Texte intégral
COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° 515 DU 26 SEPTEMBRE 2024
N° RG 23/00502 -
N° Portalis DBV7-V-B7H-DSCZ
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 30 mars 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00187.
APPELANTE :
S.C.I. MAGNATS
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Nicolas DESIREE de la SELASU NICOLAS DESIREE, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin /Saint-Barthélemy (toque 3)
INTIMEE :
S.C.I. JOLUZZA prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Louis-Raphaël MORTON de la SELARL SCP (Services Conseils Plaidoiries) MORTON & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin /Saint-Barthélemy (toque 104) substitué par Me Ronick RACON, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin /Saint-Barthélemy
COMPOSITION DE LA COUR :
Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre
Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère
Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée.
DÉBATS :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, qui ont fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.
GREFFIER
Lors des débats et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile; signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.
*
* *
*
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé du 3 août 2020, la SCI Joluzza a promis de vendre à M. [I] [G], qui a fait usage ultérieurement de la faculté contractuelle de substitution au profit de la SCI Magnats, devenue acquéreur, un terrain nu non viabilisé, d'une superficie de 8a 26 ca, cadastré BO n°[Cadastre 2] lieudit [Adresse 8] [Localité 5] moyennant le prix de 155 000 euros pour y édifier un immeuble à usage professionnel. Cette promesse de vente consentie pour un délai expirant initialement le 29 janvier 2021 était conclue sous plusieurs conditions suspensives dont l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire et d'un prêt bancaire à hauteur de 700 000 euros, la réitération par acte authentique étant fixée au 21 mai 2020 plus tard, la somme de 7 750 euros étant par ailleurs versée par l'acquéreur à titre de dépôt de garantie entre les mains de M. [T] [H], notaire à [Localité 7], constitué séquestre.
Par avenant des 8 et 12 janvier 2021, les parties ont convenu de reporter la date de réalisation des dites conditions suspensives au 15 avril 2021 et la date de réitération du compromis de vente au 31 mai 2021 au plus tard. Suivant courrier du 10 juin 2021, la SCI Joluzza a mis en demeure la SCI Magnats de justifier sous huitaine de l'obtention de la réalisation de ces conditions suspensives à savoir l'obtention du permis de construire et du prêt bancaire susvisés. Elle y a répondu par courrier recommandé du 24 juin 2021.
Faisant valoir le manquement par la SCI Joluzza à ses obligations, par actes d'huissier de justice du 26 novembre 2021 la SCI Magnats l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, pour obtenir, à titre principal, qu'il juge que cette promesse de vente vaut vente, à titre subsidiaire, qu'il condamne la SCI Joluzza à lui rembourser divers honoraires engagés dans le cadre de cette opération de construction, l'indemnité d'immobilisation outre une indemnité de procédure.
Par jugement contradictoire rendu le30 mars 2023, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, a :
- débouté la SCI Magnats de sa demande tendant à voir dire que le compromis de vente conclu le 3 août 2020 entre la SCI Joluzza et M. [I] [G] substitué par la suite par la SCI Magnats, tel que modifié par l'avenant du 12 janvier 2021, vaut vente,
- déclaré caduc le compromis de vente conclu le 3 août 2020 entre la SCI Joluzza et M. [I] [G] substitué par la suite par la SCI Magnats, tel que modifié par l'avenant du 12 janvier 2021, portant sur un terrain nu viabilisé cadastré section BO n° [Cadastre 2] situé lieudit [Adresse 8] sur la commune des [Localité 5], d'une contenance de 8 ares et 26 centiares,
- ordonné la restitution à la SCI Magnats du dépôt de garantie versé à titre d'acompte à hauteur de 7 550 euros en la comptabilité de Maître [T] [H], notaire, au titre du compromis de vente du 3 août 2020 déclaré caduc,
- débouté la SCI Magnats de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné la SCI Magnats aux entiers dépens de l'instance,
- condamné la SCI Magnats à payer à la SCI Joluzza la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- écarté l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 4 mai 2023, la SCI Magnats a interjeté appel de cette décision. La SCI Joluzza a constitué avocat le 8 juin 2023.
L'affaire dont l'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2024 a été retenue à l'audience de plaidoirie du 6 mai 2024 puis mise en délibéré au 26 septembre 2024, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Dans ses dernières conclusions remises le 14 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SCI Magnats, demande à la cour, de :
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 30 mars 2023 ayant:
. débouté la SCI Magnats de sa demande tendant à voir dire que le compromis de vente conclu le 3 août 2020 entre la SCI Joluzza et M. [I] [G] substitué par la suite par la SCI Magnats, tel que modifié par l'avenant du 12 janvier 2021, vaut vente,
. déclaré caduc le compromis de vente conclu le 3 août 2020 entre la SCI Joluzza et M. [I] [G] substitué par la suite par la SCI Magnats, tel que modifié par l'avenant du 12 janvier 2021, portant sur un terrain nu viabilisé cadastré section BO n° [Cadastre 2] situé lieudit [Adresse 8] sur la commune des [Localité 5], d'une contenance de 8 ares et 26 centiares,
. débouté la SCI Magnats de sa demande de dommages et intérêts,
. condamné la SCI Magnats aux entiers dépens de l'instance,
. condamné la SCI Magnats à payer à la SCI Joluzza la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- juger que la promesse de vente en date du 3 août 2020 ainsi que son avenant du 12 janvier 2021 valent vente et ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière,
A titre subsidiaire,
- condamner la SCI Joluzza à rembourser la SCI Magnats les sommes de 7 060,10 euros au titre de la facture d'honoraires du 25 janvier 2021de M. [B] [Z], architecte DPLG, 12 000,10 euros au titre de la facture d'honoraires du 1er mars 2021 de M. [B] [Z] architecte DPLG, 7 550 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, 3 428,60 euros au titre de la facture d'honoraires du 31 mars 2021 de M. [B] [Z] architecte DPLG,
En toute hypothèse,
- débouter la SCI Joluzza de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SCI Joluzza à payer à la SCI Magnats la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de maître Nicolas Desirée par application de l'article 699 du même code,
- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance.
Dans ses conclusions remises le 23 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SCI Joluzza, intimée, demande à la cour, de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 30 mars 2023 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- débouter la SCI Magnats de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la SCI Magnats à payer à la SCI Joluzza la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
MOTIFS
L'arrêt est contradictoire.
Sur le bien fondé de l'appel
A l'énoncé des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public.
Aux termes de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain, l'obligation est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple, elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.
En vertu de l'article 1304-6, alinéa 3, du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation, est réputée n'avoir jamais existé.
Il est constant que le 3 août 2020, la SCI Joluzza, venderesse et M. [I] [G], acquéreur, ont signé, sous les conditions suspensives notamment d'obtention d'un permis de construire et d'un prêt bancaire, une promesse de vente relative à un terrain nu non viabilisé, d'une superficie de 8a 26 ca, cadastré BO n°[Cadastre 2] lieudit [Adresse 8] [Localité 5] moyennant le prix de 155 000 euros dans le but d'y édifier un immeuble à usage professionnel financé par un prêt bancaire de 700 000 euros, l'acquéreur s'étant acquitté de la somme de 7 750 euros dans la comptabilité du notaire, désigné séquestre, à titre de dépôt de garantie.
Par avenant des 8 et 12 janvier 2021, le délai de réalisation de l'ensemble des conditions suspensives fixé initialement au 29 janvier 2021 a été prorogé au 15 avril 2021 et celui de la réitération de la promesse de vente prévu au 21 mai 2020 a été porté au 21 mai 2021.
Si ces conditions suspensives ont été prévues dans le seul intérêt de l'acquéreur, il est constant qu'au 21 mai 2021, elles n'étaient pas réalisées, la SCI Joluzza ayant dû, par mise en demeure du 18 juin 2021, interpeller la SCI Magnats sur ce point. En réponse, cette dernière a produit un courrier de la banque Crédit Agricole -postérieur aux dates butoirs conventionnelles- pour être daté du 23 juin 2021, précisant que 'la mise en place de ce concours (154 000 euros) est subordonnée à la signature du contrat de prêt et à la levée des réserves éventuelles'.
Outre le fait que ce courrier ne peut être considérée comme une offre ferme puisqu'encore soumises à des conditions relevant de l'organisme prêteur, il est constant que la SCI Magnats ne justifie pas avoir, ainsi que le prévoit le compromis de vente signé le 3 août 2020 non remis en cause par l'avenant du 12 janvier 2021, adressé au notaire un courrier recommandé de renonciation à ces conditions suspensives dans le délai prévu pour leur réalisation (cf page 6 de l'acte). De plus, contrairement à ce que soutient la SCI Magnats, la promesse de vente signée stipule expressément qu'en 'toutes hypothèses, jusqu'à la réitération authentique des présentes, le vendeur conserve l'administration, les revenus et la gestion des risques portant sur le bien' (cf page 6 de l'acte) et que 'l'acquéreur sera propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique' (cf page 4 de l'acte).
Aussi, au cas présent, quand bien même il y aurait eu un accord sur la chose et le prix, il y a lieu de considérer, au vu de la loi des parties et des articles précités, d'une part que la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée défaillie du fait du bénéficiaire et d'autre part qu'en aucun cas le transfert de propriété n'a eu lieu, de sorte que la promesse de vente signée est bien devenue caduque, la SCI Magnats devant être déboutée de ses prétentions contraires.
A hauteur de cour, la SCI Joluzza a expressément confirmé ne pas s'opposer à la restitution du dépôt de garantie réglé par la SCI Magnats dans la comptabilité du notaire.
Par ailleurs, il n'est aucunement prévu par le contrat signé le 3 août 2020 que les éventuels frais engagés par la SCI Magnats pourraient être à la charge de la SCI Joluzza, d'autant qu'il n'est pas davantage justifié d'une faute contractuelle ou délictuelle commise. Ce faisant, les demandes de dommages et intérêts présentées par la SCI Magnats doivent être également rejetées.
Dès lors, vu les pièces du dossier, par ces motifs adoptés, c'est à bon droit que le premier juge a débouté la SCI Magnats de sa demande tendant à dire que la promesse de vente signée vaut vente, a déclaré caduque celle-ci, a ordonné la restitution en sa faveur du dépôt de garantie versé et a rejeté ses demandes en paiement des factures d'honoraires d'architecte.
En conséquence, le jugement querellé sera confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les mesures accessoires
Le jugement est confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Magnats, succombant, supportera les dépens d'instance en application des articles 695 et suivants du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les circonstances de la cause commandent l'application de ces dispositions, l'intimé ayant été contraint d'exposer de tels frais devant la cour. La SCI Magnats sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- confirme le jugement en toutes ses dispositions critiquées,
Y ajoutant,
- déboute la SCI Magnats de ses demandes plus amples ou contraires ;
- condamne la SCI Magnats au paiement des entiers dépens d'appel ;
- condamne la SCI Magnats à payer à la SCI Joluzza la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière La présidente
