Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/03658

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [I] [S] [G] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéric CATTONI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03658 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PX2 N° MINUTE : 7 JUGEMENT rendu le 13 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A. SEQENS, [Adresse 1] représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [I] [S] [G], [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 13 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03658 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PX2 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 octobre 2008, la SA SEQENS a consenti un bail d’habitation à M. [S] [G] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], rez-de-chaussée, appartement n° 0069, outre une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 248,34 euros et d’une provision pour charges de 125,93 euros. Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 811,60 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [S] [G] [I] le 5 décembre 2023. Par assignation du 20 mars 2024, la SA SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou, subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [G] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 25% outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,705,50 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve de la majoration, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 24 mai 2024, la SA SEQENS, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 mai 2024, s'élève désormais à 261 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Elle ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant M. [S] [G] [I]. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [S] [G] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SA SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). En tout état de cause, le commandement de payer délivré, en l’espèce, par la SA SEQENS le 7 décembre 2023 et qui reproduit la clause résolutoire contenue dans le contrat, laisse au locataire du délai de deux mois pour s’acquitter de la somme de 811.60 euros au prinicpal. Or il ressort du dernier décompte fourni par la requérante que M. [S] [G] [I] a réglé l’intégralité des causes du commandement de payer avant le 7 février 2024, soit durant le délai imparti. Par conséquent, la clause résolutoire n’est pas acquise et la SA SEQENS sera déboutée de cette demande. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l’espèce, la SA SEQENS sollicite la résiliation judiciaire du bail au regard d’une dette locative de 261 euros. D’une part, il ne peut qu’être relevé que le montant de la dette est résiduel, en ce qu’il n’équivaut pas à une seule échéance de loyer. D’autre part, il convient de constater que la dette locative a fortement diminué depuis la délivrance de l’assignation, ce qui s’explique par la reprise du paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024 par le locataire. La SA SEQENS échoue ainsi à rapporter la preuve du caractère suffisamment grave du manquement de M. [S] [G] [I] à ses obligations contractuelles. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de prononcer la résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Sur la dette locative M. [S] [G] [I] est redevable des loyers et charges en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1227 du code civil. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, SA SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 mai 2024, M. [S] [G] [I] lui devait la somme de 261 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [S] [G] [I], qui ne comparaît pas et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance du commandement de payer, lesquels en ont intégralement réglé les causes et ce, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur les demandes accessoires M. [S] [G] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE la SA SEQENS de ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation judiciaire du bail, à l’expulsion de M. [S] [G] [I] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ; CONDAMNE M. [S] [G] [I] à payer à la SA SEQENS la somme de 261 euros (deux cent soixante et un euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024, échéance du mois d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, DÉBOUTE SA SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [S] [G] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge