Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00675 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZPQ
MINUTE N° :
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
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JUGEMENT
DU 21 OCTOBRE 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR(S) :
Monsieur [G] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Thibaut BESSUDO de la société BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT DENIS DE LA REUNION
Madame [R] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Thibaut BESSUDO de la société BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT DENIS DE LA REUNION
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [Z] [L]
[Adresse 1]
[Adresse 1] A
[Localité 4] (RÉUNION)
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente : Valentine MOREL,
Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffère,
DÉBATS :
À l’audience publique du 16 Septembre 2024
DÉCISION :
Contradictoire
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, l'agence CITYA, donné à bail à Monsieur [Z] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat du 08 avril 2022, pour un loyer mensuel révisable, actualisé à la somme de 550,50 euros charges comprises à la date de l'assignation.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] ont fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 07 mai 2024 pour un montant en principal de 1711,69 euros.
Faute d'apurement de la dette, Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] ont ensuite fait assigner Monsieur [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par actes d'huissiers du 12 juillet 2024 aux fins de voir :
constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers à compter du 19 juin 2024 ; en conséquence,
ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Monsieur [Z] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; autoriser l'enlèvement des meubles aux frais et risques du locataire, et dire que les bailleurs seront libres d'en disposer ; condamner Monsieur [Z] [L] à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] la somme de 2863,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayées arrêtées au ; condamner Monsieur [Z] [L] à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D], à compter du 19 juin 2024 et jusqu'à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au mont du loyer augmenté des charges et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges ;condamner Monsieur [Z] [L] à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D], la somme de 2863,07 euros au titre des arriérés, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 1869,25 euros et à compter de l'assignation sur le surplus, somme à parfaire en fonction des indemnités d'occupation échues au jour de la restitution des clés ; dire, en cas de délais de paiement suspensifs, que la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit en cas de défaut de paiement d'une seule échéance ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail et condamner le défendeur au paiement des mêmes sommes ; en tout état de cause, condamner Monsieur [Z] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 07 mai 2024, outre les coûts afférents à la signification de l'assignation au défendeur et au Préfet ; condamner Monsieur [Z] [L] à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.ordonner l'exécution provisoire
A l’audience du 16 septembre 2024, Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] - représentés par Bourbon Avocats - maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4014,45 euros.
Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 12 juillet 2024 à étude, Monsieur [Z] [L] comparait en personne.
Il reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur, et sollicite les plus larges délais de paiement afin de pouvoir rester dans les lieux, expliquant avoir rencontré des difficultés financières, mais avoir retrouvé un emploi. Il propose de verser une somme significative grâce à l'aide de ses proches et solliciter des délais de paiement pour la suite de l'apurement. N'ayant pas repris le paiement des loyers à la date de l'audience, ils'engage à verser avant le 13 octobre 2024 les loyers de septembre et octobre 2024 augmentés chacun de 120 euros.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (constat de carence).
Par la voix de leur conseil, les demandeurs s'en rapportent à l'appréciation du juge des contentieux de la protection concernant l'octroi de délais de paiement.
Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2024, par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile ; une note en délibéré concernant le versement effectif des sommes a été autorisée avant le 17 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur la recevabilité :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 15 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.
L’action est donc recevable.
II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ;
or, bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui seraient délivrés en vertu d'une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.
Or en l'espèce, le bail conclu le 08 avril 2022 contient une clause résolutoire (article VIII du bail) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 mai 2024, pour la somme en principal de 1711,69 euros.
Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai contractuel de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 08 juillet 2024.
III - Sur l'indemnité d'occupation
En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Monsieur [Z] [L] est redevable d'une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.
Monsieur [Z] [L] sera ainsi condamné à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel (520,19 euros) augmenté des charges (38 euros provisionnels), soit la somme de 558,19 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ;
Il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Monsieur [Z] [L] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.
IV. Sur la dette locative
Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] produisent un décompte faisant apparaître un solde locatif de 4014,45 euros au 10 septembre 2024 ;
Néanmoins, il convient de relever que le décompte fait apparaître chaque mois des sommes au titre d'une "assurance habitation" et de "frais de courtage annexes" qui ne font l'objet d'aucune prévision contractuelle ; l'exigibilité de ces sommes, qui se montent à un total de 481,40 euros n'est pas établie.
En conséquence, les sommes dont peut valablement être tenu le locataire se montent à 3533,05 euros à la date du 10 septembre 2024.
Monsieur [Z] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette de sorte qu’il sera condamné à verser à monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] cette somme de 3533,05 euros, avec les intérêts au taux légal
sur la somme de 1300,29 euros à compter du commandement de payer (07 mai 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
V. Sur les délais de paiement
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."
En l'espèce, il peut être constaté que Monsieur [Z] [L] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et ne justifie pas être en situation de régler sa dette en 36 mois. Aucune note établissant le respect des engagements du défendeur à l'audience du 16 septembre 2024 n'a été transmise en cours de délibéré.
Il n'y a donc pas lieu d'octroyer des délais de paiement.
La dette locative sera ainsi immédiatement exigible et Monsieur [Z] [L] devra restituer le logement libre de toute personne et de tous biens dès signification de la présente décision, à défaut leur expulsion sera autorisée 2 mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.
En revanche, le prononcé d'une astreinte n'apparaît nullement nécessaire à la bonne exécution de la présente décision dès lors que l'expulsion de Monsieur [Z] [L] a été autorisée et que le retard dans la libération des lieux est indemnisé au travers de l'indemnité d’occupation fixée.
En conséquence, la demande d'astreinte sera rejetée.
VI. Sur les demandes accessoires :
Sur la demande d'abandon des meubles
S'agissant des meubles laissés éventuellement par le locataire dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne les lieux dans lequels ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.
En revanche, dans l'hypothèse où Monsieur [Z] [L] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par la locataire sortante, et seront à la libre disposition des bailleurs, qui pourront en faire ce que bon leur semble, aux frais et risques de Monsieur [Z] [L].
Sur les dépens
Monsieur [Z] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Sur l'article 700
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D], monsieur [Z] [L] sera condamné à leur verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La nature de l'affaire et l'ancienneté de la dette conduisent à ne pas écarter l'exécution provisoire attachée de plein droit à la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 avril 2022 entre Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] d'une part et Monsieur [Z] [L] d'autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies et que le bail s'est trouvé résilié à compter du 08 juillet 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
REJETTE la demande d'astreinte ;
DIT que le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d'expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que les meubles et autres effets personnels laissés dans le logement en cas de restitution volontaire des clés seront réputés abandonnés et que Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] pourront en disposer librement aux frais de me [Z] [L] .
CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] la somme de 3533,05 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 10 septembre 2024, (comprenant l'échéance de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 07 mai 2024 sur la somme de 1300,29 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation dont Monsieur [Z] [L] est redevable envers Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] au montant du loyer augmenté des charges, soit 558,19 euros au jour du présent jugement, cette indemnité étant indexée et suivant l'évolution des loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;
Et CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à payer cette indemnité d'occupation à Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONSTATE l'exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 21 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition.
La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection
