Cour d'appel, 07 novembre 2023. 21/02409

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/11/2023 la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN la SELARL LEROY AVOCATS Me Jean-Michel LICOINE ARRÊT du : 7 NOVEMBRE 2023 N° : - 23 N° RG 21/02409 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GN2Y DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 18 Août 2021 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265267055542138 S.C.I. CYGNUS ATRATUS prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège [Adresse 6] [Localité 8] ayant pour avocat Me Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocat au barreau D'ORLEANS D'UNE PART INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265268475302523 Monsieur [J] [O] né le 20 Mai 1960 à [Localité 2] [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour avocat Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS - Timbre fiscal dématérialisé N°: exonération Madame [N] [D] épouse [O] née le 12 Juillet 1963 à [Localité 2] [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour avocat Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265266984764633 S.C.P. [G] [C]-[B] [C]- FREDERIC BOURGERY société civile professionnelle titulaire d'un office notarial, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège [Adresse 7] [Localité 2] ayant pour avocat postulant Me Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d'ORLEANS ayant pour avocat plaidant Me Christophe LAVERNE de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 10 Septembre 2021. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 septembre 2023 Dossier communiqué au Ministère Public le 26 janvier 2023 L'avis écrit du 26 mai 2023 du Ministère public a été communiqué aux avocats des parties le 6 juillet 2023 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du 18 Septembre 2023 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants. Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller en charge du rapport, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de: Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles GREFFIER : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. ARRÊT : Prononcé publiquement le 7 novembre 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 5 juin 1997, la société de l'hôtel du [Adresse 1] a cédé un bien immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 8] (45) à M. et Mme [O] qui ont changé la destination de l'immeuble d'hôtel en logement à usage d'habitation. Par arrêté préfectoral du 2 février 2001, le plan de prévention du risque d'inondation (PPRI) de la vallée de la Loire a été adopté, lequel classait l'immeuble de M. et Mme [O] dans la zone inondable A, secteur d'aléa très fort. Le 3 décembre 2010, le château du [Adresse 1] a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété reçu par Maître [B] [C], notaire à [Localité 2], membre de la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery. Par acte authentique en date du 19 janvier 2011, reçu par Me [B] [C], la société Cygnus Atratus a fait l'acquisition auprès de M. et Mme [O] de biens et droits immobiliers au sein de l'immeuble, constituant les lots de copropriété n° 3 et 21 pour un prix de vente de 105 517 euros. Par lettre du 16 mai 2011, la mairie d'[Localité 8] a notifié aux nouveaux copropriétaires l'ouverture d'une enquête afin de constater d'éventuelles violations des règles applicables à la division de l'immeuble en différents lots. Le 28 juillet 2011, un procès-verbal d'infraction a été établi. Parallèlement, une difficulté est apparue concernant l'évacuation des eaux usées des lots du 2e étage. Une expertise judiciaire a été ordonnée en référé et confiée à M. [P] qui a déposé son rapport le 10 décembre 2014. Par acte d'huissier des 15 et 16 décembre 2015, la société Cygnus Atratus a fait délivrer assignation à M. et Mme [O] et à la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric, notaires, aux fins d'annulation de la vente et d'indemnisation du préjudice subi. Par jugement en date du 18 août 2021, le tribunal judiciaire d'Orléans a : - déclaré irrecevable les conclusions et pièces signifiées les 27 et 29 avril 2021 ; - prononcé la nullité de l'acte de vente conclu le 19 janvier 2011 entre la société Cygnus Atratus et les époux [O] portant sur les lots 3 et 21 dépendant de l'immeuble Le Château du [Adresse 1], sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 8] ; - ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais des époux [O] et à la diligence de la partie intéressée ; - condamné les époux [O] à restituer à la société Cygnus Atratus, une somme de 105 157 € correspondant au prix perçu avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2015 ; - condamné à réception de ladite somme, la société Cygnus Atratus à restituer aux époux [O] le logement ; - condamné les époux [O] solidairement entre eux et in solidum avec la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à régler à la société Cygnus Atratus, les sommes de : 1 180,31 € de dommages et intérêts à titre des frais de constitution de la société Cygnus Atratus ; 14 704,60 € de dommages et intérêts à titre des frais de gestion et de comptabilité de la société Cygnus Atratus ; 43 768,18 € de dommages et intérêts à titre de frais et d'intérêt d'emprunt, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - ordonné la capitalisation par année entière des intérêts courant sur la restitution du prix de vente et les dommages et intérêts ; - condamné la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à garantir les époux [O] au titre des condamnations aux dommages et intérêts ; - rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires ; - condamné les époux [O] in solidum avec la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, aux entiers frais et dépens de l'instance, et accordé à la SCP Guillauma-Pesme, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; - condamné la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à régler à la société Cygnus Atratus, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration d'appel en date du 10 septembre 2021, la société Cygnus Atratus a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable les conclusions et pièces signifiées les 27 et 29 avril 2021 et en ce qu'il l'a déboutée de ses autres demandes. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 10 août 2023, la société Cygnus Atratus demande à la cour de : - la recevoir en son appel et le déclarer bien fondé ; Y faisant droit : - réformer le jugement en ce que le tribunal a déclaré irrecevables les conclusions et pièces signifiées les 27 et 29 avril 2021 et en ce qu'il a débouté la société Cygnus Atratus de ses demandes : de condamnation solidaire des époux [O] à lui verser la somme de 5 458 € TTC au titre des frais afférents à ladite vente, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2010 et capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ; de condamnation de la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery in solidum avec les époux [O] à lui verser les sommes de 16 704,60 € au titre des frais de gestion et de comptabilité, de 63 829,36 € au titre du coût de l'emprunt, de 10 847 € au titre de la taxe foncière, de 1 822,54 € au titre des assurances logement, de 28 969,78 € au titre des charges de copropriété, de 67 331,11 € au titre des travaux, de 472,09 € au titre du compteur provisoire d'électricité, de 3 152,86 € a titre de la consommation d'électricité, de 65 880 € au titre du préjudice locatif, de 20 000 € au titre du préjudice moral, de 60 000 € au titre de la perte de chance de plus-value, et de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur ces chefs de préjudices : - condamner les époux [O] et la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery in solidum à verser à la société Cygnus Atratus les sommes suivantes : 1- frais de gestion et comptabilité de la société Cygnus Atratus (Frais et honoraires OREX) : 16 704,60 € TTC 2- coût de l'emprunt destiné à l'acquisition : 57 205,01 € 3- taxe foncière : 13 407 € 4- assurances logement : 2 138,46 € 5- charges de copropriété : 32 390,69 € TTC 6- travaux 62 179,86 € TTC (ERDF : 3 977,80 € TTC ; Hydropole : 3 237,37 € TTC ; CTBVL : 8 928,89 € TTC ; Multibat : 33 762,38 € TTC ; JP Plomberie : 6 289,34 € TTC ; Ikéa : 2 141,94 € TTC ; Leroy Merlin : 108,60 € TTC ; Castorama : 92,64 € TTC ; Brico Dépôt : 35,40 € ; Blandin Electricité : 8 799,75 € TTC ; DIAG : 259 € TTC) 7- EDF Compteur provisoire travaux : 472,09 € TTC 8- EDF (consommation) : 3 152,86 € TTC 9- préjudice locatif (perte de chance) : 65 880 € 10- préjudice moral : 10 000 € 11- perte de chance de plus-value : 60 000 € 12- 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile - ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil ; - dire et juger qu'il sera fait application des dispositions de l'article L.313-2 du code monétaire et financier, le créancier étant ici simple particulier n'agissant pas dans un cadre professionnel ; - confirmer le jugement pour le surplus ; - déclarer les époux [O] et la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery irrecevables et mal fondés en leur appel incident et les débouter de l'intégralité de leurs demandes ; - condamner les époux [O] et la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery in solidum à verser à la société Cygnus Atratus, en cause d'appel, une somme de 15 000 € au titre des frais irrépétibles ; - condamner la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery in solidum avec les époux [O] aux entiers dépens comprenant l'intégralité des frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Guillauma & Pesme. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2023, M. et Mme [O] demandent à la cour de : - déclarer l'appel interjeté par la société Cygnus Atratus mal fondé, l'en débouter ; - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident ; En conséquence, - débouter la SCI Cygnus Atratus de toutes ses demandes, fins et conclusions autant irrecevables que mal fondées et plus généralement rejeter toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ; Subsidiairement, si par impossible la cour confirmait l'annulation de la vente, et après avoir débouté la SCI Cygnus Atratus de l'essentiel de ses demandes, autant irrecevables que mal fondées ; - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCP [G] [C], [B] [C] et Frédéric Bourgery, notaires associés, à les garantir de toutes les condamnations qui viendraient par impossible à être prononcées à leur encontre de quelque nature que ce soit, in solidum ou non, hors restitution du prix ; Y ajoutant, - condamner la SCP [G] [C], [B] [C] et Frédéric Bourgery, notaires associés, à leur payer la somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice consécutif à la perte de toute valeur des lots qui leur seront restitués, valorisée à tout le moins au montant du prix de la vente annulée, augmentée des frais et charges à venir y afférents qu'ils vont devoir supporter en pure perte, de leur préjudice moral et des préjudices engendrés par les démarches, tracas et autres auxquels ils ont été confrontés ; Dans tous les cas, - rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires autant irrecevables que mal fondées ; - condamner in solidum la SCI Cygnus Atratus et SCP [G] [C], [B] [C] et Frédéric Bourgery, notaires associés, ou l'une à défaut de l'autre, à verser aux époux [O] une indemnité de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la SELARL Leroy avocats. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2023, la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a : prononcé la nullité de l'acte de vente conclu le 19 janvier 2011 entre la société Cygnus Atratus et les époux [O] portant sur les lots 3 et 21 dépendant de l'immeuble Le Château du [Adresse 1], sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 8] ; ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais des époux [O] et à la diligence de la partie intéressée ; condamné les époux [O] à restituer à la société Cygnus Atratus, une somme de 105 157 € correspondant au prix perçu avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2015 ; condamné à réception de ladite somme, la société Cygnus Atratus à restituer aux époux [O] le logement ; condamné les époux [O] solidairement entre eux et in solidum avec la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à régler à la société Cygnus Atratus, les sommes de : 1 180,31 € de dommages et intérêts à titre des frais de constitution de la société Cygnus Atratus, 14 704,60 € de dommages et intérêts à titre des frais de gestion et de comptabilité de la société Cygnus Atratus, et 43 768,18 € de dommages et intérêts à titre de frais et d'intérêt d'emprunt, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; ordonné la capitalisation par année entière des intérêts courant sur la restitution du prix de vente et les dommages et intérêts ; condamné la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à garantir les époux [O] au titre des condamnations aux dommages et intérêts ; condamné les époux [O] in solidum avec la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, aux entiers frais et dépens de l'instance, et accordé à la SCP Guillauma-Pesme, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; En conséquence : - débouter la société Cygnus Atratus de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; - juger la demande présentée au titre de la perte de chance de plus-value immobilière irrecevable ; - débouter les époux [O] de leurs demandes ; - condamner la société Cygnus Atratus à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Cygnus Atratus aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Licoine en application de l'article 699 du code de procédure civile. Le Procureur général a indiqué s'en rapporter à justice et son avis a été communiqué aux parties. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. La cour a sollicité les observations des parties sur le fait que les conclusions récapitulatives de M. et Mme [O] ne comportaient dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, de sorte que la cour ne pourrait que confirmer le jugement pour les chefs les concernant. Par notes en délibéré en date des 25 et 26 septembre 2023, M. et Mme [O] ont indiqué que l'infirmation du jugement s'évince de leurs demandes et que dans l'hypothèse où la cour confirmerait l'annulation de la vente, il a été demandé la confirmation du jugement en ce que le notaire avait été condamné à les garantir de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre. Par note en délibéré du 26 septembre 2023, la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery a indiqué que les conclusions des époux [O] ne peuvent viser qu'à la confirmation du jugement déféré pour les motifs soulevés par la cour. MOTIFS Les conclusions communiquées en première instance ne peuvent saisir la cour de prétentions et des moyens formulés à leur soutien, et les parties ont pu communiquer leurs pièces et conclusions au cours de la mise en état devant la cour. En conséquence, le jugement ne saurait être infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les conclusions et pièces signifiées par la SCI Cygnus Atratus les 27 et 29 avril 2021. I- Sur la rectification d'erreur matérielle L'appelante mentionne une erreur matérielle affectant le dispositif du jugement, relative aux dommages et intérêts qui lui ont été alloués au titre des frais de gestion et de comptabilité. Le jugement mentionne dans son dispositif la somme de 16 704,60 euros retenue au titre des frais de gestion et de comptabilité de la SCI Cygnus Atratus, mais le dispositif fait mention de la somme de 14 704,60 euros. La somme sollicitée par la SCI Cygnus Atratus à laquelle le tribunal a entendu faire droit en intégralité s'élevait à 16 704,60 euros. En conséquence, le dispositif du jugement étant affecté d'une erreur matérielle, il convient de la rectifier en substituant la somme de 16 704,60 euros à celle de 14 704,60 euros. II- Sur l'appel incident de M. et Mme [O] Selon l'article 954 du même code, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d'appel ne statue que sur celles énoncées au dispositif. Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsqu'une partie ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement (2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23626). Cette règle de procédure qui concerne également les appels incidents (2e Civ., 1er juillet 2021, pourvoi n° 20-10.694), n'est applicable qu'aux instances introduites par une déclaration d'appel postérieure au 17 septembre 2020. En l'espèce, la déclaration d'appel est en date du 10 septembre 2021, de sorte que cette règle de procédure est applicable. Les conclusions de M. et Mme [O] qui sollicitent dans leurs motifs l'infirmation de plusieurs chefs du jugement, ne comportent dans leur dispositif, aucune demande d'infirmation ou d'annulation du jugement, de sorte que la cour n'est pas saisie de leur appel incident. Le jugement ne pourra donc qu'être confirmé dans les chefs du jugement les concernant, étant précisé que le sort de l'appelant ne peut être aggravé sur son seul appel en l'absence d'appel incident de l'intimé. La cour examinera néanmoins les moyens formulés par M. et Mme [O] à l'appui de leur demande de confirmation du jugement et en défense aux demandes d'infirmation du jugement formulées par la SCI Cygnus Atratus et la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery. III- Sur la nullité de la vente immobilière Moyens des parties La SCI Cygnus Atratus demande la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement et singulièrement du dol, et l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de condamnation solidaire des époux [O] à lui verser la somme de 5 458 euros TTC au titre des frais afférents à ladite vente, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2010 et capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil. La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery a sollicité l'infirmation de l'annulation de la vente, sans formuler de moyens à cette fin, les moyens développés visant à contester l'engagement de sa responsabilité dans la réalisation de cette vente. Les conclusions récapitulatives de M. et Mme [O] ne comportent, en leur dispositif, qui seul saisit la cour, aucune demande d'infirmation ou d'annulation du jugement portant sur l'annulation de la vente immobilière et ses conséquences. Réponse de la cour La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery qui n'est pas partie au contrat de vente, a formé appel incident des chefs du jugement ayant prononcé la nullité de l'acte de vente conclu le 19 janvier 2011 entre la société Cygnus Atratus et les époux [O] portant sur les lots 3 et 21 dépendant de l'immeuble Le Château du [Adresse 1], sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 8], ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais des époux [O] et à la diligence de la partie intéressée, et ordonné les restitutions réciproques de l'immeuble et du prix de vente. Les conclusions de l'étude notariale ne comportent toutefois aucun moyen à l'appui de la demande d'infirmation du jugement sur ces points, notamment quant à l'existence ou non d'un dol commis par les vendeurs. Le notaire se bornant à conclure sur l'absence d'engagement de sa responsabilité délictuelle, la cour n'est saisie d'aucun moyen propre à fonder l'infirmation du jugement sur la nullité de la vente conclue entre M. et Mme [O] et la SCI Cygnus, et sur ses conséquences. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte de vente conclu entre M. et Mme [O] d'une part et la SCI Cygnus Atratus d'autre part, ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais de M. et Mme [O] et à la diligence de la partie intéressée et ordonné les restitutions réciproques consécutives à l'annulation de la vente. La SCI Cygnus Atratus qui sollicite l'infirmation du jugement ayant rejeté sa demande au titre des frais afférents à la vente, ne formule aucune prétention correspondante au titre de ces frais, dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile. En conséquence, le jugement ne peut qu'être confirmé sur ce point. IV- Sur la responsabilité du notaire à l'égard de l'acquéreur Moyens des parties La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery soutient que le certificat d'urbanisme du 30 mai 1997 établi en vue de la vente de l'immeuble à M. et Mme [O], mentionne qu'il s'agit « d'une vente en l'état avec possibilité de changer la destination actuelle (hôtel) en habitation principale (un seul logement) » ; que la précision « un seul logement » ne constitue pas une prescription administrative mais ne résulte que de l'objet de la demande de certificat d'urbanisme en date du 14/05/97 telle que présentée par le géomètre à l'époque ; que le changement de destination opéré en 1997 ne nécessitait aucun permis de construire puisque le certificat d'urbanisme rappelle expressément que « le changement de destination est soumis à un permis de construire s'il donne lieu à un remaniement physique des locaux » ; qu'en 1997, les époux [O] n'ont entrepris aucun travaux et n'ont pas modifié la consistance des lieux et ce d'autant plus qu'il n'était envisagé qu'un seul logement ; que 13 ans plus tard, en 2010, il n'y pas eu de changement de destination, l'immeuble étant déjà à usage d'habitation depuis 1997, de sorte qu'aucun permis de construire n'était nécessaire ; que le tribunal a commis une première erreur en procédant à un amalgame entre la vente de 1997 et celle de 2011 ; que l'immeuble est situé dans le secteur 4 de la zone A prévue par le PPRI ; que ce plan précise expressément au titre des dispositions spécifiques au secteur d'aléa 1 et 2 que le changement de destination d'un bâtiment est autorisé sous réserve que celui-ci « n'entraîne pas la création de plus d'un logement par unité foncière par rapport à la situation existante au 30 juin 1994 » ; que cette disposition, spécifique n'a donc pas vocation à s'appliquer aux secteurs d'aléas 3 et 4, de sorte que les premiers juges ont appliqué à l'immeuble une disposition qui lui est étrangère ; que le PPRI prévoit, sur le secteur 4 que le changement de destination est autorisé à condition que chaque logement soit situé au-dessus des plus hautes eaux connues et soit conçu pour permettre une mise en sécurité et une évacuation des occupants en cas d'inondation ; que l'acquéreur vise les courriers de la mairie ou de la Préfecture pour tenter de justifier d'une prétendue violation du PPRI, mais il n'appartient pas à la commune de dire le droit, outre que sa position a été fluctuante depuis l'origine ; que les certificats d'urbanisme en date des 2 mai 2013 et 22 avril 2016 ne présentent aucun intérêt pour la résolution du litige ; que le lot vendu à la SCI Cygnus Atratus dispose d'un de pièces au 1er étage et d'un accès aux parties communes menant au deuxième étage, situés au-dessus des plus hautes eaux connues ; que le jugement sera dès lors infirmé en ce qu'il a retenu sa responsabilité civile ; que l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation n'interdit pas la division et la vente de lots à réhabiliter par les acquéreurs eux-mêmes, comme en l'espèce ; qu'il est constant que l'immeuble vendu est doté d'un réseau d'assainissement, conformément aux dispositions de l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, qui ne prévoit pas que ledit réseau doive être « conforme et en bon fonctionnement » ; que les notaires n'ont pas à se rendre