Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/52099
N° Portalis 352J-W-B7I-C4KQJ
N° : 6
Assignation du :
13 mars 2024
[1]
[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 juin 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.P.I. EFIMMO 1
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS - #A0815
DEFENDERESSE
La S.A.S. WS CLUB
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 24 mai 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :
Par acte du 15 novembre 2021 modifié par avenant du 5 janvier 2022, la société EFIMMO 1 a donné à bail commercial à la société WS CLUB des locaux situés [Adresse 2] - [Adresse 1] à [Localité 5], lots 21, 22, 1360, 1359, 1161, 1160, 1165, 1158, 1368, 1367, 1162, 1366, 1365, 1364, 1363, 1362, 1361, pour une durée de neuf années à compter du 15 décembre 2021, moyennant un loyer en principal de 151.000 euros, payable d'avance, à une fréquence trimestrielle, à l’usage exclusif de bureaux.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 14 novembre 2023, à La société WS CLUB, pour une somme de 289.514,09 euros, au titre de l’arriéré locatif au 8 novembre 2023.
Par acte délivré le 13 mars 2024, La société EFIMMO 1 a fait assigner la société WS CLUB devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :
“DIRE recevable et bien fondée la société EFIMMO 1 en toutes ses demandes
CONSTATER qu’à la suite du commandement délivré le 14 novembre 2023, la clause
résolutoire est acquise faute par la société WS CLUB d’avoir régularisé la situation
EN CONSEQUENCE .
Vu les articles 1103 et 1741 du Code civil ainsi que l’article L. 145-41 du Code de commerce
CONSTATER la résiliation du bail et déclarer la société WS CLUB occupant sans droit ni
titre
ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la société WS CLUB ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la
séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans
tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner
CONDAMNER provisionnellement la société WS CLUB à payer en principal à la société EFIMMO 1 la somme de 358.794,96 € au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire, majoré de cinq points (soit TBB+5), le TBB étant retenu sur la base du mois précédant l’exigibilité de la créance sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement. (Article 6.3 du contrat de bail)
CONDAMNER provisionnellement la société WS CLUB à payer à la société EFIMMO 1 la somme de 35.879,49 € productive d’un intérêt fixé à 10% par année de retard jusqu’à
paiement complet desdites sommes, à titre de pénalité forfaitaire (Article 19.2 du contrat de bail)
DIRE que le dépôt de garantie restera acquis par le Bailleur à titre de premiers dommages et
intérêts (Article 19.2 du contrat de bail)
FIXER ET CONDAMNER provisionnellement la société WS CLUB à payer à la société EFIMMO une indemnité égale au montant des loyers TTC augmentés des provisions de
charges, impôts, taxes et redevances qui aurait normalement dû être perçus entre la plus
éloignée de ces deux périodes : avant le terme d’une période ferme ou avant le terme d’une période triennale (Article 19.2 du contrat de bail)
FIXER ET CONDAMNER provisionnellement la société WS CLUB à payer à la société EFIMMO 1 une indemnité d’occupation égale au dernier loyer facturé, outre les charges et taxes jusqu’à la remise des clés et état des lieux
CONDAMNER la société WS CLUB à payer à la société EFIMMO 1 la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC
CONDAMNER la société WS CLUB aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer”.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.
A l’audience du 24 mai 2024, la société EFIMMO 1 a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
Bien que régulièrement assignée à l’adresse du siège social constituant également l’adresse des lieux loués, la société WS CLUB n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail prévoit en son article 19.1 une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit notamment à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, impôts, taxes ou contributions quelconques, réajustement du dépôt de garantie, indemnité d’occupation, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société EFIMMO 1 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 289.514,09 euros, arrêtée au 8 novembre 2023.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société WS CLUB et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société WS CLUB depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel facturé, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société EFIMMO 1, l'obligation de la société WS CLUB au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 5 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 358.794,96 euros (1er trimestre inclus 2024 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société WS CLUB. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 14 novembre 2023 à hauteur de 289.514,09 euros et à compter de l'assignation pour le solde.
La société EFIMMO 1 sollicite l'application de différentes clauses pénales lui attribuant d’une part, 10 % du montant des sommes retenues, consistant d’autre part, à majorer le taux applicable aux intérêts de retard prévus par la loi de 5 points, à lui permettre de conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts, ainsi qu’à lui allouer enfin une indemnité égale au montant des loyers TTC augmentés des provisions sur charges, taxes, impôts et redevances qui auraient dû normalement être perçus entre la plus éloignée de ces deux périodes, avant le terme d’une période ferme ou avant le terme d’une période triennale (articles 6.3 et 19.2 du bail).
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. Les différentes clauses pénales du bail précitées dont il est sollicité l’application cumulée pouvant être modérée par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de ces clauses.
- Sur les autres demandes
La société WS CLUB, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement de payer.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société WS CLUB ne permet d’écarter la demande de la société EFIMMO 1 formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 décembre 2023 à minuit ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de La société WS CLUB et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] - [Adresse 1] à [Localité 5], lots 21, 22, 1360, 1359, 1161, 1160, 1165, 1158, 1368, 1367, 1162, 1366, 1365, 1364, 1363, 1362, 1361 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société WS CLUB, à compter de la résiliation du bail du 15 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société WS CLUB à payer à la société EFIMMO 1 la somme de 358.794,96 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 5 mars 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 sur 289.514,09 euros et à compter du 13 mars 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des clauses pénales prévues aux articles 6.3 et 19.2 du bail ;
Condamnons la société WS CLUB aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
Condamnons la société WS CLUB à payer à la société EFIMMO 1 la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à Paris, le 28 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Arnaud FUZATViolette BATY
