Cour d'appel, 29 août 2024. 23/01979

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /24 DU 29 AOUT 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01979 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FHTL Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 22/01089, en date du 16 août 2023, APPELANT : Monsieur [R] [W] né le 30 Janvier 1970 à [Localité 6] (54), domicilié [Adresse 2] Représenté par Me Constance POLLET, avocat au barreau de NANCY INTIMÉE : Madame [Z] [K] née le 19 Janvier 1978 à [Localité 5] (54), domiciliée [Adresse 1] Représentée par Me Aurélie ARCHEN, avocat au barreau de NANCY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/5718 du 09/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Nathalie ABEL, conseiller, Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET . A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Août 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 29 Août 2024, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 7 mars 2019, avec effet à compter du 15 avril 2019, M. [R] [W] a donné à bail à Mme [Z] [K] une maison à usage d'habitation sise à [Adresse 4], moyennant un loyer de 780 euros mensuels, outre une provision sur charges de 20 euros mensuels. Le 4 août 2021, M. [R] [W] a fait signifier à Mme [Z] [K] un congé pour vendre pour le 14 avril 2022, pour un prix principal, hors frais, de 190 000 euros. Ne se portant pas acquéreur du bien, Mme [Z] [K] a quitté les lieux le 27 octobre 2021 selon l'état des lieux de sortie établi contradictoirement à cette date. Par courrier du 31 mars 2022, Mme [Z] [K] a adressé à M. [R] [W] une mise en demeure d'avoir à réparer le préjudice causé par la délivrance d'un congé considéré comme frauduleux. Par courrier du 10 octobre 2022, Mme [Z] [K] a sollicité auprès de M. [R] [W] la restitution du dépôt de garantie. -o0o- Par déclaration reçue au greffe le 10 novembre 2022, Mme [Z] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy d'une demande tendant notamment à voir dire et juger que le congé qui lui a été délivré par le bailleur était frauduleux et dépourvu de cause réelle et sérieuse, dans la mesure où la maison a été remise en location. Elle a également fait état d'un préjudice dont elle a demandé réparation à hauteur de 6 000 euros. Elle a sollicité par ailleurs la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 583,70 euros, majoré de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 27 décembre 2021. Elle a fait valoir qu'elle était assistante maternelle et exerçait son travail à domicile, et que la délivrance du congé pour vendre l'avait contrainte à déménager, ne pouvant acquérir le bien, et lui avait fait perdre les contrats de travail dont elle bénéficiait avec plusieurs familles, en raison de son éloignement géographique. Le 12 décembre 2022, le conciliateur de justice a établi un constat d'échec de conciliation. Selon courrier daté du 22 décembre 2022, Me [S], notaire, a informé Mme [Z] [K] que les conditions de la vente étaient modifiées, en ce que le prix du bien était désormais ñxé à la somme de 181 500 euros, hors frais. M. [R] [W] a conclu au débouté des demandes et a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [Z] [K] à lui verser la somme de 156,30 euros correspondant aux sommes dues suite au départ de la locataire comprenant l'entretien de la chaudière (190 euros) et des travaux de remise en état à hauteur de 550 euros toutes taxes comprises (rebouchage de trous et peinture). Il a précisé qu'il avait été contraint de baisser le prix de vente en l'absence d'acheteur. Par jugement en date du 16 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a : - dit que le congé pour vendre délivré par M. [R] [W] à Mme [Z] [K] le 4 août 2021 est frauduleux, - prononcé l'annulation dudit congé, - condamné M. [R] [W] à verser à Mme [Z] [K] une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des différents préjudices subis, - condamné M. [R] [W] à verser à Mme [Z] [K] une somme de 383,70 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - condamné M. [R] [W] à payer à Mme [Z] [K] la majoration prévue par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit 10 % de la somme de 780 euros par mois pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 1er janvier 2022, - condamné M. [R] [W] à verser à Me [Y] [L] la somme de l 000 euros au titre des dispositions de l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, - condamné M. [R] [W] aux dépens, - rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Le juge a considéré que la capture d'écran versée aux débats correspondait à une annonce publiée par M. [R] [W] le 13 octobre 2021 concernant la mise en location à compter du 30 octobre 2021 de la maison louée à Mme [Z] [K]. Il a constaté que M. [R] [W] ne justifiait d'aucun mandat de vente auprès d'un professionnel, ni d'annonce de mise en vente, ni de visites effectuées par d'éventuels potentiels acquéreurs. Il a jugé que si M. [R] [W] était libre de changer d'avis quant au devenir de son bien, il ne lui était pas pour autant permis d'agir en fraude des droits de la locataire, précisant que le fait qu'un notaire ait notifié à Mme [Z] [K] un nouveau prix de vente le 22 décembre 2022, soit après l'introduction de la présente procédure par Mme [Z] [K] et l'audience devant le conciliateur de justice, était indifférent sur l'intention réelle de M. [R] [W] lors de la délivrance du congé pour vendre en août 2021. Le juge a constaté que Mme [Z] [K] avait subi un préjudice tant personnel que professionnel par la délivrance d'un congé pour vendre qui s'est avéré être frauduleux. Il a relevé que Mme [Z] [K] justifiait effectivement avoir déménagé à [Localité 7], distant d'environ 30 minutes de trajet, et avoir perdu les contrats de travail dont elle bénéficiait auprès de familles, qui lui procuraient des revenus de l'ordre de 1 900 euros mensuels, ayant alors bénéficié des prestations de Pôle Emploi à compter du 1er novembre 2021, et avoir dû faire face à des frais de déménagement à hauteur de 1 007,52 euros, outre 40,55 euros de frais de souscription EDF dans son nouveau logement. Il a constaté que Mme [Z] [K] avait justifié de l'entretien annuel de la chaudière en mars 2021 et a ramené à 200 euros le coût des réparations locatives, déterminant une somme à restituer de 383,70 euros sur le dépôt de garantie, compte tenu de la taxe sur ordures ménagères (184,20 euros) et de la consommation d'eau (210,05 euros) à déduire des provisions sur charges versées (197,95 euros). -o0o- Le 14 septembre 2023, M. [R] [W] a formé appel du jugement tendant à son infirmation en tous ses chefs critiqués. Dans ses dernières conclusions transmises le 13 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [R] [W], appelant, demande à la cour : - de déclarer son appel recevable et bien fondé, - d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 16 août 2023, Et statuant à nouveau - de dire que le congé qu'il a délivré à Mme [Z] [K] le 4 août 2021 est régulier, - de débouter Mme [Z] [K] de l'intégralité de ses demandes, - de le condamner à régler à Mme [Z] [K] la somme de 83,70 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - de condamner Mme [Z] [K] à régler la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -de condamner Mme [Z] [K] aux entiers dépens de l'instance. Au soutien de ses demandes, M. [R] [W] fait valoir en substance : - qu'il a toujours eu l'intention de vendre le bien immobilier loué à Mme [Z] [K] ; que la capture d'écran d'une annonce de location publiée sur le Bon Coin le 13 octobre 2021, avant le départ de Mme [Z] [K], ne précise pas son adresse ni son numéro de téléphone et ne correspond pas à la maison louée à Mme [Z] [K] ; qu'il n'a pas mis lui-même cette annonce en ligne ; qu'il avait contacté Mme [Z] [K] le 13 octobre 2021 pour une visite le 18 octobre 2021 que celle-ci avait refusée ; qu'il ne pouvait effectuer les démarches liées à la mise en vente du bien avant le départ de Mme [Z] [K] ; qu'il tente par ailleurs de vendre un certain nombre des biens immobiliers dont il est propriétaire, et notamment le bien loué à Mme [X], voisine de Mme [Z] [K], à laquelle un congé pour vendre a été délivré en juillet 2021 et qui a été vendu le 13 juillet 2022 ; qu'il produit des messages de personnes intéressées par le bien loué à Mme [Z] [K] déterminant son intention de le vendre ; qu'après avoir tenté de vendre ledit bien lui-même, il a confié des mandats de vente à deux agences les 10 octobre 2022 et 21 octobre 2022, soit avant la saisine du tribunal par Mme [Z] [K], et qu'un compromis de vente avait été signé le 21 novembre 2022, témoignant de négociations en cours depuis quelques semaines ; que la vente a été régularisée devant notaire le 20 février 2023 ; - que Mme [Z] [K] est redevable de charges à hauteur de 894,25 euros (TOM, eau et frais de rebouchage et peinture, s'agissant de travaux indivisibles), et que compte tenu du dépôt de garantie versé à hauteur de 780 euros et de la provision sur charges versée à hauteur de 197,95 euros, il reste devoir à Mme [Z] [K] la somme de 83,70 euros. Dans ses dernières conclusions transmises le 23 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [Z] [K], intimée, demande à la cour : - de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le16 août 2023 par le tribunal judiciaire de Nancy, Y ajoutant, - de condamner M. [R] [W] à verser à Me Aurélie Archen la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, - de condamner M. [R] [W] en tous les frais et dépens de la procédure d'appel, - de débouter M. [R] [W] de l'ensemble de ses demandes. Au soutien de ses demandes, Mme [Z] [K] fait valoir en substance : - que le congé est dépourvu de caractère réel et sérieux ; qu'après avoir déménagé et avisé le bailleur de son départ suite à la délivrance du congé pour vendre, sa voisine, Mme [X], l'a informée que la maison qu'elle avait été contrainte de quitter était remise à la location sur le site le Bon Coin ; qu'elle a constaté qu'une annonce de location avait été publiée le 13 octobre 2021, aussitôt après avoir informé M. [R] [W] de son départ anticipé et alors qu'elle se trouvait toujours dans les lieux ; qu'elle aurait pu conserver le logement loué et ses contrats de travail ; que la description du bien sur l'annonce est en tous points identique à celle du contrat de bail, de même que le montant du loyer et des charges, ainsi que le numéro de téléphone portable ; que M. [R] [W] a formulé deux demandes de visite du bien dont une a été acceptée ; que les nouveaux locataires suivant Mme [Z] [K] ont rapidement occupé les lieux après son départ le 27 octobre 2021, même si in fine M. [R] [W] a réellement vendu son bien ; que M. [R] [W] aurait dû aviser Mme [Z] [K] dès lors qu'il n'avait plus l'intention de vendre ; que les démarches aux fins de vente ont été engagées par M. [R] [W] bien après son départ, et une fois la procédure engagée ; - qu'il s'agissait du logement qui constituait non seulement le domicile familial pour elle et ses trois fils adolescents, mais aussi et surtout son lieu de travail en qualité d'assistante maternelle ; qu'après avoir multiplié les recherches en vain, elle a trouvé un logement à [Localité 7], ville où se situe l'établissement scolaire de son fils aîné, et que suite à l'information de ses employeurs par courriers du 28 septembre 2021, ils ont tous mis fin aux contrats les liant à compter du 25 octobre 2021 ; qu'elle a été indemnisée par Pôle emploi à compter de novembre 2021, et a dû gérer un déménagement et le changement d'établissement scolaire d'un de ses enfants ; - qu'elle a versé un dépôt de garantie de 780 euros et des provisions sur charges à hauteur de 197,95 euros jusqu'au 27 octobre 2021, dont il convient de déduire la taxe sur les ordures ménagères (184,20 euros) et une consommation d'eau au prorata temporis pour l'année 2021 (210,05 euros), conformément aux justificatifs produits devant le conciliateur. -o0o- La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur le caractère