Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/02106

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/02106 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I6EK Section 1 République Française Au Nom du Peuple Français ORDONNANCE DE REFERE DU 22 novembre 2024 PARTIE REQUERANTE : S.A. HLM NEOLIA prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5, substitué par Me Nora DHRISS, avocat au barreau de MULHOUSE PARTIE REQUISE : Monsieur [Z] [F] né le 21 Mars 1983 à [Localité 3] demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière NOUS, Dominique SPECHT-GRASS, vice-président placé, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal, Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : Entendu à l’audience publique du 08 novembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par assignation déposée au greffe le 03 septembre 2024, la SA D’HLM NEOLIA a saisi en référé le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MULHOUSE d’une action dirigée contre Monsieur [Z] [F], demandant à la juridiction de: - dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par la société NEOLIA ; - constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties en date du 28 février 2023, aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [F] et condamner Monsieur [Z] [F] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’il occupe [Adresse 4] à [Localité 2], sous peine d’astreinte de 20€ par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; - autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique ; - condamner Monsieur [Z] [F] au paiement d'une somme provisionnelle de 2.227,65€, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des impayés locatifs arrêtés 30 juin 2024 outre une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant des loyers et charges qui auraient dus si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux ; - en cas de délai de paiement, assortir le moratoire de la clause cassatoire par laquelle tout non-respect de ce dernier entraînera l’exigibilité immédiate du solde de la dette ; - condamner Monsieur [Z] [F] au paiement d’une somme de 900€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec les intérêts de droit à compter de l’assignation, et aux entiers frais et dépens et ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 08 avril 2024 ; - dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal en application de l’article 1343-2 du Code civil. A l’appui de ses prétentions, la SA d’HLM NEOLIA expose que, selon contrat de bail du 28 février 2023 à effet du 15 mars 2023, elle a donné en location à Monsieur [Z] [F] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer actuellement de 423,40€, charges comprises. Ensuite, elle fait valoir que la partie défenderesse ne remplissant pas ses obligations locatives, elle lui a fait signifier, par acte du 08 avril 2024, un commandement de payer portant sur un arriéré d’un montant de 1.246,63€ lequel est cependant resté sans effet de même que celui de justifier d’une assurance contre les risques locatifs. Enfin, elle indique que suivant décompte du 18 juillet 2024 arrêté au 30 juin 2024, la partie défenderesse restait devoir la somme de 2.227,65 €. A l’audience du 08 novembre 2024, la SA d’HLM NEOLIA, représentée par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation. Bien que régulièrement assigné par acte du 27 août 2024 remis par dépôt à l’étude, Monsieur [Z] [F] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut, si l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation et est compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 10 mai 2019, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la Caisse d'Allocations Familiales a été informée des impayés de loyers. En l’espèce, la SA d’HLM NEOLIA justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience et à la CAF le 08 février 2024. Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [Z] [F] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable. Sur la demande aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion: Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, d’une part, et ainsi qu’il est prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En outre, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à la lecture des termes du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, au soutien de ses demandes, la SA d’HLM NEOLIA produit notamment: - le contrat de bail signé par la défenderesse le 28 février 2023 à effet du 15 mars 2023, portant sur la location d’un appartement au 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à 272,44€, majoré d’une provision sur charges d’un montant de 51,32€, 94,85€ de chauffage, 3,47€ de câble et payable à terme échu, outre un dépôt de garantie de 272€, - les courriels et courriers de mise en demeure de régulariser les impayés de loyers et charges, - le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au Titre 7 des conditions générales du contrat, signifié à la défenderesse par acte du 08 avril 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 1.246,63 € (correspondant au solde de loyers et provisions sur charges impayés et dus suivant décompte au 22 mars 2024), - la situation de compte actualisée au 18 juillet 2024 présentant un solde débiteur d’un montant de 2.227,65€. Faute pour Monsieur [Z] [F] de justifier d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la société demanderesse, il y a lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois, aucun règlement n’ayant été effectué par la défenderesse entre le 08 avril 2024 et le 08 juin 2024 pour apurer la dette. Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire ont été acquis à la date du 09 juin 2024. Ainsi, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date de l’audience, la partie défenderesse restait devoir un montant de 2.227,65 - 103,22€ de frais de justice = 2.124,43€ au titre des loyers, charges et provisions sur charges outre indemnités d’occupation, jusqu’au mois de juin 2024 inclus. Dès lors, cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile en condamnant Monsieur [Z] [F] à payer à la SA d’HLM ce montant provisionnel de 2.124,43€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de juin 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 27 août 2024, conformément à la demande. La résiliation étant acquise au bailleur à compter du 09 juin 2024, le défendeur ne dispose plus de titre pour occuper les lieux. Il devra donc être condamné à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, aucun élément ne justifiant de réduire ou supprimer ce délai. De même, il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, si nécessaire, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte. De surcroît, la SA d’HLM est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue. Ainsi, il convient, dans la limite de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, de condamner le défendeur à payer cette indemnité fixée à une somme provisionnelle correspondant au montant des loyers et charges qui auraient dus si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, laquelle sera due à compter du mois de juillet 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [Z] [F] doit être condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer en date du 08 avril 2024. Par ailleurs, il ne serait pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM NEOLIA l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera rejetée. En application de l’article 1343-2 du Code civil, il convient de faire droit à la demande et de dire que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière. Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire dès sa signification. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS régulière et recevable la demande formée par la SA d’HLM NEOLIA à l’encontre de Monsieur [Z] [F] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 28 février 2023 à effet du 15 mars 2023 ; CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties ont été acquis à la date du 09 juin 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] à payer à la SA d’HLM NEOLIA un montant provisionnel de 2.124,43€ (deux mille cent vingt-quatre euros et quarante-trois cts) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de juin 2024 inclus ; DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; DISONS que Monsieur [Z] [F] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux depuis le 09 juin 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés comme suit : appartement sis [Adresse 4] à [Localité 2], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ; A défaut de libération volontaire de sa part pendant ce délai, ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [Z] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la Force Publique, après accord de l’autorité administrative compétente ; DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ; CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] à payer à la SA d’HLM NEOLIA la somme provisionnelle correspondant au montant des loyers et charges qui auraient dus si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise laquelle sera due à compter du mois de juillet 2024, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ; CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 08 avril 2024 ; REJETONS la demande formée à l’encontre de Monsieur [Z] [F] par la SA d’HLM NEOLIA au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; DISONS que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Le Greffier, Le Président,