Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [V] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me François-Luc SIMON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/07623 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TIT
N° MINUTE : 7
JUGEMENT
rendu le 20 novembre 2024
DEMANDERESSE
Association COALLIA,
[Adresse 1]
représentée par Me François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [V] [Y],
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 août 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07623 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TIT
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 17 juillet 2019, l'association COALLIA a consenti un contrat de résidence à Monsieur [V] [Y] sur des locaux (n°1105) situés au 1erétage de la résidence sise [Adresse 2], pour une redevance mensuelle initial de 363,39 euros et 22,16 euros de prestations obligatoires.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 janvier 2022, présentée le 21 janvier 2022, l’association COALLIA a fait délivrer au résident une mise en demeure de payer dans un délai d’un mois la somme de 7 940,55 euros au titre des redevances impayées visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 avril 2022, réceptionnée le 20 avril 2022, l’association COALLIA a notifié la résiliation du contrat de résidence.
Par acte d’huissier de justice du 1er août 2024, l'association COALLIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence, ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Y], ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, et ce avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,ordonner que le sort des meubles se trouve soumis aux articles R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [V] [Y] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance courante jusqu’à libération des lieux,19 190,86 euros au titre des redevances impayées, somme arrêtée au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.rejeter toute demande de délai et subsidiairement prévoir la déchéance du terme en cas de délais de paiement accordés, ordonner l’exécution provisoire.
À l'audience du 29 août 2024, l'association COALLIA, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle maintient les demandes formulées dans son assignation sauf à actualiser la dette à la somme de 20 008,76 euros arrêtée au 26 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au regard de l’importance de la dette.
Bien que valablement assigné à étude, Monsieur [V] [Y] n’était ni présent, ni représenté à l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [V] [Y] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants et R. 633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L. 632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande de constat de la résiliation
Aux termes des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d’une inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l’expiration d’un délai de préavis d’un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien qu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
La lettre de mise en demeure est un acte de procédure dès lors qu’elle sert de base à la constatation de la résiliation de plein droit du contrat faisant courir à compter de sa notification le délai d’un mois de préavis prévu légalement et contractuellement. Ainsi, la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass. Civ. 3ème, 1er décembre 2016, n° 15-27.795).
En l’espèce, le contrat de résidence signé par Monsieur [V] [Y] contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure de payer la somme principale de 7 940,55 euros euros au titre des redevances impayées visant la clause résolutoire a été envoyée au résident le 19 janvier 2022 et présentée le 21 janvier 20023.
Cependant, le bordereau indique la mention « avisé le 21 janvier 2022 » mais n’est pas signé par le destinataire, de sorte que rien n’indique que la mise en demeure ait été effectivement remise à Monsieur [V] [Y]. La clause résolutoire ne saurait en conséquence être déclarée acquise. Il appartenait au gestionnaire du logement-foyer de renouveler l'envoi de la mise en demeure préalable à la résiliation pour remise effective à son destinataire ou de faire délivrer un commandement de payer par acte d'huissier.
Par conséquent, la demande sera rejetée.
Sur la demande de prononcé de la résiliation
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'arriéré de redevances s'élevait à la somme de 7 940,55 euros lors de l'envoi de la mise en demeure de payer le 19 janvier 2022, et à 19 190,86 euros au 6 juin 2024 (décompte de l’assignation).
Compte tenu de l’importance de la dette, de son ancienneté, en l’absence de réaction de Monsieur [V] [Y] et de tout paiement des redevances courantes depuis octobre 2021, l’inexécution des obligations du résident s’avère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, pour justifier de prononcer la résiliation du contrat, le paiement de la redevance étant la contrepartie du droit de résider dans les locaux mis à disposition.
La résiliation du contrat sera donc prononcée à effet ce jour.
Monsieur [V] [Y] étant sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [V] [Y] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, l'association COALLIA produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [Y] reste lui devoir la somme de 20 008,76 euros à la date du 26 août 2024 (échéance de juillet 2024 incluse), cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayées à cette date.
Pour la somme au principal, Monsieur [V] [Y], étant non comparant et n'apportant par définition aucun élément pour la contester, sera donc condamné au paiement de la somme de 20 008,76 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 19 190,85 euros et de la signification du présent jugement sur le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [V] [Y] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.
Sur les autres demandes
Monsieur [V] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser l’association COALLIA supporter les frais non compris dans les dépens exposés. Dès lors, une indemnité de 150 euros sera mise à la charge de Monsieur [V] [Y].
Par ailleurs, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire et compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE l’association COALLIA de sa demande de constat de la résiliation de plein droit,
PRONONCE la résiliation du contrat conclu le 17 juillet 2019 entre l'association COALLIA, d’une part, et Monsieur [V] [Y], d’autre part, concernant l’appartement (n°1105) situé au 1er étage de la résidence sise [Adresse 2], et ce à compter de ce jour,
ORDONNE à Monsieur [V] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés 1er étage de la résidence sise [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Monsieur [V] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance courante et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de résidence,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance courante à compter de ce jour, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au gestionnaire ou à son mandataire,
CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer à l'association COALLIA la somme de 20 008,76 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 26 août 2024, terme de juillet 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 19 190,85 euros et de la signification du présent jugement sur le surplus,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,
CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à payer à l’association COALLIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [V] [Y] aux entiers dépens.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés
La greffière Le président
