Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CAZOTTES et Me BUNIAK
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me TORREGANO
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 22/06023
N° Portalis 352J-W-B7G-CW4LP
N° MINUTE :
Assignation du :
9 mai 2022
JUGEMENT
rendu le 27 septembre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [M] [P]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Maître Xavier CAZOTTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0473
DÉFENDEURS
Madame [V] [S]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Monsieur [K] [S]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Madame [I] [S]
[Adresse 2]
[Localité 8]
représentés par Maître Pierre TORREGANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0405
Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre - 3ème section
N° RG 22/06023 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW4LP
S.A. Cabinet CRAUNOT
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Nathalie BUNIAK, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #C1260
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,
DÉBATS
A l’audience du 21 juin 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
_________________________________
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [M] [P] est propriétaire d'un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], qui constitue le lot de copropriété n°1.
Mme [V] [S] et M. [K] [S] sont quant à eux respectivement nue-propriétaire et usufruitier d'un appartement au premier étage de ce même immeuble, qui constitue le lot de copropriété n°3.
Estimant bénéficier tout comme ces derniers d'un droit de jouissance sur le jardin situé à l'arrière de la copropriété, ainsi que sur les cours communes, M. [M] [P] a fait mettre en demeure les consorts [S], par lettre recommandée avec avis de réception du 28 janvier 2021, de retirer la serrure installée sur la porte donnant accès au jardin, et de cesser tout agissement susceptible de causer des nuisances sonores.
Par exploits d'huissier signifiés les 9 et 11 mai 2022, M. [M] [P] a fait assigner Mme [V] [S], M. [K] [S], Mme [I] [S] ainsi que le syndic Cabinet Craunot devant le tribunal judiciaire de Paris.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 juin 2023, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, M. [M] [P] demande au tribunal de :
A titre principal
- ordonner à [V] et [K] [S], copropriétaires du lot n°3, de laisser libre accès au jardin sis à l’arrière de la copropriété à [M] [P], copropriétaire du lot n°1 ;
A titre subsidiaire
- ordonner à [V] et [K] [S], copropriétaires du lot n°3, de laisser ouverte la porte permettant d’accéder à la cour commune et au jardin à usage privatif ;
- ordonner en tout état de cause, à [V] et [K] [S], copropriétaires du lot n°3, de remettre une clé à [M] [P], copropriétaire du lot n°1, au syndic de copropriété et au président du conseil syndical, notamment pour des raisons évidentes de sécurité et d’accessibilité ;
En tout état de cause
- condamner [V] et [K] [S], copropriétaires du lot n°3, à verser à [M] [P], copropriétaire du lot n°1, au titre des frais irrépétibles, la somme de 15.000 euros ;
- condamner [V] et [K] [S], copropriétaires du lot n°3, aux dépens.
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
*
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 5 septembre 2023 par voie électronique, Mme [V] [S], M. [K] [S] et Mme [I] [S] demandent au tribunal de :
- rejeter l’ensemble des demandes formées à leur encontre ;
- déclarer que monsieur [M] [P] a abandonné la demande tendant à voir Madame [I] [S] condamnée à communiquer les archives de la copropriété sous astreinte ;
En tout état de cause :
- rejeter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- condamner monsieur [M] [P] à payer à Madame [V] [S] et à Monsieur [K] [S] la somme de 20.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner monsieur [M] [P] à payer à Madame [I] [S] la somme de 5.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner monsieur [M] [P] à payer à Madame [V] [S], à Monsieur [K] [S], à Madame [I] [S] les entiers dépens de la présente instance.
*
Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre - 3ème section
N° RG 22/06023 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW4LP
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 5 septembre 2023 par voie électronique, le syndic Cabinet Craunot demande au tribunal de le mettre hors de cause, dès lors qu'aucune prétention n'est formée à son encontre.
* * *
L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 21 juin 2024, et la clôture de l'instruction a été ordonnée avant l'ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est constaté que M. [M] [P] a abandonné dans ses dernières conclusions un chef de prétention figurant au dispositif de l'acte introductif d'instance, à savoir une demande à l'encontre de Mme [I] [S] tendant à la production sous astreinte de l'ensemble des archives de la copropriété.
1 – Sur la mise hors de cause
Aux termes de ses dernières conclusions, le syndic Cabinet Craunot demande sa mise hors de cause et fait valoir à ce titre qu'aucune partie ne forme plus de prétentions à son encontre.
L'examen comparatif de l'assignation et des conclusions notifiées par M. [M] [P] le 30 juin 2023 révèle que ce dernier a renoncé à agir à l'encontre du syndic.
Il conviendra ainsi de mettre celui-ci hors de cause.
2 – Sur les demandes principales
L'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Les articles 6-3 et 6-4 de cette même loi disposent quant à eux que « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot ». L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire peut agir en justice afin d'obtenir la cessation d'une violation des stipulations du règlement de copropriété.
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Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre - 3ème section
N° RG 22/06023 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW4LP
A titre principal, M. [M] [P] demande au tribunal d' « ordonner à [V] et [K] [S], copropriétaires du lot n°3, de laisser libre accès au jardin sis à l’arrière de la copropriété ».
Au soutien de sa demande, il fait principalement valoir qu'un droit de jouissance privative sur cette partie commune a été attribué au lot n°1 par le règlement de copropriété, et n'a pas été remis en cause par une assemblée générale ultérieure ; que bien que les propriétaires du lot n°3 disposent eux aussi d'un droit de jouissance sur cette même partie commune, le droit attaché au lot n°1 doit s'exercer concurremment ; que le droit dont disposent les propriétaires du lot n°3 ne porte que sur les jardins de la copropriété, et non les coursives pavées longeant le bâtiment ; que Mme [V] [S] et M. [K] [S] ne peuvent se prévaloir de la prescription acquisitive, dans la mesure où il est impossible de prescrire contre son titre, outre que leur droit de jouissance n'est pas contesté, qu'il convient ainsi de reconnaître l'existence d'un droit de jouissance attaché au lot n°1 et d'ordonner à ces derniers de le laisser librement accéder au jardin situé à l'arrière de l'immeuble.
En réplique, Mme [V] [S] et M. [K] [S] font principalement valoir que le règlement de copropriété et l'acte de vente par lequel M. [M] [P] tient son bien n'attachent pas de droit de jouissance au lot n°1 ; que le règlement de copropriété comprend en effet une erreur matérielle, et attribue de manière claire et non équivoque un droit de jouissance aux propriétaires du lot n°3, à titre exclusif ; qu'en toute hypothèse, il est impossible qu'un droit de jouissance privative s'exerce concurremment ; à titre subsidiaire, qu'ils ont acquis leur droit de jouissance par l'effet de la prescription acquisitive ; qu'il n'existe pas de distinction, aux termes du règlement de copropriété, entre les jardins de la copropriété et la « cour » qu'évoque M. [M] [P] ; qu'il n'existe de même aucun motif impérieux de sécurité justifiant que la porte donnant accès au jardin soit laissée ouverte ; qu'enfin, M. [M] [P] ne peut plaider par procureur et solliciter la remise d'une clé entre les mains du syndic ou du président du conseil syndical.
En premier lieu, il convient tout d'abord de relever que les développements concernant les assemblées générales des 27 avril 1954 et 21 janvier 1958 - et la connaissance qu'en aurait eu la mère de M. [M] [P] -, tout comme ceux relatifs à l'acte de vente du lot n°3 daté du 24 janvier 1968, sont sans incidence sur le présent litige dans la mesure où M. [M] [P] ne conteste pas le droit de jouissance sur les jardins dont bénéficient Mme [V] [S] et M. [K] [S].
De même, il doit être rappelé que seul le règlement de copropriété définit les droits et obligations des parties au sein de la copropriété. Les actes de vente ne sont que des contrats conclus entre l'acquéreur et son vendeur, sur la base d'informations transmises au notaire par ces derniers, si bien que l'absence de mention d'un droit de jouissance dans l'acte de vente du lot n°1 n'a pas d'incidence sur son existence éventuelle.
A la lecture du règlement de copropriété établi le 13 août 1951 et déposé à la conservation des hypothèques le 5 novembre 1951, il apparaît que la propriétaire de l'immeuble a souhaité le diviser en douze lots, et conférer au lot n°10 un droit de jouissance exclusive sur les jardins (page 8 : « 10ème lot : au 5ème étage une pièce formant belvédère – ce lot a seul droit à titre exclusif à la jouissance des jardins dépendants de la propriété sus-désignée à charge d'en assurer l'entretien »). Ces jardins sont ainsi désignés, en page 1 du règlement de copropriété : « au-devant de la maison, jardin avec clôture sur rue par une grille (…) derrière la maison, jardin clos de murs ».
Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre - 3ème section
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Il est par ailleurs stipulé au même document, en page n°8, que « la jouissance des jardins dépendant de la propriété présentement divisée est attachée exclusivement au premier lot ».
Lors d'une assemblée générale tenue le 16 décembre 1952, les copropriétaires de l'immeuble ont adopté la décision suivante : « il est enlevé au lot numéro dix la jouissance des jardins, cette jouissance est attachée au lot numéro trois. En conséquence, le propriétaire dudit lot a seul droit, à titre exclusif, à la jouissance des jardins dépendant de l'immeuble dont il s'agit, à charge pour lui d'en assurer l'entretien ». Un modificatif au règlement de copropriété a été enregistré le 4 août 1953.
Il apparaît ainsi que le règlement de copropriété, dans sa rédaction actuelle, accorde un droit de jouissance exclusive sur les jardins de l'immeuble au propriétaire des lots n°1 et 3.
Mme [V] [S] et M. [K] [S] soutiennent toutefois que la mention figurant en page n°8 de ce document constituerait une erreur matérielle, dans la mesure où l'ancienne propriétaire de l'immeuble n'aurait jamais eu la volonté de faire bénéficier le lot n°1 d'un droit de jouissance privative.
Alors que les défendeurs affirment que cette dernière aurait souhaité obtenir une « rectification » du règlement venant d'être établi lors de la mise en copropriété de l'immeuble, mais que le notaire aurait omis d'y procéder, il convient de relever que ceci n'est aucunement corroboré par les pièces versées aux débats et constitue donc une simple allégation. L'hypothèse d'une erreur matérielle est d'autant plus improbable que le lot concerné est désigné en toutes lettres et non en chiffres (« attachée exclusivement au premier lot »).
De surcroît, il est constaté que cette supposée erreur matérielle qu'aurait commis le notaire en août 1951 n'a pas fait l'objet d'une rectification, alors que l'ancienne propriétaire de l'immeuble a pourtant conservé un lot de copropriété et aurait donc pu la solliciter lors d'une assemblée générale ultérieure.
Mme [V] [S] et M. [K] [S] font également valoir que dès lors qu'aux termes du règlement de copropriété, ils ont « seuls droit, à titre exclusif », à la jouissance des jardins, aucun autre copropriétaire ne pourrait bénéficier d'un droit concurrent sur la même partie de l'immeuble.
Il doit en effet être relevé que le règlement de copropriété présente ici une contradiction manifeste, dans la mesure où le caractère « exclusif » d'un droit, qui qualifie tant celui attaché au lot n°1 que celui attaché au lot n°3, s'oppose par définition à ce que celui-ci soit partagé et exercé concurremment avec un autre titulaire.
C'est néanmoins ce qui est stipulé au règlement de copropriété, et il convient par conséquent d'en faire application, dès lors qu'aucun de ces deux droits concurrents ne prime sur l'autre.
En outre, contrairement à ce que soutiennent Mme [V] [S] et M. [K] [S], il est admis en jurisprudence qu'un droit de jouissance privative soit concédé à deux copropriétaires sur la même partie commune.
Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre - 3ème section
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Il est rappelé que le droit de jouissance privatif est un droit réel et perpétuel, et que le fait que son titulaire ne l'exerce pas est sans incidence sur son existence. Par ailleurs, ce droit de jouissance attaché au lot n°1 n'aurait pu s'éteindre que par la renonciation expresse de son titulaire, ou par l'adoption par l'assemblée générale d'une décision entraînant le retrait de ce droit, à la majorité de l'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il est constant que le droit attaché au lot n°1 n'a pas fait l'objet de telles décisions de la part de M. [M] [P] ou de l'assemblée générale.
Enfin, il doit être relevé que le simple fait que le règlement de copropriété stipule que les propriétaires du lot n°3 auront « seuls droit, à titre exclusif » à la jouissance des jardins ne peut en aucun cas avoir pour effet de supprimer implicitement le droit de jouissance attaché au lot n°1.
A titre subsidiaire, Mme [V] [S] et M. [K] [S] font valoir qu'ils auraient en toute hypothèse acquis un droit de jouissance privative sur les jardins par usucapion.
Ce moyen est toutefois sans incidence sur la solution du litige, dans la mesure où le règlement de copropriété reconnaît expressément l'existence de ce droit de jouissance, lequel ne peut donc matériellement être acquis par prescription acquisitive. Il est par ailleurs à nouveau constaté que M. [M] [P] ne conteste pas l'existence du droit de jouissance attaché au lot n°3.
A supposer que les défendeurs aient entendu revendiquer la propriété de ces jardins par prescription acquisitive, il doit être rappelé qu'il est impossible de prescrire contre le droit accordé par le règlement de copropriété.
Pour l'ensemble des motifs qui précèdent, il convient de constater qu'un droit de jouissance privatif sur les jardins est attaché au lot n°1 dont M. [M] [P] est propriétaire, concurremment avec un droit de jouissance identique attaché au lot n°3.
Les parties s'opposent également quant à l'étendue de ce droit de jouissance. Alors que M. [M] [P] effectue dans ses écritures une distinction, à propos de la partie commune litigieuse, entre le jardin stricto sensu et une « cour » consistant en une coursive pavée d'un mètre de large longeant le mur de l'immeuble, il apparaît toutefois que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division n'effectuent pas une telle distinction.
Néanmoins, il ne peut être considéré que le droit de jouissance attaché aux lots n°1 et 3 par le règlement de copropriété, qui se limite expressément aux jardins, porterait également sur les coursives pavées à l'avant et à l'arrière de l'immeuble.
Celles-ci ont en effet pour fonction de permettre l'accès à la porte d'entrée de l'immeuble (coursive donnant la [Adresse 9]) ainsi qu'à la façade située à l'arrière (coursive longeant le bâtiment), si bien qu'elles sont affectées à l'usage et à l'utilité de tous les copropriétaires. En outre, au regard de leur matérialité et de l'usage qui en est fait, elles ne peuvent à l'évidence être assimilées à des jardins au sens que leur donne le règlement de copropriété.
Décision du 27 septembre 2024
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L'exercice de ces droits concurrents s'oppose à ce que Mme [V] [S] et M. [K] [S] procèdent à une restriction de l'accès aux jardins, par la pose d'une porte dont eux seuls détiendraient la clé. S'il n'appartient pas à la juridiction de déterminer les modalités pratiques de cet accès, il conviendra néanmoins d'ordonner à ces derniers de laisser accéder librement M. [M] [P] aux jardins de la copropriété.
3 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Mme [V] [S] et M. [K] [S], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenus aux dépens, Mme [V] [S] et M. [K] [S] seront condamnés à payer à M. [M] [P] la somme de 6 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre, tout comme Mme [I] [S].
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
MET hors de cause la société Cabinet Craunot ;
ORDONNE à Mme [V] [S] et M. [K] [S] de laisser accéder librement M. [M] [P] aux jardins situés à l'arrière de la copropriété ;
CONDAMNE Mme [V] [S] et M. [K] [S] au paiement des entiers dépens de l'instance ;
CONDAMNE Mme [V] [S] et M. [K] [S] à payer à M. [M] [P] la somme de 6 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les DÉBOUTE en conséquence de leur demande à ce titre ;
DÉBOUTE Mme [I] [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à Paris, le 27 septembre 2024.
La greffière La présidente
