Tribunal judiciaire, 27 mai 2025. 25/01000

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 5] JUGEMENT DU 27 MAI 2025 Minute n° : N° RG 25/01000 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HBLO COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge Greffier : Anita HOUDIN, Greffier DEMANDEURS : Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Nelsie-clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS, postulant Maître Christophe OHMER de la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON, plaidant Madame [O] [D], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Nelsie-clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS, postulant Maître Christophe OHMER de la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON, plaidant DÉFENDEUR : Madame [K] [H] épouse [B], demeurant [Adresse 2] comparante en personne A l'audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : EXPOSE DES MOTIFS Par acte sous seing privé en date des 7 et 8 juillet 2020 ayant pris effet le 7 juillet 2020, Monsieur [W] [T] et Madame [O] [D] ont donné en location à Madame [K] [B] un logement avec garage, jardin et une place de parking situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial charges comprises de 785,92 euros, payable d’avance mensuellement. Les bailleurs ont fait délivrer, par acte du 23 février 2024, à Madame [K] [B] un commandement de payer les loyers dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire dudit bail et de justifier de l’occupation du logement pour un montant en principal de 2.718,09 euros. C’est dans ce contexte que par acte du 3 octobre 2024, Monsieur [W] [T] et Madame [O] [D] ont fait assigner, par procès-verbal remis à un tiers présent au domicile, Madame [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir : Dire et juger la demande en résiliation du bail signé le 7 juillet 2020 et en paiement des arriérés locatifs recevables et bien fondés ;Valider le bénéfice de la clause résolutoire insérée dans le bail au profit de Madame [B] [K] du fait du non-paiement des loyers ;Prononcer la résiliation du bail d’habitation ;Dire et juger que Madame [B] [K] est occupante sans droit ni titre du logement ;Ordonner l’expulsion domiciliaire de Madame [B] [K] ainsi que celles et ceux de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail d’habitation, [Adresse 3], et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;Condamner Madame [B] [K] à payer à Monsieur [T] [W] et Madame [D] [O] la somme de 3.781,51 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 août 2024 outre accessoires et intérêts au taux légal, à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif du locataire des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef ;Condamner Madame [B] [K] à payer à Monsieur [T] [W] et Madame [D] [O] une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner Madame [B] [K] aux entiers dépens et ses suites, en ce compris les frais du commandement et ceux liés à la procédure d’exécution forcée ;Dire et juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit. L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025. Lors de l’audience, Monsieur [W] [T] et Madame [O] [D], représentés par leur avocat, substitué, actualise la créance à la somme de 7.138,01 euros au 7 mars 2025. Il précise que le loyer s’élève à la somme de 880 euros et qu’il n’a pas mandat pour accepter des délais de paiement. Madame [K] [B], comparante, indique être en CDD et percevoir 2.500 euros par mois. Elle précise aider ses deux enfants qui sont en étude. Elle ajoute que sa fille étudiante ne travaille pas et qu’elle ne perçoit pas de bourse car il s’agit d’une école privée. Elle indique avoir repris le paiement du loyer mais qu’il n’y a pas eu de paiement en février. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois. La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience. Sur la recevabilité : L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 février 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique. La demande formée par le bailleur est donc recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail en date des 7 et 8 juillet 2020 ayant pris effet le 7 juillet 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet. En l’espèce, les bailleurs ont signifié, par acte du 23 février 2024, à Madame [K] [B], par procès-verbal remis à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant en principal de 2.718,09 euros. La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise un délai de 6 semaines. Il sera retenu un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer. Aucun règlement n’a été effectué de sorte que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 24 avril 2024. Sur l’arriéré locatif du logement : Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation. Il ressort des éléments du débat que la dette locative de Madame [K] [B] s’élève, selon le décompte actualisé à la somme de 7.138,01 euros. De cette somme, il y a lieu de déduire la somme de 107 euros (53,50 euros x 2, correspondant à la taxe d’ordures ménagères non justifiée en procédure), ainsi que la somme de 150,74 euros correspondant aux frais de procédure, relevant éventuellement des dépens. En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 6.880,27 euros, correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus, échéance du mois de mars 2025 incluse. Présente à l’audience, Madame [B] ne conteste pas le montant de cette dette dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Par conséquent, il convient de condamner Madame [K] [B], au paiement de la somme totale 6.880,27 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de mars 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.718,09 euros à compter du 23 février 2024, date du commandement, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur la demande de délais de paiement  La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il est établi que Madame [K] [B] est en CDD et perçoit 2.500 euros par mois. Les bailleurs s’opposent à l’octroi de délais de paiement. A la lecture du décompte, on peut observer une reprise du paiement du loyer courant pour le mois de mars 2025. Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Madame [K] [B] de se libérer de sa dette locative paiement de 34 échéances mensuelles successives de 200 euros par mois, le solde devant être versé le 35ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de Monsieur [W] [T] et Madame [O] [D] sera suspendue conformément à la demande de la défenderesse. Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.  Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion Madame [K] [B] et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.  Dans cette hypothèse, Madame [K] [B] occupante sans droit ni titre, causerait un préjudice à Monsieur [W] [T] et Madame [O] [D] qui ne pourraient disposer du bien à leur gré. Elle serait dès lors condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à Monsieur [W] [T] et Madame [O] [D]. Sur les demandes accessoires Sur les dépens : Madame [K] [B] succombant, sera condamnée aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Sur l’article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Madame [K] [B] sera condamnée à payer à Monsieur [W] [T] et Madame [O] [D] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe : DECLARE recevable l’action de Monsieur [W] [T] et Madame [O] [D] ; CONSTATE à compter du 24 avril 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail des 7 et 8 juillet 2020 ayant pris effet le 7 juillet 2020, conclu entre Monsieur [W] [T] et Madame [O] [D] d’une part et Madame [K] [B] d’autre part, portant sur un logement ainsi qu’un garage, un jardin et une place de parking situé [Adresse 2] ; SUSPEND les effets de cette clause ; CONDAMNE Madame [K] [B] à payer à Monsieur [W] [T] et Madame [O] [D] la somme de 6.880,27 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois de mars 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.718,09 euros à compter du 23 février 2024, date du commandement, et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Madame [K] [B] à se libérer de leur dette en 34 mensualités successives de 200 euros, la 35ème mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ; DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [K] [B] se libèrent des sommes dues dans le délai précité ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 6.880,27 euros devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé au sein de la résidence [Adresse 4], Monsieur [W] [T] et Madame [O] [D] puissent faire procéder à son expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est * Madame [K] [B], soit condamnée à verser à Monsieur [W] [T] et Madame [O] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés; CONDAMNE Madame [K] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; CONDAMNE Madame [K] [B] au paiement de l’article 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire . Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier, La juge des contentieux de la protection