Cour d'appel, 24 juin 2025. 23/05034

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 24 JUIN 2025 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05034 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJP3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY- RG n° 19/13982 APPELANT Monsieur [A] [X] né le 05 Avril 1961 à [Localité 14] (Portugal) [Adresse 1] [Localité 9] Représenté par Me Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 191 INTIMÉES S.A.S. J-T IMMO immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 501 765 135 [Adresse 2] [Localité 8] Représentée par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450 S.A CENTRALE D'ASSURANCE ET DE PROTECTION DU PATRIMOINE (SACAPP) immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 390 786 390 [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153 Ayant pour avocat plaidant, Me Arnaud AUBIGEON du cabinet Acanthe Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : J115 S.A. GALIAN ASSURANCES immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 423 703 032 [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Bertrand NÉRAUDAU de la SELARL NERAUDAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0369 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 10 juin 2025 puis prorogé au 24 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE M. [A] [X] est propriétaire de deux appartements situés dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] (77) qu'il a donné en location. Le 5 novembre 2016, M. [A] [X] a signé avec la société G-T Immo exerçant sous le nom cabinet [Z] deux mandats de gestion de ces deux appartements, gestion initialement confiée, au cours de l'été 2013, à la société l'Immobilière de Chateaubriand qui a cédé à ce cabinet sa branche d'activité gérance par acte du 30 avril 2016. Deux contrats d'assurance des risques locatifs ont été souscrits auprès de la société Galian Assurances, l'un par contrat Versalis Solutions du 16 février 2015, résilié le 1er juillet 2017 et l'autre par contrat Axelis, signé par l'intermédiaire de la société SACAPP et résilié le 31 décembre 2015. Par jugement contradictoire du 5 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a débouté M. [A] [X] de : - sa demande tendant à condamner solidairement la société J-T Immo exerçant sous le nom de cabinet société [Z], la société SACAPP et la société Galian Assurances à payer la somme de 16 164,86 euros, correspondant aux loyers impayés des appartements loués par M. [B] et par M. et Mme [V] ; - sa demande tendant à condamner solidairement la société J-T Immo exerçant sous le nom de cabinet société [Z] et la société Galian Assurances à payer la somme de 12 923,87 euros correspondant au coût des travaux de rénovation ; - sa demande tendant à condamner solidairement la société J-T Immo exerçant sous le nom de cabinet société [Z], la société SACAPP et la société Galian Assurances à payer la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral ; - sa demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts; - sa demande tendant à condamner solidairement la société J-T Immo exerçant sous le nom de cabinet société [Z], la société SACAPP et la société Galian Assurances à payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Il a condamné M. [A] [X], en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer : * à la société J-T Immo exerçant sous le nom de cabinet [Z] la somme de 3 000 euros; * à la société Galian la somme de 2 000 euros ; * à la SACAPP la somme de 1 000 euros ; Il a condamné M. [A] [X] aux dépens et dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire . M. [A] [X] a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 13 mars 2023, et par ses dernières conclusions déposées le 31 mai 2023 il demande à la cour de : - dire qu'il est recevable et bien fondé en son appel ; - réformer le jugement entrepris ; statuant à nouveau : - condamner solidairement le cabinet [Z], la SACAPP, Galian Assurances à lui payer la somme de 16 164,86 euros, correspondant aux loyers impayés des appartements loués par M. [B] et par le couple [V] ; - condamner solidairement le cabinet [Z] et Galian Assurances à lui payer la somme de 12 923,87 euros correspondant au coût des travaux de rénovation engagés par ses soins ; - condamner solidairement le cabinet [Z], la SACAPP, Galian Assurances à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral qu'il a subi ; - ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1154 du code civil ; - condamner solidairement le cabinet [Z], la SACAPP, Galian Assurances à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La société J-T Immo, exerçant sous le nom cabinet [Z], par ses dernières conclusions déposées le 21 juillet 2023 demande à la cour de : - à titre principal ; - confirmer intégralement le jugement entrepris ; - rejeter toute demande dirigée à son encontre ; - à titre subsidiaire ; - ramener les prétentions du demandeur à de plus justes proportions ; - en tout état