Cour de cassation, 13 janvier 2021. 19-17.002

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 janvier 2021 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10043 F Pourvoi n° Y 19-17.002 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 13 JANVIER 2021 Mme J... E..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° Y 19-17.002 contre l'arrêt rendu le 13 février 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 3, chambre 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. O... E..., 2°/ à Mme I... W..., épouse E..., domiciliés tous deux [...], 3°/ à M. L... E..., domicilié [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Mouty-Tardieu, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de Mme E..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de MM. O... et L... E..., de Mme W..., après débats en l'audience publique du 17 novembre 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Mouty-Tardieu, conseiller référendaire rapporteur, Mme Auroy, conseiller doyen, et Mme Berthomier, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme E... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme E... et la condamne à payer à MM. O... et L... E... et Mme W..., la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat aux Conseils, pour Mme E.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir autorisé M. O... E..., Mme I... W... épouse E..., M. L... E... à passer seuls, sans le concours de Mme J... E..., les mandats et actes nécessaires à la vente des lots 3, 15, 16, 20, 21, 33, 37, 44 de l'immeuble sis [...] , cadastré [...], soit au profit de tout tiers acquéreur, au travers de toute agence immobilière qui serait mandatée à cette fin par les requérants, moyennant un prix net vendeur minimum de 3 377 500 €, soit, dans l'hypothèse où aucun acquéreur ne soit trouvé dans les 3 mois de la mise en vente, au profit de la banque d'escompte au prix net vendeur de 3 377 500 € ; AUX MOTIFS PROPRES QUE Mme J... E... fait valoir que les conditions de l'article 815-5 du code civil ne sont pas remplies, dès lors qu'il n'est pas justifié : - de sa qualité d'indivisaire, - de son refus de la vente projetée, tout au contraire, sa volonté contraire ayant été maintes fois exprimée ; - d'une mise en péril de l'intérêt commun ; que subsidiairement, elle demande avant-dire-droit une expertise, ce à quoi les intimés s'opposent, en invoquant son irrecevabilité sur le fondement des articles 31 et 146 du code de procédure civile - Mme J... E..., qui s'est selon eux volontairement abstenue de faire effectuer le moindre expertise, n'ayant pas d'intérêt légitime à solliciter une telle mesure qui ne peut avoir pour objet de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve - et sinon, son inopportunité, la jugeant inutile et disproportionnée ; sur la qualité d'indivisaire de Mme J... E... : considérant en premier lieu que la qualité de coindivisaire de Mme J... E... découle de sa qualité non contestée d'héritière de son père, dont elle ne méconnaît pas qu'il disposait de 50 % des droits indivis sur le bien en cause, peu important que ses droits résultent de deux indivisions successives, dont la seconde n'est pas partagée ; - sur le refus de la vente projetée : considérant que l'article 815-5 du code civil exige seulement que soit caractérisé un refus non équivoque à une proposition claire, laquelle n'est soumise à aucun formalisme particulier ; qu'en l'espèce, la proposition d'acte qui a été adressée à Mme J... E... le 27 juillet 2016 par M. O... E... portait expressément - sur la mise en vente par agence ou la vente à la banque d'Escompte, - de l'appartement et de toutes ses annexes, - au prix net vendeur 3 377 500 €, soit sur la nature juridique de l'opération envisagée, son objet, et son prix ; que Mme J... E... a nettement répondu le 13 novembre 2016 qu'elle s'opposait à l'acte, peu important que son désaccord n'ait pas porté sur le principe de la vente, mais sur ses modalités, et en particulier le prix ; considérant que l'appréciation de la mise en péril de l'intérêt commun est notamment liée à la question du rapport entre le coût occasionné par la conservation du bien et le gain de prix espéré par Mme J... E... ; que la question de savoir s'il existe des perspectives sérieuses de conclure la vente à un meilleur prix, est précisément l'enjeu de la demande d'expertise sollicitée par l'appelante avant-dire-droit ; qu'il y a donc lieu de statuer d'abord sur la demande d'expertise ; - sur la recevabilité de la demande d'expertise : considérant que les intimés font valoir que Mme J... E... n'a produit aucun élément de nature à sérieusement combattre le fait que le prix de 3 377 500 € net vendeur, soit conforme au prix du marché, les références qu'elle invoque étant générales et ne tenant pas compte de la spécificité du bien ; que sa carence dans l'administration de la preuve est d'autant plus criante qu'elle n'a jamais répondu à la proposition de M. O... E... de faire effectuer une estimation du bien par une ou plusieurs agences de son choix, ni non plus donné suite à la proposition de Maître B... de lui fixer un rendez-vous au sein de l'appartement litigieux, en présence de M. O... E... ; que la mesure n'est en réalité sollicitée que dans un but purement dilatoire, privant ainsi la demande de tout intérêt légitime ; considérant que Mme J... E... répond que malgré ses demandes réitérées, il n'a jamais été donné suite à sa demande amiable d'expertise contradictoire, et que M. O... E... a toujours refusé qu'elle visite les lieux sans lui, de sorte qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas produire d'évaluation du bien dont l'accès lui est refusé ; considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a estimé recevable la demande d'expertise formée par Mme J... E... ; qu'il suffit d'ajouter qu'il n'est pas justifié du caractère dilatoire de cette demande, dès lors qu'avant même d'être attraite en justice, l'appelante avait fait savoir son souhait de voir organisée une expertise contradictoire (cf message à Maître D... du 10 novembre 2016 et courrier à M. O... E... du 13 novembre 2016), et que ce dernier ne peut lui faire grief de n'avoir pas donné suite à sa réponse favorable en ce sens, qui n'est intervenue que par lettre du 15 novembre 2016, jour même de la délivrance de l'assignation ; sur le bien-fondé de la demande d'expertise : considérant que les mandats donnés courant décembre 2013 janvier 2014 à deux agences spécialisées en biens de prestige de vendre le bien (hors parking) à 3.900.000 €, n'ont pas abouti ; que la réactivation de ces mandats au début de l'année 2016 pour un prix de 3 500 000 € rémunération du mandataire incluse (cf pièces 10 de l'appelante) n'ont pas eu le succès escompté, le bien ayant été très peu visité courant 2016-mi 2017 (cf pièces 40 et 41 des intimés) ; que l'agence Varenne confirmait le 6 septembre 2017 à M. O... E... que la présentation du bien à 3 250 000 € pour 391 m2, soit 8 300 €/m2, hors annexes était toujours conforme au prix du marché, la difficulté à vendre résultant de sa très grande surface ; que dans un compte-rendu du même jour, l'agence N... expliquait que si le bien présentait des qualités (immeuble de standing, un bon plan, et un appartement complet avec ses annexes), il existait des éléments défavorables liés à la superficie qui ne correspondait plus aux standards actuels, l'importance des travaux à réaliser pour mettre l'appartement au « goût du jour », et un vis-à-vis important sur les pièces de réception et les suites de maître, ce qui l'amenait à estimer l'appartement (sans les annexes) à 2 900 000 € et de proposer sa présentation à un prix de 3 250 000 €, tout compris ; que mis en vente aux conditions prévues par le jugement entrepris, l'agence A... en charge de sa négociation indiquait à M. O... E... le 19 juillet 2018 qu'en dépit d'une publicité dans plus d'une quinzaines de revues ou sites internet, elle n'avait réussi à organiser que deux visites ; qu'elle a certes trouvé un acquéreur au prix de 3 377 500 € net vendeurs, mais que le compromis a été signé sous condition suspensive de production d'un certificat de non-appel, l'appel interjeté l'ayant rendu caduc ; considérant que les estimations argumentées des agences Varenne et N..., qui connaissaient particulièrement le bien pour être chargées de sa vente, ne sauraient être valablement remises en cause par l'estimation théorique obtenue à partir de la consultation du site « meilleursagents.com », à laquelle le procès-verbal de séance du conseil d'administration en date du 13 septembre 2016 de la banque d'Escompte se réfère ; qu'il est au contraire significatif que ce procès-verbal rappelle qu'une vente au quatrième étage de l'immeuble, qui est nécessairement plus recherchée, avait eu lieu en septembre 2011, soit avant le recul des prix de ce type de logement à Paris, au prix de 3 460 000 € ; considérant que la valeur vénale d'un bien correspond à celle à laquelle il est susceptible de trouver acquéreur, non seulement compte tenu de l'état de l'offre et de la demande, mais également en fonction de ses spécificités ; qu'en l'occurrence, si les éléments généraux produits par Mme J... E... tendent à établir une évolution à la hausse du marché parisien depuis 2016, en particulier dans l'immobilier de luxe, force est de constater, que nonobstant une mise en vente prolongée, le bien immobilier en cause n'a trouvé finalement trouvé preneur qu'au prix de 3 377 500 € en 2018 ; que dans ces conditions, la cour n'estime pas utile de procéder à une expertise, le prix envisagé apparaissant parfaitement conforme à la valeur du bien ; sur la mise en péril de l'intérêt commun : considérant que tous les coindivisaires sont d'accord pour vendre le bien, leur différend ne portant que sur le prix, dont il est démontré qu'il est conforme à la valeur vénale du bien ; que la situation de blocage résultant du refus persistant de Mme J... E... de conclure la vente à la somme de 3 377 500 €, met en péril l'intérêt commun dès lors que le bien qui ne génère aucun revenu occasionne de lourdes charges de l'ordre de 50 000 € par an, qu'étant inoccupé de longue date, il se dégrade nécessairement, et que la durée de sa mise en vente, est un facteur d'amenuisement du prix ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a autorisé les consorts E... à conclure les actes nécessaires à la vente dans les conditions qu'il précise, et en particulier au prix net vendeur minimum de 3 377 500 €, l'ensemble immobilier sis [...] dépendant de l'indivision ; AUX MOTIFS A SUPPOSER ADOPTES QUE sur la demande d'autorisation de vendre le bien immobilier situé [...] : les consorts E... se fondent sur l'article 815-5 du code civil pour solliciter une autorisation de vendre : - soit au profit de tout tiers acquéreur, au travers de toute agence immobilière qui serait mandatée à cette fin, moyennant un prix net vendeur minimum de 3.377.500 euros ; -soit dans l'hypothèse où aucun acquéreur ne soit trouvé dans les 3 mois de la mise en vente, au profit de la Banque d'Escompte, SA au capital de 16.000.000 euros RCS Paris B 562 102 913, dont le siège social est [...] , au prix net vendeur de 3.377.500 euros ; ils sollicitent la vente des lots 3, 15, 16, 20, 21, 33, 37, 44 de l'immeuble sis [...] , cadastré [...] ; iI ressort de l'article 815-5 du code civil que pour être autorisé en justice, l'acte sollicité doit avoir été refusé par un coïndivisaire et que ce refus mette en péril l'intérêt commun ; Sur le refus de vente par J... E... ( ) ; en l'espèce, les consorts E... sollicitent du tribunal, au terme de leur dispositif, qu'il « autorise Monsieur O... E..., Madame I... W... épouse E..., Monsieur L... F... P... E..., représentant 75 % des droits indivis à passer seuls, sans le concours de Madame J... E..., les mandats et actes nécessaires à la vente des lots 3, 15, 16, 20, 21, 33, 37, 44 de l'immeuble sis [...] , cadastré [...] (i) soit au profit de tout tiers acquéreur, au travers de toute agence immobilière qui serait mandatée à cette fin par les requérants, moyennant un prix net vendeur minimum de 3.377.500 euros ; (ii) soit, dans l'hypothèse où aucun acquéreur ne soit trouvé dans les 3 mois de la mise en vente, au profit de la Banque d'Escompte, SA au capital de 16.000.000 euros RCS Paris B 562 102 913, dont le siège social est [...] , au prix net vendeur de 3.377.500 euros » ; cette demande correspond dans tous ces éléments déterminants (lots, prix, objet de l'autorisation) à la proposition faite par M. O... E... dans le courrier recommandé avec accusé réception daté du 27 juillet 2016 qu'il a adressé à Mme J... E... et dénommé « accord de mise en vente » ; Mme J... E... ne peut donc sérieusement prétendre qu'elle n'a jamais été informée avant la délivrance de l'assignation de la consistance et de la contenance exacte du bien litigieux ; la description précise des lots et la référence cadastrale figuraient dans cet accord de mise en vente et il appartenait en conséquence à Mme J... E... de se renseigner soit auprès de sa famille, soit auprès du service de la publicité foncière pour savoir en quoi consistaient précisément ces éléments ; par ailleurs, Mme J... E... a exprimé clairement son refus de vendre à ces conditions dans son courriel du 13 novembre 2016 adressé à M. O... E..., en ciblant expressément la proposition contenue dans cet « accord de mise en vente » ; il sera au surplus relevé que dans ce courriel, Mme J... E... ne motive à aucun moment son refus sur une prétendue méconnaissance de la consistance exacte des lots ; ce refus suffit à caractériser cette condition prévue par l'article 815-5 du code civil, les autres moyens avancées par Mme E... étant alors inopérants ; sur la mise en péril de l'intérêt commun : ( ) il ressort de l'article 815-5 du code civil, qui emploie l'expression de « mise en péril de l'intérêt commun », que l'acte dont l'autorisation est sollicité doit être nécessaire et indispensable à la sauvegarde de l'intérêt commun ; en l'espèce, le bien immobilier, dont la vente est demandée, est inoccupé depuis 8 ans, ce qui implique nécessairement une dégradation de celui-ci du fait de son absence d'entretien régulier, indépendamment du bon entretien de la copropriété ; les charges, dont le montant n'est pas contesté par Mme J... E..., sont élevées puisqu'elles s'établissent à environ 50 000 euros ; cette somme est exposée de façon parfaitement inutile par les coïndivisaires ; il importe peu à cet égard, comme l'indique la défenderesse, que les parties ait largement les moyens de payer cette somme dès lors que cette dépense est inutile ; il ressort également des échanges entre les coïndivisaires (courriels et courriers) que leurs relations sont tendues et semblent se détériorer ; les différents mandats de vente qui ont été émis démontrent que ce bien immobilier, qui apparaît atypique, est difficile à vendre ; il ressort de l'ensemble de ces éléments que l'autorisation de vente sollicitée, non seulement apparaît favorable à l'indivision, mais est surtout nécessaire et indispensable à la sauvegarde de l'intérêt commun des coïndivisaires ; il importe peu que M. L... E... ait reconnu ou non l'absence de mise en péril de l'intérêt commun dans la mesure où cette reconnaissance ne saurait se substituer à l'appréciation souveraine du tribunal pour caractériser s'il existe une telle mise en péril ; au surplus, les propos avancés figurent dans des conclusions portant sur un autre litige l'opposant à sa soeur Mme J... E... et sont relatives à une appréciation globale de l'ensemble des biens composant leur héritage ; la demande d'autorisation présentée par les consorts E... sera en conséquence accordée ; 1°) ALORS QUE l'article 815-5 du code civil exige que soit caractérisé un refus non équivoque à une proposition claire et loyale qui doit préciser les caractéristiques des biens concernés ; qu'en l'espèce, Mme J... E... faisait valoir dans ses conclusions que les propositions d'actes qui lui avaient été adressées par M. O... E... ou le notaire ne comportaient pas le métrage des lots concernés par la demande d'aliénation, ni le métrage global, ce qui ne permettait pas de caractériser l'existence d'une offre claire et loyale (conclusions d'appel de Mme E..., p.24). ; qu'en décidant cependant que la proposition était claire, en se bornant à relever qu'elle comportait la nature juridique de l'opération envisagée, son objet, et son prix, mais sans se prononcer sur l'absence de métrage et ses conséquences, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-5 du code civil ; 2°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en décidant que la proposition adressée par M. O... E... à Mme J... E... était claire, dès lors qu'elle portait expressément sur la mise en vente par agence ou la vente à la banque d'escompte, de l'appartement et de toutes ses annexes au prix net vendeur 3 377 500 €, mais sans répondre au moyen péremptoire concernant le métrage exact des biens concernés par cette opération (conclusions d'appel de Mme E..., p.24)., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE selon l'article 815-5 du code civil, le juge ne peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coindivisaire serait nécessaire que si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun ; que Mme J... E... avait fait valoir dans ses conclusions qu'elle ne s'opposait pas à la vente du bien indivis mais qu'elle estimait que la proposition de son oncle aux fins de vendre l'appartement à un prix sous-évalué à la banque d'escompte, dans laquelle il détenait avec les autres membres de sa branche familiale 62 % des parts à un prix sous-évalué, mettait en péril l'intérêt commun des autres indivisaires (voir concluions d'appel de Mme E..., pp.22-32, spécialement, p.32) ; qu'en ne vérifiant pas si cette opération, avantageuse pour M. O... E..., ne mettait pas en péril l'intérêt commun des coindivisaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-5 du code civil ; 4°) ALORS QUE la mise en péril de de l'intérêt commun des coindivisaires doit s'apprécier en fonction du caractère de nécessité contraignante de l'acte projeté en fonction des capacités financières des coindivisaires ; qu'en estimant, pour décider que l'intérêt commun de l'indivision était en péril dès lors que chacun des coindivisaires devait supporter une somme de 12.860,98 € par an au titre des charges, sans rechercher s'ils n'étaient pas en capacité de faire face à ces charges, compte tenu de leur patrimoine et ressources, dans l'attente d'une meilleure proposition, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-5 du code civil.