Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 23/01986

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C. + C.C.C.F.E. délivrées le : à Me RAYNALDY (P164) Me LECOINTRE (D538) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 23/01986 N° Portalis 352J-W-B7G-CYWCM N° MINUTE : 3 Assignation du : 31 Janvier 2023 JUGEMENT rendu le 20 Décembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. MIROMESNIL 49-7 (RCS de PARIS n°844 257 154) [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0164 DÉFENDERESSE S.A.R.L. YOKHAMA (RCS de PARIS n°508 122 900) [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Baptiste LECOINTRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D538 Décision du 20 Décembre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 23/01986 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYWCM COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier. DÉBATS A l’audience du 23 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2010, l'indivision [R], aux droits de laquelle se trouve la société MIROMESNIL 49-7, a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société YOKHAMA des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 2], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2010 au 30 juin 2019 , l'exercice de l'activité de « RESTAURANT » et un loyer annuel de 19 489 euros, hors taxes et hors charges. Par acte d'huissier de justice signifié le 28 juin 2019, la société YOKHAMA a sollicité du bailleur le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2019 et aux clauses et conditions du bail expiré. Puis, par acte d'huissier de justice signifié le 14 juin 2021, la société MIROMESNIL 49-7 a informé la société YOKHAMA qu'elle exerçait son droit d'option et renonçait au renouvellement du bail en lui offrant une indemnité d'éviction. Selon acte d'huissier de justice signifié le 25 août 2021, la société MIROMESNIL 49-7 a assigné la société YOKHAMA à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin qu'il désigne un expert ayant pour mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction et le montant de l'indemnité d'occupation due par la société YOKHAMA depuis le 1er juillet 2019. Par une ordonnance en date du 12 novembre 2021, le juge des référés a désigné M. [N] [C] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 27 octobre 2022. C'est ainsi que par acte de commissaire de justice signifié le 31 janvier 2023, la société MIROMESNIL 49-7 a assigné la société YOKHAMA à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation, la société MIROMESNIL 49-7 demande au tribunal de : - FIXER le montant de l'indemnité d'éviction qu'elle doit à la société YOKHAMA à la somme de 257 039,75 euros ; - FIXER le montant de l'indemnité d'occupation annuelle qui lui est due par la société YOKHAMA à compter du 1er juillet 2019 à la somme de 54 200 euros en principal et par an ; - CONDAMNER la société YOKHAMA à lui payer une somme annuelle de 54 200 euros au titre de ladite indemnité et ce à compter du 1er juillet 2019 ; - CONDAMNER la société YOKHAMA au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la société YOKHAMA aux entiers dépens, en ce compris les entiers dépens de l'expertise. Dans ses dernières conclusions (conclusions en défense n°1 notifiées par voie électronique le 24 août 2023), la société YOKHAMA demande au tribunal de : - Fixer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due à la somme totale de 417 000 euros, auquel s'ajoutera le coût des indemnités de licenciement du personnel de l'établissement ; Subsidiairement, - Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2019 à la somme de 39 634 euros par an ; - Dire que ces indemnités seront payées ou consignées dans les conditions des articles L.145-29 et L. 145-30 du code de commerce et désigner à ce titre en qualité de séquestre, Monsieur le Bâtonnier de l'Ordre des avocats au Barreau de Paris ; - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - Condamner la société MIROMESNIL 49-7 au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société MIROMESNIL 49-7 aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise. Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions des parties pour l'exposé de leurs moyens. Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience du juge rapporteur du 23 octobre 2024 et mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS 1- Sur la demande de fixation du montant de l'indemnité d'éviction L'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Il est acquis que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction. a) Sur l'indemnité principale L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail , laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail . - Sur le caractère transférable du fonds de commerce L'expert indique que le principe est celui de la perte du fonds de commerce, sauf si le bailleur démontre qu'il est transférable pour un coût moindre et indique qu'il appartient au bailleur de proposer un local de remplacement équivalent. En l'espèce, il considère que l'éviction entraînera la perte du fonds de commerce. Aucune des parties n'invoque une possibilité de transfert du fonds de commerce et la société MIROMESNIL 49-7 ne propose pas de local de remplacement. Dès lors, il convient de retenir qu'il y aura perte du fonds de commerce et de considérer que l'indemnité à évaluer correspond à une indemnité de remplacement qui sera égale à la valeur du fonds de commerce et qui ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail. - Sur la valeur du fonds de commerce Il est constant qu'aucune règle impérative ne s'impose au tribunal pour le calcul de l'indemnité d'éviction, les juges du fond disposant d'un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste. L'expert indique que le fonds de commerce peut être évalué par rapport à sa rentabilité ou son chiffre d'affaires et retient la valorisation par le chiffre d'affaires en précisant que les acquéreurs de fonds de commerce privilégient cette approche. Décision du 20 Décembre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 23/01986 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYWCM Les parties ne contestent pas cette méthode. Il est rappelé que les locaux loués se situent à [Adresse 2]. L'expert indique que la [Adresse 7] est une voie à circulation automobile en sens unique, qu'il décompose en deux parties, l'une étroite et l'autre plus large, avec une forte commercialité. Il souligne que les activités de services et de restauration sont majoritaires dans le quartier. Il considère que l'emplacement les locaux loués bénéficie d'une bonne situation dans un quartier mixte, résidentiel et de bureaux, très bien desservi par les transports en commun, mais dans la partie étroite de la reue Saint Lazare, éloignée de la gare. Les locaux se composent, au rez-de-chaussée, d'une salle de restaurant, d'une salle de restaurant à l'arrière surélevée de cinq marches par rapport à l'entrée, de sanitaires, d'une réserve, d'une cuisine avec accès à la cour pavée de l'immeuble, d'un débarras accessible depuis la cour et, au sous-sol accessible depuis l'entrée cochère de l'immeuble par un escalier en pierre, une cave voûtée. L'expert suggère de retenir 90 % du chiffre d'affaires hors taxes moyen pondéré des exercices 2018, 2019 et 2021, précisant que les premiers mois de l'exercice 2022 s'inscrivent en augmentation de 29% par rapport à celui de 2021. Il précise retenir le chiffre d'affaires hors taxe 2021, après déduction des subventions d'exploitation, soit 340 783 euros contre 328 886 euros en 2018, en rappelant que l'exercice 2019 a été affecté par des grèves en fin d'année et en retenant des coefficients de pondération de 1 en 2018, de 2 en 2019 et de 3 en 2021, soit un chiffre d'affaires de 323 044 euros. En ce qui concerne les critères de valorisation, il tient compte de la forte concurrence en restauration dans un périmètre proche, du bon flux dont bénéficie l'emplacement, essentiellement des travailleurs des bureaux et dans une moindre mesure des résidents du secteur, de l'activité de restaurant autorisée par le bail, de la présence de marches dans la salle de restaurant, de l'absence d'évacuation au sol dans la cuisine, de l'existence d'une gaine d'extraction, du niveau du chiffre d'affaires, de la rentablilité moyenne du fonds hors période de crise sanitaire, de la valeur moyenne du droit au bail qu'il évalue à 143 000 euros, des frais de personnel assez élevés et supérieurs aux standards observés en matière de restauration mais comprenant la rémunération de la gérance, de l'absence de droit de terrasse, des horaires d'ouverture et de l'augmentation du chiffre d'affaires en 2022. Il indique également se référer aux barêmes BLATTER, de 50 % à 90 % du chiffre d'affaires annuel, F.LEFEBVRE de 55% à 110%, DALLOZ de 40% à 80% et DELMAS de 50% à 200%. Il en déduit une valeur de (323 044 x 90% =) 290 740 euros qu'il arrondit à 291 000 euros. Contrairement à ce que soutient la société MIROMESNIL 49-7, le chiffre d'affaires moyen et pondéré de 323 044 euros retenu par l'expert et évalué par rapport au chiffre d'affaires de l'année 2021, n'apparaît pas en décalage par rapport aux chiffres d'affaires réalisés , soit 316 442 euros en 2016, 309 656 euros en 2017 et 328 886 euros en 2018, exclusion faite du chiffre d'affaires de 293 515 euros de l'année 2019, année affectée par des grèves, et du chiffre d'affaires de 258 005 euros de l'année 2020, année de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19, mais au contraire plutôt analogue. De plus, la société MIROMESNIL 49-7 ne rapporte pas la preuve, ainsi qu'elle le soutient, que si le chiffre d'affaires de l'année 2021 a augmenté, c'est uniquement en raison du maintien de la terrasse temporaire dont l'installation a été autorisée par la Ville de [Localité 6] afin de compenser les effets négatifs de la crise sanitaire. S'agissant du coefficient appliqué, il ne peut être considéré comme se situant dans la fourchette haute dès lors que l'expert ne considère pas nécessaire d'exclure le barême DELMAS, dont la fourchette haute est de 200%, ainsi que le fait la société MIROMESNIL 49-7. De plus, l'application de ce coefficient s'explique non seulement par les caractéristiques du fonds de commerce justement appréciées et prises en considération par l'expert, qu'elles soient favorables ou défavorables à sa valorisation, mais aussi des prix de cession des fonds équivalents et des coefficients de valorisation des fonds de commerce de restauration, qui sont plus élevés que ceux des autres commerces ainsi que le précise l'expert. En ce qui concerne les références de cession de fonds de commerce équivalents mentionnées par la société YOKHAMA, elles ont déjà été analysées par l'expert qui les a prises en considération dans son évaluation. Enfin, s'agissant de la valeur de 385 000 euros retenue par la société YOKHAMA, elle s'avère élevée au regard de l'analyse de l'expert. En outre, le fonds de commerce considéré ne peut être évalué au regard des seules références qu'elle vise et sans tenir compte de ses caractéristiques et de son chiffre d'affaires. En l'état de ces éléments, il convient de retenir la valeur du fonds de commerce de 291 000 euros proposée par l'expert. Il n'est pas soulevé par les parties que la valeur du fonds de commerce serait inférieure à la valeur du droit au bail. Par conséquent, l'indemnité principale sera fixée à la valeur du fonds de commerce de 291 000 euros. b) Sur les indemnités accessoires Il ressort de l'article L. 145-14 du code de commerce que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Les parties ne contestent pas la méthodologie appliquée par l'expert pour l'évaluation des frais de remploi, du trouble commercial et des frais de licenciement du personnel. La société YOKHAMA n'invoque pas d'autres frais ou préjudice qu'il conviendrait d'indemniser. - Sur les frais de remploi L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction. L'expert évalue les frais de remploi à la somme de 24 410 euros correspondant : - aux droits de mutation de 9 860 euros calculés selon le barême légal, - aux frais de commercialisation et juridiques de 14 550 euros, représentant 5% de la valeur du fonds de commerce. Ces frais de remploi étant évalués conformément à la législation en ce qui concerne les droits de mutation et au tarif en vigueur en ce qui concerne les frais de commercialisation et juridiques, il y a lieu de retenir la somme de 24 410 euros. - Sur le trouble commercial L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce. L'expert évalue l'indemnité en retenant 3,5 mois de l'excédent brut d'exploitation (EBE) 2021, de 31 962 euros, soit une somme de 7 991 euros. Cette évaluation conforme à l'usage doit être retenue. - Sur les frais de licenciement Conformément à l'usage, les frais de licenciement du personnel seront remboursés sur justificatifs. **** Il résulte de l'ensemble de ces élements que l'indemnité d'éviction doit être fixée à la somme de (291 000 + 24 410 + 7 991 =) 323 000 euros, outre les frais de licenciement du personnel qui seront remboursés par la société MIROMESNIL 49-7 à la société YOKHAMA sur les justificatifs qui lui seront présentés par cette dernière. Ainsi que le sollicite la société YOKHAMA, Monsieur le Bâtonnier de l'Ordre des avocats du Barreau de Paris sera désigné en qualité de séquestre afin de recevoir et remettre l'indemnité d'éviction dans les conditions fixées au articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce. 2- Sur la demande de fixation du montant de l'indemnité d'occupation En application de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, cette dernière étant corrigée de tous éléments d'appréciation. L'expert évalue l'indemnité d'occupation à la fois à compter du 1er juillet 2019, date d'effet du congé, et à compter du 14 juin 2021, date d'exercice du droit d'option. Cependant, l'indemnité d'occupation doit être évaluée au 1er juillet 2019 puisqu'en exerçant son droit d'option le 14 juin 2021 la société MIROMESNIL 49-7 a renoncé au renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019 et la société YOKHAMA s'est ainsi trouvée, rétroactivement à compter de la cessation du bail, en situation de maintien dans les lieux jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction. L'expert évalue l'indemnité d'occupation à la valeur locative de renouvellement, ce qui n'est pas contesté par les parties. Il est rappelé que l'expert considère que l'emplacement des locaux loués bénéficie d'une bonne situation dans un quartier mixte, résidentiel et de bureaux, très bien desservi par les transports en commun, mais dans la partie étroite de la [Adresse 7], éloignée de la gare. L'expert évalue la surface des locaux à 115 m2 (rez-de-chaussée de 105 m2 et sous-sol de 10 m2) selon un plan coté dressé par le cabinet