Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/00837

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/00837 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHRY ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AOUT 2024 MINUTE N° 24/02365 ---------------- Nous, Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, lors des débats, et de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, lors de la mise à disposition. Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 juillet 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La SCI DU 56, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0484 ET : La Société G-PRESTIGE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Augustin TCHAMENI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0107 ******************************************************************* EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 14 février 2019, la SCI du 56 a consenti à la société G-Prestige, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3]. Par acte du 3 mai 2024, la SCI du 56 a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny la société G-Prestige, pour : la voir condamner à lui payer à titre provisionnel une somme de 21 064 euros représentant le montant des échéances impayées arrêté au terme d’avril 2024 inclus, que la société G-Prestige soit condamnée au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 22 juillet 2024. La SCI du 56 maintient ses prétentions dans les termes de son assignation. En réplique aux moyens soulevés en défense, elle fait valoir que les locaux étaient exploitables depuis le 1er mars 2024, qu’elle sollicite le paiement d’un arriéré de loyer datant de 2022 et que la société G-Prestige ne démontre aucune contestation sérieuse. Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société G-Prestige sollicite du juge des référés qu’il déclare la SCI du 56 irrecevable en raison de l’existence d’une contestation sérieuse et subsidiairement qu’il lui accorde un délai de 24 mois à compter de la signification de l’ordonnance pour apurer sa dette. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation par provision de la SCI du 56 à lui payer la somme de 85 500 euros au titre du remboursement des provisions sur charges qui ont été versées, que la mainlevée de la saisie conservatoire du 5 avril 2024 soit ordonnée et que la SCI du 56 soit condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle explique ne pas pouvoir exploiter le premier étage du local loué depuis la fin d’année 2021, l’installation d’étais et le démontage de faux plafonds le rendant inexploitable. Elle ajoute que l’établissement a été fermé à la suite d’un arrêté d’urgence de mise en sécurité pris par le maire de [Localité 4] le 13 juillet 2023 et levé le 5 février 2024, alors que des travaux de remise en état du magasin étaient encore nécessaires comme le démontrent un procès-verbal d’huissier du 21 décembre 2023 ainsi qu’un procès-verbal du 16 février 2024. Elle expose avoir dû faire assigner en référé expertise la SCI bailleresse le 11 mars 2024 afin d’obtenir la désignation d’un expert à même d’évaluer l’étendue de ses préjudices et de déterminer les travaux à intervenir. Elle ajoute que c’est dans ce contexte qu’un commandement de payer un différentiel de loyer, le loyer de mars 2024 et la taxe foncière 2023, lui a été délivré par la SCI le 18 mars 2024, et qu’une saisie conservatoire a été pratiquée sur ses comptes le 5 avril 2024. Elle précise avoir assigné la SCI du 56 au fond le 18 avril 2024 en opposition audit commandement et que cette dernière l’a assigné en référé le 3 mai 2024. Elle sollicite l’irrecevabilité des prétentions adverses en l’absence d’urgence permettant à la SCI du 56 de se fonder valablement sur l’article 834 du code de procédure civile et en raison de l’existence de contestations sérieuses liées à la mauvaise foi de la SCI du 56, à l’absence de délivrance d’un local exploitable par son bailleur et à l’existence d’un trouble de jouissance. Elle demande subsidiairement un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter des causes du commandement de payer. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la SCI du 56 à lui payer par provision la somme de 85 500 euros arrêtée au mois de juillet 2024 au titre de la restitution de provisions sur charges non régularisées, ainsi que la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée sur ses comptes bancaires le 5 avril 2024. MOTIVATION Sur la demande de provision Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Cependant, selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce. Il doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d'exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l'égard des tiers. Le bailleur ne peut, par le biais d’une clause contractuelle, s’affranchir de son obligation de délivrance. Au cas présent, la société G-Prestige justifie par un constat de commissaire de justice contradictoire établi le 16 février 2024, soit postérieurement à la levée de l’arrêté du maire, que le local loué doit faire l’objet d’un nettoyage à la suite des travaux, présente dans sa cave des traces d’humidité et subit des infiltrations dans le sous-sol comme dans le faux plafond de la deuxième partie de l’espace de vente, lequel comporte des traces de moisissures. Ce procès-verbal étant contradictoire, la bailleresse était pleinement informée de ses conclusions et de l’existence d’infiltrations affectant le local. Par acte du 11 mars 2024, le preneur justifie avoir fait assigner en référé la SCI du 56 afin d’obtenir la désignation d’un expert, de chiffrer ses préjudices et les travaux à même d’y remédier. Peu après, par acte du 18 mars 2024, la SCI du 56 a fait signifier à la société G-Prestige un commandement de payer la somme en principal de 35 012,35 euros. Le preneur justifie avoir assigné la SCI du 56 par exploit du 18 avril 2024 en opposition audit commandement de payer, arguant de la mauvaise foi de la SCI. Il résulte de l'ensemble de ces éléments d’une part que la SCI du 56, violant en cela son obligation de délivrance, a mis à disposition du preneur des locaux qui ne lui permettent d’exercer son activité en toute sécurité et conformément aux termes du bail. La violation par la bailleresse de son obligation de délivrance ouvre potentiellement droit à réparation au profit du preneur. Les éléments produits ne permettant pas en l'état de déterminer la part du loyer restant due par le preneur de façon non contestable en raison de l’inexécution par la société demanderesse d’une de ses obligations essentielles, il n’y aura dès lors lieu à référé sur la demande en paiement d'une provision par la SCI du 56. Sur la demande de remboursement des provisions sur charges payées Le preneur indique avoir réglé la somme totale de 85 500 euros à raison de 1 500 euros par mois au titre de provisions pour charges jusqu’au mois de juillet 2024 inclus, sans cependant qu’aucune régularisation n’intervienne, en contrariété avec les termes du contrat de bail conclu et en sollicite le remboursement. Il forme également une demande similaire devant les juges du fond dans son assignation du 18 avril 2024. La SCI du 56 s’oppose à cette demande et verse aux débats en sa pièce n° 10 les justificatifs de régularisation de charges de copropriété émanant du syndic Sergic, notamment pour les périodes suivantes : du 1/10/2018 au 30/09/2019 : 20 833,59 euros ;du 1/10/2019 au 30/09/2020 : 17 250,16 ;du 1/10/2020 au 30/09/2021 : 13 883,90 euros ;du 1/10/2021 au 30/09/2022 : 18 320,97 euros ; Les éléments produits ne permettant pas en l'état de déterminer la part de provision devant le cas échéant être restituée par la SCI du 56 de façon non contestable, il n’y aura dès lors lieu à référé sur la demande reconventionnelle en restitution des provisions sur charges appelées, laquelle sera le cas échéant examinée dans le cadre de l’instance au fond parallèlement engagée à l’initiative de la SA G-Prestige. Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire Aux termes de l’article R 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, la demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure. Si celle-ci a été prise sans autorisation préalable du juge, la demande est portée devant le juge de l'exécution du lieu où demeure le débiteur. La SA G-Prestige sollicite à titre reconventionnel la mainlevée de la saisie pratiquée le 5 avril 2024 en ce que la SCI du 56 ne démontrerait pas que sa créance, si elle existe, serait menacée dans son recouvrement, et que l’existence de contestations sérieuses la rendrait en tout état de cause sans objet. En application de l’article précité, il n’entre cependant pas dans la compétence du juge des référés de prononcer la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 5 avril 2024, la SA G-Prestige pouvant néanmoins si nécessaire saisir le juge de l’exécution territorialement compétent de toute demande à ce titre. Cette demande sera dès lors rejetée. Sur les demandes accessoires Succombante, la SCI du 56 sera condamnée aux dépens. Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société G-Prestige l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens, de sorte que la SCI du 56 est condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Rejetons les demandes provisionnelles de la SCI du 56 à l’encontre de la SA G-Prestige ; Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SA G-Prestige en restitution des provisions sur charges appelées ; Rejetons la demande reconventionnelle de la SA G-Prestige en mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 5 avril 2024 ; Condamnons la SCI du 56 aux dépens ; Condamnons la SCI du 56 à payer à la société G-Prestige la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 30 AOUT 2024. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE