Tribunal judiciaire, 24 février 2026. 25/53884

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ N° RG 25/53884 - N° Portalis 352J-W-B7J-C752T RLD N° : 2 Assignation du : 03 Juin 2025 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND rendu le 24 février 2026 par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Léa-Doris ROUX, Greffier. DEMANDERESSE La VILLE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844 DEFENDERESSE Madame [B] [K] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Lorène DERHY de la SELEURL SELARL DERHY AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #E1320 DÉBATS A l’audience du 03 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Léa-Doris ROUX, Greffier, 1. Mme [B] [K] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3] (sur cour), 2ème étage, porte gauche constituant le lot 45 de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4]. 2. Par acte du 3 juin 2025, la Ville de Paris a assigné Madame [B] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond. 3. A l’audience du 3 décembre 2025, la Ville de [Localité 1] comparait représentée par son conseil. Elle demande au juge délégué par le président du tribunal de : Juger la Ville de [Localité 1], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 1], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondée, Juger que Mme [K] a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé [Adresse 3] (sur cour), 2ème étage, porte gauche constituant le lot 45 de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], Condamner la défenderesse à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1] conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, Condamner la défenderesse à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1] conformément aux dispositions de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme pour défaut d’enregistrement préalable de l’appartement auprès de la commune, Condamner la défenderesse à verser à la Ville de [Localité 1] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la défenderesse aux entiers dépens d’instance. 4. La Ville de [Localité 1] soutient pour l’essentiel que le bien litigieux doit être réputé à usage d’habitation pour avoir été affecté à cet usage au 1er janvier 1970 ; que la fiche H2 de 1985 ne suffit pas à elle seule à établir cet usage à cette date mais qu’elle est complétée par plusieurs documents démontrant la location du bien à usage d’habitation ; que cet appartement n’est pas la résidence principale de Mme [K] qui en a déclaré une autre aux services fiscaux nonobstant plusieurs baux civils conclus sur son bien ; que le changement d’usage est démontré par des annonces Airbnb qui sont demeurées actives malgré les opérations de contrôle, outre la conclusions de plusieurs baux sous le régime du code civil pour des durées inférieures à 1 an ou 9 mois pour les étudiants ; que la qualification de baux mobilité alléguée en défense n’est pas démontrée et ne peut être potestative de la volonté de la seule défenderesse ; que l’amende doit tenir compte de revenus générés supérieurs à 23 000 euros selon le prix des nuitées et alors que la défenderesse est spécialiste de l’immobilier selon elle ; que le bien est loué sur une annonce Airbnb sans numéro d’enregistrement justifiant le prononcé de l’amende de 5 000 euros qu’elle sollicite. 5. A cette même audience, Mme [B] [K] comparait représentée par son conseil. Elle demande au juge délégué par le président du tribunal de : Rejeter les demandes de la Ville de [Localité 1], Subsidiairement, limiter l’amende civile fondée sur l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation à un montant de 500 euros, et celle fondée sur l'article L. 324-1-1 du code du tourisme à 30 euros, Condamner la Ville de [Localité 1] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 6. Madame [K] soutient pour l’essentiel que l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 n’est pas prouvé alors que la fiche H2 est inopérante comme datant de 1985, de même que la fiche R postérieure au 1er janvier 1970 ; que le surplus des pièces produites, en particulier un extrait des listes électorales n’est pas davantage probant ; que les périodes de location visées par la Ville de [Localité 1] correspondent à des baux mobilité autorisés ainsi que des baux sous le régime du code civile qui doivent être requalifiés en baux mobilités car ils en remplissent les conditions ; que 8 nuitées sont réalisés via le site Airbnb mais que ce séjour isolé ne doit pas être considéré comme un changement d’usage ; que sa bonne foi doit être retenue alors que la majeure partie des dates de location sont connues grâce à sa communication qu’elle a faite à la Ville de [Localité 1] des baux civils et mobilité ce qui justifie, selon son argument, de réduire l’amende civile aux montants symboliques qu’elle évoque. 7. Il est renvoyé aux écritures du demandeur et à ses observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus. 8. La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 et prorogée au 12 février 2026 puis au 24 février 2026. MOTIVATION I . Les amendes civiles 9. La Ville de [Localité 1] explique que le local en litige est loué l’année 2024. Madame [K] produit toutefois un bail mobilité pour la période du 25 août au 31 décembre 2024 qui ne constitue pas une location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, de sorte que la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 n’est pas applicable au litige. 10. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 applicable au litige, prévoit que le président du tribunal judiciaire peut prononcer une amende civile dans le cas d’un changement d’usage au sens des articles L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. 10.1 Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation « (…) Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (…) ». 11. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose que « (…) III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme. (…) V. Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros (…) Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l'amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ». 1 . Les locaux « réputés » à usage d’habitation  12. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 5] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. / Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. / Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. (…) ». 13. En l’espèce, la Ville de [Localité 1] produit un constat du 14 mars 2025, faisant état de réservations sur des plateformes de location de meublés de tourisme. 14. La Ville de [Localité 1] se prévaut de ce que les locaux doivent être réputés à usage d’habitation car ils y étaient affectés selon elle au 1er janvier 1970. Or, ainsi que l’oppose Madame [K], la fiche H2 et la fiche R, postérieures, sont inopérantes pour démontrer cet usage. En l’état des pièces produites les listes électorales débattues par les parties peuvent constituer un indice de cet usage sans le prouver cependant. 14.1 La Ville de [Localité 1] est donc mal fondée à dire que les locaux doivent être réputés à usage d’habitation au sens du troisième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. 15. Il ressort cependant de l’attestation de vente du 27 mai 2021 qui désigne un « logement » et de l’état hypothécaire faisant mention des mutations intervenues en 1982, 2021 et 2023 que cette destination est démontrée. Aucune pièce ultérieure n’est rapportée par la société défenderesse pour écarter cette qualification. 16. Le bien est donc destiné à l’habitation au sens du deuxième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. 2 . Le changement d’usage 17. Il en résulte qu'hormis les cas d'une location consentie à un étudiant pour une durée d'au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d'un bail mobilité d'une durée de un à dix mois et de la location du local à usage d'habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois, le fait de louer, à plus d'une reprise au cours d'une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu'une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n'y fixe pas sa résidence principale au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d'usage d'un local destiné à l'habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable (v. en ce sens 3e Civ., 18 février 2021, pourvoi n° 19-13.191). 18. En l’espèce, il ressort de l’attestation de vente et de l’état hypothécaire que les locaux sont destinés à l’habitation. 19. Le constat de l’agent assermenté du 14 mars 2025 relève pourtant des annonces de location à courte durée sur le site Airbnb.fr à hauteur de 119, 346 et 144 nuitées respectivement en 2022, 2023 et 2024. 20. Il sera relevé, quoique les parties n’en débattent pas spécifiquement, que la période antérieure au 28 juin 2023 concerne la propriété de la société SAS Toscane Immobilier qui n’est pas dans la cause. Madame [K] ne peut donc pas être condamnée à une amende civile au titre de ces locations. 21. Le nombre de nuitées en 2023 est donc réduit à 172 jours, celui de 2024 reste inchangé. 22. Madame [K] ne conteste pas ces faits expliquant que plusieurs nuitées 2024 ont fait l’objet de baux conclus sous le régime du code civil ou du bail mobilité. 23. Les baux mobilités produits portent sur les périodes du 1er juillet 2024 au 15 août 2024 puis du 25 août 2024 au 31 décembre 2024. La Ville de [Localité 1] ne conteste pas utilement que ces actes relèvent bien du régime du bail mobilité et sont donc destinés à l’habitation au sens de l’alinéa 2 de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Le changement d’usage n’est donc pas démontré s’agissant de cette période. 24. Madame [K] reconnait que 8 nuitées ont fait l’objet en 2024 d’une location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, ce qui constitue bien un changement d’usage. 25. Demeurent les baux conclus sous le régime du code civil qui concernent les périodes suivantes : 28 juin 2023 au 21 septembre 2023, 25 septembre 2023 au 1er décembre 2023, 20 janvier 2024 au 25 mai 2024. 25. Les parties s’accordent sur la régularité de ces baux mais en tirent des conséquences différentes s’agissant de la qualification de changement d’usage qui doit être écartée selon la défenderesse, et retenue selon la Ville de [Localité 1]. 26. Or, il ressort des éléments non contestés de la cause que pour ces périodes, les baux conclus sous le régime du code civil et les locations journalières via la plateforme Airbnb se sont cumulés à au moins deux reprises pour des périodes inférieures à un an ou neuf mois. 27. La conclusion de baux sous le régime du code civil pour des résidences secondaire, peu important la régularité de ces actes, est donc indifférente au constat du changement d’usage. La qualification de baux mobilité dont se prévalent les défendeurs est inopérante s’agissant de ces baux intitulés « code civil » alors qu’elle ne démontre pas avoir conclu de tels contrats qui sont expressément qualifiés comme relevant du régime du code civil. Elle ne peut, au surplus, se prévaloir de sa propre turpitude en excipant du régime d’ordre public du bail mobilité pour ces contrats, alors qu’elle a elle-même écarté l’application avec leurs cocontractants. 28. Il ressort de ces éléments que du 28 juin 2023 au 25 mai 2024, le bien litigieux a été affecté à un usage commercial prenant la forme de locations de locations de courte durée pour une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. 29. Madame [K] a donc enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation par ce changement d’usage. 3. Le montant de l’amende civile 30. Le montant de l'amende n'a pas seulement vocation à s'approcher du gain réel ou supposé de Madame [K] par l’exploitation consécutive au changement d’usage mais à sanctionner une attitude incivique favorisant la conclusion de contrats portant sur des choses hors du commerce. 31. Il convient de rappeler que l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation répond à la volonté du législateur, qui a entendu faire du logement un bien de première nécessité et le droit à un logement décent, objectif protégé par la Constitution, de permettre à la puissance publique de préserver le parc locatif à usage d'habitation dans la capitale et les villes de forte tension immobilière, face au constat que, chaque année, des dizaines de milliers de logements sortent du circuit traditionnel de la location pour entrer dans celui de la location meublée de courtes durées. 32. Le montant de l’amende, doit donc être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. 33. A ce titre, alors que la loi est désormais ancienne, Madame [K] a choisi d’en ignorer l’application alors qu’elle est associée de plusieurs sociétés opérant dans le domaine de l’immobilier avec son partenaire. 34. La date des manquements sera fixée par référence aux éléments de preuve développés lors de l’examen du changement d’usage. 35. Les revenus procurés sont réputés importants au regard du nombre de nuitées de location. Les déclarations d’impôt sur le revenu de la défenderesse ne peuvent constituer une image fidèle de sa situation financière alors, notamment, que les pertes déclarées ne précisent pas les raisons de ces déclarations qui peuvent provenir de causes multiples selon son régime fiscal en particulier l’amortissement d’un prêt ou des travaux réalisés. 36. L’appréciation de la bonne foi de Madame [K] tient compte de ce que les baux mobilités et plus récemment un bail meublé a permis le retour du bien à l’habitation. 37. La situation personnelle et financière de Madame [K] n’est pas suffisamment éclairée par celle-ci en l’état des pièces qu’elle produit. 38. Ces circonstances justifient le prononcé d’une amende civile de 25 000 euros au titre de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. 4. L’amende civile pour défaut de déclaration préalable 39. Il n’est pas contesté que Madame [K] n’a pas procédé à la déclaration préalable prévue au III de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et décidée par la municipalité. Contrairement à son moyen, cette déclaration préalable est nécessaire pour l’intégralité des locations précisées ci-avant et ne saurait se limiter à la période de 8 jours qu’elle signale, son annonce était, au demeurant, toujours active à la date du constat du 14 mars 2025. 40. Ces circonstances justifient le prononcé d’une amende civile de 3 500 euros au titre de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. III. Les demandes accessoires 41. La défenderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire selon la procédure accélérée au fond et en premier ressort, CONDAMNE Madame [B] [K] à payer une amende civile de 25 000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 1], en application des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, s'agissant du bien situé [Adresse 3] (sur cour), 2ème étage, porte gauche constituant le lot 45 de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 4]. CONDAMNE Madame [B] [K] à payer une amende civile de 3 500 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 1], en application de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, s'agissant du bien situé [Adresse 3] (sur cour), 2ème étage, porte gauche constituant le lot 45 de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 4]. CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [B] [K] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Fait à [Localité 1] le 24 février 2026 Le Greffier, Le Président, Léa-Doris ROUX Malik CHAPUIS