de cause : - condamner M. [A] [X] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ; - condamner M. [A] [X] aux entiers dépens. La société Galian Assurances par ses dernières conclusions déposées le 21 août 2023 demande à la cour de : à titre principal : - déclarer irrecevable comme étant prescrite la demande de garantie formée M. [A] [X] au titre des loyers impayés par M. et Mme [V] ; - débouter purement et simplement M. [A] [X] de sa demande de prise en charge des loyers non réglés par M. et Mme [V] pour la période mars 2016 au 9 septembre 2017 du fait de la prescription ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que sa garantie n'était pas mobilisable et a débouté M. [A] [X] de ses demandes dirigées à son encontre ; - confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a : * dit que M. [A] [X] ne rapporte pas la preuve de ses préjudices et l'a débouté de ses demandes dirigées à son encontre de la concluante ; * dit que M. [A] [X] a, s'agissant des demandes formées pour l'appartement anciennement occupé par M. et Mme [V], formé ses demandes postérieurement à la résiliation du contrat d'assurance, de sorte que l'appelant devra nécessairement être débouté de toute demande formée à son encontre ; * débouté M. [A] [X] de sa demande formée au titre du préjudice moral allégué et de l'intégralité de ses demandes telles que dirigées à son encontre; * condamné M. [A] [X] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouter M. [A] [X] de ses demandes, en ce que : - il ne justifie pas d'un préjudice de loyers impayés concernant le logement loué à M. [B], - le sinistre relatif aux détériorations immobilières pour le bien loué à M. [B] est intervenu après la résiliation du contrat d'assurance Versalis Solutions ; - ni M. [A] [X] ni son mandataire, la société [Z], n'ont déclaré de nouvel impayé concernant le logement loué par M. [J] et Mme [I] après avoir perçu une indemnisation de sa part ; - l'assignation qui lui a été délivrée par M. [A] [X] s'agissant du logement loué par M. [J] et Mme [I] constitue une déclaration de sinistre tardive ; de sorte que la concluante subit un préjudice du fait de cette tardiveté ; - à titre subsidiaire : - débouter M. [A] [X] de l'intégralité de ses demandes, et ce compte tenu du fait que les griefs formulés par ce dernier sont en réalité dirigés contre l'administrateur de biens et concernent le mandat de gérance et non le contrat d'assurance, et du fait que les dommages dont se prévaut le demandeur ne sont pas couverts par le contrat d'assurance ; - à titre très subsidiaire : - débouter M. [A] [X] de ses demandes formées au titre des dégradations locatives, et ce en raison du fait que les dommages consécutifs au dégât des eaux survenu au sein du logement loué sont exclus des contrats d'assurance Versalis Solutions ; - débouter, ou subsidiairement, limiter dans de sérieuses proportions la somme qui pourrait être allouée à M. [A] [X] au titre du préjudice moral, faute pour ce dernier d'apporter le moindre justificatif pour ce poste de préjudice ; - en tout état de cause : - condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La SACAPP par ses dernières conclusions déposées le 29 août 2023, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, débouter M. [A] [X] de l'intégralité de ses demandes à son encontre et condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la prescription de la demande dirigées contre la société Galian Assurances au titre des loyers impayés par les consorts [U] fondée sur le contrat Axelis précité M. [A] [X] demande à la société Galian Assurances paiement de ces loyers pour la période de mars 2016 au 9 septembre 2017, date de libération des lieux loués. Il n'est pas contesté que la société Galian Assurances a déjà pris en charge la période de novembre 2015 à février 2016 à hauteur de 3 214,43 euros (pièce appelant 23), pour laquelle M. [A] [X] ne formule pas de demande. Pour le surplus, la société Galian Assurances invoque à bon droit, sans d'ailleurs être contredite, la prescription biennale, fondée sur l'article L.114-1 alnéa 1er du code des assurances. En effet, la demande en paiement expirait deux ans après la fin du préjudice de perte de loyers, soit le 9 septembre 2017 et il n'est justifié d'aucune formalité susceptible d'avoir interrompu ce délai. Par suite, cette demande formée par l'assignation du 30 octobre 2019 doit être déclarée prescrite. Sur la demande dirigée contre la société G-T Immo exerçant sous le nom cabinet [Z] au titre des loyers impayés par les consorts [U] M. [A] [X] demande à la société G-T Immo exerçant sous le nom cabinet [Z] paiement de ces loyers pour la période de mars 2016 au 9 septembre 2017, date de libération des lieux loués, à titre de dommages et intérêts pour la perte de ceux-ci. Il résulte de ce qui précède qu'ayant été indemnisé pour la période de novembre 2015 à février 2016, il ne peut se prévaloir du préjudice ainsi allégué. Il en est de même pour la période postérieure de mars 2016 au 9 septembre 2017 dès lors qu'il n'est pas contesté que le contrat d'assurance de ces loyers impayés a pris fin le 31 décembre 2015 et qu'aucune autre garantie mobilisable n'est alléguée. Le jugement entrepris qui rejette cette demande sera donc confirmé. Sur la demande au titre de loyers impayés par M. [B] M. [B] a occupé les lieux suivant contrat du 16 février 2015 avant de les quitter sans laisser d'adresse, la reprise des lieux étant fixée au 25 avril 2018 par la société G-T Immo exerçant sous le nom cabinet [Z] et, en tout état de cause, au 29 mai 2018 au vu des devis produits (pièces appelant 13-14). M. [A] [X] qui invoque un reliquat de loyers impayés de 1 386,02 euros à mai 2017 (sa pièce 19) soutient vainement que la société G-T Immo exerçant sous le nom cabinet [Z] aurait dû déclarer ce reliquat à l'assurance. En effet, la société Galian Assurances justifie de la prise en charge des loyers impayés par M. [B] pour la période du 1er avril 2015 au 25 avril 2018, date invoqué de reprise effective du logement loué, tandis que le compte rendu de gérance établi le 22 mai 2018 (pièce 19 précitée), en ce qu'il est antérieur à la date du dernier versement de la société Galian Assurances, le 31 janvier 2020, ne suffit pas à établir le reliquat allégué ci-dessus. Par suite, M. [A] [X] doit être débouté de sa demande en paiement du montant de ce reliquat à titre de dommages et intérêts pour la perte de celui-ci. Le jugement entrepris qui rejette cette demande sera donc confirmé. Sur la demande au titre des réparations locatives imputées par M. [B] M. [A] [X] soutient que la société G-T Immo exerçant sous le nom cabinet [Z] aurait du assurer, en urgence, la gestion des travaux de remise en état des lieux après les dégâts des eaux causés par son locataire et déclarer ces sinistres à l'assurance. Elle se devait de faire constater l'état des lieux avant sa reprise ou de l'informer qu'il devait le faire afin de rendre la garantie mobilisable. Il en déduit un préjudice de 1 228,25 euros, suivant factures des travaux qu'il a dû se résoudre à réaliser lui même, sans réponse avant le 29 mai 2018 à ses interrogations à ce sujet, déduction faite de la part prise en charge par son assurance habitation. Il ajoute que l'assurance, avec laquelle elle a pris attache le 30 septembre 2017, soit trois mois après le dernier sinistre, ne peut invoquer aucune déclaration tardive. Toutefois, la société Galian Assurances justifie, au vu de l'article 2.1.1 des conditions générales du contrat (sa pièce 1) que sa garantie n'est pas mobilisable faute de procès-verbal de constat d'huissier de sortie, ainsi que le retient à bon droit le jugement entrepris après avoir justement relevé que M. [A] [X] ne rapporte pas la preuve que les travaux litigieux de remise en état aient revêtu le caractère urgent qui aurait justifié, au terme du contrat de mandat précité, que la société G-T Immo exerçant sous le nom cabinet [Z] les prennent elle-même en charge. Il suffira d'ajouter qu'en tout état de cause, la reprise des lieux étant datée du 25 avril 2018, à cette date, la garantie de la société Galian Assurances était expirée depuis le 1er juillet 2017 et que les sinistres de dégât des eaux, couverts par un contrat multirisques qui a d'ailleurs indemnisé M. [A] [X] (sa pièce 26) sont exclus de cette garantie en ces termes (pièce 1 Galian) : « Le contrat ne garantit pas : (') les dommages normalement couverts par un contrat 'multirisque' (dégât des eaux, vol, bris de glaces, vandalisme) garantissant le Locataire pour le bail selon les dispositions de l'article 7-g de la Loi n°89/462 du 06 juillet 1989 ». Par suite, aucune faute de la société G-T Immo exerçant sous le nom cabinet [Z] susceptible de remettre en cause cet état de fait n'étant démontrée, la demande de M.[A] [X] qui n'établit aucun préjudice indemnisable doit être rejetée. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur le préjudice moral Le sens de l'arrêt conduit au rejet de cette demande, le stress ressenti par M. [A] [X] du fait des tracas engendrés par les loyers impayés et les dégradations locatives déplorées n'étant pas imputable à son gestionnaire ni à ses assureurs. Sur les demandes accessoires La demande de capitalisation des intérêts qui est sans objet doit être rejetée. Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code. M. [A] [X], dont le recours échoue, doit supporter les dépens d'appel et l'équité commande de le condamner à payer les indemnités de procédure qui suivent. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris, sauf à dire que la demande dirigées contre la société Galian Assurances au titre des loyers impayés par les consorts [U] est prescrite et non rejetée ; Y ajoutant, Condamne M. [A] [X] aux dépens d'appel ; Condamne M. [A] [X] à payer à une indemnité de procédure de 4 000 euros à la société Galian Assurances et de 2 000 euros à la société SACAPP ; Rejette toute autre demande. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,