Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 8]
Chambre 10 cab 10 H
N° RG 22/06340 - N° Portalis DB2H-W-B7G-W5KI
Jugement du 27 février 2025
Notifié le :
Grosse et copie à :
Me Perrine GENEVOIS - 2545
Me Cindy RICHARD - 1456
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 27 février 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 08 avril 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 décembre 2024 devant :
Marlène DOUIBI, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
S.A.S. SUZANNE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Perrine GENEVOIS, avocat au barreau de LYON, et Maître Berangère GREIL du CABINET AD ASTRA AVOCATS, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.C.I. LORENZO
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Cindy RICHARD, avocat au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE
Les faits et la procédure
La société par actions simplifiée SUZANNE, représentée par Madame [R] [C] en qualité de présidente, est spécialisée dans la fabrication de brioches feuilletées sucrées et salées.
Suivant acte sous seing privé signé le 6 août 2021, la société civile immobilière LORENZO s’est engagée à lui donner à bail un local commercial situé au numéro [Adresse 2], dans le troisième [Localité 6], pour une durée de neuf années (du 1er septembre 2021 au 31 août 2030) pour y exploiter une activité de “restauration, pâtisserie et boulangerie”, moyennant un loyer annuel de 15.600,00 euros hors taxes et hors charges (HT HC ci-après), ce sous condition suspensive de versement d’une somme de 60.000,00 euros sur le compte CARPA de Maître [O] [S].
La somme susvisée n’ayant pas été créditée dans le temps imparti, le bailleur et le preneur sont convenus de proroger le délai par acte sous seing privé du 20 septembre 2021, sans que cela n’ait eu de répercussions sur la date d’entrée en vigueur du bail initialement fixée.
Constatant l’apparition de multiples désordres, la société SUZANNE les a fait constater par Maître [M] [A] et Maître [F] [W] [U], huissiers de justice, par procès-verbal daté du 10 mars 2022. Elle a également mis en demeure la société LORENZO de lui transmettre certains éléments d’information et de lui rembourser des sommes qu’elle estimait avoir indûment réglées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 5 avril 2022.
A défaut de résolution amiable des différends les opposant, la société SUZANNE a finalement fait assigner la société LORENZO devant le Tribunal judiciaire de LYON par acte d’huissier de justice du 15 juin 2022 aux fins, pour l’essentiel, de solliciter une réduction du prix du loyer et l’indemnisation des préjudices allégués.
Par acte authentique reçu le 24 mai 2022 par Maître [T] [X], notaire, la société LORENZO a cédé le local loué à la société civile immobilière SARIEL.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 8 avril 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie à juge unique du 5 décembre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.
A la demande du Tribunal et conformément aux dispositions des articles 442 et suivants du Code de procédure civile, la société LORENZO a transmis par notes en délibéré ses observations sur la recevabilité de la demande de restitution du trop-perçu correspondant au dépôt de garantie. La société SUZANNE a fait de même le 9 janvier 2025.
Les prétentions et les moyens
Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 21 septembre 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la société SUZANNE, demande au tribunal de :
la déclarer recevable et bien-fondée en sa demande,juger que la société Lorenzo a manqué à son obligation de délivrance,juger que la société Lorenzo a manqué à ses obligations contractuelles,en conséquence, prononcer une réduction du loyer pour la période antérieure à la cession du local commercial par la SCI Lorenzo, avec effet rétroactif à compter de la signature du bail, pour un montant fixé à 897,65 euros, arrondi à 898,00 euros, en raison de la superficie réduite de 30,95 %,condamner la société Lorenzo au remboursement de la somme de 3.416,00 euros à la société Suzanne, correspondant au trop-perçu du loyer au regard de la superficie réduite depuis la prise d’effet du bail jusqu’à la date de cession du local commercial, outre 804,00 euros correspondant au trop-perçu du dépôt de garantie,
condamner la société Lorenzo au paiement d’une indemnité de 5.000,00 euros à la société Suzanne, en raison du préjudice subi dû au paiement d’un loyer correspondant à une superficie réelle inférieure à celle mentionnée dans le bail,condamner la société Lorenzo au paiement d’une indemnité de 10.000,00 euros à la société Suzanne, en raison du préjudice lié au versement d’un pas de porte disproportionné au regard de la superficie réelle du local inférieure à celle mentionnée dans le bail,condamner la société Lorenzo au paiement de la somme de 5.000,00 euros à la société Suzanne à titre d’indemnisation du préjudice de la société Suzanne, en raison de l’absence d’une utilisation normale des lieux, compte tenu des problèmes d’hygiène et de sécurité résultant des nombreux désordres du local, l’obligeant à s’adapter dans son organisation du périmètre de travail,condamner la société Lorenzo au paiement d’une somme à parfaire en fonction de devis à produire, évaluée à 5.000,00 euros, lui permettant de