Cour d'appel, 17 septembre 2024. 21/06293

ARRÊT n°2024 - Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06293 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PF7M Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 SEPTEMBRE 2021 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE N° RG 20/00576 APPELANTE : Madame [T] [X] [Adresse 6] et actuellement [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTIMES : Madame [U] [J] née le 05 Novembre 1980 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Valérie LAMBERT de la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant et non plaidant Monsieur [E] [I] né le 06 Mai 1981 à [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Valérie LAMBERT de la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant et non plaidant Ordonnance de clôture du 13 Mai 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Mme Corinne STRUNK, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2017, Mme [U] [J] et M. [E] [I] ont donné à bail à Mme [T] [X] et Mme [G] [O] des locaux à usage d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 5] (11) moyennant un loyer mensuel de 730 euros et sans indication de durée ni de date de prise d'effet. Un dépôt de garantie de 730 euros a été fixé. Un nouveau contrat de location a été établi par les bailleurs le 1er décembre 2017 au seul bénéfice de Mme [T] [X] avec prise d'effet au 1er décembre 2017 aux mêmes conditions financières. Un état des lieux a été dressé contradictoirement entre les parties le 23 octobre 2017. Le 20 novembre 2018, Mme [U] [J] et M. [E] [I] ont mis en demeure Mme [T] [X] de leur régler le dépôt de garantie et les loyers en retard pour un total de 1.159 euros. Suivant exploit d'huissier le 26 décembre 2018, Mme [U] [J] et M. [E] [I] ont fait délivrer à Mme [T] [X] un commandement de payer la somme de 1.538 euros et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs. Par ordonnance du 14 octobre 2019, le juge des référés du tribunal d'instance de Carcassonne s'est déclaré incompétent et a renvoyé les parties à se pourvoir au principal en raison de l'existence d'une contestation sérieuse. Par acte d'huissier du 31 mars 2020, Mme [U] [J] et M. [E] [I] ont fait assigner Mme [T] [X] afin d'obtenir notamment son expulsion suite à la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ains que le paiement de la somme de 12.901 euros au titre des loyers impayés. L'assignation aux fins de résiliation du bail a été dénoncée au représentant de l'Etat dans le département en date du 1er avril 2020. Mme [T] [X] a déménagé le 1er janvier 2022. Par jugement rendu le 10 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Carcassonne : Constate que la clause de résiliation de plein droit du contrat de location du 1er décembre 2017 est entrée en application par l'effet du commandement de payer du 26 décembre 2018 et a entrainé la résiliation du bail à la date du 26 janvier 2019 ; Ordonne à Mme [T] [X] de libérer de corps et de biens, avec tous occupants de son chef, et après avoir remis les clés, les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5] et, à défaut, que son expulsion pourra être poursuivie dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Mme [T] [X] à payer à Mme [U] [J] et M. [E] [I] les sommes suivantes: 1.973 euros au titre du dépôt de garantie et du solde restant dû sur les loyers impayés au 26 janvier 2019 inclus, 730 euros mensuels à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er février 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que les paiements ou les versements d'allocation de logement intervenus postérieurement à la résiliation du bail devront s'imputer sur la créance locative ; Rejette toutes demandes autres ou plus amples des parties ; Condamne Mme [T] [X] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 26 décembre 2018. Le premier juge constate la résiliation du bail au 26 janvier 2019 pour non justification d'une assurance locative relevant qu'aucun texte ne prévoit la possibilité d'une suspension des effets de la clause dans ce cas de cette hypothèse. Il précise que les attestations demandées ont été fournies dans le cadre de la procédure introduite le 5 mars 2019 en référé, soit postérieurement à l'échéance fixée par le commandement visant la clause résolutoire. Le premier juge relève que la locataire n'est pas fondée, pour s'exonérer de son obligation d'assurance du risque locatif, à se prévaloir d'une exception d'inexécution au motif de l'indécence du logement ou d'un manquement des bailleurs à leur obligation d'entretien des lieux loués dès lors qu'elle n'argue pas ni ne rapporte la preuve d'une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués qui seule l'autoriserait à interrompre d'elle-même l'exécution de ses obligations contractuelles. Il retient qu'il résulte du contrat de bail et du décompte détaillé produit par le bailleur que Mme [T] [X] est redevable, à la date de résiliation du bail, d'une somme de 1.973 euros au titre du dépôt de garantie et des loyers impayés. Le premier juge rejette les demandes de Mme [T] [X] en paiement de dommages-intérêts et exécution de travaux, à défaut pour cette dernière de justifier d'une créance de dommages-intérêts se compensant avec la dette locative. Mme [T] [X] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 27 octobre 2021. Dans ses dernières conclusions du 19 avril 2024, Mme [T] [X] demande à la cour de : Réformer en son entier le jugement entrepris et ce faisant ; Réformer la décision en ce qu'il a été constaté que la clause de résiliation de plein droit du contrat de location du 1er décembre 2017 est entrée en application par l'effet du commandement de payer du 26 décembre 2018 et a entrainé la résiliation du bail à la date du 26 janvier 2019 aux torts de Mme [T] [X], et débouter les bailleurs de cette demande ; Constater le départ des lieux de Mme [T] [X] et le constat d'huissier de sortie des lieux établi à sa demande ; Juger le logement loué non conforme et indécent ; Réformer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [T] [X] à payer à M. [E] [I] et Mme [U] [J] les sommes de 1.973 euros correspondant au dépôt de garantie et au solde restant dû sur les loyers impayés au 26 janvier 2019 inclus, et à une somme de 730 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er février 2019 et jusqu'à libération effective des lieux, à 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et débouter les bailleurs de leurs demandes à ce titre, Débouter M. [E] [I] et Mme [U] [J] de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre Mme [T] [X] ; Juger que M. [E] [I] et Mme [U] [J] n'ont jamais fait réparer à leur frais la chaudière, ni fait procéder à la mise aux normes les frais d'installation électrique et de la toiture générant des infiltrations et des moisissures, en violation de leurs obligations, préjudiciant gravement à la jouissance des lieux par le locataire ; Condamner solidairement M. [E] [I] et Mme [U] [J] à verser à Mme [T] [X] la somme de 500 euros par mois à compter du mois de novembre 2018 et jusqu'au départ des lieux en avril 2022 en réparation du préjudice de jouissance (40 mois x 500 = 20.000 euros) ; Condamner solidairement M. [E] [I] et Mme [U] [J] à verser à Mme [T] [X] 4.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice moral par elle subi ; Ordonner la compensation des sommes réciproque dues le cas échéant ; Condamner solidairement M. [E] [I] et Mme [U] [J] à verser à Mme [T] [X] 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Mme [T] [X] soutient que le premier juge a fait une appréciation inexacte des éléments de la cause en ce qu'il a retenu la résiliation du bail pour défaut d'assurance alors même que la locataire estime avoir justifié, par les pièces versées aux débats, avoir souscrit une assurance locative depuis le début de son bail. L'appelant fait valoir qu'elle a payé tous ses loyers à l'exception de ceux des mois d'hiver qu'elle a suspendus puisque les bailleurs, en refusant la réparation de la chaudière défaillante à l'entrée de la locataire, manquaient leur obligation en ne délivrant pas un logement décent. Elle précise que les consorts [I]-[J] sont à l'origine des impayés invoqués, ces derniers ayant transmis un décompte erroné à la CAF qui a donc suspendu le versement des allocations. Mme [T] [X] conteste les manquements qui lui sont imputés par les bailleurs. Elle affirme les avoir informés de l'intervention de l'entreprise BERGE sur la chaudière qui était défaillante avant son entrée dans les lieux. Elle précise ne pas avoir pu user de la chaudière dès lors que les consorts [I]-[J] refusaient de payer l'entreprise BERGE pour la réparer et alors même que l'entretien était à leur charge. Elle affirme également avoir réalisé les travaux prévus. Elle fait valoir avoir prévenu les bailleurs du sinistre qui a été pris en charge pas son assurance locative et précise que l'origine de l'incendie tient à la faute des consorts [I]-[J] qui n'ont pas réparé la chaudière et l'ont obligée à utiliser un équipement non prévu au bail. Mme [T] [X] sollicite la condamnation de ses bailleurs à réparer le préjudice de jouissance qu'elle a subi à hauteur de 500 euros par mois en vertu de l'article 1720 du code civil. Elle affirme que le système de chauffe était inefficient, l'ayant contrainte à vivre des mois d'hiver particulièrement rigoureux. Elle ajoute que le poêle était obstrué et donc inutilisable, qu'un électricien a constaté la non-conformité du système électrique et que le logement était rempli d'infiltrations et de moisissures. L'appelante sollicite la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral qu'elle aurait subi du fait de la résistance des bailleurs qui n'ont pas rempli leurs obligations, multipliant les méthodes infamantes pour chasser leur locataire. Dans leurs dernières conclusions du 16 avril 2024, les consorts [I]-[J] demandent à la cour de : A titre principal Confirmer purement et simplement le jugement entrepris ; A titre subsidiaire Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er décembre 2017 entre Mme [T] [X], d'une part, et Mme [U] [J] et M. [E] [I], d'autre part ; Ordonner l'expulsion de Mme [T] [X] et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; Condamner Mme [T] [X] à payer à Mme [U] [J] et M. [E] [I] la somme de 23.121 euros correspondant aux loyers et charges impayés (somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir) ; Condamner Mme [T] [X] à payer à Mme [U] [J] et M. [E] [I] une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux, soit la somme de 730 euros par mois ; En tout état de cause, Condamner Mme [T] [X] à remettre à Mme [U] [J] et M. [E] [I] les clés du logement donné à bail sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du huitième jour de la signification de la décision à intervenir ; Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 décembre 2018 ; Débouter Mme [T] [X] de l'ensemble de ses fins et prétentions ; Condamner Mme [T] [X] à payer à Mme [U] [J] et M. [E] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner Mme [T] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré par huissier le 26 décembre 2018. Les consorts [I]-[J] concluent à l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Ils font valoir que cette dernière ne conteste pas ne pas avoir réglé tous ses loyers et s'appuient notamment sur le compte locatif qui mettrait en lumière des défauts réguliers de paiement depuis le mois de novembre 2017 et ferait état d'un arriéré de loyers de 23.121 euros. En ce sens, les consorts affirment avoir délivré un commandement de payer le 26 décembre 2018 qui n'a pas été apuré au 26 février 2019. Ils affirment ne pas pouvoir rapporter la preuve impossible de l'absence de paiement des loyers et qu'il reviendrait à Mme [T] [X] de prouver qu'elle a bien payé. Les intimés soutiennent que la clause résolutoire est également acquise pour défaut d'assurance locative. Ils affirment que le commandement de justifier de l'assurance locative en date du 26 décembre 2018 est demeuré infructueux, la locataire ne produisant cette assurance que le 5 septembre 2019. Ils ajoutent que, contrairement à ce que soutient Mme [T] [X], ils n'ont reçu qu'une copie de la demande de devis d'assurance locative en novembre 2017 et que la production de cette assurance, même avec effet rétroactif, produite postérieurement à l'expiration du délai du commandement, ne peut tenir en échec la clause résolutoire. Les consorts [I]-[J] font valoir que Mme [T] [X] a commis des manquements graves au contrat de bail. Ils affirment que c'est la locataire qui n'entretenait pas quotidiennement la chaudière dont l'entretien annuel avait été réalisé par les propriétaires et refusait de s'acquitter des factures, justifiant du refus de la société d'intervenir à nouveau. Ils précisent qu'ils ont accepté de régler les factures afférentes mais ont constaté que les interventions pour lesquelles l'entreprise s'est déplacée étaient inutiles comme notamment l'intervention pour rallumer la chaudière qui s'était simplement mise en sécurité. Les intimés soutiennent que Mme [T] [X] concluait, sans leur accord, des contrats de sous-location à hauteur de 300 euros concernant le studio attenant à la maison qu'elle loue. Ils ajoutent que la locataire n'a pas respecté son obligation de les informer d'un éventuel sinistre en tardant à leur faire part d'un incendie. Ils précisent que cet incendie a été déclenché par l'utilisation d'un poêle à bois dont le conduit d'aération était obstrué et ce, alors même que le bail indique comme moyen exclusif de la maison la chaudière de chauffage central. Les consorts [I]-[J] soutiennent que le logement est décent. Ils précisent que les nombreuses interventions concernant la chaudière étaient inutiles, visant souvent à devoir appuyer sur un simple bouton pour allumer la chaudière. En outre, ils affirment ne pas avoir été informés de la panne de chaudière qui, selon eux, proviendrait du mauvais entretien de Mme [T] [X], attesté par plusieurs personnes proches de cette dernière. Les consorts font valoir que la locataire n'apporte pas la preuve d'avoir installé un point d'eau qui était d'ailleurs présent sur les photographies de l'annonce de mise en location de la maison. Ils ajoutent qu'au moment de l'entrée dans les lieux, l'installation électrique était parfaitement conforme ce qui ne peut que témoigner d'une dégradation de la part de Mme [T] [X]. En outre, ils signalent que les photographies versées aux débats ne permettent en aucun cas de démontrer que les infiltrations et moisissures alléguées seraient bien présentes dans le logement. Surabondamment, [T] [X] ne démontrerait pas avoir mis en demeure ses bailleurs de remédier aux désordres allégués, ne pouvant donc se prévaloir d'une exception d'inexécution. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 13 mai 2024. MOTIFS 1/ Sur la résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut d'assurance : Le premier juge a constaté la résiliation du contrat de bail considérant d'une part que Mme [X] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement et d'autre part qu'une production tardive ne saurait la prémunir de l'acquisition de la clause résolutoire tant bien même il est justifié que le logement a été assuré du 7 décembre 2017 au 6 décembre 2019. Cette analyse ne saurait être confirmée en appel comme procédant d'une mauvaise lecture des dispositions applicables en la matière. En effet, selon l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Selon l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l'absence de souscription d'une assurance pour les risques locatifs et non pour l'absence de production de justificatif dans le délai d'un mois imparti. Aussi, ce qui importe n'est pas la communication d'une assurance dans le délai imparti mais bien la justification que le bien est assuré dans le délai donné. Au cas d'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail signé le 1er novembre 2017 soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui contient une clause prévoyant expressément « qu'à défaut de souscription d'assurance par le locataire, le présent bail est résilié de plein droit. Cette résiliation produira effet un mois après un commandement demeuré infructueux en cas de défaut d'assurance ». Les bailleurs ont fait délivrer le 26 décembre 2018, par acte d'huissier de justice, à Mme [X] un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.538 euros et d'avoir à fournir l'attestation d'assurance tout en visant la clause résolutoire. Mme [X] produit aux débats deux attestations d'assurance établies par Aviva indiquant que le bien est assuré du 7 décembre 2017 au 6 décembre 2018, puis du 7 décembre 2018 au 6 décembre 2019 (pièce 3). Il résulte des débats que ces deux attestations ont été produites devant le juge des référés et non dans le mois ayant suivi la délivrance du commandement. En vertu de l'article 7g, le preneur doit justifier dans le délai imparti que le local est assuré ce qui est le cas en l'espèce puisque Mme [X] démontre que le logement bénéficie d'un contrat d'assurance depuis le 7 décembre 2017, soit dans le délai d'un mois prescrit. Il ne peut en conséquence être fait application de la clause résolutoire pour défaut de remise d'une attestation d'assurance. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a retenu la résiliation du contrat de bail en raison de l'absence de remise dans le délai d'un mois de l'attestation d'assurance. 2/ Sur la résiliation pour défaut de paiement du loyer: En application de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'état, le bailleur présente une demande de résiliation au titre du commandement délivré le 26 décembre 2018 mettant en demeure Mme [X] de payer les loyers à hauteur de 1.538 euros tout en visant la clause résolutoire. La locataire, qui ne conteste pas la situation d'impayé, expose avoir suspendu le paiement des loyers en hiver faute d'un moyen de chauffage efficient et explique en outre que les bailleurs sont à l'origine de cette dette car en transmettant un décompte erroné à la CAF, celle-ci a suspendu le versement des allocations. Il n'est nullement contesté que les consorts [I]-[J] ont fait délivrer le 26 décembre 2018 à Mme [X] un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.538 euros correspondant au dépôt de garantie ainsi qu'à un impayé portant sur les loyers des mois de juin, novembre et décembre 2018. Dans le cadre de leurs écritures, ils font état d'un historique du compte locataire démontrant que le commandement de payer n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois mais également que la dette locative n'a cessé de croître en présence de paiements