Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 23/07146 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XNBK
JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
Mme [E] [V] épouse [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Fabrice CHATELAIN, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEURS :
Association DONS ET PARTAGES SOLIDAIRES
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE
M. [C] [U]
[Adresse 6]
[Localité 2]
représenté par Me Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,
Greffier : Benjamin LAPLUME,
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Décembre 2023 ;
A l’audience publique du 10 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Octobre 2024 puis prorogé pour être rendu le 18 Novembre 2024
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 18 Novembre 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 28 janvier 2022, Mme [E] [V] épouse [G] a donné à bail à l’association Dons et Partages Solidaires, un local à usage commercial et de bureaux sis à [Adresse 8] ainsi qu’un parking attenant sis à [Adresse 7], moyennant le règlement d'un loyer annuel de 70 800 euros hors charges. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2022 et volontairement soumis au statut des baux commerciaux.
Le même jour, Monsieur [C] [U] s’est porté caution solidaire de l’association pour les obligations résultant du bail commercial.
Suite à des impayés, les parties ont, par acte sous signature privée du 23 septembre 2022, convenu d’une résiliation amiable du bail commercial à effet au 28 septembre 2022 sans indemnité de résiliation avec engagement du preneur de s’acquitter de ses loyers, charges et accessoires relatifs à la période d’occupation jusqu'à la date d'effet de la résiliation.
Un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé le 28 septembre 2022.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 mai 2023 (avis de réception signé le 10 mai 2024), Mme [V] a, par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure le preneur de payer la somme en principal de 51 931,46 euros.
Par exploits d’huissier délivrés les 4 et 7 août 2023, Mme [E] [V] épouse [G] a assigné l’association Dons et Partages Solidaires et Monsieur [C] [U], en sa qualité de caution, devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamnation en paiement.
La demanderesse sollicite le bénéfice de son acte introductif et demande à la juridiction de :
Condamner solidairement les défendeurs à lui régler la somme de 51 931,46 euros en principal ;
Assortir cette condamnation d’une indemnité forfaitaire contractuelle égale à 15 % des sommes dues et des intérêts fixés au taux contractuel égal au taux légal majoré de 8 points à compter de la date d’exigibilité de chaque somme ;
Les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de l’article 8.6 du bail commercial, outre les frais et dépens.
Il sera renvoyé à l'assignation pour un plus ample exposé des motifs, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Les défendeurs ont constitué avocat mais n’ont pas conclu ni signifié de pièces.
La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 22 décembre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience de plaidoiries du 10 juin 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 octobre 2024 prorogé au 18 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I- Sur le paiement des loyers et des charges
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D' user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.
En l’espèce, il résulte du contrat de bail versé aux débats qu’il a pris effet au 1er janvier 2022 mais qu’une franchise de loyer a été accordée pour le mois de janvier 2022. Le contrat a pris fin par acte sous signature privée de résiliation amiable entre les parties, daté du 23 septembre 2022 et ayant effet au 28 septembre 2022 à 9 heures.
La requérante produit un décompte financier récapitulatif de la dette du locataire au 1er septembre 2022 d’un montant de 48 923,54 euros (pièce 8) se décomposant comme suit :
Moitié de la facture de l’état des lieux : 242,50 euros ;
Janvier 2022 : 1576,00 euros (provisions taxes foncières) ;
Févier 2022 : 7 763,13 euros (loyers 5 900,00 € + provisions taxes foncières 1 576,00 € + provisions cotisation assurance 247,13 € + abonnement télésurveillance 40,00 €)
Mars 2022 : 7 763,13 euros (loyers 5 900,00 € + provisions taxes foncières 1 576,00 € + provisions cotisation assurance 247,13 € + abonnement télésurveillance 40,00 €)
Avril 2022 : 7 763,13 euros (loyers 5 900,00 € + provisions taxes foncières 1 576,00 € + provisions cotisation assurance 247,13 € + abonnement télésurveillance 40,00 €)
Mai 2022 : 7 763,13 euros (loyers 5 900,00 € + provisions taxes foncières 1 576,00 € + provisions cotisation assurance 247,13 € + abonnement télésurveillance 40,00 €)
Juin 2022 : 7 763,13 euros (loyers 5 900,00 € + provisions taxes foncières 1 576,00 € + provisions cotisation assurance 247,13 € + abonnement télésurveillance 40,00 €)
Juillet 2022 : 7 763,13 euros (loyers 5 900,00 € + provisions taxes foncières 1 576,00 € + provisions cotisation assurance 247,13 € + abonnement télésurveillance 40,00 €)
Août 2022 : 7 763,13 euros (loyers 5 900,00 € + provisions taxes foncières 1 576,00 € + provisions cotisation assurance 247,13 € + abonnement télésurveillance 40,00 €)
Septembre 2022 : 7 763,13 euros (loyers 5 900,00 € + provisions taxes foncières 1 576,00 € + provisions cotisation assurance 247,13 € + abonnement télésurveillance 40,00 €)
Soit un total de 63 923,54 euros duquel le bailleur déduit le règlement fait par la caution par chèque en date du 18 juin 2022 d’un montant de 15 000 euros.
S’agissant du coût de l’état des lieux d’entrée, l’article 1 du contrat de bail prévoit que « lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties et à leurs frais partagés, et joint au contrat de location ou conservé par les parties ; si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions ci-dessus, il sera établi par un Huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, aux frais du PRENEUR ».
La requérante produit la facture de frais et d’honoraires de l’huissier du 22 février 2022 (pièce 11 de son dossier) pour l’établissement de l’état des lieux du bien loué pour un montant de 485,00 euros.
S'agissant des sommes dues au titre des loyers impayés, il résulte de l’article 8.2 du contrat de bail que « le présent bail est expressément consenti et accepté moyennant le loyer annuel suivant, hors taxes et hors charges de SOIXANTE-DIX MILLE HUIT CENT EUROS (70 800,00 euros) soit 5 900,00 euros par mois ».
S'agissant des charges, l’article 4.9 du contrat de bail prévoit que « le PRENEUR supportera le coût des impôts fonciers et assimilés (entendus notamment comme la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (…)) se rapportant aux locaux loués et plus généralement, tous impôts, redevances, contributions et taxes, actuels ou futurs, prévus ou imprévus, liés à l’usage des lieux loués ou à un service dont le PRENEUR bénéficie directement ou indirectement, à l’exception des impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le BAILLEUR et qui ne peuvent être imputés au PRENEUR conformément aux dispositions de l’article L 145-35 du code de commerce.
A titre de simple information, il est indiqué au PRENEUR que le montant des taxes foncières pour l’année 2021 s’est élevé à 15 760,00 € ; en début et en fin de bail, les taxes foncières seront supportées par le PRENEUR au prorata de l’année en cours. »
L’article 8 précise que « les taxes foncières seront remboursées au BAILLEUR par le PRENEUR à raison d’un dixième par mois du mois de janvier au mois d’octobre de chaque année, calculé sur la base de la taxe foncière de l’année précédente, concomitamment au règlement du loyer et figurera telle quelle aux termes des factures. Elles feront l’objet d’une régularisation de leur montant le mois suivant la réception de l’avis d’imposition de l’année en cours ».
L’annexe IV du contrat de bail sur la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le bailleur et le preneur mentionne une prise en charge par le preneur à 100% des taxes foncières.
Sur les provisions de cotisation d’assurance, l’article 10 du contrat de bail prévoit que « le BAILLEUR souscrira, pour son propre compte, les assurances nécessaires en sa qualité de propriétaire des lieux loués et dont le coût sera répercuté sur le PRENEUR. »
Le tableau de répartition des charges, annexé au contrat de bail prévoit une prise en charge à 100% par le preneur de l’assurance bailleur.
Sur l’abonnement de télésurveillance, l’annexe IV du contrat de bail sur la répartition des charges prévoit que l’abonnement de télésurveillance est à 100% à la charge du preneur.
Le preneur, représenté en la procédure, ne conteste pas les sommes dues au titre des loyers et charges.
En conséquence, il convient de le condamner à régler au bailleur la somme de 48 774,07 euros (63 774,07 – 15 000). Cette somme portera intérêts à compter du 10 mai 2023, date de réception de la seule mise en demeure adressée au preneur.
II- Sur la demande en paiement des travaux de remise en état
La requérante sollicite le remboursement des frais de 3 007,92 euros pour la remise en état partielle du faux-plafond suspendu, dégradé suite à un sinistre que le preneur n’a pas signalé.
- Sur la présomption de parfait état
L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Le contrat de location prévoit en son article 1 que « lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties et à leurs frais partagés, et joint au contrat de location ou conservé par les parties ; si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions ci-dessus, il sera établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, aux frais du PRENEUR. »
En l’espèce, s’il est produit la facture du procès-verbal de constat d’huissier pour l’état des lieux d’entrée, le contenu de celui-ci n’est pas produit aux débats. Dès lors, en l’absence de conclusions du défendeur, aucun élément n’écarte la présomption légale de parfait état lors de l’entrée en possession.
L'article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Dans le contrat de bail, les clauses suivantes sont stipulées :
L’article 4.2 énonce que « le PRENEUR aura la charge d’entretenir les lieux loués de la totalité des réparations d’entretien ou locatives qui deviendront nécessaires, et plus généralement quelle que soit leur qualification, sauf les dépenses visées à l’article R 145-35 du code de commerce ; le PRENEUR devra effectuer ces travaux et réparations au fur et à mesure de leur nécessité et non pas seulement à sa sortie d’occupation, étant encore précisé que les réparations ou réfections mises à sa charge devront être effectuées quelle qu’en soit la cause, y compris la vétusté ou la force majeure ».
L’article 4.5 prévoit que « le PRENEUR devra aviser immédiatement le BAILLEUR de toute dégradation ou détérioration des lieux, objet du présent contrat, sauf à supporter les éventuelles conséquences de sa carence ».
L’article 4.10 ajoute que « le PRENEUR devra aviser par écrit le BAILLEUR, dans les QUARANTE-HUIT (48) heures de sa survenance, de tout sinistre subi ou provoqué par les biens, objet du présent contrat ; il devra également le faire dans les conditions et délais prévus à chaque police d’assurances, toutes déclarations.
Le PRENEUR devra également faire le nécessaire afin d’obtenir des compagnies d’assurances le règlement rapide des indemnités et notamment à cet effet, effectuer toutes démarches, accomplir toutes formalités, provoquer toutes expertises, y assister et, en cas de difficultés, exercer toutes poursuites, contraintes et diligences ; tous les droits, frais et honoraires quelconques, dus à raison de l’accomplissement de ces obligations, seront acquittés directement par le PRENEUR.
(…)
Nonobstant ce qui précède, le PRENEUR s’engage à prévenir immédiatement le BAILLEUR de tout sinistre quelle qu’en soit l’importance même s’il n’en résulte aucun dégât apparent sous peine de demeurer personnellement responsable des dégâts dont le montant aurait pu, par suite de l’omission ou du retard de cette déclaration, être utilement réclamé à la compagnie d’assurance qui assure l’immeuble. »
Enfin l’article 4.18 précise que « au plus tard le jour de l’expiration du bail, il sera procédé, en la présence du BAILLEUR ou de son mandataire à un état des lieux, lequel comportera le relevé des réparations incombant au PRENEUR ; celui-ci devra, dans les HUIT (8) jours calendaires de la notification des devis établis, par exemple, par un bureau d’études techniques ou un architecte agréé par le BAILLEUR, donner son accord sur lesdits devis, à défaut de quoi ils seront réputés acceptés et seront exécutés, le coût de ces prestations et dépenses incombant au seul PRENEUR qui l’accepte d’ores et déjà ».
Ainsi, le preneur s'est engagé à déclarer tout sinistre ou dégradation au bailleur et à rendre les locaux en parfait état de réparation et d'entretien.
La requérante soutient qu’il y a eu une fuite dans le local de pause du personnel qui a endommagé le faux-plafond et que le preneur ne l’en a pas informé ; que malgré sa demande de déclaration du sinistre auprès de l’assurance, le preneur ne l’a pas fait, estimant qu’il n’y avait pas de dégâts. Elle réclame dès lors le remboursement des travaux de remise en état.
Ces éléments sont confirmés par le procès-verbal de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 28 septembre 2022 puisqu’il y est précisé s’agissant du local social que « le faux-plafond est dégradé. Toutes les dalles sont tachées, auréolées, avec un point d’exergue au milieu du plafond où les dalles sont pus jaunies, plus auréolées, gonflées et déformées.
Il règne dans la pièce une forte odeur d’humidité ».
Ce constat d’huissier n’est pas contesté par les défendeurs.
Ainsi, il ressort de ces éléments que le faux-plafond de la salle de repos du personnel a subi des dégradations durant la location nécessitant une remise en état et que l’association, tenue de rendre les locaux dans un parfait état et qui ne s’oppose pas à ce constat, doit supporter le coût des réparations.
– Sur le coût de la remise en état
Le bailleur produit un devis de la société KM BAT daté du 23 février 2023, d’un montant total de 3 007,92 euros pour la réparation du faux-plafond suspendu.
Le poste correspondant au remplacement du faux-plafond endommagé apparaît adapté, le preneur s'étant engagé à prendre en charge toute dégradation.
En conséquence, il convient de condamner le preneur à payer à Mme [E] [V] épouse [G] la somme de 3 007,92 euros correspondant au coût des travaux. Cette somme portera intérêts à compter de la mise en demeure du 10 mai 2023.
III- Sur la clause pénale
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, il est prévu à l'article 8.6 du contrat de bail que :
« A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à leur terme, les sommes dues seront majorées de plein droit et sans qu’il soit besoin de mise en demeure préalable, d’un commandement de payer ou de tout début d’engagement d’instance, de 15% (QUINZE POUR CENT) à titre d’indemnité forfaitaire et seront d’autre part productrices d’un intérêt de retard au taux de l’intérêt légal majoré de HUIT (8) points ; en outre, en cas de procédure contentieuse ou judiciaire quelconque, le PRENEUR devra rembourser au BAILLEUR tous frais de commandement ou de poursuites, ainsi que tous honoraires y afférents en ce compris les honoraires d’avocat ».
Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.
Cette clause apparaît manifestement excessive eu égard au préjudice effectivement subi par la bailleresse laquelle ne justifie d'aucun préjudice autre que le retard de paiement déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts de retard.
En conséquence, il convient de réduire l'indemnité forfaitaire à 1 000 euros, et d'écarter toute majoration du taux d'intérêt légal. Cette somme portera intérêt à compter de l'assignation du 4 août 2023, seule mise en demeure la concernant.
IV – Sur l'engagement de la caution
Aux termes de l'article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.
L'article 2294 du même code précise que le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
Selon l'article 2295 dudit code, sauf clause contraire, le cautionnement s'étend aux intérêts et autres accessoires de l'obligation garantie, ainsi qu'aux frais de la première demande, et à tous ceux postérieurs à la dénonciation qui en est faite à la caution.
En l'espèce, il est justifié d'un acte de cautionnement par lequel Monsieur [C] [U] s'est porté caution solidaire dans les termes suivants :
« Je reconnais avoir pris connaissance des différentes clauses et conditions du bail dont un exemplaire m’a été remis, et m’engage à garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions pour charges, réparations locatives, impôts et taxes, et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail, le montant maximum de mon engagement étant limité à une somme équivalent à une année de loyer soit 70 800 EUROS (soixante-dix mille huit-cents euros). Cet engagement est donné pour la durée du bail et d’un renouvellement soit dix-huit années, sans que la durée totale de mon engagement excède cette durée de dix-huit années. J’ai connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation que je contracte par le présent engagement, renonçant aux bénéfices de discussion et de division ».
Monsieur [C] [U] a signé l'engagement de caution et a apposé la mention manuscrite relativement au montant et à la durée de son engagement.
Cet acte de cautionnement n'est pas contesté.
Il résulte de ces dispositions que Monsieur [C] [U] s’est porté caution solidaire de l'ensemble des sommes dues par le preneur, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'écarter certaines sommes.
Il conviendra donc de condamner Monsieur [C] [U] solidairement avec l’association Dons et Partages Solidaires au paiement des sommes dues.
V- Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Les défendeurs succombant au principal, ils supporteront les dépens de la présente instance et seront redevables d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 200 euros.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE l’association Dons et Partages Solidaires solidairement avec Monsieur [C] [U] en qualité de caution à payer à Mme [E] [V] épouse [G] la somme en principal de 51 781,99 euros se décomposant comme suit :
- 48 774,07 euros au titre des loyers, charges et taxes
- 3 007,92 euros au titre des travaux de remise en état
avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 ;
Les CONDAMNE solidairement à lui payer la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 4 août 2023 ;
Les CONDAMNE in solidum à payer à Mme [E] [V] épouse [G] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum l’association Dons et Partages Solidaires et Monsieur [C] [U] aux dépens de la présente instance.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Benjamin LAPLUME Aurélie VERON
