - 561,50 euros (cinq cent soixante et un euros et cinquante centimes) au titre des taxes foncières pour les années 2018 et 2019, - 802,34 euros (huit cent deux euros et trente-quatre centimes) au titre des dépens de référé, - 1.124,58 euros (mille cent vingt-quatre euros et cinquante-huit centimes) au titre du trop versé, - 2.500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE la S.C.I. SCI DAVID du surplus de ses prétentions indemnitaires, CONDAMNE Madame [C] [L] [P] aux dépens, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 24 Octobre 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Lucie FONTANELLA