partiels à compter de mars 2019 puis de l'absence de tout paiement à compter du mois de novembre 2020. Ils se prévalent ainsi d'une dette locative d'un montant de 23.121 euros au mois de mars 2022. Il n'est pas justifié par Mme [X] tant de la régularisation du commandement de payer que de la dette locative ou encore qu'elle a procédé à des paiements non pris en compte par les bailleurs dans le cadre de leur décompte. Elle ne démontre pas que la suspension de l'allocation logement soit imputable aux bailleurs et ne justifie pas de démarches auprès d'une juridiction en vue d'obtenir la suspension de son obligation de paiement compte-tenu de l'indécence dénoncée. Ces moyens sont donc inopérants. Il s'ensuit que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'absence de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai imparti. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de résiliation par application de la clause résolutoire, le bail étant résilié le 27 février 2019, non pas en raison d'un défaut d'assurance mais du fait d'un défaut de paiement des loyers et charges, ainsi qu'à la demande d'expulsion. 3/ sur le préjudice de jouissance : En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux. Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. La décence du logement, telle qu'elle est définie par l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, s'entend du respect des conditions suivantes : «1- le clos et le couvert' 2- les infiltrations d'air et étanchéité des menuiseries' 5- les réseaux et les branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et les règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;' » L'article 3 al 1 évoque la présence d'une installation de chauffage normal. Mme [X] dénonce un dysfonctionnement du système de chauffage qui n'a jamais été réparé par les bailleurs qui ont refusé de régler la facture de l'entreprise intervenante, ainsi que la présence d'infiltrations occasionnant des moisissures provenant de la toiture ou encore la non-conformité du système électrique. Le premier juge a écarté la prétention relative à l'indécence du logement relevant à cet égard que l'état des lieux d'entrée contradictoire ne porte mention d'aucun dysfonctionnement tout en confirmant que la chaudière à granules est en bon état d'usage. Il relève également que la facture Bergé du 12 décembre 2017 atteste de la mise en route de cette chaudière le 31 octobre 2017 puis le 8 décembre 2017 , celle-ci s'étant en effet mise en sécurité en raison d'une coupure de courant sans que cela n'atteste d'un dysfonctionnement majeur. Il précise également que Mme [X] ne produit aucun état objectif du logement pouvant conforter les témoignages qu'elle produit, ni d'ailleurs de mise en demeure des bailleurs quant à leur obligation d'entretien et de délivrance. Considérant la carence de Mme [X] dans l'administration de la preuve, le premier juge a rejeté la demande fondée sur l'insalubrité du logement ainsi que la demande présentée à titre de dommages et intérêts. En appel, Mme [X] produit un rapport de visite réalisé par Urbanis en date du 17 janvier 2022 ainsi qu'un procès-verbal de constat établi le 4 avril 2022. Le rapport Urbanis, qui qualifie le logement de non-décent, relève plusieurs désordres et notamment la présence de traces de remontées telluriques dans les murs du rez de chaussée avec un taux d'humidité de 40%, au niveau des parois en pierre de douche, au plafond et murs de la pièce palière en R+2, au niveau du mur mitoyen à la terrasse au niveau R+2 ainsi qu'au niveau de la grande chambre en R+2. Il est également relevé l'absence de ventilation en cuisine ainsi que la présence d'un extracteur électrique dans la salle d'eau qui ne s'évacue pas vers l'extérieur. Est mis en exergue un désordre affectant la porte d'entrée en bois du logement qui n'assure pas les fonctions de sécurité, mais également un dysfonctionnement de la chaudière à granules en présence d'un message d'erreur. Il apparaît également que l'installation électrique pose difficulté avec un réseau de prise qui ne marche pas au niveau R+2, et l'absence de liaison à la terre. Pour finir, il est noté la présence d'allèges aux fenêtres des chambres en R+1 inférieures à 90 cm ainsi qu'une terrasse composée de lames dégradées avec un défaut de planéité. Ces constatations sont reprises dans le procès-verbal de constat qui relève notamment la présence de nombreuses traces d'humidité et de remontées capillaires au rez de chaussée et au niveau des deux autres étages de l'habitation, le dysfonctionnement de la chaudière qui présente un message d'erreur à l'allumage ou l'absence de vmc. Le dysfonctionnement de la chaudière est survenu en cours de location et a été signalé aux bailleurs par mail adressé au mois de décembre 2017par la locataire. Sur ce point, il est justifié par une facture émise le 12 décembre 2017 par la société Bergé de l'intervention sur la chaudière à granules pour une mise en route le 31 octobre 2017 puis en réponse à une panne le 8 décembre 2017 liée à une coupure d'électricité entraînant la mise en sécurité du chauffage. Il est relevé que la chaudière est encrassée et a besoin d'un entretien. Il est démontré par les bailleurs de la prise à leur charge de cette opération comme en atteste la facture émise par la même société le 29 décembre 2017, entretien qui avait été fait également le 21 février 2017. Si les bailleurs ne contestent pas le dysfonctionnement de la chaudière, ils considèrent qu'elle s'explique par un manquement de la locataire à son obligation d'entretien, telle qu'elle résulte du contrat de bail. Les intimés produisent plusieurs attestations confirmant du bon fonctionnement de la chaudière et du défaut de soins apportés par leur locataire. De son côté, Mme [X] ne justifie pas avoir procédé à l'entretien de la chaudière au cours de la location de sorte que le dysfonctionnement ne peut être imputé aux bailleurs et ne peut justifier l'existence d'un préjudice de jouissance. Cela étant, le rapport Urbanis complété du procès-verbal de constat établissent que les bailleurs n'ont pas satisfait à leur obligation de délivrance en présence de désordres présents dès la mise en location du bien s'agissant de dysfonctionnements structurels (absence de vmc, porte d'entrée non conforme, installation électrique) de telle sorte que la locataire n'a pas à justifier d'une mise en demeure des bailleurs qui sont tenus de délivrer un logement décent ce qui n'est pas le cas au regard des constatations ci-dessus. Ces dysfonctionnements causent à Mme [X] un préjudice de jouissance puisqu'elle supporte les désagréments liés à la présence d'une humidité importante (40%) et d'autres désordres qui altèrent le confort de son logement dont elle peut légitiment attendre qu'il réponde aux critères de décence sus définis. Mme [X] démontre donc l'existence d'un préjudice de jouissance qui justifie l'allocation d'une indemnisation en vue de réparer le trouble de jouissance subi, qui sera néanmoins limitée à la somme de 100 euros par mois à compter du mois de novembre 2018, telle que le réclame l'appelante dans le cadre de ses écritures, jusqu'à la résiliation du bail prononcée le 27 février 2019, le dysfonctionnement de la chaudière n'étant pas imputable aux bailleurs. Il s'ensuit que Mme [X] sera condamnée au paiement de la somme de 2.303 euros au titre du dépôt de garantie et du solde restant dû sur les loyers impayés au 27 février 2019 sur la base d'un loyer de 630 euros par mois, puis au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 630 euros à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, le jugement déféré étant infirmé sur ce point. Il conviendra en conséquence d'infirmer le jugement entrepris sur ces points. 4/ Sur le préjudice moral : [T] [X] réclame une 4.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice moral. Il n'est produit aucune pièce confirmant l'existence d'un tel préjudice. Elle sera donc déboutée de cette demande. 5/ Sur les demandes accessoires : La décision entreprise sera confirmée sur les dépens et l'article 700 du code de procedure civile. En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y lieu de condamner Mme [X] aux entiers dépens. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 10 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Carcassonne, sauf en ce qu'il a ordonné la résiliation du contrat de bail, l'expulsion de Mme [X], ainsi que la condamnation de Mme [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, Statuant à nouveau, Constate que la clause de résiliation de plein droit du contrat de location du 1er décembre 2017 est entrée en application par l'effet du commandement de payer du 26 décembre 2018 pour défaut de paiement des loyers et charges et prend effet à compter du 27 février 2019, Dit que Mme [T] [X] justifie d'un préjudice de jouissance justifiant la fixation d'un loyer à hauteur de 630 euros par mois, Condamne en conséquence Mme [T] [X] à payer à Mme [U] [J] et M. [E] [I] les sommes suivantes: 2.303 euros au titre du dépôt de garantie et du solde restant dû sur les loyers impayés au 27 février 2019 sur la base d'un loyer de 630 euros par mois, 630 euros mensuels à titre d'indemnité d'occupation à compter du 27 février 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [T] [X] aux entiers dépens. Le greffier, La présidente,