frauduleux du congé pour vendre et l'allocation de dommages et intérêts L'article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. La charge de la preuve du caractère frauduleux d'un congé pour vendre pèse sur le preneur. En l'espèce, M. [R] [W] a fait délivrer à Mme [Z] [K] un congé des lieux loués pour le 14 avril 2022 par acte d'huissier de justice du 4 août 2021 indiquant qu'il entendait procéder à leur vente. L'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 27 octobre 2021. Or, Mme [Z] [K] a produit une annonce de location d'une maison avec jardin de six pièces et 180 m² sise à [Localité 3] pour un loyer de 780 euros charges comprises, parue le 13 octobre 2021, pour laquelle M. [R] [W] indique qu'il n'a pas mis lui-même cette annonce en ligne. Le premier juge a relevé à juste titre que ' la capture d'écran de l'annonce publiée sur le site LE BON COIN le 13 octobre 2021 (...) mentionne le numéro de téléphone de l'épouse de [M. [R] [W]]', s'agissant du numéro figurant sur le bail d'habitation de Mme [Z] [K], et que ' la description de la maison correspond à celle louée à Mme [Z] [K] : en effet, le descriptif, le nombre de pièces et la superficie sont ceux indiqués dans [son]bail et dans le congé pour vendre délivré le 4 août 2021 ', ajoutant que ' le montant du loyer et des charges sont identiques et la date à laquelle le bien est indiqué comme étant libre de toute occupation correspond à celle à laquelle Mme [Z] [K] a libéré les lieux.' En effet, il est indiqué que les lieux seront libres le 30 octobre 2021. Or, M. [R] [W] qui est également propriétaire d'un logement loué à la voisine de Mme [Z] [K], Mme [X], et à laquelle il a également fait délivrer un congé des lieux pour vendre en juillet 2021, ne produit pas le descriptif du logement et les conditions de la location dudit contrat, étant précisé que Mme [X] atteste de ce qu'elle avait prévenu que la maison louée serait libre de toute occupation pour le 30 novembre 2021, et non au 30 octobre 2021. De même, la description du bien loué à Mme [Z] [K] sur l'acte de vente signé le 20 février 2023 correspond également à celle figurant à l'annonce parue sur le site le Bon Coin, étant constaté en outre que cet acte authentique indique au paragraphe ' garantie de jouissance ' que ' le locataire les a libérés le 20 octobre 2022 en suite du congé qui lui a été délivré et dont une copie est annexée '. Pour autant, la copie du congé délivré au ' locataire ' le 20 octobre 2022 figurant en annexe de l'acte notarié n'est pas produite, et il n'est pas contesté que Mme [Z] [K] a quitté les lieux loués par M. [R] [W] à la fin du mois d'octobre 2021. Il en résulte qu'après le départ de Mme [Z] [K] des lieux loués en vertu du congé pour vendre qui lui a été délivré le 4 août 2021, le bien a été de nouveau loué à un autre locataire avant sa vente, conformément à l'annonce parue le 13 octobre 2021, soit avant le départ de Mme [Z] [K]. Au surplus, si M. [R] [W] justifie de la signature de deux mandats de vente les 10 octobre 2022 et 21 octobre 2022, puis de la signature d'un acte de vente du logement litigieux le 20 février 2023, ces éléments sont insuffisants à caractériser son intention de vendre à la date de délivrance du congé le 4 août 2021. De même, si M. [R] [W] produit des messages liés à la visite d'un bien en août 2021, en revanche, il ne communique pas l'annonce parue sur le site du Bon Coin concernant une maison à vendre à [Localité 3] à laquelle fait référence une demande de renseignements du 10 août 2021. Dans ces conditions, il est établi que M. [R] [W] a fait délivrer à Mme [Z] [K] un congé des lieux loués aux fins de vente qui présente un caractère frauduleux. Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [Z] [K] Suite à la délivrance du congé frauduleux par M. [R] [W] le 4 août 2021, le premier juge a régulièrement constaté que ' Mme [Z] [K] justifie avoir déménagé à [Localité 7], distant d'environ 30 minutes de trajet et avoir de ce fait perdu les contrats de travail dont elle bénéficiait auprès de familles et qui lui procuraient des revenus de l'ordre de 1 900 euros mensuels ', ajoutant qu'elle ' justifie avoir bénéficié des prestations de Pôle Emploi à compter du 1er novembre 2021 ' et avoir fait face à ' des frais de déménagement à hauteur de l 007,52 euros, outre 40,55 euros de frais de souscription EDF dans son nouveau logement '. Au regard de ces éléments, le premier juge a justement évalué le préjudice subi par Mme [Z] [K] à la somme de 4 000 euros. Dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie Il n'est pas contesté qu'après régularisation des charges au prorata de la durée d'occupation de lieux en 2021, Mme [Z] [K] reste devoir la somme de 196,30 euros, correspondant à la taxe sur les ordures ménagères (184,20 euros) et à la consommation d'eau (210,05 euros), déduction faite des provisions versées à hauteur de 197,95 euros. S'agissant des réparations locatives, il y a lieu de constater que l'état des lieux d'entrée mentionne la présence de trous aux murs dans la plupart des pièces du logement, liés à son usage et décrits en bon ou très bon état, et que l'état des lieux de sortie comporte également la présence de trous au mur résultant de l'occupation des lieux par Mme [Z] [K]. Par ailleurs, l'état des lieux de sortie fait état de la nécessité de faire procéder au ménage de certains éléments d'épuipement ou de pièces du logement (cuisine, four, sol au niveau du frigo, bac à douche, vasques et meubles de salle de bain), ainsi que de dégradations caractérisées par deux impacts dans la porte de la chambre 1, par l'endommagement du seuil de porte de la cuisine, par trois impacts sur le sol du salon et un impact sur le parquet de la chambre 3. Or, M. [R] [W] produit une facture du 25 novembre 2021 établie par l'entreprise JP Concept comportant un ' forfait rebouchage de trous et peinture ' pour un montant de 500 euros hors taxes afin de justifier du coût de reprise des dégradations locatives. Aussi, le premier juge a retenu à juste titre qu'il ne ressortait pas de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie la nécessité de faire procéder à des travaux de peinture, et a pertinemment évalué le montant des réparations locatives à la somme de 200 euros. Il en résulte qu'une somme de 580 euros devait être restituée sur le montant du dépôt de garantie après imputation des travaux de reprise des dégradations locatives (780-200). Dans ces conditions, M. [R] [W] reste devoir à Mme [Z] [K] la somme de 383,70 euros pour solde de tout compte (580-196,30). Par ailleurs, conformément à l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, à défaut de restitution à Mme [Z] [K] de la somme de 383,70 euros dans les deux mois de la remise des clés au bailleur, M. [R] [W] sera redevable d'une majoration égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit d'une somme mensuelle de 78 euros à compter de janvier 2022, et ce jusqu'à complet règlement de la somme de 383,70 euros. Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ces points. Sur les demandes accessoires Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. M. [R] [W] qui succombe à hauteur de cour supportera la charge des dépens d'appel et sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [Z] [K] justifie d'une décision du bureau d'aide juridictionnelle du 9 octobre 2023 lui maintenant le bénéfice de l'aide juridictionnelle totale. Aussi, sur le fondement des dispositions de l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle, il sera alloué au conseil de Mme [Z] [K], Me Aurélie Archen, la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens que Mme [Z] [K] aurait dû exposer en l'absence de l'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, DEBOUTE M. [R] [W] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [R] [W] à payer à Me Aurélie Archen, avocat de Mme [Z] [K] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle, CONDAMNE M. [R] [W] aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en huit pages.