procéder elle-même aux travaux de mises en conformité, en lieu et place de la SCI Lorenzo qui a manqué à son obligation de délivrance,condamner la société Lorenzo au paiement de la somme de 3.932,74 euros à la société Suzanne correspondant au solde de la facture du remplacement du châssis, pour lui permettre de procéder à son règlement auprès de l’entreprise concernée,condamner la société Lorenzo au paiement de la somme de 3.000,00 euros à la société Suzanne en réparation du préjudice subi au titre des manquements contractuels de la société Lorenzo,condamner la société Lorenzo au paiement de la somme de 297,50 euros à la société Suzanne correspondant au remboursement de la provision sur taxe foncière,condamner la société Lorenzo au paiement de la somme de 5.000,00 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Se fondant sur les dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil, outre sur la jurisprudence afférente, la société SUZANNE soutient en premier lieu que la société LORENZO a manqué à l’obligation de délivrance lui incombant en lui livrant un local d’une superficie inférieure à celle qui a pu être indiquée dans le bail commercial. Elle expose qu’elle s’est ainsi acquittée d’un loyer et d’un pas de porte d’un montant injustifié. Elle sollicite, en conséquence, l’octroi d’une indemnité. En réponse aux moyens adverses, elle indique qu’aucun projet de bail mentionnant une surface plus restreinte ne lui a été remis par la société LORENZO. Elle note également que le certificat de superficie produit par cette dernière a été établi postérieurement à la signature du bail commercial et qu’il ne peut donc en constituer une annexe. Elle dément, en outre, avoir été accompagnée d’un architecte en amont de la signature dudit contrat. Elle assure qu’il n’a pas été procédé à une quelconque évaluation de la superficie à cette occasion. Prenant acte de la cession du local, elle ne maintient pas la réduction des échéances locatives pour l’avenir. En revanche, elle estime que la société LORENZO lui doit une indemnisation pour la période antérieure, qu’elle évalue au montant de total de 3.416,00 euros, outre 804,00 euros de dépôt de garantie. Elle considère que la société LORENZO est pareillement tenue de l’indemniser d’un préjudice évalué au montant de 5.000,00 euros. Elle précise qu’elle entend maintenir la demande indemnitaire formée au titre du pas de porte versé concomitamment à la signature du contrat, dont le montant a nécessairement été fixé en fonction de la superficie du local. Elle fait valoir que ce pas de porte serait disproportionné par rapport à la contrepartie qu’elle pourrait en tirer dans le cadre d’une éventuelle cession de bail. Elle considère, en parallèle, que la société LORENZO ne lui a pas livré un local lui permettant d’exploiter son activité dans des conditions d’hygiène et de sécurité adaptées. Elle indique que les trous imparfaitement rebouchés dans les murs offrent un passage pour les souris et que cela l’a contraint à souscrire un contrat auprès de la société RENTOKIL. Elle explique que les fissures affectant la véranda perturbent son activité et exposent le personnel à un risque d’électrocution les jours de pluie. Elle dénonce plus globalement la non-conformité de l’installation électrique, de la gaine d’extraction de la hotte et de certaines ouvertures.
Dans un second temps, elle fait valoir, en vertu de l’article 1231-1 du Code civil et d’un arrêt rendu le 17 septembre 2020 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, que la société LORENZO a manqué aux obligations lui incombant en tardant à engager les prestations de remplacement du châssis de l’entrée du local, en ne lui remboursant pas en totalité l’acompte versé en ne soldant pas le marché de travaux conclu à cette fin avec la société AUTHENTIQUE BOIS. En parallèle, elle sollicite la restitution de la somme de 297,50 euros correspondant à la provision versée en règlement de la taxe foncière sur sept mois, compte tenu de l’absence d’établissement du décompte annuel justifiant du montant réel de cet impôt.
Par note en délibéré datée du 9 janvier 2025, elle fait valoir que le Tribunal ne peut statuer sur la recevabilité de la demande de retitution du trop-perçu du dépôt de garantie, dès lors que la société LORENZO n’a pas repris une telle prétention dans le dispositif de ses dernières conclusions récapitulatives. Elle fait également valoir que la société LORENZO ne démontre pas qu’elle ne serait plus en possession dudit dépôt.
Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 21 décembre 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la société LORENZO demande au tribunal de :
constater que la société LORENZO n’est plus propriétaire des locaux litigieux pris à bail par la société SUZANNE,dire et juger la demande de modification du montant du pas de porte irrecevable, débouter la société SUZANNE de ses demandes,condamner la société SUZANNE à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner la même aux entiers dépens.
La société LORENZO indique qu’elle prend acte de l’abandon par la société SUZANNE des demandes initialement formulées au titre des loyers postérieurs à la cession du local commercial intervenue le 24 mai 2022. Elle observe, en parallèle, que la demande de réduction du montant du pas de porte est irrecevable pour défaut de qualité à agir.
Pour exclure tout remboursement partiel des loyers échus, elle fait valoir, en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil, ainsi que d’arrêts des [Localité 7] d’appel de [Localité 10] et d’[Localité 5], que la société SUZANNE était parfaitement informée du caractère erroné de la superficie inscrite dans le contrat final, celle-ci ayant été barrée dans le projet de bail soumis à discussion. Elle soutient, en outre, que les diagnostics techniques annexés à la convention indiquaient la surface correcte. Elle fait également valoir que la société SUZANNE a effectué les visites préalables à l’entrée dans les lieux en présence d’un architecte, lequel a réalisé des mesures des locaux en vue de définir leur aménagement. Elle discute ensuite le quantum des préjudices dont l’indemnisation est requise par la société SUZANNE, en ce que le loyer a été fixé de manière consensuelle entre les parties et qu’il ne fait pas obstacle à l’exploitation sans difficultés des locaux. Elle dénie toute valeur probante à l’attestation établie par un agent immobilier, à défaut de production d’autres éléments concordants. Elle estime qu’il ne peut être accordé en sus une somme de 5.000,00 euros, au risque d’indemniser deux fois le préjudice tenant à l’erreur de surface. Elle affirme que la prétention indemnitaire présentée par la société SUZANNE au titre du pas de porte est irrecevable par suite de la cession du local entre les mains de la société SARIEL. Elle déclare, au reste, qu’il n’est pas prouvé que le montant dudit droit aurait été déterminé en fonction de la surface du local loué et qu’il serait disproportionné par rapport à la contrepartie réelle du preneur.
Dans un troisième temps, elle soutient qu’il n’est pas apporté la preuve de la réalité des désordres dénoncés par la société SUZANNE. Elle signale que les fissures affectant la véranda n’ont pas été reprises en raison de l’annulation, par le preneur, du rendez-vous planifié à cette fin. Elle rappelle qu’une franchise d’un mois de loyer a été accordée à la société SUZANNE afin de couvrir les frais de réparation des menus désordres, et non pour compenser les travaux d’aménagement envisagés par celle-ci. Elle fait valoir que le bail commercial met à la charge du preneur les travaux relatifs à la sécurité et à l’hygiène des locaux. Elle estime qu’il en va de même des contrats anti-nuisibles et qu’il appartient à la société SUZANNE, au surplus, de justifier le quantum du préjudice allégué.
Elle écarte tout manquement contractuel tenant à l’installation tardive du châssis, qu’elle justifie par les obligations légales et administratives imposées préalablement à la réalisation de cet ouvrage. Elle précise que le solde n’a pas été réglé à la société mandatée en considération des non-conformités constatées. En parallèle, elle rappelle que la régularisation de la somme versée en paiement de la taxe foncière dot intervenir en fin d’exercice. Elle affirme également qu’à la suite de la cession du local, il appartient désormais au nouveau bailleur de procéder à une éventuelle régularisation à la hausse ou à la baisse.
Par note en délibéré datée du 3 janvier 2025, elle observe que la demande de restitution du trop-perçu correspondant au dépôt de garantie est irrecevable à défaut de qualité à agir, la somme se trouvant désormais entre les mains du nouveau bailleur. Elle précise ensuite, par note en délibéré du 10 janvier 2025, que l’article 125 du Code de procédure civile permet au juge de relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt ou de qualité à agir.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
En application des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. En outre, conformément à l'article 768 du même code, le tribunal est tenu de statuer sur les seules prétentions énoncées au dispositif et d'examiner uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de "déclarer", de " dire et juger", de "constater", de "prendre acte" ou de "préserver des droits" ne constituant pas des revendications au sens du code de procédure civile, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, il n'y sera pas apporté de réponse dans le dispositif.
Sur les demandes de paiement formées par la société SUZANNE
Sur les demandes d’indemnisation fondées sur un manquement aux obligations de délivrance et d’entretien
Aux termes de l’article 1719 du Code civil :
“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.”
L’article 1720 dudit code prévoit par ailleurs que :
“Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”
En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d'une part, obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d'autre part, soit obtenir l'exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l'avance des sommes nécessaires à cette exécution (voir notamment Civ. 3ème, 6 avril 2023, n°19-14.118 et 19-14.119 ).
Les dispositions de l’article 1720 du Code civil n’étant pas d’ordre public, les obligations de réparation liées à la vétusté du bien donné en location, les travaux de mise aux normes de sécurité, ceux nécessaires au maintien du bien en conformité avec l’usage contractuellement défini ou ceux prescrits par une autorité administrative peuvent être mis à la charge du locataire par une stipulation expresse (voir notamment Civ. 3ème, 1er juin 1999, n°97-20.164 ; Civ. 3ème, 21 mars 2012, n°11-14.809 ; Civ. 3ème,13 novembre 2012, n°11-22.716 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n°15- 18.014 ; Civ. 3ème, 26 novembre 2013, n°12-25.769).
Sur les manquements allégués
S’agissant de la superficie du local
Il ressort de l’article 38 du bail commercial sous condition suspensive conclu le 6 août 2021que la société SUZANNE a pris en location un “local dont la superficie est de 81 mètres carrés de plein pied avec mezzanine” dans un immeuble situé au [Adresse 9], dans le troisième [Localité 6] (pièce n°2 du demandeur).
Or, il s’avère, à la lecture du certificat de superficie établi le 10 mars 2022 par la société DIATEC RCH que les locaux précités présentent finalement une surface loi Carrez totale de 55,93 m² et une surface au sol totale de 65,13 m²[1].
[1]
Seule la surface au sol sera retenue par le Tribunal, le bail commercial évoquant une superfice de “plein pied” et non pas loi Carrez
A cet égard, certes il apparaît que la mention “81 mètres” a été rayée dans le projet de bail commercial versé au débat par la société LORENZO. Toutefois, cela demeure insuffisant pour démontrer que la société SUZANNE a signé la convention en parfaite connaissance du caractère erroné de la superficie indiquée dès lors d’une part que la surface exacte n’y était pas mentionnée, d’autre part que la société LORENZO ne prouve pas qu’elle a transmis au preneur ce projet préalablement à la signature de l’acte définitif (pièce n°3 du défendeur).
En outre, le certificat de superficie communiqué par la société LORENZO ayant été établi le 20 avril 2022, soit plus de neuf mois après la signature du bail commercial sous condition suspensive, il ne peut davantage en être déduit que la société SUZANNE connaissait la superficie réelle de locaux au moment de la signature du contrat (pièce n°4 du défendeur).
Il n’est pas non plus démontré que les mesures des locaux ont été prises par un professionnel du bâtiment en amont de la signature du bail litigieux, puisque le plan produit en pièce n°8 par la société LORENZO porte uniquement sur la façade extérieure de la boutique exploitée par la société SUZANNE et date du 23 août 2021 (soit postérieurement à la signature du contrat de bail commercial).
Au reste, il est observé que la jurisprudence citée par la société LORENZO a trait à une demande fondée sur l’erreur ou le dol, ce qui requiert la démonstration du caractère déterminant de l’information pour la partie se prévalant d’un consentement vicié. Ce n’est présentement pas le cas, étant donné que la société SUZANNE formule des prétentions indemnitaires sur le fondement des dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil. De ce fait, le moyen tenant à l’absence de démonstration du caractère déterminant de la surface locative est inopérant.
En définitive, en mettant à disposition de la société SUZANNE un local d’une superficie réelle inférieure de 19,59 % à celle qui a été indiquée dans le contrat de bail sous condition suspensive du 6 août 2021, la société LORENZO a manqué à l’obligation de délivrance lui incombant.
S’agissant des désordres dénoncés par la société SUZANNE
Aux termes de l’article 1730 du Code civil, “s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.” Par suite et en application de l’article 1732 dudit code, le preneur répond notamment des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu indépendamment de toute faute personnelle.
L’article 1731 dudit code prévoit par ailleurs que “s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”
Il est constant que la charge de la preuve des dégradations ou des pertes qui ont pu se produire pendant la jouissance du locataire pèse sur celui-ci, y compris en l’ absence d’état des lieux (Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n° 21-22.311)
En l’occurrence, il ressort du courrier électronique daté du 14 avril 2022 que les parties n’ont pas réalisé d’état des lieux contradictoire lors de l’entrée de la société SUZANNE dans les lieux loués, ce en raison de travaux dont la nature n’est pas précisée (pièce n°13 du défendeur).
Par suite, la société SUZANNE est présumée avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.
La société SUZANNE produit un procès-verbal rédigé le 10 mars 2022 par Maître [M] [A] et Maître [F] [W] [U], huissiers de justice, au sein duquel il est constaté :
au sein de la véranda, en extrémité Est du local, “de nombreux carreaux sont fendus et éclatés” ;au niveau d’un bardage en extrémité Sud, “des traces de coulure en sous-face” et “des traces de couleur rouille et de corrosion apparentes” ;au niveau du poste électrique “une boîte électrique avec câbles apparents. Près de la hotte, (...) la goulotte ne couvre pas l’ensemble des câbles triphasés, des circuits de câble circulant verticalement près de la hotte et d’un circuit cuivre non protégé. (...) Au niveau du compteur Linky, (...) une trappe non refermée, gaine apparente.” ;au niveau R+1, l’impossibilité de verrouiller les vantaux coulissants ;l’absence de protection du tableau au niveau R+1, dans la descente d’escaliers, de même que du compteur à gaz dans les sanitaires ;la dégradation du bloc serrure de la porte donnant sur les parties communes, outre des fentes sur le bois.
A cet égard, certes les câbles apparents, leur couverture partielle par une goulotte et l’absence de protection des tableaux électriques questionnent la fiabilité des équipements. Néanmoins, la société SUZANNE ne produit pas d’éléments démontrant la réalité des non-conformités dénoncées et les risques ainsi encourus (notamment l’avis d’un expert soumis contradictoirement aux parties). En outre, en l’absence d’état des lieux d’entrée, rien ne permet de vérifier si les branchements électriques ont fait l’objet de modifications ultérieures par la société SUZANNE. Il ressort d’ailleurs du courrier électronique du 14 avril 2022 que celle-ci a fait intervenir un électricien postérieurement à la prise à bail du local.
De ce fait, l’existence de ce désordre est insuffisamment établi.
Il ressort ensuite de l’article 4 du bail commercial sous condition suspensive signé le 6 août 2021 que “le preneur, qui déclare bien connaître les lieux pour les avoir visités, les prend dans l’état où ils se trouvent et reconnaît que l’obligation de délivrance du bailleur est totalement remplie par la remise des locaux loués en cet état”. Il y est également précisé que “le preneur ne pourra donc exiger du bailleur ou de ses mandataires aucuns travaux de réfection, de remise en état, d’adjonction d’équipement supplémentaire, notamment en matière de sécurité ou d’accessibilité, etc., qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué en conformité avec la législation ou la réglementation existante, lesdits travaux devant être réalisés par le preneur à ses frais dans les conditions prévues aux paragraphes ci-après intitulés Travaux d’aménagement du preneur”.
Le caractère général de ces clauses ne permet toutefois pas d’en déduire un quelconque transfert de la charge de l’intégralité des travaux d’entretien et de mise en conformité sur le preneur, soit la société SUZANNE.
Néanmoins, il est expressément spécifié à l’article 5 du contrat de bail du 6 août 2021 les travaux d’aménagement incombant à la société SUZANNE, dont les travaux d’équipement, d’installations complémentaires et ceux “rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée ou par la vétusté”. L’article 15 de ladite convention détaille d’ailleurs les prestations aux frais du preneur, en ce compris :
le remplacement des “éléments défectueux ou qui le deviendraient, compris dans les réparations locatives, ou dont le remplacement serait imposé ou recommandé par mesures administratives ou de sécurité”,l’entretien, la réparation ou le remplacement des “vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués, ainsi que les auvents, marquises, etc.”, ainsi que de “toutes les fermetures, portes, vitrages, sols, canalisations, robinetterie, installations électriques ou sanitaires.Il est précisé au même article que “le preneur devra déférer à ses frais exclusifs à toutes les obligations prescrites par l’Administration (hygiène, environnement, sécurité, législation du travail, etc.) En vertu des règlements, ordonnances ou de tous autres textes en vigueur ou à venir et à toute prescription, réclamation ou injonction qui pourrait émaner desdites autorités administratives”.
Il en infère qu’il a été spécifiquement mis à la charge de la société SUZANNE les frais de remplacement de l’huisserie défectueuse et de remise en état des portes (dont celle donnant sur les parties communes), réputées en bon état en l’absence de réalisation d’un état des lieux à l’entrée dans les locaux.
En outre, il appartient à la société SUZANNE de s’assurer du respect des normes d’hygiène imposées par l’exploitation d’un commerce alimentaire, notamment en prenant en charge le coût de souscription d’un contrat de lutte contre les nuisibles.
Au reste, aux termes du procès-verbal de constat du 10 mars 2022, Maître [A] et Maître [W] [U] exposent qu’il leur a été indiqué par le requérant[2] (soit la société SUZANNE) “qu’il a averti le propriétaire d’une invasion de souris. Afin de reboucher les trous problématiques, le propriétaire s’est muni d’un pistolet à projection et a installé une mousse polystyrène et expansive au sol en plusieurs points”. Ces informations leur ayant été rapportées par la société SUZANNE, elles sont insuffisantes pour attester tant l’infestation des locaux par des souris que l’origine et la finalité de la mousse polystyrène visible sur les photographies annexées.
[2] Mention soulignée par le Tribunal
Il en va de même de l’impossibilité alléguée de fermer à clef la boîte aux lettres, le procès-verbal de constat dressé le 5 juillet 2022 par Maître [J] [Z], huissier de justice, relevant au demeurant que la porte de boîte aux lettres fermait correctement à la date susdite.
En revanche, il s’avère, à la lecture du courrier électronique daté du 14 avril 2022, que monsieur [H], associé au sein de la société LORENZO, s’était engagé à procéder “aux travaux d’étanchéité de la véranda”. De ce fait et quand bien même l’intervention initialement prévue aurait été reportée à la demande de la société SUZANNE, la société LORENZO demeure tenue des frais de réfection afférents, l’étanchéité lacunaire de la véranda ayant nécessairement été préjudiciable à l’exploitation normale des lieux par le preneur.
Sur les préjudices subis
S’agissant des préjudices générés par la mise à disposition d’un local d’une superficie réduite
La société SUZANNE demande, en premier lieu, la réparation du préjudice engendré par le paiement d’un loyer fixé sur la base d’un métrage supérieur à la surface réellement disponible
Il ressort des développements précédemment évoqués que la société SUZANNE est devenue locataire d’un bien immobilier d’une surface au sol inférieure de 19,59% par rapport à la surface indiquée à l’article 38 des conditions particulières du contrat de bail sous condition suspensive du 6 août 2021.
Il résulte ensuite de l’avis de valeur daté du 22 mars 2023 que la société par actions simplifiée CAPI FRANCE, dont l’expertise a été sollicitée par la société SUZANNE, que le loyer annuel est évalué à un montant compris entre 7.000,00 et 8.000,00 euros.
Il est observé que la société LORENZO, qui discute l’évaluation susvisée, ne produit pas d’estimation concourante. De plus, si le loyer initial a pu être fixé contradictoirement entre le bailleur et le preneur, cet argument est présentement inopérant, la société SUZANNE n’ayant alors pas conscience de l’erreur de métrage.
Au reste, il apparaît que l’agent commercial intervenu sur les lieux a pris en compte des critères étrangers à l’erreur de métrage, soit les aménagements réalisés postérieurement par la société SUZANNE et l’état actuel du local, si bien que l’indemnité ne peut être définie sur la base de cette valorisation.
En revanche, la superficie ayant été surévaluée de 19,59%, il infère que la société SUZANNE a subi un préjudice économique mensuel de 254,67 euros[3] sur la période du 14 octobre 2021 (eu égard à la franchise de loyer consentie du 1er septembre 2021 au 14 octobre 2021) au 23 mai 2022 inclus, soit 219 jours ouvrés
[3] Soit 15.600€ /12 * 0,1959
En conséquence, il sera accordé à la société SUZANNE une indemnité de 1.859,09 euros en indemnisation du préjudice généré par la perte de surface exploitable.
* * *
La société SUZANNE demande ensuite l’indemnisation d’un préjudice tenant au paiement d’un loyer correspondant à une superficie réelle inférieure à celle mentionnée dans le bail.
Or, elle ne démontre pas que le paiement d’un loyer surévalué a entraîné un préjudice distinct de celui pour lequel il lui a été attribué une indemnité de 1.859,09 euros.
De ce fait, la demande de paiement d’une indemnité de 5.000,00 euros sera rejetée.
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La société SUZANNE requiert également le paiement d’une somme de 504,00 euros en restitution du trop-perçu du dépôt de garantie.
Aux termes de l'article 31 du Code de procédure civile, “est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.”
A cet égard, l’article 122 du Code de procédure civile prévoit que “ constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”
L’article 125 du même code autorise le juge à relever d’office une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée, celui-ci étant alors tenu d’inviter les parties à présenter leurs observations sur la recevabilité questionnée.
En l’occurence, le Tribunal entend soulever d’office la fin de non-recevoir tenant à la qualité et à l’intérêt à agir en défense de la société LORENZO s’agissant de la demande de restitution du trop-perçu du dépôt de garantie, eu égard à la cession du local litigieux intervenue le 24 mai 2022.
Dans le respect du principe de la contradiction, la société SUZANNE et la société LORENZO ont été invitées à présenter leurs observations par note en délibéré à transmettre avant le 15 janvier 2025.
En l’espèce, en application des articles 10 et 45 du contrat de bail sous condition suspensive signé le 6 août 2021, la société SUZANNE s’est acquittée d’un montant de 2.600,00 euros en règlement du dépôt de garantie.
Toutefois, il résulte de l’acte authentique de vente reçu le 24 mai 2022 par Maître [T] [X] que la société LORENZO a versé à société SARIEL, acquéreur du bien immobilier comprenant le local commercial loué par la société SUZANNE, “la somme de 2.600,00 euros” correspondant au dépôt de garantie versé par la société demanderesse lors de l’entrée dans les lieux.
Le dépôt de garantie n’étant plus entre les mains de la société LORENZO, celle-ci apparaît dépourvue du droit d’agir en défense.
En conséquence, la demande de restitution partielle du dépôt de garantie sera déclarée irrecevable.
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En dernier lieu, la société SUZANNE demande le paiement d’une somme de 10.000,00 euros en réparation du préjudice occasionné par le versement d’un pas de porte disproportionné.
L’article 122 du Code de procédure civile prévoit que “ constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”
Sur ce, aux termes de l’article 50 du contrat de bail sous condition suspensive signé le 6 août 2021, les parties sont convenues que la société SUZANNE s’acquitterait d’un pas de porte d’un montant de 76.000 euros hors taxes.
Or, il ne ressort pas de l’acte authentique de vente du 24 mai 2022 que la société LORENZO a remis à la société SARIEL le pas de porte réglé à l’entrée dans les lieux par la société SUZANNE. En outre, la partie demanderesse ne sollicite par la restitution du pas de porte, mais l’indemnisation d’un préjudice provenant de la surévaluation du montant perçu par la société LORENZO à ce titre.
De ce fait et quand bien même la société LORENZO ne serait plus propriétaire des lieux, celle-ci a qualité à agir en défense.
L’irrecevabilité de la demande indemnitaire formée par la société SUZANNE sera conséquemment écartée.
En parallèle, il est précisé au second alinéa de l’article 50 du bail commercial sous condition suspensive du 6 août 2021 que “les parties conviennent que le Pas de porte n’est pas versé à titre de supplément de loyer payé d’avance, mais à contrepartie d’éléments de nature diverse, notamment d’avantages commerciaux sans rapport avec le loyer. Le montant du pas de porte ne sera en conséquence pas pris en compte notamment pour le calcul des révisions triennales du loyer.[4]”
[4] Mention soulignée par le Tribunal
Le montant du pas de porte n’étant pas corrélé à la valeur locative du local commercial ou à la superficie mise à disposition du preneur, le préjudice allégué par la société SUZANNE apparaît sans lien avec le manquement à l’obligation de délivrance retenu à l’encontre de la société LORENZO.
Par suite, la société SUZANNE sera déboutée de la demande d’indemnisation d’un montant de 10.000,00 euros.
S’agissant du préjudice généré par les frais de reprise de la véranda
Il est rappelé que seules les perturbations de l’activité provoquées par l’étanchéité lacunaire de la véranda ouvrent droit à indemnisation (cf. partie I.A.1.).
De ce fait, la demande de paiement d’une somme de 5.000,00 euros formée en indemnisation des frais de mise en conformité des lieux sera rejetée.
Ceci étant, si la société SUZANNE ne produit pas d’évaluation chiffrée, la créance afférente n’en demeure pas moins établie dans son quantum.
Il est observé, au surplus, que l’acte sous seing privé du 20 septembre 2021 par lequel il a été accordé une franchise de loyer du 1er septembre 2021 au 14 octobre 2021 inclus ne mentionne pas qu’elle avait pour vocation l’indemnisation de “menus travaux nécessaires”.
En conséquence, la société civile immobilière LORENZO sera condamnée à payer à la société SUZANNE une somme de 1.000,00 euros de dommages et intérêts.
Sur les demandes de paiement formées par la société SUZANNE en indemnisation de manquements contractuels
Sur la demande de paiement formée au titre du remplacement du châssis de l’entrée du local loué
Aux termes de l'article 1103 du Code civil, pris dans la rédaction postérieure à l'entrée en vigueur de ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.
En outre, l'article 1104 du Code civil précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et que cette disposition est d'ordre public.
L’article 1231-1 du même code prévoit, par ailleurs, que “le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.”
Sur ce, il résulte de l’article 49 des conditions particulières du contrat de bail à condition suspensive signé le 6 août 2021 que “le bailleur réalisera les travaux suivants effectués à la demande du Preneur :
installation de 8 prises triphasées ;changement du châssis de l’entrée du local selon les normes de sécurité en vigueur avec une entrée d’un minimum de 0.90 mètre de large”.
Un devis numéroté D20211000275 a été émis à cette fin par l’entreprise AUTHENTIQUE BOIS le 28 octobre 2021, puis signé par la société LORENZO. Monsieur [E] [H] a également consenti au dépôt par l’architecte de la société SUZANNE de la demande préalable de travaux, aux termes d’un courrier électronique émis le 10 août 2021 (pièce n°6 du demandeur). Par une résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires réunis lors de l’assemblée générale annuelle du 14 mars 2022, soit moins de cinq mois après l’établissement du devis susvisé, les travaux de réfection de la devanture ont été autorisés par la copropriété.
A cet égard, s’il ressort d’un courrier électronique adressé le 4 décembre 2021 que la société SUZANNE a été contrainte de procéder au règlement de l’acompte exigé par l’entreprise AUTHENTIQUE BOIS à la commande, l’accord de la copropriété n’avait alors pas encore été obtenu, si bien que cela a été sans incidence sur la date de réalisation du nouveau châssis.
En outre, tant l’étendue du retard que le préjudice ainsi engendré ne sont pas démontrés, la société SUZANNE ne précisant pas la date à laquelle les travaux ont finalement été exécutés et ne prouvant pas que ce manque de diligence a eu des conséquences sur la date d’ouverture du commerce et/ou sur les recettes réalisées.
En conséquence, la demande de paiement d’une somme de 3.000,00 euros sera rejetée.
De plus, il s’avère que la société SUZANNE n’a pas payé personnellement le solde du marché de travaux conclu entre l’entreprise AUTHENTIQUE BOIS et la société LORENZO, de sorte qu’elle peut tout au plus exiger la restitution de l’acompte indûment versé à l’entreprise AUTHENTIQUE BOIS, soit une somme de 85,42 euros selon le courrier de mise en demeure adressé au bailleur le 5 avril 2022 (pièce n°12 du demandeur).
Par suite, la société LORENZO sera condamnée à payer à la société SUZANNE une somme de 85,42 euros en restitution d’une partie de l’acompte versé à l’entreprise AUTHENTIQUE BOIS.
Sur la demande de restitution de certaines charges locatives
Aux termes de l'article 1103 du Code civil, pris dans la rédaction postérieure à l'entrée en vigueur de ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. En outre, l'article 1104 du Code civil précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et que cette disposition est d'ordre public.
Sur ce, l’article 11 des conditions générales du bail commercial sous condition suspensive du 6 août 2021 prévoit notamment que “le preneur remboursera en sus du loyer sa quote-part afférente aux locaux loués dans toutes les charges”, dont “3°) la quote-part de tous les impôts ou taxes actuels ou futurs de toute nature afférents aux locaux loués et légalement ou réglementairement mis à la charge du bailleur et, notamment sans que cette liste soit limitative, (...) l’impôt foncier (...).” Il est précisé au dernier alinéa dudit article que “le bailleur établira le relevé des charges des parties communes et tiendra compte après la clôture de l’exercice lors de la quittance suivante du moins ou du trop perçu”.
Le local loué par la société SUZANNE ayant été cédé le 24 mai 2022 et l’acte authentique conséquemment établi prévoyant d’une part que “les loyers et charges afférents à la période antérieure à la date de ce jour resteront acquis au VENDEUR”, d’autre part que “le VENDEUR verse ce jour à l’ACQUÉREUR le prorata des loyers et charges du terme en cours (mensuel s’agissant du bail concernant les lots numéros 7 et 21[5]", il appartient dès lors à la société LORENZO de procéder à la régularisation des charges sur la période du 1er septembre 2021 au 30 avril 2022.
[5] Correspondant aux locaux loués par la société SUZANNE
Il résulte ensuite de l’acte sous seing privé signé le 20 septembre 2021 par la société LORENZO et la société SUZANNE qu’il a été accordé à cette dernière une franchise de loyer du 1er septembre 2021 au 14 octobre 2021 inclus. Il infère que la société SUZANNE s’est acquittée des charges afférentes à la taxe foncière entre les mains de la société LORENZO du 15 octobre 2021 au 30 avril 2022, pour un montant mensuel de 37,50 euros (comme cela ressort de la quittance de loyer datée du 1er décembre 2021 - pièce n°5 du demandeur).
L’avis de taxe foncière 2021 porte sur un montant de 914,00 euros pour les deux locaux commerciaux loués par la société LORENZO, représentant une superficie totale de 127,99 m² (en ce compris la véranda composant le lot numéroté vingt-et-un - page n°4 de l’acte authentique du 24 mai 2022).
La superficie du local commercial pris à bail par la société SUZANNE représentant une quote-part de 0,52, celle-ci apparaît redevable d’une somme de 98,64 euros[6] sur la période du 15 octobre 2021 au 31 décembre 2021.
[6] Soit (57,50 m² + 8,80 m²) / 127,99 m² x (914,00 euros / 12 mois * 2,5 mois effectifs)
Du 1er janvier 2022 au 30 avril 2022, sur la base de la taxe foncière 2021 (la société LORENZO ne produisant pas le justificatif de la quote-part lui incombant sur la période susvisée), la société SUZANNE s’avère redevable d’une somme de 157,82 euros[7].
[7] Soit (57,50 m² + 8,80 m²) / 127,99 m² x (914,00 euros / 12 mois * 4 mois effectifs en 2022)
La société SUZANNE ayant versé une provision de 243,75 euros sur la période du 15 octobre 2021 au 30 avril 2022 inclus (soit 37,50 euros sur six mois et demi), elle reste conséquemment débitrice d’une somme de 12,71 euros au bénéfice de la société LORENZO.
De ce fait, la société SUZANNE sera déboutée de la demande de paiement d’une somme de 297,50 euros en remboursement de la provision sur la taxe foncière.
La société LORENZO ne formulant pas de demande reconventionnelle, il ne pourra lui être restitué la somme susvisée.
Sur les frais du procès
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie."
Succombant principalement à l’instance, la société LORENZO sera condamnée aux entiers dépens.
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile :
"Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %."
Condamnée aux dépens, la société LORENZO sera également condamnée à payer à la société SUZANNE une somme de 1.800,00 euros au titre des frais irrépétibles.
La société LORENZO sera par ailleurs déboutée de la demande formée sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement rendu contradictoirement en premier ressort et mis à disposition au Greffe,
Condamne la société civile immobilière LORENZO à payer à la société par actions simplifiée SUZANNE la somme de 1.859,09 euros en indemnisation de la perte de surface exploitable ;
Rejette la demande de la société par actions simplifiée SUZANNE tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière LORENZO à lui payer une somme de 5.000,00 euros en indemnisation d’un préjudice dû au paiement d’un loyer correspondant à une superficie réelle inférieure à la surface mentionnée dans le bail ;
Rejette la demande de la société civile immobilière LORENZO tendant à faire déclarer irrecevable la prétention indemnitaire formée par la société par actions simplifiée SUZANNE au titre du pas de porte ;
Rejette la demande de la société par actions simplifiée SUZANNE tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière LORENZO à lui payer une somme de 10.000,00 euros en indemnisation d’un préjudice dû au versement d’un pas de porte disproportionné au regard de la superficie réelle du local commercial loué ;
Déclare irrecevable la demande de paiement formée par la société par actions simplifiée SUZANNE en restitution du trop-perçu du dépôt de garantie ;
Condamne la société civile immobilière LORENZO à payer à la société par actions simplifiée SUZANNE la somme de 1.000,00 euros en indemnisation du préjudice généré par un manquement à l’obligation d’entretien incombant au bailleur ;
Rejette la demande de la société par actions simplifiée SUZANNE tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière LORENZO à lui payer une somme de 5.000,00 euros en indemnisation des travaux de mise en conformité qu’elle entend réaliser ;
Condamne la société civile immobilière LORENZO à payer à la société par actions simplifiée SUZANNE la somme de 85,42 euros en restitution d’une partie de l’acompte versé à l’entreprise AUTHENTIQUE BOIS pour le remplacement du châssis à l’entrée du local loué au numéro [Adresse 3] ;
Rejette la demande de la société par actions simplifiée SUZANNE tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière LORENZO à lui payer une somme de 3.000,00 euros en indemnisation des manquements contractuels dénoncés ;
Rejette la demande de la société par actions simplifiée SUZANNE tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière LORENZO à lui payer une somme de 297,50 euros en remboursement de la provision sur taxe foncière ;
Condamne la société civile immobilière LORENZO aux entiers dépens de l’instance ;
Condamne la société civile immobilière LORENZO à payer à la société par actions simplifiée SUZANNE la somme de 1.800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Déboute la société civile immobilière LORENZO de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette toutes les demandes plus amples ou contraires ;
En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.
La Greffière La Présidente
Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI
