Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01563

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 10] [Adresse 10] [Adresse 10] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] N° RG 24/01563 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSG4 Minute : 24/00632 OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT Représentant : M. [P] [H] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial C/ Madame [D] [T] épouse [Y] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Novembre 2024 DEMANDEUR : OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Monsieur [P] [H] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Madame [D] [T] épouse [Y] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] comparante en personne DÉBATS : Audience publique du 04 Octobre 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 23 mai 1997, l'office d'HLM de [Localité 8] aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. et Mme [F] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 2472,19 francs soit 376,88 euros outre une provision pour charges récupérables. Par acte séparé du 15 décembre 2021 à effet au 29 décembre 2021, [Localité 8] HABITAT aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à M. et Mme [Y] [F] un emplacement de parking n° 49 situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 29,93 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2023, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 8] HABITAT a fait signifier à Mme [D] [Y] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 6478,20 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés du logement et de l'emplacement de stationnement n°49. Cette situation d'impayée avait été notifiée à la caisse d'allocations familiale de Seine-Saint-Denis par courriel du 31 juillet 2023, dont la caisse a accusé réception le 3 août 2023. Par exploit de commissaire de justice en date du 6 juin 2024 remis à étude l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 8] HABITAT a fait assigner Mme [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience 4 octobre 2024 aux fins de : - voir constater que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux liant les parties sont réunies et par voie de conséquence la résiliation des baux, - ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 8] au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d'exécution, - condamner la défenderesse à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, - condamner la défenderesse à payer au bailleur la somme de 4010,63 euros, arrêtée à la date du 26/03/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire, - condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour recouvrer sa créance, - condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation. L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 10 juin 2024. A l'audience du 4 octobre 2024, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [P] [H] muni d'un pouvoir régulier, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 3935,47 euros, indiquant ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire le paiement du loyer ayant été repris. Mme [D] [Y] née [T] a comparu en personne. Elle n'a pas contesté le montant de la dette locative mais a fait valoir qu'elle avait repris le paiement intégral des loyers courants. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension de l'acquisition des clauses résolutoires, proposant de payer chaque mois, en plus des loyers et charges, la somme de 50 euros. L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur les demandes principales Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Outre que l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, il ressort en l'espèce des pièces du dossier, notamment des baux signés le 23 mai 1997 et le 15 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 2 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 3 octobre 2024 que le bailleur rapporte la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à hauteur de 3935,47 euros. En conséquence, il convient de condamner Mme [D] [Y] à payer à OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 3935,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date de l'assignation. Sur la demande aux fins de constat de résiliation Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. " L'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. " En l'espèce, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés locatifs de Mme [D] [Y] à la caisse d'allocations familiales de Seine-Saint-Denis le 3 août 2023. Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation des baux a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 juin 2024 soit au moins six semaines avant l'audience. En conséquence, la demande de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition des effets de la clauses résolutoire Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " - L'acquisition de la clause résolution insérée au contrat de bail relatif au logement d'habitation En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui stipule que " en cas de non-paiement à leur échéance du loyer ou des charges dûment justifiées et après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat sera, dès le mois expiré, résilié de plein droit purement et simplement dans les conditions prévues à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l'expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie par simple ordonnance rendue par le juge des référés, auquel les parties attribuent compétence expresse et formelle. " Or, la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat et de son dernier renouvellement dispose à son article 24, que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. " Cette disposition en application de l'article 2 de la loi susvisée est d'ordre public et aux termes de l'article 6 du code civil, " nul ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs ". Les parties au contrat de bail ne pouvaient donc prévoir que le bail serait résilié un mois après un commandement de payer reste sans effet. Le bail ne peut être résilié que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il y a lieu de relever, à ce titre, que le commandement de payer du 24 août 2023 délivré à Mme [D] [Y] lui a donné un délai de deux mois pour régler sa dette. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail d'habitation est résilié à la date du 3 octobre 2023. - L'acquisition de la clause résolutoire du bail relatif à l'emplacement de parking Le bail du 15 décembre 2021 stipule à son article 6 : " il est expressément convenu qu'à défaut du paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées à leur échéance exacte ou encore en cas de défaut d'assurance des risques locatifs ou encore en cas d'exercice de mécanique sauvage, le présent bail pourra être résilié de plein droit, cette résiliation intervenant après mise en demeure préalable notifiée par lettre recommandée avec avis de réception. " Le commandement de payer en date du 2 août 2023 visait les loyers de l'emplacement de parking n° 49, lequel est loué accessoirement au local principal par le même bailleur. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu de constater que le bail relatif à l'emplacement de stationnement n°49 est résilié à la date du 3 octobre 2023. Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, Mme [D] [Y] propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 50 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience, que le Fonds de solidarité logement a décidé de lui verser la somme de 2.863,63 euros et qu'elle doit percevoir un rappel d'aides personnelles au logement. Elle est donc en situation de payer sa dette locative. Par ailleurs, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [D] [Y] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets des deux clauses résolutoires pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué. En revanche, si Mme [D] [Y] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires seront réputées acquises et les baux seront résiliés. Mme [D] [Y] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Dans l'hypothèse où Mme [D] [Y] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, pour chaque bail tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur les demandes accessoires Mme [D] [Y], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 2 août 2023 et de l'assignation du 6 juin 2024. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Déclare recevable la demande d'OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 27 mai 1997 et à celui du 15 décembre 2021, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 27 mai 1997, entre l'office HLM de [Localité 8] aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme [D] [Y] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8], appartement 23.72 bâtiment 2, escalier 23 sont réunies à la date du 3 octobre 2023 et constate la résiliation dudit bail à compter de cette date, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 décembre 2021 entre l'OPH [Localité 8] HABITAT aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme [D] [Y] concernant l'emplacement de stationnement n°49 situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 3 octobre 2023 et constate la résiliation dudit bail à compter de cette date, Condamne Mme [D] [Y] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 3935,47 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date de l'assignation, Accorde un délai à Mme [D] [Y] pour le paiement de cette somme, Autorise Mme [D] [Y] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours, Suspend les effets des clauses résolutoires pendant l'exécution des délais accordés, Rappelle que la présente décision suspend la procédure d'exécution, Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises, Dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité de la dette à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires reprendront leurs effets et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [D] [Y] du logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], appartement 23.72 bâtiment 2, escalier 23 et de l'emplacement de stationnnement n° 49 situé [Adresse 3] à [Localité 8], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne en ce cas, Mme [D] [Y] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle relative au logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], appartement 23.72 bâtiment 2, escalier 23 égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail d'habitation s'était poursuivi, à compter du 3 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, Condamne en ce cas, Mme [D] [Y] à payer à l' OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle relative à l'emplacement de stationnnement n° 49 situé [Adresse 3] à [Localité 8], égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail relatif à l'emplacement de stationnement s'était poursuivi, à compter du 3 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus, Condamne Mme [D] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 août 2023 et de l'assignation du 6 juin 2024, Condamne Mme [D] [Y] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024 Le Greffier Le Juge