Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/02617

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [O] [G] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elisabeth ATTIA Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/02617 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4G7V N° MINUTE : 7 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 18 décembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Elisabeth ATTIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0290 Madame [K] [Z], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Elisabeth ATTIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0290 DÉFENDERESSE Madame [O] [G], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Claire TORRES, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/02617 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4G7V EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2020 intitulé « contrat de location – Locaux meublés à usage d'habitation », « l'indivision [Y] et [C] [W] » a donné à bail à « Mme [O] [F] (née [G]) » un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le versement mensuel d'un loyer de 704,36 euros et d'une provision sur charges de 68 euros, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction. Par acte notarié du 16 avril 2021, M. [B] [S] et Mme [K] [Z] sont devenus propriétaires de ce bien. Par courriel du 29 avril 2021, M. [B] [S] et Mme [K] [Z] ont notifié à la locataire un congé pour reprise à effet au 20 novembre 2021. Celle-ci, se présentant sous le nom de « Mme [O] [J]-[G] », en a accusé réception par courrier daté du 18 mai 2021. Les propriétaires ont réitéré leur congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception envoyée le 6 août 2021 et réceptionné à une date non mentionnée sur l'avis de réception. Par jugement du 13 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, notamment : - prononcé la requalification du bail d’habitation meublé du 20 novembre 2020 liant M. [B] [S] et Mme [K] [Z] et Mme [O] [J]-[G] en bail de locaux d’habitation vides, pour une durée de trois années et à terme au 19 novembre 2023 sauf reconduction tacite ou expresse, - constaté que le congé délivré par M. [B] [S] et Mme [K] [Z] à Madame [O] [J]-[G] portant sur le logement situé [Adresse 2]) à [Localité 4] n’a pas encore produit ses effets, - débouté M. [B] [S] et Mme [K] [Z] de leurs demandes en expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation. Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2023, M. [B] [S] et Mme [K] [Z] ont fait signifier à « Mme [O] [F] » une sommation d'être présente à l'état des lieux de sortie prévu le 5 décembre 2023 à 17 heures. La locataire n'a pas donné suite à cette sommation. Par acte de commissaire de justice signifié le 16 février 2024, M. [B] [S] et Mme [K] [Z] ont fait assigner « Mme [O] [F]-[G] » devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de : - prononcer la résiliation judiciaire à compter du 19 novembre 2023 du bail d'habitation portant sur l'appartement de 2 pièces et d'une cave sis [Adresse 2] à [Localité 4] ; - déclarer Mme [O] [G] sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2023 à 0h ; - ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin ; - condamner Mme [O] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer normalement dû jusqu'à complet déménagement et restitution des clés ; - condamner Mme [O] [G] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant les frais du congé et de sommation pour un montant respectif de 380 et 210 euros, outre le coût de l'exécution forcée ; - dire n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit. L'affaire a été appelée à l'audience d'orientation du 25 avril 2024 à 14h00, au cours de laquelle seuls ont comparu M. [B] [S] et Mme [K] [Z], représentés par leur conseil, qui ont maintenu l'ensemble de leurs prétentions. Après les débats, l'affaire a été mise en delibéré au 28 juin 2024. Mme [O] [G] s'étant présentée devant le tribunal après la clôture des débats, à 15h30, en indiquant avoir été mal orientée par l'accueil du tribunal et avoir attendu dans une autre salle d'audience, la juge a par mention au dossier ordonné la réouverture des débats à l'audience du 18 octobre 2024. À l'audience de réouverture des débats du 18 octobre 2024, M. [B] [S] et Mme [K] [Z], représentés par leur conseil, maintiennent l'ensemble de ses prétentions. Pour l'exposé de leurs moyens, il sera renvoyé aux termes de l'assignation qu'ils ont soutenue oralement à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assignée par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, puis régulièrement avisée de la date de l'audience de réouverture par l'envoi d'un avis par le greffe, Mme [O] [G] n'a pas comparu. Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera précisé que la défenderesse sera désignée dans la suite de la présente décision sous son seul nom de naissance, soit [G] conformément à ce qui se trouve indiqué dans le contrat de location, la présente juridiction n'ayant aucune certitude sur son nom d'usage compte-tenu des variations ressortant sur ce point, des différents actes produits. 1. Sur la demande principale portant sur le sort du bail d'habitation a. sur la requalification de la demande Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En l'espèce, les demandeurs sollicitent dans leur assignation que soit « prononcée la résiliation judiciaire » du bail d'habitation à compter du 19 novembre 2023, sans motiver en droit leur demande autrement qu'en visant « la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et plus particulièrement son article 15 ». En outre, et contrairement à ce qu'a pu indiquer leur conseil lors de l'audience de plaidoirie, l'examen du précédent jugement du 13 janvier 2023 révèle que celui-ci n'avait nullement validé le congé notifié à Mme [O] [G] : une telle motivation ne ressort en effet ni de la motivation ni du dispositif de ce jugement, le juge relevant simplement dans le corps de sa décision que le congé a été délivré pour une date prématuré, sans en avoir examiné la régularité. Il sera rappelé en effet que les demandeurs ne disposaient, dans la précédente instance, d'aucun intérêt né et actuel à former une action en validation d'un congé n'ayant pas encore produit ses effets. Les demandeurs ne font par ailleurs état, dans leurs écritures, d'aucun manquement contractuel de la locataire susceptible de fonder une demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail. Il convient, dès lors, de requalifier la demande formée par M. [B] [S] et Mme [K] [Z] dans leur assignation et tendant à ce que soit prononcée la résiliation judiciaire, à compter du 19 novembre 2023, du bail d'habitation les liant à Mme [O] [G], en demande tendant à la validation du congé qu'ils lui ont notifié. b. sur le fond de la demande Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention. En application de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. En l'espèce, le bail consenti à Mme [O] [G] à compter du 20 novembre 2020 pour une durée, du fait de la requalification opérée par le jugement du 13 janvier 2023, de trois ans avait pour échéance initiale le 19 novembre 2023 à minuit. M. [B] [S] et Mme [K] [Z] justifient avoir délivré un congé pour reprise à Mme [O] [G] par courriel du 29 avril 2021, dont la locataire a accusé réception par courrier daté du 18 mai 2021, puis avoir ensuite réitéré leur congé par lettre recommandée dont celle-ci a accusé de réception à une date non précisé sur l'avis de réception mais dont il peut être déduit qu'il s'agit au plus tard du 13 août 2021 date du cachet de la poste apposé sur l'avis de réception lors de sa réexpédition à son expéditeur. Le congé des bailleurs a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance du 19 novembre 2023 à minuit. Il sera en outre relevé que ce congé mentionne bien le motif sur lequel il est fondé, à savoir la décision des bailleurs de reprendre le logement, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien les unissant, à savoir Mme [X] [S], mère d'[B] [S], demeurant au [Adresse 3], ainsi que les bailleurs aux-même suite à la vente de leur logement, lesdits bénéficiaires figurant bien au surplus parmi les personnes listées à l'article 15 susvisé. Dans la présente instance, les bailleurs ont en outre justifié cette volonté de reprise par les problèmes de santé rencontrés par M. [A] [S], père de M. [B] [S] et époux de Mme [X] [S], et les soins qu'il reçoit dans ce cadre en région parisienne. Ce faisant, les demandeurs justifient suffisamment du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise. Il convient, dès lors, de constater que le congé pour reprise délivré par M. [B] [S] et Mme [K] [Z] à Mme [O] [G], par courriel du 29 avril 2021 dont la locataire a accusé réception par courrier daté du 18 mai 2021, puis par lettre recommandée qui a été réceptionnée au plus tard le 13 août 2021, est régulier, et que celle-ci est déchue, depuis le 19 novembre 2023 à minuit, de tout droit d'occupation sur l'appartement à usage d'habitation, outre une cave, sis [Adresse 2] à [Localité 4]. 2. Sur l'expulsion de la locataire Mme [O] [G] étant occupante sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2023 à minuit, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l'assistance d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. 3. Sur l'indemnité d'occupation  Le maintien dans les lieux postérieurement au terme du bail oblige l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge. Le contrat de bail étant résilié à compter du 20 novembre 2023, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial et calculée le cas échéant au prorata de l'occupation, et de condamner Mme [O] [G] à son paiement. 4. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [G] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance. Ceux-ci ne sauraient toutefois inclure le coût du congé de reprise d'un montant de 380 euros, ainsi que le sollicitent les demandeurs dans leur assignation, dès lors qu'ils ont notifié ledit congé par courriel puis par LRAR. Ils n'incluent pas davantage le coût de la sommation de payer, s'agissant d'un acte qui ne figure pas dans l'énumération limitative de l'article 695 du code de procédure civile, qui a été entrepris sans titre exécutoire, et dont l'accomplissement n'est pas prescrit par la loi Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Mme [O] [G] sera également tenue de verser à M. [B] [S] et Mme [K] [Z] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 800 euros. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ; VALIDE le congé pour reprise délivré par M. [B] [S] et Mme [K] [Z] à Mme [O] [G] ; CONSTATE que Mme [O] [G] est, depuis le 19 novembre 2023 à minuit, déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur les lieux loués consistant en un appartement à usage d'habitation, outre une cave, sis [Adresse 2] à [Localité 4], dont M. [B] [S] et Mme [K] [Z] sont propriétaires ; ORDONNE en conséquence à Mme [O] [G] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT qu’à défaut pour Mme [O] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [S] et Mme [K] [Z] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Mme [O] [G] à payer à M. [B] [S] et Mme [K] [Z] à compter du 20 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial et calculée le cas échéant au prorata de l'occupation ; CONDAMNE Mme [O] [G] à payer à M. [B] [S] et Mme [K] [Z] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Mme [O] [G] aux dépens, lesquels ne sauraient inclure ni le coût de 380 au titre du congé ni celui de 120 euros au titre de la sommation ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées. LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION