Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 23/52900

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/52900 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJLC N° : 2 Assignation du : 22 Mars 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 31 juillet 2024 par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE S.A. CDC HABITAT anciennement dénommée Société Nationale Immobilière (SNI) [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS - #J114 DEFENDERESSE S.A.R.L. INSTANT D’ENVIE ayant pour nom commercial PAINS EN FOLIE [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS - #A0550 DÉBATS A l’audience du 28 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Vu l'assignation en référé enrôlée sous le N°RG 23/52900 à la requête de la S.A. CDC HABITAT et ses conclusions écrites visées le 28 mai 2024, soutenues oralement aux fins de voir : " A titre principal, - Débouter la société INSTANT D'ENVIE de toutes ses demandes ; - Commettre un commissaire de justice ayant pour mission de pénétrer dans les locaux loués, avec le concours de la force publique si besoin est, de les visiter en totalité et de les décrire ; - Enjoindre à la défenderesse de communiquer à la demanderesse le dossier technique complet des travaux entrepris dans les locaux loués, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter d'un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir. A titre subsidiaire, - Constater la résiliation du bail commercial liant les parties, cette résiliation étant effective au 23 janvier 2023, - Ordonner l'expulsion de la société INSTANT D'ENVIE, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés au [Adresse 3], avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution, - Condamner la société INSTANT D'ENVIE à payer à CDC Habitat une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du dernier loyer facturé, plus charges, taxes et accessoires, du 24 janvier 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, - Dire et juger que le dépôt de garantie versé par la société INSTANT D'ENVIE reste acquis à CDC Habitat, - Condamner la société INSTANT D'ENVIE à payer à CDC Habitat la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que des dépens, comprenant notamment le coût de la sommation du 23 décembre 2022 et des procès-verbaux de constat des 26 octobre 2022, 8 novembre 2022, 24 novembre 20022 et 24 janvier 2023. " Vu les observations écrites de la S.A.R.L. INSTANT D'ENVIE visées le 28 mai 2024 soutenues oralement tendant à voir : " A titre principal : - Dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société CDC HABITAT en raison de l'existences de contestations sérieuses soulevées par la société INSTANT D'ENVIE ; Infiniment subsidiairement : - Accorder à la société INSTANT D'ENVIE, par application de l'article L.145-41 du code de commerce, des délais pour remettre les locaux en état d'exploitation jusqu'au 23 juin 2023, date de la réouverture de la boutique après réalisation des travaux de remise en état ; - Suspendre, pendant ce délai, la résiliation et les effets de la clause résolutoire. En tout état de cause : - Débouter la société CDC HABITAT de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires aux présentes ; - Condamner la société CDC HABITAT à verser à la société INSTANT D'ENVIE la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selas CABINET THEILLAC-CAVARROC. " Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux conclusions des parties développées oralement à l'audience. SUR CE, Par acte sous seing privé du 31 août 2011, la Société Nationale Immobilier (SNI), devenue CDC Habitat, a donné à bail dérogatoire (pour une activité de " Boulangerie, Pâtisserie, Confiserie, Glaces, Sandwichs, Pizzas ") à la société PAINS EN FOLIE, désormais dénommée INSTANT D'ENVIE, des locaux situés au [Adresse 3], comprenant une boutique et un local de stockage au rez-de-chaussée, un logement de 78,71 m² et une réserve de sciure, four, fournil et caves en sous-sol, pour une durée de 12 mois à compter du 1er septembre 2011, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes, hors charges et hors impositions de 9 615,36 €. Le bail contient une clause résolutoire en son article 18 qui stipule que " en cas de non-respect de l'une quelconque des stipulations du bail, le BAILLEUR aura la faculté de résilier de plein droit le présent bail ". Ledit contrat de bail ajoute, en outre, en son article 2.3 que le " Le PRENEUR s'engage à maintenir les locaux loués en état permanent d'exploitation personnelle, effective et normale". Au terme du bail dérogatoire, le locataire s'est maintenu dans les lieux, de sorte qu'il s'est opéré un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux ainsi qu'aux clauses et conditions du bail initial compatibles avec le statut. L'ancienne gérante de la société INSTANT D'ENVIE reprochait à la société CDC HABITAT de ne pas avoir procédé à des travaux lui incombant dans l'immeuble et dans les locaux, laissant ces derniers devenir progressivement insalubres. Dès lors, compte tenu de l'état des locaux et d'autres difficultés personnelles rencontrées par l'ancienne gérante de la société locataire, celle-ci a été contrainte d'adapter son activité en restreignant les jours et heures d'ouverture pour vendre des produits qu'elle faisait livrer dans les locaux et n'employait plus aucun salarié. Ne parvenant plus à faire face aux difficultés rencontrées, l'exploitante et ses associés ont décidé de céder leurs parts, par une promesse de vente conclue en date du 23 décembre 2022, suivie d'un acte de cession sous seing privé en date du 21 janvier 2023, à trois nouveaux associés. Ces derniers, afin de permettre l'exploitation normale du fonds de commerce, ont réalisé d'importants travaux et aménagements sans accord du bailleur. Finalement, la boulangerie n'a pu rouvrir qu'à partir du 23 juin 2023 sachant que la bailleresse avait délivré une sommation visant la clause résolutoire depuis le 23 décembre 2022. - Sur la demande de mesure de constatation : L'article 143 du code de procédure civile prévoit que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En outre, il résulte des dispositions conjuguées des articles 232 et 249 du code de procédure civile que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien et qu'il peut charger la personne qu'il commet de procéder à des investigations. Toutefois, l'alinéa 2 du deuxième article, dispose que le constatant ne doit porter aucun avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Le choix de la mesure d'instruction répond à un critère de proportionnalité. D'une part, c'est la nature des questions techniques nécessaires à la résolution du litige qui constitue le premier critère de choix des différentes mesures d'instruction. D'autre part, c'est la difficulté d'apprécier, dès l'origine, la complexité du problème technique posé qui doit conduire le juge, soucieux de disposer d'informations exhaustives et d'éviter d'avoir ordonner des investigations complémentaires, à recourir à l'expertise plutôt qu'à la constatation. En l'espèce, en cours de procédure, la demanderesse, la société CDC Habitat a appris que la défenderesse, le locataire a fait réaliser d'importants travaux sans son accord. De ce fait, elle demande de visiter les locaux mais la société INSTANT D'ENVIE lui refuse non seulement qu'elle puisse accéder aux locaux mais aussi de lui communiquer le dossier technique complet. Au vu de ces éléments, il en ressort que la demanderesse justifie d'un motif légitime pour voir ordonner la mesure de constatation sollicitée dans les conditions du présent dispositif. - Sur la demande de communication de pièces : L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d'instruction légalement admissibles, son champ d'application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve des faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d'instructions proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces. Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable. La production forcée doit en outre porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés. La juridiction des référés, saisie en application de l'article 145, dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier si le demandeur justifie d'un motif légitime. En l'espèce, en cours de procédure, la demanderesse, la société CDC Habitat a appris que la défenderesse, le locataire a fait réaliser d'importants travaux sans son accord. De ce fait, la bailleresse demande à la société INSTANT D'ENVIE la communication du dossier technique complet des travaux réalisés mais cette dernière n'a pas répondu à ladite demande. La société CDC Habitat justifie en conséquence d'un motif légitime de demander la communication du dossier complet des travaux réalisés par le locataire dans la seule mesure où la défenderesse aurait conservé l'entièreté du dossier technique Cette communication sera ordonnée dans les conditions du présent dispositif sans qu'il soit besoin d'assortir en l'état cette mesure d'une peine d'astreinte . Toutefois, il n'y a pas lieu d'ordonner cette communication sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance, lorsque la société INSTANT D'ENVIE ne s'oppose pas à cette mesure sous réserve qu'elle soit judiciairement ordonnée. - Sur les demandes subsidiaires : Dès lors, qu'il est fait droit à la demande principale, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires. - Sur les demandes accessoires : Eu égard aux circonstances de l'affaire, chacune des parties conservera la charge de ses dépens, par application de l'article 696 du code de procédure civile. Les circonstances de l'espèce ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, en premier ressort par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe et exécutoire par provision ; Ordonnons une mesure de constatation ; Désignons en qualité de constatant M [I] [F] ou tout autre commissaire de justice qu’il se substituera. SCP [F] [I], huissier de justice Associé [Adresse 5] Tél. : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02] (M. [I]) Mail : [Courriel 8] Avec mission de : - Pénétrer dans les locaux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ; - Visiter les locaux en totalité ; - Et de décrire lesdits locaux. Fixons à 1000 euros la provision à valoir sur la rémunération du constatant que le demandeur devra verser entre les mains de ce dernier, à peine de caducité, avant le 15 novembre 2024, Disons que le constatant devra remettre un rapport écrit avant le 15 novembre 2024 sauf demande de prorogation acceptée ; Ordonnons à la société INSTANT D'ENVIE de communiquer à la demanderesse le dossier technique complet des travaux entrepris dans les locaux loués ; Disons n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; Disons les demandes subsidiaires sans objet Laissons à chacune des parties la charge de ses dépens ; Disons n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Fait à Paris le 31 juillet 2024 Le Greffier, Le Président, Fanny ACHIGAR Fabrice VERT