Masson, géomètre-expert foncier en avril 2016, et la surface pondérée à 67,75 m2B. Compte tenu de la bonne situation des locaux, de leur surface moyenne adaptée à l'activité exercée, du liénaire de façade correct, des volumes moyens, de l'éclairement naturel moyen, de la salle de restaurant située à l'arrière sans éclairement naturel et surélevée de cinq marches par rapport à l'entrée, de la climatisation réversible, de l'absence de siphon d'écoulement au sol dans la cuisine, de l'inconvénient d'une cave non reliée, de l'activité de restaurant autorisée par le bail, de l'absence de droit de terrasse hors période covid en raison d'un trottoir étroit et des loyers pratiqués dans le voisinage, l'expert évalue la valeur locative à compter du 1er juillet 2019, à un prix unitaire de 650 euros/m2B, soit une valeur locative totale de (67,75 m2B x 650 euros =) 44 038 euros, à laquelle il applique un abattement pour précarité de 10%, soit une indemnité d'occupation de 39 634 euros à compter du 1er juillet 2019. La société YOKHAMA s'en remet à l'analyse de l'expert et la société MIROMESNIL 49-7 ne critique que le prix unitaire que celui-ci retient. Le prix fixé par la cour d'appel de Paris dans un litige portant sur un restaurant situé au [Adresse 1], auquel la société MIROMESNIL 49-7 fait référence, ne peut être retenu dès lors que la date d'évaluation de la valeur locative n'est pas mentionnée et que le local concerné se situe à proximité de la gare [8], au contraire du local de la présente espèce qui se trouve éloigné de la gare, ainsi que l'indique l'expert, et ne peut donc profiter de la très bomme commercialité de ce secteur décrite dans l'arrêt. Au regard des facteurs de commercialité de la zone dans laquelle se situent les locaux loués, des caractéristiques du local et des prix pratiqués dans le voisinage, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation annuelle au 1er juillet 2019 au prix de 39 634 euros retenu par l'expert, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail échu. Les articles L. 145-29 et L. 145-30 dont la société YOKHAMA demande l'application ne sont applicables qu'à l'indemnité d'éviction. Par conséquent, la société YOKHAMA sera condamnée à payer à la société MIROMESNIL 49-7, à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation annuelle de 39 634 euros, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail échu. 3- Sur les demandes accessoires L'expertise puis la présente instance trouvant leur origine dans l'exercice de son droit d'option, la société MIROMESNIL 49-7 sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise en application de l'article 696 du code de procédure civile. Celle-ci sera en outre condamnée à payer à la société YOKHAMA la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la société MIROMESNIL 49-7 de condamnation de la société YOKHAMA à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. L'existence du droit de repentir dont bénéficie la société MIROMESNIL 49-7 en vertu de l'article L. 145-58 du code de commerce justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit du jugement ainsi que le permet l'article 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant à juge unique, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Fixe le montant de l'indemnité d'éviction due par la société MIROMESNIL 49-7 à la société YOKHAMA à la somme de 323 000 euros (trois cent vingt-trois mille euros), outre les frais de licenciement du personnel qui seront remboursés par la société MIROMESNIL 49-7 à la société YOKHAMA sur les justificatifs qui lui seront présentés par cette dernière ; Désigne Monsieur le Bâtonnier de l'Ordre des avocats du Barreau de Paris en qualité de séquestre afin de recevoir et remettre l'indemnité d'éviction dans les conditions fixées aux articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce ; Fixe l'indemnité d'occupation annuelle due par la société YOKHAMA à la société MIROMESNIL 49-7, à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'à la libération des lieux, à la somme de 39 634 euros (trente neuf mille six cent trente quatre euros), outre les charges et taxes prévues au contrat de bail échu ; Condamne la société YOKHAMA à payer à la société MIROMESNIL 49-7, à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation annuelle de 39 634 euros (trente neuf mille six cent trente quatre euros), outre les charges et taxes prévues au contrat de bail échu ; Condamne la société MIROMESNIL 49-7 aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise ; Condamne la société MIROMESNIL 49-7 à payer à la société YOKHAMA la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande de la société MIROMESNIL 49-7 de condamnation de la société YOKHAMA à lui payer la somme de 3 000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Ecarte l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à Paris le 20 Décembre 2024 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Sabine FORESTIER