sur place avant de recevoir leurs actes et ils n'ont aucune vérification d'ordre technique à réaliser sur site, de sorte qu'ils n'engagent pas leur responsabilité au titre des prétendus « désordres » relatifs au réseau d'évacuation. La SCI Cygnus Atratus réplique que la responsabilité civile professionnelle de l'étude notariale est engagée ; que l'acte d'achat des époux [O] du 5 juin 1997 précisait bien que l'autorisation d'urbanisme obtenue en vue de la déspécialisation de l'hôtel en date du 30 mai 1997 ne concernait que la possibilité de changer la destination actuelle des locaux (hôtel) en habitation principale (un seul logement) ; qu'il était précisé que « le changement de destination est soumis à permis de construire s'il donne lieu à un remaniement physique des locaux » ; que malgré ces dispositions impératives, les époux [O] n'ont pas hésité à diviser et à créer plusieurs logements et à vendre l'ensemble des lots à neufs acquéreurs avec le concours du notaire ; que les restrictions inscrites en page 11 de l'acte d'achat des vendeurs, relatives à l'impossibilité de créer plus d'un seul logement, n'ont pas été rappelées dans l'acte de vente suivant, ce qui ne peut résulter que d'une volonté délibérée ; que le notaire ne pouvait ignorer et était même présumé savoir que la division avait été faite en infraction aux règles d'urbanisme applicables, d'ordre public ; que de même, compte tenu des dispositions de l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, sachant qu'un immeuble ne peut être divisé s'il n'est pas équipé d'une installation d'évacuation des eaux usées conforme et en bon fonctionnement, le notaire aurait dû s'assurer que cette exigence légale était respectée ; que le problème n'est pas tant le changement de destination que la création, par la division du bien, de plusieurs logements en zone PPRI qui interdit la création de nouveaux logements, ainsi qu'il résulte des règlements applicables et des positions prises par la mairie et de préfecture ; qu'en d'autres termes, si l'immeuble a pu connaître un changement de destination d'un hôtel en un logement unique, ce logement unique ne pouvait ensuite faire l'objet d'une division générant la création de nouveaux logements, ce qui était clairement mentionné dans le certificat d'urbanisme du 30 mai 1997 ; que le changement de destination d'un hôtel en logements ne fait pas partie des constructions et installations admises à l'article A 2-1 du PPRI et si les changements de destination sont autorisés (uniquement pour les secteurs d'aléas 1 et 2) ils sont limités à la création d'un seul logement (article 4.3) ; que le PPRI fait obstacle à toute nouvelle construction à usage d'habitation de même qu'à toute création de logements et donc à la division d'un seul et unique logement pour en créer de multiples comme ce fut le cas en l'espèce ; que seules sont autorisés en secteurs 1 et 2 les changements de destination des bâtiments maçonnés et existant au 30 juin 1994 sous réserve que « ce changement de destination n'entraîne pas la création de plus d'un logement par unité foncière par rapport à la situation existant au 30 juin 1994 » ; que le notaire soutient sans la moindre cohérence, que si le PPRI proscrit dans les secteurs 1 et 2 (aléas faible et moyen) la création de plus d'un logement par unité foncière, il n'en serait pas de même pour les secteurs 3 et 4 (aléas fort et très fort) ; qu'il relève de la responsabilité du notaire de rechercher l'ensemble des dispositions d'urbanisme susceptible d'avoir une influence sur la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; que le notaire a commis une première faute en procédant à la demande du vendeur à la division par lots du Château de [Adresse 1], car l'établissement de l'état descriptif de description, du règlement de copropriété est parfaitement contraire à l'esprit même du PPRI ; que le notaire a commis une seconde faute en permettant la vente des lots issus de la division, sachant que les travaux, qui ont par la suite été effectués par les copropriétaires l'ont été en infraction aux règles d'urbanisme ; que l'implantation de l'immeuble en zone A secteur 4 devait nécessairement et spécialement attirer l'attention du notaire, rédacteur de l'acte, car le certificat d'urbanisme de 1997 stipulait que seuls pouvaient être autorisés les changements de destination de locaux à usage d'hébergement existants à la date du 13 juin 1994 pour les affecter à l'habitation, à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues ; que selon la position de l'autorité administrative, les lots de copropriété n'ont pas d'existence légale dans la mesure où compte tenu de leur situation au regard du PPRI, aucun logement nouveau ne peut être créé ; que la prudence aurait dû conduire le notaire à proposer aux parties la rédaction d'une condition suspensive à insérer dans le compromis de vente relative à l'obtention de l'autorisation administrative conforme au projet envisagé par l'acquéreur à savoir l'aménagement de ses lots en logement à usage d'habitation. Réponse de la cour Il résulte de l'article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le notaire engage sa responsabilité au titre de l'acte qu'il a rédigé, en cas de preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, dont la preuve incombe à celui qui s'en prévaut. En application de ce texte, le notaire, tenu de s'assurer en sa qualité de rédacteur de l'acte, de son efficacité, doit vérifier la situation de l''mmeuble au regard des exigences administratives applicables. La SCI Cygnus Atratus a acquis de M. et Mme [O] un parking et un appartement situé au rez-de-chaussée du château de [Adresse 1] comportant au rez-de-chaussé un local d'habitation avec un escalier privatif d'accès au premier étage, et au premier étage un local à usage d'habitation, outre une quote-part des parties communes, l'immeuble ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété-état descriptif de division établi par Maître [B] [C], notaire associé à [Localité 2], le 3 décembre 2010. L'acte authentique de vente du 19 janvier 2011 mentionne que le bien vendu était situé en zone inondable A4 d'aléa très fort et A3 d'aléa fort du plan de prévention du risque d'inondation de la Vallée de la Loire arrêté le 2 février 2001. L'immeuble figure sur le plan annexé à l'acte de vente en zone A4 d'aléa très fort. M. et Mme [O] avaient quant à eux préalablement acquis l'immeuble aménagé en hôtel dénommé « Le château de [Adresse 1] » formant le lot B de la division en deux parties d'une propriété plus importante, par acte authentique du 5 juin 1997 qui mentionne l'existence d'un certificat d'urbanisme positif précisant « qu'il s'agit d'une vente en l'état avec possibilité de changer la destination actuelle (hôtel) en habitation principale (un seul logement) ». Le certificat d'urbanisme en date du 30 mai 1997 annexé à l'acte authentique de vente du 5 juin 1997, vise une demande de certificat du 14 mai 1997 en vue de l'opération « vente en l'état avec possibilité de changer la destination actuelle (hôtel) en habitation principale (un seul logement) », à laquelle il a été émis un avis positif sous réserve du respect des prescriptions édictées dans les cadres dudit certificat. Le cadre 13 du certificat d'urbanisme énonce les prescriptions particulières suivantes : « Le présent certificat d'urbanisme concerne la possibilité de changer la destination actuelle des locaux (hôtel) en habitation principale (un seul logement). Le terrain, lot B de la division suivant C.U. n° 0452329600035 délivré le 09/09/1996, est situé en secteurs inondables UC3n et NDb4 au P.O.S. où seuls peuvent être autorisés : - l'extension limitée des constructions existantes à la date du 13/06/1994, - les surélévations limitées au-dessus du niveau habitable des bâtiments existants à la dote précitée dans le but de permettre l'amélioration des conditions de confort et de sécurité de leurs occupants, - les reconstructions de bâtiments sinistrés : [...] - les aménagements internes et les modifications de façade des bâtiments existants, - les changements de destination de locaux à usage d'hébergement existants à la date du 13/06/1994 pour les affecter à l'habitation, à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues. Le changement de destination est soumis à permis de construire s'il donne lieu à un remaniement physique des locaux. Le terrain a déjà été recouvert par les eaux sur une hauteur d'environ + 2 mètres lors des crues de la Loire et un risque de submersion de même nature n'est pas à exclure en cas de crue exceptionnelle du fleuve. Le permis de construire ne pourra être délivré en l'absence de l'accord du Préfet, en application de l'article R 421.38.14 du code de l'urbanisme. Le terrain est situé dans la Z.P.P.A.U.P. où tous travaux de construction, démolition, transformation ou modification de l'aspect des immeubles, d'abattage et élagage sont soumis à autorisation. À ce titre, les installations et modifications de clôtures devront faire l'objet d'une demande spécifique. L'hôtel du [Adresse 1] y est classé connue bâtiment d'intérêt patrimonial dont la démolition est interdite (article B.101) et la transformation régie par l'article B.111. Les futurs acquéreurs sont donc invités à prendre connaissance de l'ensemble des dispositions et recommandations contenues dans la Z.P.P.A.U.P. » Il résulte de ces éléments que le certificat d'urbanisme a été sollicité en vue du changement de destination de l'immeuble en habitation soit « un seul logement », que la commune d'[Localité 8] a autorisé au regard des prescriptions administratives en vigueur. Il s'ensuit que la commune n'a pas statué sur une demande de création de plusieurs logements qui n'était pas projetée lors de l'acquisition du bien par M. et Mme [O]. Il convient de relever que lors de la vente au profit de M. et Mme [O] les changements de destination de locaux à usage d'hébergement existants à la date du 13 juin 1994 pour les affecter à l'habitation étaient autorisés, à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues, de sorte que la création de plusieurs logements n'était pas prohibée si elle répondait à cette exigence de sécurisation des occupants. Le changement de destination de l'immeuble avait donc été autorisé en vue de la vente de l'immeuble à M. et Mme [O] en 1997, qui en on fait leur habitation principale avant de procéder à sa division en lots soumis au régime de la copropriété, suivant acte authentique établi le 3 décembre 2010 établi par Maître [B] [C]. L'acte portant division de l'immeuble en lots mentionne expressément que M. et Mme [O] avaient pour domicile l'immeuble de sorte que l'immeuble était déjà à usage d'habitation avant la vente par lots. Il ne résulte donc pas du certificat d'urbanisme du 30 mai 1997 que la création de logements était prohibée en cas de changement de destination des locaux, sous la condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues. Le notaire avait donc connaissance que, dès 1997 et avant adoption du plan de prévention du risque d'inondation, la création de nouveaux logements était dans la zone du château de [Adresse 1], soumis à une condition de sécurisation des occupants. Le plan de prévention du risque d'inondation (PPRI) de la vallée de la Loire, adopté par arrêté préfectoral du 2 février 2001, qui n'était pas applicable lors de l'établissement du certificat d'urbanisme établi le 30 mai 1997, se trouvait applicable lors de la vente du bien immobilier entre M. et Mme [O] et la SCI Cygnus Atratus. Pour considérer qu'il n'existe aucune violation du PPRI, le notaire ne peut arguer de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Orléans le 3 juin 2019, dès lors que cette décision statuant en matière de référé n'a pas autorité de chose jugée au principal, outre qu'il n'avait été produit qu'un extrait du PPRI applicable. Le PPRI plan prévoit deux zones de risques d'inondation dont une zone A « à préserver de toute urbanisation nouvelle pour laquelle les objectifs sont, du fait de son faible degré d'équipement, d'urbanisation et d'occupation : - la limitation d'implantation humaine permanente, - la limitation des biens exposés, - la préservation du champ d'inondation, - la conservation des capacités d'écoulement des crues » La zone A est divisée en sous-zones : 1- d'aléa faible ; 2- d'aléa moyen ; 3- d'aléa fort ; 4- d'aléa très fort. L'article A.1 du PPRI fixe des mesures d'interdiction applicables à la zone A : « afin de ne pas compromettre la préservation des champs d'inondation ou l'écoulement des eaux, toutes les constructions, ouvrages, installations ou travaux à l'exception de ceux définis à l'article A.2. ci-après sont interdits ». L'article A.2 du PPRI énumère limitativement les constructions, ouvrages, installations, et travaux admis en zone A. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables au cas d'espèce, puisque l'opération litigieuse réside en la division d'un immeuble à usage d'habitation en lots, et non en des travaux ou constructions susceptibles de faire obstacle à l'écoulement des eaux en cas de crue. Par ailleurs, la SCI Cygnus Atratus est mal fondée à arguer que le changement de destination d'un hôtel en logements ne fait pas partie des constructions et installations admises à l'article A.2 alors que le changement de destination était déjà intervenu avant l'adoption du PPRI, et qu'il ne constitue pas une construction ou ouvrage susceptible de compromettre la préservation des champs d'inondation ou l'écoulement des eaux au sens de l'article A.1 du PPRI. L'article A.3 du PPRI fixe les prescriptions applicables sur les biens et activités existants. Parmi celles-ci, la SCI Cygnus Atratus invoque qu'au titre des dispositions spécifiques au secteur d'aléa 4, est admis le changement de destination sans augmentation de surface : « - des locaux à usage d'hébergement (hôtel, foyer...) existants à la date du 30 juin 1994 pour les affecter à des équipements collectifs de proximité ou destinés à des activités tertiaires, commerciales ou de services à condition que ces équipements ne comportent ni hébergement, ni stockage de produits polluants, ni installation de matériel de grande valeur. [...] - à de l'habitat, à condition que chaque logement soit situé au-dessus des plus hautes eaux connues et conçu pour permettre une mise en sécurité et une évacuation facile des occupants en cas d'inondation ». Cependant, l'immeuble qui a changé de destination en 1997 pour devenir à usage d'habitation, n'a subi aucun changement de destination postérieurement à l'arrêté du 2 février 2001 portant adoption du PPRI, de sorte que la SCI Cygnus Atratus est mal fondée à arguer de l'application de la prescription précitée. En outre, il convient de rappeler que le certificat d'urbanisme du 30 mai 1997 prévoyait déjà que les changements de destination de locaux à usage d'hébergement existants à la date du 13 juin 1994 pour les affecter à l'habitation étaient admis, à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues, soit à plus de 2 mètres. Cette condition était existante lors du changement de destination de l'immeuble en 1997. En revanche, l'article A.3 du PPRI prévoit les prescriptions suivantes communes aux 4 secteurs d'aléa : « Sont admis sous réserve des prescriptions suivantes : [...] - les travaux d'entretien et de gestion des constructions et installations existantes notamment les aménagements internes sans changement de destination, les traitements et modifications de façades et réfections de toitures. - l'extension limitée des constructions existantes, implantées antérieurement au 30 juin 1994 dans la limite des plafonds suivants : 25 m² d'emprise au sol pour les constructions à usage d'habitation et leurs annexes comprises 30 % de leur emprise au sol pour les bâtiments à usage d'activités économiques autres qu'agricoles et piscicoles et pour les bâtiments publics. Lorsque ces bâtiments ont vocation à l'hébergement, cette extension limitée ne peut s'accompagner d'une augmentation de la capacité d'hébergement. - les extensions successives sont admises à condition que le total des emprises complémentaires ne dépasse pas ces plafonds. - les extensions autorisées des constructions à usage d'habitation devront respecter la règle de surélévation au-dessus du terrain naturel de l'article A.2.4 ci-dessus. Cette obligation ne s'applique pas à condition qu'il n'y ait pas création de logement supplémentaire en cas : - d'extension d'une construction non conforme à cette règle de surélévation. - de réaménagement à vocation d'habitation de parties d'une construction existante ou d'une annexe proche, dont la con'guration rend difficile le respect de cette règle de surélévation ». La règle de surélévation au-dessus du terrain naturel de l'article A.2.4 est ainsi formulée : « les constructions à usage d'habitation admises à l'article 2.1 devront comporter un premier niveau de plancher à 0,50 mètre au moins au-dessus du terrain naturel en aléas 1, 2 et 3 et un second niveau habitable au premier étage en aléas 2 et 3. Ce dernier niveau devra être accessible de l'intérieur et de l'extérieur et permettre une mise en sécurité et une évacuation facile des occupants en cas d'inondation ». Cette règle de surélévation ne fait référence qu'aux secteurs d'aléa 1, 2 et 3, car les constructions sont autorisées à l'article A.2.1 dans ces seuls secteurs, lorsqu'elles sont liées aux équipements sportifs, de loisirs de plein air ou de tourisme ou nécessaires aux terrains d'accueil des gens du voyage non susceptibles d'accueillir des personnes de façon permanente. Il n'en demeure pas moins que par renvoi de l'article A.3 au titre des dispositions communes aux 4 secteurs d'aléa, la règle de surélévation est bien applicable au secteur d'aléa 4. Il résulte ainsi des dispositions communes à tous les secteurs d'aléa que le réaménagement à vocation d'habitation de parties d'une construction existante dont la con'guration rend difficile le respect de la règle de surélévation était autorisé, à condition qu'il n'y ait pas de création de logement supplémentaire. Contrairement aux allégations du notaire, le tribunal n'a pas fait application des dispositions spécifiques aux secteurs d'aléa 1 et 2 prévoyant que le changement de destination des bâtiments maçonnés existants au 30 juin 1994 était admis sous réserve notamment « que ce changement de destination n'entraîne pas la création de plus d'un logement par unité foncière par rapport à la situation existant au 30 juin 1994 ». En effet, il convient de constater que ces dispositions spécifiques aux secteurs d'aléa 1 et 2 ne constituaient qu'une application, au cas de changement de destination de l'immeuble, de la règle d'interdiction de création de logement, figurant également aux dispositions communes à tous les secteurs d'aléa s'agissant de réaménagement à vocation d'habitation de parties d'une construction existante dont la configuration rend difficile le respect de la règle de surélévation. Le tribunal a ainsi justement considéré que l'interdiction de création de logement supplémentaire était autant applicable aux secteurs d'aléa 1 et 2, qu'aux secteurs d'aléa plus forts et en particulier le secteur d'aléa 4 au sein duquel l'immeuble litigieux est situé. En l'espèce, il est établi que l'immeuble appartenant à M. et Mme [O] a fait l'objet d'un réaménagement à vocation d'habitation, alors que la configuration rendait difficile le respect de la règle de surélévation, dès lors que s'agissant d'un bâtiment à intérêt patrimonial régi par les dispositions de la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager de la rivière du Loiret, interdisant toute modification de façade. Il ne pouvait donc être envisagé de surélever le plancher à 0,50 mètre au moins au-dessus du terrain naturel et d'installer des escaliers extérieurs d'accès au premier étage aux fins de sécurisation des occupants en cas d'inondation. En conséquence, le réaménagement de l'immeuble à vocation d'habitation ne pouvait prévoir la création de logement supplémentaire, à compter de l'entrée en vigueur de l'arrêté préfectoral du 2 février 2001 adoptant le PPRI de la vallée de la Loire. Or, il est établi que le réaménagement de l'immeuble a conduit à la création de sept logements supplémentaires. L'état description de division établi le 3 décembre 2010 par Maître [B] [C] a procédé à la division de l'immeuble en huit lots dont quatre appartements en rez-de-chaussée pour lesquels il n'est pas démontré que le plancher avait été surélevé à 0,50 mètre au moins au-dessus du terrain naturel. En outre, le lot numéro 1 est un appartement en rez-de-chaussée uniquement sans niveau habitable au premier étage, et les lots en rez-de-chaussée présentant un accès privatif à un local d'habitation au 1er étage ne comportent pas d'accès extérieur à celui-ci. Il convient de relever que tant le maire de la commune d'[Localité 8] que le préfet du Loiret ont relevé à plusieurs reprises que le réaménagement du bâtiment du Château du [Adresse 1] a conduit à augmenter le nombre de logements en divisant le bâtiment en lots, en méconnaissance des règles d'urbanisme alors que le PPRI applicable interdisait l'augmentation du nombre de logements a'n de ne pas exposer les habitants et leurs biens à un risque naturel prévisible. Il a été également rappelé aux propriétaires que la situation n'était pas régularisable. Le notaire a donc établi un état de division de l'immeuble en lots en violation des dispositions du PPRI, puis a prêté son concours à la vente de ces différents lots à différents acquéreurs dont la SCI Cygnus Atratus. En conséquence, le notaire a commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité à l'égard de l'acquéreur. Le jugement qui ne comporte pas ce chef de décision en son dispositif sera donc complété en ce sens. En revanche, le moyen tiré d'une violation des dispositions de l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version alors applicable, qui prohibent toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation qui ne sont pas pourvus d'une installation d'évacuation des eaux usées, est infondé. En effet, l'acquéreur argue d'un défaut de fonctionnement de l'évacuation des eaux usées et non d'un défaut de raccordement au réseau des eaux usées qui est seul concerné par les dispositions de l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation. V- Sur l'indemnisation de l'acquéreur 1- Sur les frais de constitution de la SCI Moyens des parties La SCI Cygnus Atratus demande la confirmation du jugement sur ce point. Elle indique qu'il n'appartient à quiconque de juger de l'utilité ni de l'opportunité d'avoir créé cette SCI. La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande l'infirmation de ce chef. Elle indique que les frais de constitution de la SCI ne présentent strictement aucun lien avec les fautes imputées ; qu'en outre, ces frais n'ont pas été exposés en pure perte et ont été déduits de l'imposition de ses associés, les déficits fonciers de chaque exercice ont aussi été défiscalisés, réduisant d'autant l'impôt desdits associés ; qu'allouer une indemnisation à ce titre serait donc contraire au principe indemnitaire ; que les associés de la SCI Cygnus Atratus sont associés de deux autres SCI créées antérieurement à la vente de l'immeuble litigieux ; qu'il était donc totalement inutile de procéder à la constitution d'une troisième SCI, de sorte que les frais afférents à ce choix doivent être conservés par l'appelante, car l'immeuble aurait pu être acquis par l'une ou l'autre de ces SCI antérieures. Réponse de la cour La SCI Cygnus Atratus qui ne produit pas l'acte constitutif de la société, préexistait à la vente de l'appartement litigieux par M. et Mme [O], mais son existence légale n'est pas dépendante du sort de la vente conclue le 19 janvier 2011, de sorte que la SCI peut continuer à exister et acquérir des biens postérieurement à l'annulation de cette vente. Les coûts de constitution de ladite SCI ne sont pas la conséquence directe de la faute imputée au notaire, de sorte celui-ci ne peut être condamné au paiement de ces frais. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné l'étude notariale à payer à la SCI Cygnus Atratus la somme de 1 180,31 € de dommages et intérêts à titre des frais de constitution de la société Cygnus Atratus. 2- Sur les frais de gestion de la SCI Moyens des parties La SCI Cygnus demande de réformer le jugement qui a retenu dans son dispositif une somme de 14 704,60 euros au lieu d'une somme justifiée de 16 704,60 euros, en commettant une erreur matérielle. La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande l'infirmation de ce chef. Elle indique que les frais de gestion de la SCI ne présentent strictement aucun lien avec les fautes imputées ; que les frais de comptabilité n'auraient pas été exposés si la SCI n'avait pas été constituée et l'immeuble acquis au moyen d'une SCI créée antérieurement. Réponse de la cour Les frais de gestion de la SCI, notamment les honoraires de l'expert-comptable chargé de l'établissement des comptes annuels et des déclarations fiscales, ne sont pas la conséquence de la faute commise par le notaire, mais résultent de l'activité même de la société. En conséquence, ces frais ne constituent pas un préjudice indemnisable, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le notaire au paiement de ces frais. 3- Sur les frais du prêt Moyens des parties La SCI Cygnus Atratus expose que l'expert-comptable a attesté que le montant des intérêts de l'emprunt pour la période du 8 janvier 2011 au 31 décembre 2022 s'est élevé à la somme de 57 205,01 euros ; que le jugement sera réformé en ce que le tribunal ne lui a alloué qu'une somme de 43 768,18 euros et non 53 181,89 euros, actualisée ce jour à la somme de 57 205,01 euros. La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande d'infirmer le jugement sur ce point. Elle indique qu'outre que l'on ne sache pas à quoi correspond exactement le quantum réclamé, il appartenait à la SCI Cygnus Atratus de mettre en cause son prêteur de deniers afin de solliciter, en même temps que le prononcé de la nullité de la vente du 19 janvier 2011, celui de l'acte de prêt, accessoire, à la vente, souscrit pour permettre de financer cette acquisition ; que dans cette hypothèse, la banque aurait été tenue de lui rembourser la totalité des frais de dossier et des intérêts contractuels versés ; qu'en ne procédant pas ainsi, la SCI Cygnus Atratus a fait le choix délibéré d'accepter de poursuivre le remboursement de ce prêt et de le défiscaliser au profit de ses associés. M. et Mme [O] indiquent que le montant sollicité sur ce point n'est aucunement justifié ; qu'il appartenait à la SCI Cygnus Atratus d'assigner le prêteur en annulation du prêt accessoirement contracté ; qu'en ne le faisant pas, la SCI Cygnus Atratus a délibérément choisi de maintenir à son bénéfice ce contrat, et donc à en tirer avantage, ne serait-ce qu'au titre des déductions fiscales qu'elle a pu ainsi opérer ; qu'il lui appartient d'assumer les conséquences de ses choix, qu'il importe peu, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, que le coût du prêt soit ou non clairement établi. Réponse de la cour La SCI Cygnus Atratus produit une attestation de son expert-comptable mentionnant que le coût du financement relatif à l'acquisition du bien et les travaux d'amélioration par un emprunt d'un montant initial de 155 073 euros auprès du Crédit agricole Centre Loire s'élève à la somme de 57 205,01 euros pour la période du 18 janvier 2011 au 31 décembre 2022. Les restitutions intervenant à la suite de la nullité d'une vente ne constituent pas des préjudices indemnisables. De même, les restitutions dues à la suite de l'anéantissement d'un contrat de prêt ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice réparable, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (1re Civ., 1er juin 1999, pourvoi n° 97-14.063, Bulletin 2014, I, n° 123). En cas d'annulation de la vente immobilière, le contrat de crédit accessoire est résolu de plein droit, de sorte que l'acquéreur-emprunteur a le droit d'obtenir restitution de toutes les sommes versées au prêteur, auquel il doit restituer le capital prêté. En l'absence d'annulation d'un contrat de prêt à la suite de l'annulation du contrat de vente du bien immobilier financé, les frais liés à la souscription de ce prêt, qui sont la contrepartie de la jouissance du capital emprunté par l'acquéreur, ne constituent pas un préjudice réparable pouvant être mis à la charge du notaire fautif (1re Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 22-11.151 ; 1re Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 20-16.499). En l'espèce, le contrat de prêt n'a pas été annulé. Il s'ensuit donc qu'en l'absence de préjudice réparable, la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery ne peut donc être condamnée au paiement des intérêts du prêt souscrit par la SCI Cygnus Atratus. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, à régler à la SCI Cygnus Atratus, la somme de 43 768,18 euros de dommages et intérêts au titre du coût du prêt. En l'absence d'appel incident formé par M. et Mme [O] au dispositif de leurs conclusions, le jugement ne peut qu'être confirmé pour les dommages et intérêts mis à leur charge au titre du coût du prêt, sans que le montant ne puisse être réévalué pour les motifs précités. 4- Sur les taxes foncières Moyens des parties La SCI Cygnus Atratus demande l'infirmation du jugement en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande formée à ce titre. Elle explique qu'il est de jurisprudence constante que l'annulation de la vente justifie que l'acquéreur soit indemnisé du montant des taxes foncières dont il s'est acquitté ; que la vente étant annulée, elle est réputée n'avoir jamais été propriétaire ; qu'elle aurait sans doute la possibilité de solliciter auprès de l'administration fiscale la restitution des taxes foncières mais pour autant, rien n'interdit à l'acquéreur de demander d'être indemnisé par le vendeur de ces impôts plutôt que d'effectuer ensuite les démarches nécessaires auprès de l'administration ; que les vendeurs et le notaire, subrogés dans les droits de l'acquéreur, auront eux-mêmes toute possibilité de solliciter le remboursement auprès de l'administration fiscale. La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande de débouter la SCI Cygnus Atratus de sa demande au titre de la taxe foncière, ces frais n'étant que la contrepartie de sa qualité de propriétaire des locaux de début 2011 à ce jour ; que l'appelante est d'autant moins fondée à présenter une telle réclamation que, bien qu'informée depuis l'année 2011 de la situation litigieuse, la SCI a patienté près de quatre ans avant d'introduire la présente procédure, et l'étude notariale ne saurait être comptable de ce délai anormalement long, au cours duquel la SCI a continué à s'exposer au règlement de ces frais et taxes et a occupé les lieux, lesdits frais n'étant que la contrepartie de cette occupation non contestée ; que ces taxes ont été défiscalisées par la SCI et ses associés chaque année ; qu'en tout état de cause, l'article 1404 II du code général des impôts prévoit que, dans l'hypothèse de la nullité judiciaire d'une vente immobilière, l'ancien propriétaire puisse se faire rembourser les taxes foncières réglées alors qu'il avait la qualité de propriétaire ; qu'il appartiendra donc à la SCI d'en solliciter le règlement auprès de l'administration fiscale. M. et Mme [O] font valoir que les articles 1404 du code général des impôts et R. 196 du livre des procédures fiscales prévoient que l'acquéreur ayant obtenu la nullité judiciaire d'une vente immobilière puisse se faire rembourser les taxes foncières appelées en sa qualité de propriétaire ; qu'ainsi la SCI Cygnus Atratus ne justifie d'aucun préjudice sur ce point ; que le préjudice de la SCI ne résulte que de son choix de ne pas solliciter le remboursement des taxes auprès de l'administration fiscale. Réponse de la cour L'article 1404 du code général des impôts ne prévoit pas une restitution des taxes foncières acquittées auprès de l'administration fiscale, en cas d'annulation d'une vente immobilière, mais une possibilité de dégrèvement lorsque, au titre d'une année une cotisation de taxe foncière, a été établie au nom d'une personne autre que le redevable légal, le dégrèvement de cette cotisation. Il ne peut donc être déduit de cette disposition que les taxes foncières réglées avant l'annulation d'une vente immobilière ne puissent être indemnisées par les responsables du fait dommageable. Le paiement de la taxe foncière acquittée par l'acquéreur d'un bien immobilier dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (1re Civ., 7 décembre 2022, pourvoi n° 20-23.440 ; 1re Civ., 1er février 2023, pourvoi n° 21-19.047). En l'espèce, la SCI Cygnus Atratus est réputée ne pas être propriétaire de l'immeuble litigieux dès l'origine, compte-tenu de l'annulation de la vente. En conséquence, les taxes foncières versées par elle constitue un préjudice causé par la faute des vendeurs et du notaire. Il appartient donc aux responsables d'indemniser intégralement l'acquéreur du préjudice subi sans qu'ils ne puissent lui reprocher le délai de la procédure, ni même l'absence de demande auprès de l'administration fiscale aux fins de dégrèvement. En conséquence, M. et Mme [O] et la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery seront condamnés in solidum à payer à la SCI Cygnus Atratus la somme de 13 407 euros au titre des taxes foncières, telle que justifiée aux débats. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la SCI Cygnus Atratus de cette demande. 5- Sur les assurances Moyens des parties La SCI Cygnus Atratus demande l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande au titre des assurances. Elle indique qu'il est de jurisprudence constante que l'annulation de la vente justifie que l'acquéreur soit indemnisé du montant des assurances afférentes au logement dont il s'est acquitté ; que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, le logement n'a pas été occupé, comme en témoigne notamment l'absence de consommation d'eau. La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande de débouter la SCI Cygnus Atratus de sa demande au titre des assurances, ces frais n'étant que la contrepartie de sa qualité de propriétaire des locaux de début 2011 à ce jour ; que l'appelante est d'autant moins fondée à présenter une telle réclamation que, bien qu'informée depuis l'année 2011 de la situation litigieuse, la SCI a patienté près de quatre ans avant d'introduire la présente procédure, et l'étude notariale ne saurait être comptable de ce délai anormalement long, au cours duquel la SCI a continué à s'exposer au règlement de ces frais et a occupé les lieux, lesdits frais n'étant que la contrepartie de cette occupation non contestée. M. et Mme [O] demande le rejet de cette demande au motif que la SCI doit supporter les conséquences de son occupation et de sa propriété. Réponse de la cour La SCI Cygnus Atratus est réputée ne pas être propriétaire de l'immeuble litigieux dès l'origine, compte-tenu de l'annulation de la vente. En conséquence, le coût des primes d'assurances versées depuis l'acquisition constitue un préjudice causé par l'annulation de la vente dont le vendeur est tenu à réparation. En outre, la condamnation prononcée au titre du remboursement du coût de l'assurance acquitté par l'acquéreur présente un caractère indemnitaire donnant lieu à garantie du notaire, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 20-22.911 ; 3e Civ., 3 mai 2018, pourvoi n° 17-11.132, 17-14.090, Bull. 2018, III, n° 48). En conséquence, M. et Mme [O] et la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery seront condamnés in solidum à payer à la SCI Cygnus Atratus la somme de 2 138,46 euros au titre de l'assurance, telle que justifiée aux débats. 6- Sur les charges de copropriété Moyens des parties La SCI Cygnus Atratus demande l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande au titre des charges de copropriété. Elle indique qu'il est de jurisprudence constante que l'annulation de la vente justifie que l'acquéreur soit indemnisé du montant des charges de copropriété dont il s'est acquitté ; que n'ayant jamais été propriétaire, rien ne justifie qu'elle conserve les charges de copropriété ; qu'il s'agit donc bien d'un préjudice indemnisable qui doit mis à la charge solidaire des vendeurs et du notaire. La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande de débouter la SCI Cygnus Atratus de sa demande au titre des charges de copropriété. Elle explique que ces frais n'étant que la contrepartie de sa qualité de propriétaire des locaux de début 2011 à ce jour ; que l'appelante est d'autant moins fondée à présenter une telle réclamation que, bien qu'informée depuis l'année 2011 de la situation litigieuse, la SCI a patienté près de quatre ans avant d'introduire la présente procédure, et l'étude notariale ne saurait être comptable de ce délai anormalement long, au cours duquel la SCI a continué à s'exposer au règlement de ces frais et a occupé les lieux, lesdits frais n'étant que la contrepartie de cette occupation non contestée. M. et Mme [O] demande le rejet de cette demande aux motifs que les charges de copropriété ont été réglées en contrepartie de la propriété et en toute connaissance de cause ; qu'il s'agit pour beaucoup de charges liées aux actes confirmatifs des acquisitions, dont la sienne, dont la SCI ne peut obtenir remboursement ; que la SCI Cygnus Atratus a délibérément tardé à engager sa procédure en annulation, c'est bien parce qu'elle trouvait intérêt à conserver sa propriété ; que la SCI doit supporter les conséquences de son occupation et de sa propriété. Réponse de la cour La SCI Cygnus a réglé les charges de copropriété régulièrement votées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble au sein duquel elle avait acquis l'appartement litigieux. N'ayant pas la qualité de propriétaire dès l'origine par l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, la charge de copropriété incombe aux vendeurs. En conséquence, les charges de copropriété versées depuis l'acquisition constituent un préjudice causé par l'annulation de la vente dont le vendeur est tenu à réparation. En outre, la condamnation prononcée au titre du remboursement des charges de copropriété acquittées par l'acquéreur présente un caractère indemnitaire donnant lieu à garantie du notaire, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 20-22.911 ; 3e Civ., 3 mai 2018, pourvoi n° 17-11.132, 17-14.090, Bull. 2018, III, n° 48). En conséquence, M. et Mme [O] et la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery seront condamnés in solidum à payer à la SCI Cygnus Atratus la somme de 32 390,69 euros au titre des charges de copropriété, telle que justifiée aux débats. 7- Sur les travaux réalisés Moyens des parties La SCI Cygnus Atratus demande l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande au titre des travaux réalisés dans le bien acquis. Elle fait valoir que rien ne justifie que M. et Mme [O] puissent s'enrichir de ces travaux ; qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, nonobstant les procédures en cours, l'issue du litige ne pouvant être certaine ; que les travaux ont été réalisés antérieurement au 16 mai 2011 alors que rien ne pouvait la dissuader de les entreprendre ; qu'il est paradoxal pour le notaire de soutenir d'une part que les courriers émanant de la mairie ou de la préfecture ne seraient qu'artifices mais que néanmoins, dès qu'elle en aurait eu connaissance, elle aurait dû immédiatement s'abstenir de tous travaux d'entretien et d'aménagement. La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Cygnus Atratus de sa demande au titre des travaux réalisés. Elle explique que les travaux ont été réalisés, pour leur très grande majorité, à compter de l'été 2011 ; que la problématique relative à la prétendue irrégularité de la mise en copropriété de l'immeuble a été révélée aux acquéreurs au plus tard le 16 mai 2011 par un courrier de la mairie d'[Localité 8] ; que l'étude notariale ne saurait être déclarée comptable de cette décision délibérée de réaliser de tels travaux, nonobstant l'irrégularité prétendue de la mise en copropriété de l'immeuble ; qu'en tout état de cause, les travaux bénéficieront exclusivement aux époux [O] qui retrouveront la propriété de l'immeuble de sorte que seuls ces derniers pourraient donc être condamnés à ce titre ; que les frais exposés par la SCI Cygnus Atratus au titre des travaux ne constituent pas un préjudice indemnisable. M. et Mme [O] demandent la confirmation du jugement sur ce point. Ils soutiennent que seule l'attitude procédurale de la SCI Cygnus Atratus a généré ce préjudice dès lors qu'elle a attendu plus de 4 ans avant d'introduire l'instance ; qu'à cette époque la SCI avait parfaitement connaissance tant des observations soulevées par la mairie d'[Localité 8] à l'encontre de la situation juridique du bien immobilier que des problématiques d'assainissement ; que c'est donc de manière volontaire et délibérée qu'elle a choisi d'effectuer ces travaux alors qu'elle en connaissait les risques et la SCI Cygnus Atratus doit, seule, en supporter les conséquences ; qu'ils ne tireront aucun avantage de ces travaux puisque par définition si la vente était annulée toute division serait condamnée. Réponse de la cour L'acte de vente conclu entre M. et Mme [O] et la SCI Cygnus Atratus comportait les observations particulières suivantes : « Tous les raccordements (électricité, eau potable, réseau d'eaux usées, téléphone, télévision, etc.) sont la charge exclusive de l'acquéreur. Afin d'accélérer les démarches de raccordement au réseau ERDF, le vendeur a amorcé la demande de raccordement, à charge pour chaque acquéreur et de la copropriété d'en prendre la suite sans recours à l'encontre du VENDEUR. La réalisation des travaux pour le cloisonnement et condamnations entre les lots et/ou les parties communes seront à la charge de l'acquéreur et devront être réalisés au plus tard dans les deux mois de la signature de l'acte authentique de vente. Les portes situées au premier étage seront condamnées par l'acquéreur qui s'y oblige. Concernant le lot numéro 21 (Parking) La réalisation des éventuels travaux d'aménagement des places de parking et de leurs accès sont à charge de l'acquéreur ». Le bien vendu devait donc faire l'objet de travaux par l'acquéreur aux fins de le rendre habitable (cloisons, raccordements électriques, canalisations et plomberie, etc). La SCI Cygnus Atratus justifie avoir engagé, en 2011, des travaux de gros 'uvre, d'électricité, de plomberie, d'installation d'un compteur d'eau, d'installation d'une cuisine, pour la somme justifiée aux débats de 62 179,86 euros, qui constituent des travaux d'amélioration du bien. Les travaux d'amélioration peuvent donner lieu à restitution lorsqu'ils ont été utiles, dans la limite de la plus-value apportée au bien, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n° 20-21.293). En conséquence, la SCI Cygnus Atratus, tenue de restituer à M. et Mme [O] l'appartement dont la vente est annulée, est fondée à solliciter une indemnité au titre des travaux d'amélioration du bien dans la limite de la plus-value apportée au bien. Devenue régulièrement propriétaire du bien à compter de l'acte authentique de vente, la SCI Cygnus Atratus n'était nullement tenue de s'abstenir de l'aménager en réalisant des travaux, le vendeur contestant par ailleurs toute nullité de la vente dont le sort était par la suite dépendant d'une décision judiciaire. Il ne peut être argué du délai écoulé depuis la vente pour introduire l'action en justice dès lors que la prescription de l'action en annulation de la vente n'est pas soulevée. Les vendeurs n'établissent pas que l'appartement dont la vente est annulée n'aurait plus de valeur alors qu'il est établi que celui-ci a été vendu sans aménagement quelconque (cloisons, raccordement, robinetterie) et qu'il leur sera restitué après réalisation des travaux d'amélioration précités. En outre, M. et Mme [O] sont mal fondés à arguer de la perte de valeur de leur appartement au regard des dispositions du PPRI, alors qu'ils sont responsables de la division de l'immeuble et de leur vente par lots. M. et Mme [O] n'établissant pas l'absence de plus-value apportée au bien, il convient de les condamner à payer à la SCI Cygnus la somme de 62 179,86 euros au titre du coût des travaux, ainsi qu'il en est justifié aux débats. La restitution du prix des travaux d'amélioration du bien réalisés par l'acquéreur, à laquelle le vendeur est condamné en contrepartie de la restitution de l'immeuble, ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible de donner lieu à garantie du notaire. En conséquence, aucune condamnation ne peut intervenir à l'encontre de la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 8- Sur le compteur électrique provisoire et la consommation d'électricité Moyens des parties La SCI Cygnus Atratus demande d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande indemnitaire au titre du compteur provisoire de travaux, et de la consommation électrique. La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery et M. et Mme [O] demandent de confirmer le jugement sur ce point. Réponse de la cour La SCI Cygnus Atratus ne justifie pas avoir fait installer un compteur provisoire d'électricité ni du coût de cette installation. S'agissant de la consommation électrique, la SCI Cygnus a dépensé des sommes, principalement au titre du coût de l'abonnement, pour un bien immobilier dont la vente est considérée comme n'ayant jamais été réalisée. En conséquence, elle est en droit d'obtenir réparation du préjudice résultant des sommes versées au fournisseur d'électricité. Le remboursement des factures d'électricité n'étant pas une restitution consécutive à la vente mais présentant un caractère indemnitaire, la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery sera condamnée in solidum avec M. et Mme [O] à payer à la SCI Cygnus Atratus la somme de 3 152,86 euros au titre des sommes versées au fournisseur d'électricité, telle que justifiée aux débats. 