Cour de cassation, 23 novembre 2010. 10-11.819

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 14 mai 2009) que par acte authentique du 30 juin 1994, la société Vitoux a donné à bail à Mme X... un immeuble lui appartenant à usage mixte commercial et d'habitation pour y exploiter un fonds de commerce de café-brasserie-restaurant ; que par acte du 26 décembre 2002 la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction en invoquant le défaut de payement des loyers au terme convenu et le défaut d'entretien des lieux ; que le commerce a fait l'objet d'une décision de fermeture administrative, à compter du 31 décembre 2003, à raison de la dangerosité de la terrasse ; que Mme X... a assigné la bailleresse en payement d'une indemnité d'éviction et réparation pour préjudice d'exploitation du fonds de commerce et de jouissance de l'appartement ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que, selon l'expert judiciaire, les travaux de remise en état des lieux ressortissaient de l'obligation d'entretien mise à la charge de Mme X... à l'exception de la réparation de la toiture terrasse relevant de l'obligation du bailleur d'assurer le couvert et constaté qu'il n'était pas possible pour la société Vitoux de procéder à quelque travaux que ce soit en raison du comportement de la preneuse, la cour d'appel a pu en déduire que celle-ci ne pouvait prétendre à des dommages et intérêts pour préjudice d'exploitation du fonds ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les locaux à usage d'habitation présentaient un état très dégradé du seul fait du défaut d'entretien à la charge de Mme X... elle-même, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ; Mais sur le troisième moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour fixer à une certaine somme l'indemnité d'occupation due par Mme X... l'arrêt énonce que l'expert a chiffré l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2004 à la somme de 1 124,30 euros dont 442,95 euros correspondant à la seule partie appartement et qu'il y a lieu de condamner la locataire au payement de cette somme à compter du 1er janvier 2004 jusqu'au 28 mars 2008, date de la restitution effective des clefs ; Q'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la locataire soutenant que le commerce ayant fait l'objet d'une fermeture administrative en raison de la dangerosité de l'immeuble par décision de la ville de Saint-Quentin, les locaux n'avaient aucune valeur commerciale et ne pouvaient donc donner lieu à aucune indemnité d'occupation, faute de commerce pouvant s'y installer en l'état et en l'absence de travaux, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer, en deniers ou quittances, à la SCI Vitoux la somme de 62 439,30 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2004 jusqu'au 28 mars 2008, l'arrêt rendu le 14 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens, autrement composée ; Condamne la société Vitoux aux dépens ; Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Vitoux à payer à la SCP Tiffreau et Corlay la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Tiffreau et Corlay, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme X... de sa demande en réparation de son préjudice d'exploitation du fonds de commerce, AUX MOTIFS QUE : « Mme Marlène X... demande la somme de 80.000 euros à ce titre, au motif qu'à la suite d'un contrôle de la commission municipale de sécurité du 19 décembre 2003, la ville de SAINT QUENTIN a ordonné par arrêté du 30 décembre 2003, la fermeture administrative de son établissement à partir du 31 décembre 2003, en raison de la dangerosité de la terrasse couverte qui menaçait de s'effondrer sur le trottoir, de la dislocation de la porte d'accès, de l'effondrement partiel du plancher et du plafond de la salle de bar-restaurant, ainsi que la menace de la chute de l'enseigne frontale de l'établissement sur la voie publique, et que la responsabilité de cette décision administrative de fermeture incombe à la SCI VITOUX qui s'est abstenue de faire réaliser les travaux de remise en état nécessaire ; qu'il résulte du contrat de bail du 30 juin 1994 que Mme Marlène X... a accepté de prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autre que celles qui seraient nécessaires pour maintenir les lieux loués clos et couverts, qu'elle a également accepté de supporter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite de défaut d'exécution de réparations locatives, au nombre desquelles figurent celles d'entretien ainsi que, sans aucun recours contre le bailleur, de l'entretien complet de la devanture et des fermetures de son magasin ; que selon le rapport d'expertise déposé par M. Bernard Y..., agréé en architecture alors inscrit sur la liste des experts de la Cour d'appel d'AMIENS, qui avait été désigné par ordonnance du juge des référés du Tribunal de grande instance de SAINT QUENTIN du 8 novembre 2001 à la demande de Mme Marlène X... dans une instance l'opposant à la SCI VITOUX, que les travaux nécessaires à la remise en état des lieux ressortissaient de l'obligation d'entretien mise à la charge de Mme X..., à l'exception de la réparation de la toiture terrasse, qui ressortissait de l'obligation du bailleur d'assurer le couvert, au sujet de laquelle une polémique a opposé les parties qui s'accusent réciproquement d'une part, d'avoir refusé de faire les travaux et d'autre part, de s'être opposé à ceux-ci en laissant le libre accès aux entrepreneurs ; que la virulence des propos échangés entre Mme Marlène X... et les responsables de la SCI VITOUX, notés par l'expert judiciaire qui a renoncé à organiser une seconde réunion d'expertise de ce fait, montrent qu'il n'était pas possible pour la SCI VITOUX de procéder à quoi que ce soit compte tenu du comportement de la preneuse »; (arrêt attaqué p. 3 et 4) ALORS QUE, sauf stipulation contraire expresse, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur ; qu'en mettant à la charge de Mme X..., « les travaux nécessaires à la remise en état des lieux », dont la fermeture administrative avait été ordonnée par arrêté du 30 décembre 2003, à la suite d'un contrôle de la commission municipale de sécurité du 19 décembre 2003, sans constater que le bail aurait mis à la charge de la preneuse de tels travaux et aux motifs inopérants que « la virulence des propos échangés entre Mme X... et la SCI VITOUX » aurait empêché cette dernière « de procéder à quoi que ce soit compte tenu du comportement de la preneuse », la Cour d'appel a violé l'article 1719 alinéa 2 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Par ce moyen, Mme X... reproche à la Cour d'appel de l'AVOIR déboutée de sa demande en réparation du préjudice de jouissance de l'appartement loué par la SCI VITOUX, AUX MOTIFS QUE : « Mme Marlène X... demande la somme de 71.031, 77 euros au titre du préjudice de jouissance de l'appartement qui aurait été rendu quasiment inhabitable en raison de la présence de traces d'humidité sur les murs et les fenêtres ; qu'il résulte tant du bail que du rapport d'expertise déposé par M. Bernard Y... précités que les locaux à usage d'habitation présentaient un état très dégradé du seul fait d'un défaut d'entretien à la charge de Mme Marlène X... elle-même » (arrêt attaqué p.4) ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel (du 11 septembre 2006), Mme X... avait fait valoir (p. 6) qu'on ne pouvait lui reprocher de ne pas avoir effectué les travaux d'entretien de l'immeuble et, notamment, les peintures et tapisseries intérieures, dès lors que la réfection de la toiture et, de manière générale, les travaux visant à lutter contre l'humidité, à la charge du propriétaire, comme l'a constaté elle-même la Cour d'appel (p. 4 § 3), étaient « un préalable nécessaire à la remise à neuf des peintures intérieures à la charge du preneur » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen pertinent, en ce qu'il démontrait l'impossibilité de Mme X... de satisfaire à l'obligation d'entretien contractuellement mise à sa charge, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Par ce moyen, Mme X... reproche à la Cour d'appel de l'AVOIR condamnée à payer à la SCI VITOUX, en deniers et quittances, la somme de 62.439, 30 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2004 jusqu'au 28 mars 2008, date de la restitution effective des clés, AUX MOTIFS QUE « nonobstant le refus de renouvellement du bail, Mme X... a continué à occuper les lieux et notamment l'appartement situé au dessus du local commercial ; que l'expert a chiffré l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme Marlène X... à compter du 1er janvier 2004 à la somme de 1.224, 30 euros dont 442, 95 euros correspondant à la seule partie de l'appartement ; qu'il y a donc lieu de condamner Mme Marlène X... à payer à la SCI VITOUX une indemnité mensuelle d'occupation de 1.224, 30 euros à compter du 1er janvier 2004 jusqu'au 28 mars 2008, date de la restitution effective des clés, soit la somme de 62.439, 30 euros (1.224,30 euros x 51 mois) ; que Mme Marlène X... justifie toutefois du paiement de certaines sommes pendant cette occupation des lieux qui devront venir en déduction de l'indemnité précitée ; que la Cour n'étant cependant pas en mesure de chiffrer exactement le montant des sommes déjà versées par Mme Marlène X... à compter du 1er janvier 2004 et celles perçues directement par la Société bailleresse au titre de l'allocation logement dont Mme Marlène X... bénéficiait, il convient de prononcer à ce titre une condamnation en deniers ou quittances » (arrêt attaqué p.5) ALORS QUE 1°), dans ses conclusions d'appel après expertise du 28 mai 2008 (p. 5), Mme X... avait fait valoir que, « en ce qui concerne l'évaluation de l'indemnité pour la partie commerciale, l'enseigne « LE GOLDEN GATE » ayant fait l'objet d'une fermeture administrative en raison de la dangerosité de l'immeuble à compter du 31 décembre 2003 par décision de la VILLE DE SAINT QUENTIN, les locaux n'ont aucune valeur commerciale et ne peuvent donc donner lieu à aucune indemnité d'occupation sur ce point, faute de commerce pouvant s'y installer en l'état et en l'absence de travaux » ; qu'en fixant l'indemnité d'occupation du local commercial à la somme de 781, 35 euros par mois à compter du 1er janvier 2004 jusqu'au 28 mars 2008, sans s'expliquer sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. ALORS QUE 2°) au surplus, en condamnant Mme X... au paiement d'une indemnité d'occupation pour le local commercial à compter du 1er janvier 2004, lequel avait été fermé par décision administrative le 31 décembre 2003, sans constater qu'il aurait été effectivement occupé par l'exposante depuis, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1234 du Code civil.