Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/01110

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 10] [Adresse 5] [Adresse 7] [Localité 6] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/01110 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IY7E Section 3 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 19 décembre 2024 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : Monsieur [X] [C], né le 01 Mai 1940 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1] (HAUT RHIN) Madame [N] [Z] épouse [C], née le 05 Octobre 1941 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1] représentés par Me Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18 PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [E], [U], [K] [R], demeurant [Adresse 3] non comparant Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Nadia LARHIARI : Président Virginie BALLAST : Greffier DEBATS : à l’audience du 19 Septembre 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 mars 2021, M. [X] [C] et Mme [N] [Z] épouse [C] ont loué à M. [E] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 515,00 € outre 50,00 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, M. [X] [C] et Mme [N] [Z] épouse [C] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 068,45 € au titre des loyers et charges échus au 08 décembre 2023. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 décembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, M. [X] [C] et Mme [N] [Z] épouse [C] ont fait assigner M. [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - condamner le locataire à payer la somme de 2 885,14 € avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle, - condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 608,41 € à compter du 1er mars 2024 sous réserve du décompte de charges définitif, - condamner le locataire à payer la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 7 mai 2024. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 19 septembre 2024. À cette audience, M. [X] [C] et Mme [N] [Z] épouse [C], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation. Cité par acte délivré selon dépôt à l'étude, M. [E] [R] ne comparaît pas. L’affaire est mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 12 décembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 septembre 2024. La demande formée par les bailleurs est donc recevable. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, M. [X] [C] et Mme [N] [Z] épouse [C] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 6 mars 2024, la dette locative de M. [E] [R] s’élève à la somme de 2 885,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mars 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 11 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L’expulsion de M. [E] [R] sera ordonnée, en conséquence. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [E] [R] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. M. [E] [R] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Sur les demandes accessoires Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [E] [R] succombe à l’instance, de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [X] [C] et Mme [N] [Z] épouse [C] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [E] [R] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2021 entre M. [X] [C] et Mme [N] [Z] épouse [C], d'une part, et M. [E] [R], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 février 2024 ; ORDONNE en conséquence à M. [E] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ; DEBOUTE M. [X] [C] et Mme [N] [Z] épouse [C] de leur demande d’astreinte ; DIT qu’à défaut pour M. [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [X] [C] et Mme [N] [Z] épouse [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [E] [R] à verser à M. [X] [C] et Mme [N] [Z] épouse [C] la somme de 2 885,14 € (deux mille huit cent quatre-vingt-cinq euros et quatorze centimes) selon décompte arrêté au 6 mars 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE M. [E] [R] à verser à M. [X] [C] et Mme [N] [Z] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE M. [E] [R] à verser à M. [X] [C] et Mme [N] [Z] épouse [C] une somme de 800,00 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [E] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,