Cour d'appel, 23 mai 2023. 21/02642

N° RG 21/02642 N° Portalis DBVX - V - B7F - NQQR Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON Au fond du 04 mars 2021 Chambre 10 cab 10 J RG : 17/00119 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 23 Mai 2023 APPELANTS : M. [V], [G], [Z] [U] né le 06 Avril 1947 à SAINTE SAULVE (NORD) [Adresse 1] [Localité 2] Mme [M], [F] [T] née le 09 Mars 1950 à MULHOUSE (HAUT-RHIN) [Adresse 1] [Localité 2] M. [D], [S], [L] [B] né le 10 Novembre 1942 à PARIS (75) [Adresse 7] [Localité 2] Mme [H] [A] née le 12 Janvier 1943 à GRENOBLE (ISERE) [Adresse 7] [Localité 2] M. [X], [O], [Y] [C] né le 30 Décembre 1944 à SAINT-CHAMOND (LOIRE) [Adresse 7] [Localité 2] Mme [R], [G], [J] [K] née le 21 Janvier 1947 à TUNIS (TUNISIE) [Adresse 7] [Localité 2] Syndicat de copropriétaires [Adresse 8] [Adresse 7] [Localité 2] tous représentés par la SELARL SELARL LYRIS, avocat au barreau de LYON, toque : 239 INTIMEE : Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 9] [Adresse 7] [Localité 2] représentée par la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de [Localité 2], toque : 709 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 03 Mars 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Janvier 2023 Date de mise à disposition : 4 avril 2023 prorogée au 23 mai 2023, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Le 26 octobre 2007, la société d'économie mixte [Localité 2] Confluence a vendu à la SCI [Localité 2] la Presqu'île deux parcelles de terrain nu, la première, dénommée îlot A nord et la seconde, îlot A sud, comprises dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté dénommée " ZAC [Localité 2] Confluence première phase ". Ces parcelles, non contiguës, sont situées de part et d'autre d'un espace vert à l'usage du public, dénommée "jardin de c'ur d'îlot". Le programme prévoit la construction, par la SCI [Localité 2] la Presqu'ile, de deux ensembles immobiliers devant donner lieu à la constitution de deux copropriétés. La parcelle îlot A nord formera ultérieurement l'assiette de la copropriété de l'immeuble [Localité 9] et la parcelle îlot A sud, celle de la copropriété [Localité 10]. L'acte de vente prévoit que l'alimentation en chauffage des constructions à édifier par la SCI [Localité 2] la Presqu'île sera assurée par une chaudière bois/gaz commune à ces deux propriétés et installée sur l'îlot A nord. L'acte de vente prévoit, en outre, une servitude de passage pour les canalisations de la chaufferie et renvoie à une convention ultérieure pour la répartition entre les deux copropriétés des dépenses de chauffage. Un acte notarié du 26 novembre 2007 institue une servitude d'installation et d'utilisation de la chaufferie. Par exploit d'huissier de justice du 9 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires Saône Park îlot A Sud, représenté par son syndic en exercice, la société Nexity, M. [U], Mme [T], M. [B], Mme [A], M. [C] et Mme [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Saône Park A nord représenté, par son syndic en exercice, la société Foncia Saint Antoine. Par jugement du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a : - débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] " [Localité 2] Confluence première phase " à [Localité 2], M. et Mme [U], M. et Mme [B], M. et Mme [C], de leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires [Localité 9] à [Localité 2] à restituer la chaufferie bois au syndicat de l'ensemble immobilier, à casser sans délai la gestion illégale de ladite chaufferie, à leur verser la somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance subi, et de désignation d'un expert et d'un administrateur provisoire, - débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] " [Localité 2] confluence première phase " à [Localité 2] ([Localité 2]), M. et Mme [U], M. et Mme [B], M. et Mme [C], de leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires [Localité 9] à [Localité 2] ([Localité 2]) à restituer la chaufferie bois à l'indivision, à casser sans délai la gestion illégale de ladite chaufferie et à leur verser la somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance subi, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] " [Localité 2] confluence première phase " à [Localité 2], M. et Mme [U], M. et Mme [B], M. et Mme [C], à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 9] à [Localité 2], la somme de 1 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] " [Localité 2] confluence première phase " à [Localité 2], M. et Mme [U], M. et Mme [B], M. et Mme [C], aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Ducrot, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 13 avril 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], M. [U], Mme [T] épouse [U], M. [B], Mme [A] épouse [B], M. [C], Mme [K] épouse [C] ont interjeté appel. Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées le 12 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires Saône Park îlot A Sud A [Localité 2], M. [U], Mme [T], M. [B], Mme [A], M. [C], Mme [K] demandent à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 2] le 4 mars 2021, statuant à nouveau, à titre principal, - constater l'existence d'un ensemble immobilier constitué de la chaufferie commune sis [Adresse 7], - dire et juger que la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 a vocation à régir les installations de chaufferie communes situées dans la copropriété de l'immeuble [Localité 9], en conséquence, - dire et juger que ladite chaufferie est la propriété indivise des copropriétaires formant les copropriétés des immeubles [Localité 9] et [Localité 10], - dire et juger qu'existe, par lui-même, un syndicat de copropriétaires constitué par le rassemblement de l'ensemble des copropriétaires des deux copropriétés et distinct des syndicats de copropriétaires des copropriétés nord et sud, - reconnaître l'existence du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier constitué de la chaufferie commune sis [Adresse 7], - dire et juger en conséquence que le syndicat de copropriétaires [Localité 9], situé [Adresse 7] est dépourvu de tous pouvoirs pour administrer ce bien, - condamner le syndicat de copropriétaires [Localité 9], situé [Adresse 7], à cesser de gérer l'installation commune, sous astreinte de 2.000 € par actes de gestion constatés à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et le condamner à restituer ledit bien au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier, - condamner par suite le syndicat de copropriétaires [Localité 9], situé [Adresse 7], sous les mêmes conditions d'astreinte, à cesser sans délai la gestion illicite qu'il effectue dudit bien, - condamner le syndicat de copropriétaires [Localité 9], situé [Adresse 7] à leur verser in solidum, la somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance qu'ils ont subi, - désigner tel expert qu'il plaira avec les missions suivantes : - recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents qu'il estimera utiles, entendre tous sachants à charge de reproduire leurs dires et leur identité, recueillir tous renseignements à charge d'en indiquer la source, faire appel, si nécessaire, à un technicien d'une spécialité différente de la sienne, établir et communiquer aux parties ainsi qu'au juge chargé du suivi de l'expertise une note de synthèse après chaque réunion, - se rendre sur les lieux situés à [Adresse 7], - établir un règlement de copropriété, contenant état descriptif de division, applicable à l'ensemble immobilier, - recueillir les observations et y répondre après dépôt d'un pré-rapport, - renvoyer les parties à une nouvelle audience de la cour, aux fins d'homologation du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier, - désigner tel administrateur qu'il plaira avec les missions suivantes : - de convoquer une assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier en vue de la désignation d'un syndic, - d'exercer, jusqu'à ce que le syndic désigné entre en fonction, tous les pouvoirs du syndic de la copropriété, - d'établir un règlement de copropriété, contenant état descriptif de division, applicable à l'ensemble immobilier, si cette mission n'est pas dévolue à un expert, - juger que les honoraires de l'administrateur et de l'expert seront supportés par moitié entre les deux syndicats de copropriétaires, à titre subsidiaire, - dire et juger qu'il existe une indivision entre chacun des copropriétaires des deux copropriétés, [Localité 9] et [Localité 10], portant sur la chaufferie bois, - reconnaitre l'existence de cette indivision, - dire et juger que le syndicat de copropriétaires [Localité 9], situé [Adresse 7] est dépourvu de tous pouvoirs pour administrer seul ce bien, - condamner par conséquent le syndicat de copropriétaires [Localité 9], situé [Adresse 7], à cesser de gérer, seul, le bien indivis, sous astreinte de 2 000 € par actes de gestion constaté à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à restituer ledit bien à l'indivision, - condamner le syndicat de copropriétaires [Localité 9], situé [Adresse 7], sous les mêmes conditions d'astreinte, à cesser sans délai la gestion illicite qu'il effectue dudit bien, - condamner le syndicat de copropriétaires [Localité 9], situé [Adresse 7] à leur verser la somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance qu'ils ont subi, en tout état de cause, - condamner le syndicat de copropriétaires [Localité 9], situé [Adresse 7] aux entiers dépens de première instance et d'appel, - condamner le syndicat de copropriétaires [Localité 9], situé [Adresse 7] à leur verser la somme de 5 000 € chacun au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires [Localité 9] demande à la cour de : - confirmer intégralement le jugement rendu le 4 mars 2021, - débouter les demandeurs de l'intégralité de leurs prétentions, - condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi que les entiers dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur l'application du statut de la copropriété Le syndicat des copropriétaires Saône Park îlot A Sud A [Localité 2], M. [U], Mme [T], M. [B], Mme [A], M. [C], Mme [K] font valoir que les conditions d'application de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 11 juillet 1965 au 31 mai 2019 sont réunies. Ils soutiennent : - qu'il existe un ensemble immobilier dès lors que des parcelles distinctes, matérialisées par des numéros cadastraux différents, font l'objet d'appropriations différenciées, l'une appartenant aux copropriétaires de la copropriété nord et l'autre appartenant à ceux de la copropriété sud, - que ce n'est pas la chaufferie qui constitue un ensemble immobilier mais l'ensemble des deux copropriétés parce qu'elles sont unies par un élément commun qu'est la chaufferie, - que l'installation de chauffage commune constitue un élément d'équipement commun, - que la chaufferie doit être considérée comme la propriété collective ou indivise des copropriétaires des deux copropriétés nord et sud, - que la servitude conventionnelle d'implantation de la chaufferie dans le fonds de la copropriété [Localité 9] constitue la preuve de ce que la chaufferie n'est pas la propriété de cette dernière, sans quoi elle n'aurait pas à souffrir d'une servitude pour que son propre bien soit implanté dans son propre fonds. Dès lors que les conditions d'application de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies, le syndicat des copropriétaires Saône Park îlot A sud conclut à l'application du régime de la copropriété. Il fait valoir : - qu'en l'absence de convention contraire, dès lors qu'existe un ensemble immobilier, il existe concomitamment un syndicat des copropriétaires, - que la convention de servitude ne constitue pas une organisation différente permettant de déroger à l'application de la loi, dès lors qu'elle n'organise pas la prise de décisions relatives aux biens communs et leur opposabilité aux copropriétaires, - que la convention du 26 novembre 2007 dressant seulement la liste des dépenses considérées comme communes et répartissant les dépenses, ne peut être considérée comme régissant les dépenses de fonctionnement dès lors que pour ce faire, il faudrait que la convention détermine qui est en droit de les ordonner et selon quelle procédure, - que la convention du 26 novembre 2007 ne prévoit ni d'organe habilité à engager les dépenses ni encore les modalités pour arrêter les décisions relatives aux dépenses alors que les biens appartiennent à des copropriétaires de copropriétés distinctes, - que la loi du 10 juillet 1965 étant applicable, un syndicat des copropriétaires de la chaufferie doit exister de plein droit en dehors de toute organisation formelle. Le syndicat des copropriétaires Saône Park îlot A Sud A [Localité 2], M. [U], Mme [T], M. [B], Mme [A], M. [C], Mme [K] considèrent que la copropriété Park Nord accapare l'administration de la chaufferie. Ils demandent à la cour de désigner un expert ayant pour mission d'établir un règlement de copropriété portant sur la chaufferie commune. Le syndicat des copropriétaires [Localité 9] fait valoir que le système de chauffage ne constitue pas un ensemble immobilier soumis à la loi du 10 juillet 1965. Il soutient : - que la chaufferie ne peut être considérée comme un " ensemble immobilier " puisqu'il s'agit davantage d'un élément d'équipement, - que la propriété de la chaufferie n'est pas répartie par lots privatifs, - que l'installation de la chaufferie fait l'objet d'une convention spécifique instaurant une servitude qui constitue une " organisation différente " excluant l'application de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'elle régit à la fois l'implantation et l'utilisation de la chaufferie. Réponse de la cour L'article 1er, alinéas 1, 2 et 5, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, dispose que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. (...) A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Il résulte de ces dispositions que pour retenir l'existence d'un ensemble immobilier, les aménagements et services communs aux immeubles édifiés sur deux fonds ne peuvent être implantés sur une parcelle faisant l'objet d'une propriété privative, mais doivent nécessairement être implantés sur un terrain commun aux deux immeubles (3e Civ., 26 mars 2020, pourvoi n° 18-16.117, publié). En l'espèce les aménagements et services communs aux deux copropriétés, [Localité 9] (parcelle [Cadastre 3]) et Saône Park îlot A sud (parcelle [Cadastre 5]), dont il est fait état, sont constitués d'une chaudière bois/gaz, commune, permettant une alimentation en chauffage des deux copropriétés. Selon la convention du 26 novembre 2007 constituant une servitude d'implantation et d'utilisation de l'installation de chauffage entre les deux syndicats de copropriétaires, la chaudière est installée sur l'îlot A nord. Il est rappelé par la convention que 'les parcelles formant l'îlot A-nord et celles formant l'îlot A-sud ne sont pas contiguës et sont situées de part et d'autre d'un espace vert à l'usage du public', dont la SEM [Localité 2] Confluence est propriétaire. En conséquence, pour permettre la desserte en chauffage des constructions édifiées sur l'îlot A sud à partir de la chaudière installée dans l'immeuble édifié sur l'îlot A nord, les parties ont constitué 'toutes servitudes réelles et perpétuelles de passage de l'ensemble de réseaux et canalisations permettant l'alimentation en chauffage des bâtiments édifiés sur les terrains formant l'îlot A sud, depuis la chaudière visée.' Il est encore précisé dans la convention que cette servitude grève : - pour la partie des réseaux et canalisations implantés sur l'îlot A nord, la parcelle cadastrée [Cadastre 3], fonds servant, au profit de la parcelle cadastrée [Cadastre 5], fonds dominant, - pour la partie des réseaux et canalisations implantés en sous-sol du jardin de coeur d'îlot, les parcelles cadastrées [Cadastre 4] et [Cadastre 6], fonds servants, au profit de la parcelle cadastrée [Cadastre 5], ainsi que de la parcelle [Cadastre 3], fonds dominant. Il résulte de ces éléments, en particulier de la création de servitudes, et il n'est d'ailleurs pas contesté, que la chaufferie est installée sur la parcelle [Cadastre 3] appartenant aux seuls copropriétaires de l'immeuble [Localité 9]. La chaudière commune aux immeubles [Localité 9] et [Localité 10] n'étant pas installée sur un terrain commun, ces immeubles, qui ne disposent pas d'autre installation ou service commun, ne forment pas un ensemble immobilier au sens de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, il convient, par confirmation du jugement, de dire que le statut de la copropriété n'est pas applicable et de débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes subséquentes. 2. Sur la gestion de la chaufferie Le syndicat des copropriétaires Saône Park îlot A Sud A [Localité 2] , M. [U], Mme [T], M. [B], Mme [A], M. [C], Mme [K] sollicitent à titre subsidiaire que la chaufferie soit considérée comme la propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires des copropriétés nord et sud. Ils font valoir : - que les conventions de servitude instituent un régime de propriété indivise entre les copropriétaires relativement à la chaudière commune, - que l'indivision est caractérisée par le fait que l'installation est considérée comme commune à tous les propriétaires des lots des deux syndicats mais également par le fait qu'il existe une servitude d'implantation qui n'a de sens que si les copropriétaires du syndicat sud sont aussi propriétaires de l'installation, - que les copropriétaires du syndicat Sud n'ont pas l'opportunité de se prononcer sur les actes d'administration relatifs à la chaufferie indivise, - qu'il importe peu que la gestion du syndicat nord soit bonne ou mauvaise dès lors que tous les copropriétaires des deux syndicats doivent pouvoir participer à la gestion du service commun. Le syndicat des copropriétaires [Localité 9] fait valoir qu'il n'y a pas de gestion illicite d'une indivision constituée par le système de chauffage commun. Il soutient : - que l'indivision a été exclue par la pluralité de sols d'assiette faisant l'objet de droits de propriété distincts, - que la servitude a justement pour objet d'organiser l'exercice des droits respectifs des copropriétaires et comprend notamment la répartition des coûts de fonctionnement et d'entretien, - que par notes n°22 et 23 du 1er mars 2018, l'expert judiciaire a confirmé que la chaudière objet de la servitude assurait " un chauffage correct aux deux copropriétés." Réponse de la cour La chaufferie a été installée au sein de la copropriété Saône Park ilôt nord pour permettre de dispenser du chauffage au sein des deux copropriétés. La convention de servitude, instituée par acte notarié du 26 novembre 2007, qualifie de commune entre les deux copropriétés la chaudière, et régit l'installation de la chaufferie, ainsi que ses dépenses de fonctionnement et d'entretien et leur répartition entre les deux fonds avec un compteur propre à chacun d'eux. Aucun élément ne justifie la remise en cause de cette servitude instituée par les deux copropriétés, dont dépend le fonctionnement de la chaufferie. Néanmoins, force est de constater que cette convention ne définit pas les modalités selon lesquelles les décisions relatives à la gestion de la chaudière sont prises, telles que la date de démarrage et d'arrêt de la chaudière, la température de consigne, le choix du prestataire qui réalisera son entretien, les engagements financiers... Le fait que cette installation soit considérée comme commune à tous les propriétaires des lots des deux syndicats et qu'il existe une servitude d'implantation au profit de l'îlot A sud A [Localité 2] sont des indices suffisants pour considérer que la chaufferie appartient de façon indivise aux copropriétaires des deux copropriétés, [Localité 9] et [Localité 10], de sorte qu'en l'absence de convention fixant les modalités selon lesquelles les décisions relatives à la gestion de la chaudière sont prises, les règles de l'indivision s'appliquent. Le jugement est donc infirmé de ce chef. En revanche, il convient de débouter les appelants de leur demande tendant à condamner, sous astreinte, le syndicat de copropriétaires [Localité 9] à cesser de gérer seul le bien indivis, ainsi qu'à restituer le bien à l'indivision, alors qu'il n'est pas démontré autrement que par voie d'affirmation, qu'il en assure seul la gestion. Pour les mêmes motifs, les appelants sont déboutés de leur demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice de jouissance dont ils ne rapportent pas la preuve. Le jugement est donc confirmé de ces chefs. 3. Sur les autres demandes Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en appel. Les dépens d'appel sont in solidum à la charge des appelants qui succombent en leurs demandes principales. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il retient qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen soulevé à titre subsidiaire tiré de l'indivision portant sur la chaufferie, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit que la chaufferie installée au sein de la copropriété Saône Park ilôt nord appartient de façon indivise aux copropriétaires des deux copropriétés, [Localité 9] et Saône Park îlot A sud A [Localité 2], Dit que les décisions relatives à la gestion de la chaudière commune sont prises selon les règles de l'indivision lorsqu'elles ne sont pas régies par une convention, Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes. Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Saône Park îlot A Sud A [Localité 2], M. [U], Mme [T], M. [B], Mme [A], M. [C] et Mme [K] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT