Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/01026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Me Rémy HUERRE Copie exécutoire délivrée le : à :Me Odile COHEN Pôle civil de proximité PCP JCP fond N° RG 23/01026 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7R3 N° MINUTE : 3 JCP JUGEMENT rendu le mardi 05 mars 2024 DEMANDEURS Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 7] Madame [V] [J] épouse [O], demeurant [Adresse 15] - ITALIE - Madame [A] [J], demeurant [Adresse 10] Madame [U] [J], demeurant [Adresse 4] Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 8] Madame [P] [X] [J] épouse [C], demeurant [Adresse 5] Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 11] Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 1] Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 3] Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 13] Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 6] USA représentés par leur mandataire, la société CITYA URBANIA ETOILE, [Adresse 9] représentés par Me Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109 Décision du 05 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/01026 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7R3 DÉFENDEURS Monsieur [R] [L], demeurant [Adresse 2] Madame [Y] [L] épouse [W], demeurant [Adresse 14] Madame [E] [L], intervenante volontaire, demeurant [Adresse 12] représentés par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0051 COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 05 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/01026 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7R3 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 novembre 2010, Madame [K] [J] a donné à bail à Monsieur [R] [L] et à sa sœur Madame [Y] [L] épouse [W], un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 12], comprenant 3 pièces principales et, selon bail verbal du 3 novembre 2010, une cave, à compter du 20 novembre 2010, pour une durée de 3 années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel en principal de 1750 euros augmenté d’une provision pour charges de 150 euros. Ce bien dont la gestion a été confiée au Cabinet CITYA URBANIA ETOILE a été loué par le frère et la sœur [L] pour y loger leurs parents, Monsieur [B] [L] et Madame [E] [L]. Monsieur [B] [L] étant décédé le 7 décembre 2013, Madame [E] [L] est seule occupante du logement. Madame [K] [J] est décédée et ce bien a été légué à ses héritiers (7 enfants et 4 petits-enfants). A la suite d’un précédent congé pour vendre délivré les 25 et 29 avril 2019 aux titulaires du bail et à l’occupante, pour le 19 novembre 2019, puis assignation ayant finalement donné lieu à un désistement d’instance, par exploit d’huissier, un nouveau congé pour vente a été délivré à Monsieur [L] et à Madame [W], en date du 28 mars 2022 (pour Monsieur [R] [L]) et du11 avril 2022 (pour Madame [Y] [W] née [L], pour le 19 avril 2022, ceux-ci n’étant pas domiciliés dans les lieux loués où seule réside désormais Madame [E] [L], âgée de 91ans. Par assignation du 13 janvier 2023, Monsieur [H] [J], Madame [V] [J] épouse [O], Madame [A] [J], Madame [U] [J], Monsieur [M] [J], Madame [P] [X] [J] épouse [C], Monsieur [S] [J], Monsieur [Z] [I], Monsieur [N] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [F] [I], représentés par leur mandataire, la société CITYA URBANIA ETOILE, ont fait citer Monsieur [R] [L] et Madame [Y] [L] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : -Constater que le bail à effet du 20 novembre 2010 a été résilié le 19 novembre 2022 par le congé signifié par les bailleurs les 28 mars 2022 et 11 avril 2022, -Dire et juger que les consorts [L] et [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2019, -Ordonner l’expulsion des consorts [L] et [W] et de tous occupants de leur chef, notamment Madame [E] [L], des lieux qu’ils occupent sis [Adresse 12], au 1er étage, ainsi que de la cave, avec en tant que de besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; -Statuer sur le sort des meubles ; -Condamner solidairement les consorts [L] et [W] à payer à Monsieur [H] [J], Madame [V] [J] épouse [O], Madame [A] [J], Madame [U] [J], Monsieur [M] [J], Madame [P] [X] [J] épouse [C], Monsieur [S] [J], Monsieur [Z] [I], Monsieur [N] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [F] [I] : une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi à compter du 19 novembre 2019 jusqu’à la libération effective des lieux,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;-Condamner les consorts [L] et [W] aux dépens. L’affaire appelée à l’audience du 22 mars 2023, a été renvoyée à celle du 26 septembre 2023, puis à celle du 11 janvier 2024 pour y être retenue et plaidée. A l’audience du 11 janvier 2024, Monsieur [H] [J], Madame [V] [J] épouse [O], Madame [A] [J], Madame [U] [J], Monsieur [M] [J], Madame [P] [X] [J] épouse [C], Monsieur [S] [J], Monsieur [Z] [I], Monsieur [N] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [F] [I], représentés par leur mandataire, la société CITYA URBANIA ETOILE, représentés par leur Avocat, demandent, aux termes de leurs conclusions en réponse, le bénéfice des termes de leur assignation, y ajoutant solliciter le débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [R] [L] et Madame [Y] [W], et voir déclarer Madame [E] [L] irrecevable et mal fondée en sa demande de délais pour quitter les lieux. Ils soutiennent que le congé pour vendre est valide, que les consorts [L]-[W] n’ont pas restitué les lieux au 19 novembre 2022 et que par courrier recommandé en date du 24 novembre 2022, le responsable contentieux les a sommés vainement de quitter les lieux. Monsieur [R] [L], Madame [Y] [L] épouse [W], et Madame [E] [L], intervenant volontaire, tous trois représentés par leur Avocat, demandent aux termes de leurs conclusions en réplique comportant conclusions d’intervention volontaire n°2, de : -Déclarer recevable et bien fondée la demande d’intervention volontaire de Madame [E] [L] par application de l’article 329 du Code de procédure civile comme ayant intérêts et qualité pour agir ; -Déclarer par suite Madame [E] [L] recevable en son intervention volontaire par application de l’article 325 du Code de procédure civile ; -Constater que le congé pour vendre délivré en date du 28 mars 2022 (pour Monsieur [R] [L] et du 11 avril 2022 (pour Madame [Y] [W] née [L]) est frauduleux ; -Dire et juger que le congé pour vendre est nul car il n’y a pas de réelle volonté de vendre de la part des consorts [J] et [I], En conséquence, -Dite et juger que le bail s’est renouvelé pour une nouvelle période de trois ans à compter du 19 novembre 2022 ; -Débouter les consorts [J] et [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire, si le tribunal estimait le congé valide, -Accorder un délai de trois ans à Madame [E] [L], âgée de 91 ans, occupante de bonne foi, aux termes des articles 412-3 et 412-4 du Code de procédures civiles d’exécution, pour libérer les lieux, En toute hypothèse, -Condamner les consorts [J] et [I] à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Ils soutiennent que Madame [E] [L], occupante de bonne foi connue des bailleurs a qualité et intérêts à agir. Ils ajoutent que les deux congés pour vendre successivement délivrés ( le 1er les 25 et 29 avril 2019, puis le 2ème le 28 mars 2022 et 11 avril 2022, pour le 19 novembre 2022) n’ont été suivi d’aucune mesure permettant la vente des locaux concernés, de sorte qu’il n’existe pas de réelle intention de vendre de la part des requérants. Dès lors, ils affirment que le congé délivré le 28 mars 2022 et 11 avril 2022 est nul au motif qu’il est frauduleux, en ce qu’il n’est pas réellement destiné à la vente des locaux. Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile, le Tribunal se réfère pour plus ample exposé des prétentions et des moyens aux dernières écritures régulièrement visées par le greffe et reprises par les parties, régulièrement représentées, lors de l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024. MOTIFS Sur l’intervention volontaire de Madame [E] [L] : Au visa des articles 66 et 327 et suivants du code de procédure civile, l'intervention volontaire d'un tiers au procès, est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie et n'est recevable que si son auteur a un intérêt à soutenir cette partie. En l'espèce, Madame [E] [L], seule occupant des lieux loués, ce qui n’est pas contesté, directement concernée par la présente decision, est volontairement intervenue à l'instance aux côtés des titulaires du bail, Monsieur [R] [L] et Madame [Y] [L] épouse [W]. Il y a lieu d'en prendre acte et de déclarer son intervention volontaire recevable. Sur la validité du congé pour vendre délivré le 28 mars 2022 et 11 avril 2022, à effet au 19 novembre 2022, au regard de l’article 15.2 de la loi du 6 juillet 1989 Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. » De plus, « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. » Enfin, «  Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. » En l'espèce, les requérants soutiennent que le congé pour vendre délivré aux locataires le 28 mars 2022 (pour Monsieur [R] [L]) –pièce 3, et le 11 avril 2022 (pour Madame [Y] [W] née [L] )-pièce 3 .2, , à effet du 19 novembre 2022, pour un prix de 1250000 € net vendeur est régulier, le congé valant offre de vente au profit du locataire, l’offre étant valable pendant les deux premiers mois du préavis ; Le bailleur a observé que les titulaires du bail n'ont pas exercé leur droit de préemption dans les conditions légales puisque qu'aucune proposition d'achat n'est parvenue au bailleur avant l'expiration de délai de deux mois figurant au congé ainsi délivré. Il sera observé que le congé délivré reprend l’intégralité des dispositions de l’article 15.2 de la loi du 6 juillet 1989, et notamment la faculté de substitution dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire devant, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité. Cette notification vaut offre de vente au profit des locataires, et elle est valable pendant une durée de un mois. Dès lors, il n’y a pas eu omission des mentions obligatoires dans le congé ainsi délivré. Cependant, le congé est nul, en ce que le bailleur ne justifie pas d’une intention réelle et sérieuse de vendre le bien. Il a été jugé de manière constante que le locataire est recevable à invoquer la fraude et que le juge doit rechercher si le congé a été donné frauduleusement ( Cass civ 3ème 26/06/2007). Il a en outre été jugé que « ayant constaté que la bailleresse n'avait jamais donné de mandant de vente à un agent immobilier et fait de publicité en vue d'une vente, ni mentionné de visites de son appartement par d'éventuels acheteurs ni aucune proposition d'achat, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que l'intention de la bailleresse était frauduleuse d'empêcher la locataire d'exercer son droit légal de préemption ». (Cass civ 3ème 15/03/2000, également Cass civ 3ème 9/06/2009). En l'espèce, il ressort des éléments versés au débat que depuis le 28 mars 2022, les bailleurs, qui ont délivré leur assignation en validation de congé le 13 janvier 2023, n'ont entrepris aucune démarche sérieuse pour vendre leur bien pourtant confié à un mandataire professionnel de la gestion immobilière, le Cabinet CITYA URBANIA ETOILE, et qu'il ne justifie d'aucune publication d'annonce, ni d'aucun mandat de vente, ni d’aucune visite en ce sens. Dès lors il sera dit que Monsieur [H] [J], Madame [V] [J] épouse [O], Madame [A] [J], Madame [U] [J], Monsieur [M] [J], Madame [P] [X] [J] épouse [C], Monsieur [S] [J], Monsieur [Z] [I], Monsieur [N] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [F] [I], représentés par leur mandataire, la société CITYA URBANIA ETOILE n'établissent pas leur intention de vendre, et que le congé pour vendre délivré à Monsieur [R] [L] le 28 mars 2022 et à Madame [Y] [W] née [L] le 11 avril 2022 est nul. Dès lors, Monsieur [H] [J], Madame [V] [J] épouse [O], Madame [A] [J], Madame [U] [J], Monsieur [M] [J], Madame [P] [X] [J] épouse [C], Monsieur [S] [J], Monsieur [Z] [I], Monsieur [N] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [F] [I], représentés par leur mandataire, la société CITYA URBANIA ETOILE, seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes. Sur les autres demandes Monsieur [H] [J], Madame [V] [J] épouse [O], Madame [A] [J], Madame [U] [J], Monsieur [M] [J], Madame [P] [X] [J] épouse [C], Monsieur [S] [J], Monsieur [Z] [I], Monsieur [N] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [F] [I], représentés par leur mandataire, la société CITYA URBANIA ETOILE [X] [D], qui succombent, supporteront les dépens. L’équité commande de condamner Monsieur [H] [J], Madame [V] [J] épouse [O], Madame [A] [J], Madame [U] [J], Monsieur [M] [J], Madame [P] [X] [J] épouse [C], Monsieur [S] [J], Monsieur [Z] [I], Monsieur [N] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [F] [I], représentés par leur mandataire, la société CITYA URBANIA ETOILE à verser à Monsieur [R] [L], Madame [Y] [L] épouse [W] et Madame [E] [L], la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, contradictoirement et en premier ressort, DECLARE Madame [E] [L] recevable en son intervention volontaire ayant intérêt et qualité à agir ; DIT que le congé pour vendre notifié par Monsieur [H] [J], Madame [V] [J] épouse [O], Madame [A] [J], Madame [U] [J], Monsieur [M] [J], Madame [P] [X] [J] épouse [C], Monsieur [S] [J], Monsieur [Z] [I], Monsieur [N] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [F] [I], à Monsieur [R] [L] le 28 mars 2022 et à Madame [Y] [W] née [L] le 11 avril 2022, pour l'appartement situé sis [Adresse 12], et une cave, est nul ; DEBOUTE Monsieur [H] [J], Madame [V] [J] épouse [O], Madame [A] [J], Madame [U] [J], Monsieur [M] [J], Madame [P] [X] [J] épouse [C], Monsieur [S] [J], Monsieur [Z] [I], Monsieur [N] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [F] [I], représentés par leur mandataire, la société CITYA URBANIA ETOILE, de l’intégralité de leurs demandes ; CONDAMNE Monsieur [H] [J], Madame [V] [J] épouse [O], Madame [A] [J], Madame [U] [J], Monsieur [M] [J], Madame [P] [X] [J] épouse [C], Monsieur [S] [J], Monsieur [Z] [I], Monsieur [N] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [F] [I], représentés par leur mandataire, la société CITYA URBANIA ETOILE à verser à Monsieur [R] [L], Madame [Y] [L] épouse [W] et Madame [E] [L], la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ; CONDAME Monsieur [H] [J], Madame [V] [J] épouse [O], Madame [A] [J], Madame [U] [J], Monsieur [M] [J], Madame [P] [X] [J] épouse [C], Monsieur [S] [J], Monsieur [Z] [I], Monsieur [N] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [F] [I], représentés par leur mandataire, la société CITYA URBANIA ETOILE aux entiers dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé les jour, mois, an, susdits. Le greffierLe juge