9- Sur la perte de gains locatifs Moyens des parties La SCI Cygnus Atratus demande l'infirmation du jugement ayant rejeté cette demande. Elle soutient qu'elle destinait ce bien à la location et qu'elle n'a pu le louer depuis janvier 2012 ; qu'elle accepte de prendre comme date de début de la location telle qu'elle pouvait être espérée, le 1er avril 2012, comme suggéré par l'expert ; qu'elle a subi une perte locative de 65 880 euros sur la base d'un loyer mensuel de 610 euros, ce préjudice s'analysant en une perte de chance ; que ce bien n'a pas été occupé, même gracieusement, comme en témoigne l'absence de consommation d'eau. La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande la confirmation du jugement ayant rejeté cette demande. Elle explique que la SCI Cygnus Atratus reconnaît que sans la faute imputée au notaire, elle n'aurait pas consenti à l'acquisition ; que la Cour de cassation a jugé que la faute du professionnel sans laquelle un contrat ne se serait pas conclu ne peut être considérée comme la cause de la perte des avantages que ce contrat aurait procurés ; qu'en outre, l'absence de mise en location du bien, à la supposer établie, résulterait exclusivement du conflit qui oppose les copropriétaires relativement à la prise en charge des travaux de remise en état, circonstance totalement étrangère aux diligences des notaires ; que la prétendue vacance des locaux n'est nullement justifiée et tout porte à croire que le duplex a été loué comme le tribunal l'a retenu au regard de la consommation électrique « non négligeable » relevée ; que l'affirmation de la SCI selon laquelle toute location est impossible depuis janvier 2012 ne repose sur rien de concret et est même contredite par la demande présentée au titre de la consommation électrique, et par le fait que d'autres copropriétaires occupent leur appartement et/ou le louent ; que si le bien n'a pas été loué, cela résulterait uniquement du fait que la SCI n'a pas trouvé de locataire ou n'en a pas recherché ; qu'à titre subsidiaire, ce chef de préjudice relèverait de la perte de chance dont l'indemnisation ne peut être intégrale. M. et Mme [O] demandent également la confirmation du jugement sur ce point. Ils indiquent qu'il n'est pas justifié de la période de vacance des locaux ; que tout porte à croire que le duplex de la SCI a été loué, le tribunal ayant relevé la consommation électrique non négligeable ; qu'au surplus, la SCI ne peut à la fois obtenir le remboursement de ses charges et l'indemnisation de ses gains. Réponse de la cour La victime d'un fait dommageable doit être replacée dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit. En l'espèce, en l'absence de fait dommageable la division de l'immeuble n'aurait pas été effectuée au regard des dispositions du PPRI applicables et la vente de l'immeuble par lots n'aurait pas eu lieu. Il s'ensuit qu'en l'absence de fait dommageable, la SCI Cygnus Atratus n'aurait pas acquis le bien immobilier litigieux et n'aurait donc pu espérer percevoir des gains locatifs au titre de celui-ci. En conséquence, la SCI Cygnus Atratus est mal fondée à se prévaloir d'une perte de chance de percevoir des loyers afférents au bien vendu qui ne présente pas de lien de causalité avec la faute commise par les vendeurs et le notaire. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée au titre de la perte de gains locatifs. 10- Sur la perte de chance de plus-value Moyens des parties La SCI Cygnus Atratus demande l'infirmation du jugement ayant rejeté sa demande au titre de la perte de chance de plus-value. Elle soutient que le bien concerné, s'il n'avait pas été affecté du problème litigieux, est un bien d'exception, situé à [Localité 8] au bord du Loiret, et qu'elle aurait, sans nul doute, pu espérer une importante plus-value à la revente. La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande de juger la demande présentée au titre de la perte de chance de plus-value immobilière irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile au motif qu'elle n'a pas été présentée en première instance ; qu'à titre subsidiaire, il convient de dire que sans la faute de ses vendeurs et du notaire, la SCI n'aurait jamais acquis l'immeuble et n'aurait donc jamais réalisé la moindre plus-value ; qu'elle n'a dès lors perdu aucune chance à ce titre, étant relevé que le quantum demeure injustifié. M. et Mme [O] répliquent que ce poste de préjudice n'est en rien justifié, ni en son principe, ni en son montant ; que la SCI Cygnus Atratus ne peut cumuler ce poste de préjudice avec les autres postes de préjudices qu'elle sollicite, l'éventuelle plus-value dont elle se prévaut ne pouvant trouver sa raison d'être qu'en raison des charges diverses qu'elle a dû supporter dont elle sollicite par ailleurs le remboursement ; qu'au surplus, il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel. Réponse de la cour L'article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. La demande indemnitaire au titre de la perte de chance de plus-value, présentée pour la première fois en cause d'appel, tend à l'indemnisation du préjudice subi par l'acquéreur du fait de l'annulation de la vente immobilière. En conséquence, cette demande n'est pas nouvelle au regard des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile et sera déclarée recevable. Ainsi qu'il a été précédemment exposé, en l'absence de fait dommageable, la SCI Cygnus Atratus n'aurait pas acquis le bien immobilier litigieux dont le réaménagement ne pouvait conduire à la création de logement supplémentaire, et n'aurait donc pu espérer réaliser une plus-value. En conséquence, la SCI Cygnus Atratus est mal fondée à se prévaloir d'une perte de chance de réaliser une plus-value qui ne présente pas de lien de causalité avec la faute commise par les vendeurs et le notaire. La demande indemnitaire sera donc rejetée. 11- Sur le préjudice moral Moyens des parties La SCI Cygnus Atratus demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté cette demande. Elle expose qu'elle a été victime d'un dol ; qu'elle a été volontairement trompée et son consentement a été extorqué ; qu'il lui a été dit par l'administration que le bien dont elle avait fait l'acquisition n'avait pas d'existence légale et enfreignait la réglementation en vigueur ; que ce projet s'est transformé en un échec total, sans qu'elle n'en ait la moindre responsabilité, de sorte qu'elle a subi un préjudice moral. La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande. Elle indique que la cour pourra légitimement s'interroger sur la possibilité pour une personne morale de subir un tel préjudice dont le principe et le montant ne sont par ailleurs pas justifiés. M. et Mme [O] demandent de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande. Ils font valoir que ce préjudice n'est justifié ni en son principe, ni en son montant ; qu'il n'est pas sérieux pour la SCI d'affirmer qu'elle a été victime d'un dol alors même qu'ils sont d'une parfaite bonne foi qu'ils s'en sont remis à leur notaire et que la SCI elle-même était assistée de son propre notaire ; qu'il appartient le cas échéant à la SCI de rechercher la responsabilité de son notaire au titre de son obligation de conseil. Réponse de la cour Une société est en droit d'obtenir réparation du préjudice moral qu'elle subit, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (Com., 15 mai 2012, pourvoi n° 11-10.278, Bull. 2012, IV, n° 101). Il est établi que la SCI Cygnus Atratus s'est engagée dans une vente immobilière aux fins de mise en location et a engagé des dépenses importantes pour réaliser des travaux, alors que l'immeuble concerné avait fait l'objet d'une division et d'une vente en lots illicites au regard des dispositions d'urbanisme. Le projet de la SCI Cygnus Atratus a été anéanti par la faute des vendeurs et du notaire, et l'acquéreur a été confronté aux multiples difficultés liées à l'irrégularité de la situation. En conséquence, la SCI Cygnus Atratus a subi un préjudice moral qu'il convient d'indemniser en lui allouant une somme de 10 000 euros, à laquelle le notaire et les vendeurs seront condamnés in solidum. 12- Sur les intérêts En application de l'article 1154 du code civil devenu l'article 1343-2 du code civil, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière. L'article L.313-2 du code monétaire et financier prévoit que le taux de l'intérêt légal comprend un taux applicable lorsque le créancier est une personne physique n'agissant pas pour des besoins professionnels et un taux applicable dans tous les autres cas. La SCI Cygnus Atratus n'étant pas une personne physique n'agissant pas pour des besoins professionnels, elle ne peut revendiquer l'application de ce taux d'intérêt légal. Il sera donc fait application au taux de l'intérêt légal applicable à tous les autres cas. VI- Sur les demandes des vendeurs à l'égard du notaire Moyens des parties La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à garantir M. et Mme [O] au titre des condamnations aux dommages et intérêts. Elle soutient que sa responsabilité professionnelle n'est pas engagée pour les motifs exposés au titre de l'action de l'acquéreur à son encontre ; que la demande de M. et Mme [O] à leur payer la somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice consécutif à la perte de toute valeur des lots qui leur seront restitués, de leur préjudice moral et des préjudices engendrés par les démarches, tracas et autres auxquels ils ont été confrontés, est irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile ; que cette demande n'a en effet pas été présentée en première instance et une simple demande de garantie n'a pas la même fin qu'une réclamation visant à obtenir une indemnisation de préjudices personnels ; que cette demande sera rejetée, car si le jugement était confirmé sur la nullité de la vente, M. et Mme [O] ne pouvaient pas vendre le lot litigieux et, partant, recevoir un quelconque prix ; qu'ils ne sont pas plus fondés que la SCI demanderesse à solliciter la réparation d'un manque à gagner au titre d'une opération à laquelle, mieux informés, ils n'auraient pas donné suite, si ce n'est à leur risque ; que la décision de procéder à la division de l'immeuble relève des seuls époux [O] qui, de leur propre aveu, ne parvenaient pas à revendre l'immeuble d'un seul tenant ; que si la nullité de la vente était confirmée, cela impliquerait que le château ne pouvait être vendu que d'un seul tenant, or, c'est justement parce qu'ils n'ont pas trouvé d'acheteur que M. et Mme [O] ont finalement décidé de diviser l'immeuble, de sorte qu'ils ne justifient d'aucun préjudice ; que cette demande de dommages et intérêts vise à indemniser la restitution du prix de vente qui ne constitue jamais un préjudice indemnisable ; que le chiffrage forfaitaire de la réclamation tardive est totalement injustifié ; que M. et Mme [O] vont bien retrouver la propriété des lots qui, contrairement à leurs allégations sans fondement, n'ont pas perdu leur « valeur totale », car en l'état des travaux d'amélioration réalisés par l'acquéreur, ladite valeur a augmenté ; que la prise en charge des futurs « impôts et charges » relatifs à ces lots n'est que le corollaire de leur qualité retrouvée de propriétaires. M. et Mme [O] répliquent que si la division de l'immeuble était impossible, il appartenait au notaire de ne pas rédiger son acte ; qu'après avoir assuré la division de l'immeuble, le notaire en a assuré la vente par lots dont la vente à la SCI Cygnus Atratus, engageant de nouveau sa responsabilité ; qu'ils sont totalement profanes en matière d'urbanisme et juridique et il appartenait à leur notaire d'apprécier ce qui pouvait être fait et dans quelles conditions cela pouvait l'être ; que le notaire avait le devoir de vérifier la situation de l'immeuble au regard de la législation sur l'urbanisme et d'attirer, éventuellement, l'attention des parties sur les risques encourus ; que le notaire ne les a pas avertis sur un éventuel risque lié à cette division, alors qu'il se devait de prendre toutes les précautions utiles et de n'opérer qu'une division en toute sécurité et conforme aux règles en la matière ; qu'en ne le faisant pas, le notaire a donc engagé son entière responsabilité, de telle sorte qu'il sera condamné à les garantir de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre, comme l'a fait le tribunal, à l'exception du prix de vente dont la restitution serait ordonnée en cas d'annulation de la vente ; qu'ils ne bénéficieront d'aucun enrichissement sans cause, à quelque titre que ce soit, dès lors que leur éventuel enrichissement trouverait sa cause dans la faute du notaire ; que le tribunal a omis de statuer sur leur demande visant à obtenir la condamnation du notaire à leur verser la somme de 105 157 euros à titre de dommages et intérêts, qui mérite au demeurant d'être augmentée ; que la majoration des dommages et intérêts ne constitue pas une demande nouvelle ; qu'ils sont en effet en droit d'obtenir, à l'occasion du présent appel la réparation intégrale de leur préjudice en raison des manquements caractérisés du notaire ; qu'il ne s'agit pas de réparer la perte d'avantages que la vente leur aurait procuré si elle n'avait pas été résolue ; qu'ils n'auraient pas subi de préjudice si grâce aux conseils efficaces du notaire ils avaient renoncé à leur projet de division de leur bien puisque d'une part ils en auraient conservé la pleine jouissance, et que d'autre part ils auraient toujours pu espérer le vendre en son entier en état d'habitation, ou bien encore envisager de le remettre en son état initial d'hôtel pour l'exploiter ou le vendre ; que dans l'hypothèse d'une annulation, ils vont se retrouver avec des lots de copropriété dont ils ne pourront rien faire puisque par définition, la division effectuée en lots d'habitation se trouvera alors définitivement condamnée ; qu'ils ne pourront dès lors ni revendre les lots individuellement, ni même espérer les louer, toute division dans cette perspective de vente ou de location étant ainsi exclue ; que leur préjudice correspondrait ainsi à la perte totale de valeur du lot restitué, qui mérite d'être estimé à tout le moins au prix de la vente qui serait annulée, dont ils ne pourront rien faire, ni céder, ni louer sans qu'ils ne puissent reconstituer leur ensemble immobilier en son état avant division ; qu'ils vont devoir supporter en pure perte les impôts et charges afférents à ces lots dénués de toute valeur et d'utilité ; que leur préjudice moral et les préjudices engendrés par les démarches, tracas et autres auxquels ils ont été confrontés ne sont pas sérieusement contestables compte tenu de la nature de l'affaire, de sa complexité et de ses conséquences ; que la perte de valeur de leurs biens, retenue pour 105 157 euros, augmentée à titre forfaitaire d'une somme de 45 000 euros en réparation de leur préjudice complémentaire réalisé et à venir, le tout arrondi à 150 000 euros, constitue une juste indemnisation de leur préjudice. Réponse de la cour Le juge saisi d'un recours exercé par une partie condamnée in solidum, à l'encontre d'un de ses coobligés, est tenu de statuer sur la contribution de chacun d'eux à la condamnation (3e Civ., 22 juin 1994, n° 92-20.158, Bull n° 127 ; 1re Civ., 29 novembre 2005, n° 02-13.550, Bull. n° 451 ; 3e Civ., 28 mai 2008, n° 06-20.403, Bull n° 98 ; 1re Civ., 18 décembre 2014, n° 13-26.181). Par ailleurs, le dol commis par un client ne fait pas obstacle à la condamnation du notaire à le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle commise par celui-ci (1re Civ., 14 octobre 1997, pourvoi n° 95-19.083, Bulletin 1997, I, n° 275). En l'espèce, le tribunal a retenu l'existence d'un dol commis par M. et Mme [O] au détriment de la SCP Cygnus Atratus au motif qu'ils étaient informés du risque majeur d'irrégularité de la cession de leur immeuble en plusieurs lots au regard des dispositions du PPRI. Le notaire a quant à lui, établi l'état descriptif de division de l'immeuble en violation des règles du PPRI et établi l'acte de vente de lots au profit de la SCI Cygnus Atratus alors que la création de nouveaux logements était prohibée en zone A secteur 4 du PPRI. Sans l'intervention du notaire, professionnel du droit, sur lequel les parties se sont appuyées pour établir leur convention et qui a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte, la cession n'aurait pu avoir lieu. En cas de doute sur les dispositions du PPRI, il appartenait au notaire de prendre attache auprès des services de la préfecture pour connaître leur interprétation des dispositions du PPRI. En conséquence, il convient de dire que dans les rapports entre les vendeurs et le notaire, la contribution à la dette doit être fixée à 50 % de sorte que M. et Mme [O] sont bien fondés à obtenir la garantie du notaire à hauteur de moitié des condamnations aux dommages et intérêts prononcées à leur encontre, à l'exception toutefois de celle intervenue au titre des travaux dont le notaire n'est pas redevable. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à garantir les époux [O] au titre des condamnations aux dommages et intérêts, sans statuer sur la contribution à la dette de chacun des co-obligés in solidum. S'agissant de la demande de dommages et intérêts, il convient de rappeler que l'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En première instance, M. et Mme [O] ont sollicité la condamnation de la SCP Gossé-Bourgery, à leur verser la somme de 105 157 euros à titre de dommages et intérêts, « équivalents au montant du prix de vente » et « plus généralement à les garantir de toute somme à laquelle ils pourraient être condamnés à quelque titre que ce soit, principal intérêts frais et accessoires ». Il ne résulte pas des énonciations du jugement que le tribunal a statué sur cette demande indemnitaire. Le tribunal a en effet justement jugé que la demande en garantie ne pouvait porter le prix de vente, mais a omis de statuer sur la demande de dommages et intérêts « équivalents au montant du prix de vente ». En conséquence, la demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 105 157 euros formée par M. et Mme [O] à l'encontre de la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery a été formulée en première instance et ne constitue donc pas une demande nouvelle au regard de l'article 564 du code de procédure civile. En outre, l'article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Ainsi, la demande de dommages-intérêts, majorée en cause d'appel, est recevable comme n'étant pas nouvelle, ainsi que l'a jugée la Cour de cassation (2e Civ., 4 mars 2004, pourvoi n° 00-17.613). Il s'ensuit que la demande de dommages et intérêts majorée à la somme de 150 000 euros formée devant la cour, est recevable. M. et Mme [O] demandent en premier lieu des dommages et intérêts à hauteur du prix de la vente annulée, au titre de la perte totale de valeur du lot restitué. Cependant, cette demande vise à faire supporter la charge finale de la restitution du prix de vente sur le notaire, les vendeurs indiquant avoir utilisé les fonds, alors que le prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire. Par ailleurs, M. et Mme [O] allèguent sans l'établir que le bien restitué aurait une valeur nulle, alors qu'ils ont eux-mêmes fait le choix de procéder à la division de l'immeuble et à sa cession par lots. Cette demande sera donc rejetée. La somme de 45 000 euros complémentaire sollicitée par M. et Mme [O] correspond au préjudice moral et aux préjudices engendrés par les démarches et tracas causés par la situation dans laquelle ils se trouvent. Toutefois, M. et Mme [O] n'allèguent ni ne prouvent un préjudice causé par la seule faute du notaire, distinct des conséquences du dol dont ils se sont rendus l'auteur au préjudice de l'acquéreur, étant rappelé qu'ils ont obtenu la garantie du notaire à hauteur de moitié des dommages et intérêts pour lesquels ils sont co-obligés in solidum. S'agissant des frais et charges à venir que M. et Mme [O] indiquent devoir supporter à l'avenir, il s'agit d'un préjudice non certain et non déterminé. En conséquence, M. et Mme [O] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery. VII- Sur les frais de procédure Compte-tenu de la solution donnée au litige, le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. Il convient de condamner in solidum M. et Mme [O] et la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP Guillauma & Pesme. Les dépens ne peuvent comprendre le coût de l'expertise judiciaire réalisée par M. [P] dans le cadre d'un litige distinct portant sur l'évacuation des eaux usées du 2e étage de l'immeuble. M. et Mme [O] et la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery seront également condamnés in solidum à payer à la SCI Cygnus Atratus la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, RECTIFIE le dispositif du jugement en disant que la somme de 14 704,60 euros mentionnée titre de dommages et intérêts pour les frais de gestion et de comptabilité de la société Cygnus Atratus, est remplacée par la somme de 16 704,60 euros ; DÉCLARE sans objet la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable les conclusions et pièces signifiées les 27 et 29 avril 2021 ; INFIRME le jugement en ce qu'il a : - condamné la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à régler à la société Cygnus Atratus, les sommes de : 1 180,31 € de dommages et intérêts à titre des frais de constitution de la société Cygnus Atratus ; 14 704,60 € de dommages et intérêts à titre des frais de gestion et de comptabilité de la société Cygnus Atratus ; 43 768,18 € de dommages et intérêts à titre de frais et d'intérêt d'emprunt, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à garantir les époux [O] au titre des condamnations aux dommages et intérêts ; - rejeté les demandes de la SCI Cygnus Atratus formées au titre des taxes foncières, de l'assurance, des charges de copropriété, des factures d'électricité et du préjudice moral, et la demande formée à l'encontre de M. et Mme [O] au titre du coût des travaux réalisés ; CONFIRME le jugement en ses autres dispositions ; STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT : DIT que la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery a commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité à l'égard de la SCI Cygnus Atratus ; DÉCLARE RECEVABLE la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de plus-value formée par la SCI Cygnus Atratus ; CONDAMNE in solidum M. et Mme [O] et la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery à payer à la SCI Cygnus Atratus les sommes de : - 13 407 euros au titre des taxes foncières ; - 2 138,46 euros au titre de l'assurance ; - 32 390,69 euros au titre des charges de copropriété ; - 3 152,86 euros au titre des factures d'électricité ; - 10 000 euros au titre du préjudice moral ; CONDAMNE M. et Mme [O] à payer à la SCI Cygnus Atratus la somme de 62 179,86 euros au titre des travaux d'amélioration réalisés ; DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du code civil ; DIT que la SCI Cygnus Atratus ne peut revendiquer le taux d'intérêt légal applicable lorsque le créancier est une personne physique n'agissant pas pour des besoins professionnels prévu à l'article L.313-2 du code monétaire et financier ; DÉBOUTE la SCI Cygnus Atratus de ses autres demandes ; FIXE la contribution à la dette entre les co-obligés in solidum, M. et Mme [O] d'une part, et la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery d'autre part, à hauteur de 50 % chacun ; CONDAMNE la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery à garantir M. et Mme [O] à hauteur de 50 % des condamnations aux dommages et intérêts auxquelles ils ont été condamnés in solidum avec elle (hors coût des travaux réalisés) ; DÉCLARE RECEVABLE la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [O] à l'encontre de la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery ; DÉBOUTE M. et Mme [O] de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery ; CONDAMNE in solidum M. et Mme [O] et la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery à payer à la SCI Cygnus Atratus la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. et Mme [O] et la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery aux entiers dépens d'appel, lesquels ne comprennent pas les honoraires de l'expert judiciaire, M. [P] ; DIT que la SCP Guillauma & Pesme pourra recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision. Arrêt signé par Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT