Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/00813

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 14] [Localité 10] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/00813 N° Portalis DBZS-W-B7I-YKXX N° de Minute : 24/00203 ORDONNANCE DE REFERE ORDONNANT UNE EXPERTISE DU : 28 Octobre 2024 [H] [V] [D] [M] C/ [N] [U] [P] [T] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 28 Octobre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) M. [H] [V], demeurant [Adresse 5] Mme [D] [M], demeurant [Adresse 3] représentés par Me Jean-Christophe DANGLETERRE, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) M. [N] [U], demeurant [Adresse 11] représenté par Me Marie CARREL, avocat au barreau de LILLE Mme [P] [T], domiciliée : chez Maître [A] [R], [Adresse 2] représentée par Me Raffaele MAZZOTTA, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Octobre 2024 Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 28 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 813/24 – Page - MAEXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2016, Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] ont donné à bail à Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 550 euros. Par jugement du 5 novembre 2020, signifié le 23 novembre 2020, le Juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Lille a prononcé le divorce de Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T]. La procédure de demande d’ouverture de liquidation et de partage amiable de la communauté, dont dépend l’appartement loué, est actuellement pendante devant ce même juge. Par ordonnance d’injonction de faire en date du 15 mars 2024, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a enjoint à Monsieur [U] de réaliser dans un délai d’un mois la remise en état de la toiture ainsi que le remplacement de la chaudière et a renvoyé l’affaire à la date du 14 mai 2024. Par actes de commissaire de justice signifiés les 12 mars et 24 avril 2024, Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] ont fait assigner en référé Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins principalement de voir ordonner de procéder aux travaux nécessaires dans le logement ainsi que la suspension du versement du loyer dans l’attente desdits travaux. Par jugement en date du 3 septembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a décidé de surseoir à statuer sur l’injonction de faire dans l’attente de la présente décision. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024. Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs dernières écritures, aux termes desquelles ils sollicitent de voir : Déclarer Monsieur [V] et Madame [M] recevables et bien fondés ;A titre principal :Ordonner à Monsieur [U] et Madame [T] de procéder aux travaux nécessaires à rendre le logement occupé par Monsieur [V] et Madame [M] sis [Adresse 4] décent et plus particulièrement : ° La réfection de la toiture afin d’assurer une étanchéité à l’air et à l’eau ; ° Le remplacement de la chaudière afin d’assurer le chauffage du logement et son alimentation en eau chaude ; ° La réfection des installations électriques ; ° La réfection des canalisations d’eau du logement. Prononcer la suspension, ou à tout le moins la consignation, du versement du loyer dû par Monsieur [V] et Madame [M] jusqu’à ce que l’ensemble des travaux ordonnés par l’ordonnance à intervenir soient réalisés ; A titre subsidiaire, désigner tel expert spécialisé en immobilier inscrit sur la liste près la cour d’appel de [Localité 12] avec pour mission de :Se rendre sur les lieux et visiter la maison occupée par Monsieur [V] et Madame [M] sis [Adresse 6] ;Décrire les désordres constatés ;En déterminer l’origine ;Dire si le logement est décent au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2002 ;Déterminer la nature des travaux à réaliser pour remédier aux désordres ;Fournir tous les éléments de nature à permettre à la juridiction de chiffrer les préjudices subis par Madame [V] et Madame [M] et notamment le préjudice de jouissance ;Répondre aux dires des parties. En tout état de cause :Débouter Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;Condamner Monsieur [U] et Madame [T] à verser à Monsieur [V] et Madame [M] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur aux entiers dépens. Au soutien de leurs demandes principales, Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] exposent que le logement loué ne répond pas aux caractéristiques du logement décent de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2 et 3 du décret n°2002-120. A ce titre, ils indiquent que la chaudière, âgée de plus de 20 ans, est vétuste et défectueuse, connaissant des pannes tous les hivers malgré les travaux réalisés par leurs soins et les privant de chauffage et d’eau chaude de décembre 2023 à février 2024. Ils soutiennent en outre que la chaudière ne respecte pas la norme NF C 15-100 disposant que les chaudières à gaz ne peuvent être installées à proximité immédiate d’un point d’eau. Ils font valoir que le logement souffre d’infiltrations d’eau provenant de la toiture située au-dessus de la cuisine, causant l’apparition de moisissures sur l’ensemble des murs de la cuisine. En conséquence, ils indiquent avoir été contraints de récupérer l’eau avec des seaux et de poser par eux-mêmes une bâche sur le toit, aucune action n’ayant été entreprise par les bailleurs avertis des désordres. Ils ajoutent que le logement souffre de plusieurs autres désordres, au rang desquels l’installation électrique, identifiée comme étant vétuste, l’absence d’étanchéité de la toiture protégeant le grenier entraînant de nombreuses traces d’humidité, le défaut d’étanchéité du châssis Velux du dernier étage, ainsi que la vétusté des canalisations de la baignoire de la salle de bain. Ils soulignent à ce titre que l’intégralité des désordres a fait l’objet d’un procès-verbal de constat par huissier de justice mais aussi d’un rapport des services d’hygiène de la commune de [Localité 15] constatant des infractions importantes à la loi décence et au règlement sanitaire départemental. Ils déclarent que les bailleurs n’ont pas procédé aux travaux nécessaires, et ce en dépit de deux mises en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception des 12 décembre 2023 et 29 janvier 2024 et d’une ordonnance du Juge des contentieux de la protection en date du 15 mars 2024 ordonnant à Monsieur [U] de réaliser dans un délai d’un mois la remise en état de la toiture ainsi que le remplacement de la chaudière. Ils observent que la tentative de reprise des désordres affectant la toiture par Monsieur [U] du 4 avril 2024 n’a pas permis de restaurer l’étanchéité de celle-ci. Ils s’appuient sur l’ensemble de ces manquements pour solliciter que soit enjoint aux bailleurs de réaliser les travaux nécessaires suscités sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, l’indécence du logement n’étant pas sérieusement contestable au regard du constat effectué par le commissaire de justice et lesdits travaux ne relevant pas des réparations réputées locatives au sens de l’article 1755 du code civil. Ils sollicitent en outre la suspension des loyers, ou à défaut leur consignation, dans l’attente de la réalisation des travaux, cette mesure étant justifiée en cas d’urgence et de différend entre les parties sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, et ce compte tenu de la résistance abusive des bailleurs. A titre subsidiaire, ils se fondent sur l’article 145 du code de procédure civile pour demander la désignation d’un expert judiciaire en immobilier aux fins de déterminer la responsabilité et l’étendue des travaux à réaliser dans le logement. En réplique aux demandes reconventionnelles de Monsieur [U], à titre liminaire, Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] communiquent leur attestation d’assurance du logement mais s’opposent à la communication de leurs factures d’électricité. A titre principal, ils soulèvent l’irrecevabilité des demandes indemnitaires de Monsieur [U] eu égard à l’incompétence du juge des référés pour prononcer des condamnations pécuniaires définitives. A titre subsidiaire, ils sollicitent le rejet de ses demandes reconventionnelles au motif qu’elles font l’objet de contestations sérieuses. Ils observent ainsi que le bailleur ne peut demander la révision rétroactive du loyer au-delà du mois de janvier 2024 compte tenu de la prescription d’un an de l’action à compter de la date convenue de révision par les parties dans le contrat de bail en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande de paiement de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères, ils font remarquer que le bailleur ne produit pas le décompte des charges locatives, seul document pouvant justifier que les locataires sont redevables des sommes réclamées, et qu’ils ne peuvent supporter l’intégralité de la taxe de l’immeuble, qui est divisé en différents lots. Monsieur [N] [U], représenté par son conseil, s’est référé à ses dernières écritures, aux termes desquelles il sollicite de voir : Déclarer Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] mal fondés en leurs demandes ;Par jugement avant-dire droit :Ordonner à Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] de fournir leurs attestations d’assurance locative depuis le 31 décembre 2018 ;Ordonner à Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] de fournir les déclarations de sinistre ayant pu se produire dans le logement depuis l’entrée dans les lieux de Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] ; Ordonner à Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] de fournir les factures d’entretien de la chaudière depuis le 01/01/2017 ;Ordonner à Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] de fournir leurs factures d’électricité et ce, sur plusieurs mois (de septembre 2023 à juin 2024) ;Juger que cette communication se fera sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;Juger que le Juge des contentieux de la protection réservera sa compétence pour liquider l’astreinte. A titre principal :Constater que les demandes de Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] se heurtent à une contestation sérieuse en ce qui concerne la réfection de la toiture, le remplacement de la chaudière et la réfection des installations électriques, la réfection des canalisations d’eau du logement ;Débouter Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;Débouter Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] de leur demande de suspension des loyers et de leur demande de consignation des loyers ; A titre subsidiaire, compléter la mission de l’expert en ce sens :Dire si les désordres dénoncés en toiture, sur la chaudière, dans l’habitation et sur les installations électriques, sur les canalisations d’eau sont liés à un défaut d’entretien des occupants, ou à une action volontaire ou involontaire de leur part ;Examiner, au-delà de la chaudière, les installations de chauffage de l’habitation, et les canalisations d’eau du logement et dire s’il existe des désordres et en déterminer l’origine, la cause et les responsabilités ;Chiffrer les travaux nécessaires, ainsi que les éventuels préjudices ;Constater la présence d’infiltrations, d’humidité dans les parties communes de l’immeuble (notamment au-dessus de la porte d’entrée, en partie privative) et en déterminer l’origine, la cause et les responsabilités ;Chiffrer les travaux nécessaires, ainsi que les éventuels préjudices. A titre reconventionnel, condamner Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] l’indexation des loyers depuis le 31.12.23, pour un montant de 673,50 euros arrêté au mois d’octobre 2024 à parfaire, et la taxe des ordures ménagères pour un montant de 273,50 euros, soit la moitié des taxes dues sur les 3 dernières années du bail, déduction faite des 360 euros de provisions sur charges versées, à Monsieur [U] et Madame [T]. En tout état de cause :Débouter Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires.Débouter Madame [T] de sa demande de condamnation de Monsieur [U] aux entiers frais et dépens et à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] à régler la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [U].Condamner Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] aux frais et dépens. A titre liminaire, Monsieur [N] [U] indique qu’il avait accordé aux locataires une remise de loyer sur 5 mois en contrepartie de travaux de rafraîchissement de l’appartement, ainsi qu’une remise sur l’acompte des charges mensuelles en contrepartie de la prise en charge de l’entretien extérieur et intérieur de l’immeuble. Il observe que seuls les travaux dans le salon ont été finalisés. Par jugement avant-dire droit, il sollicite la communication des différentes pièces sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à défaut de quoi le juge des référés devra se déclarer incompétent. Il sollicite ainsi la communication des attestations d’assurance locative des locataires, exigées en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 9 du contrat de bail, et que les locataires ont été mis en demeure de produire par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 avril 2024, restée sans réponse. Il précise que les locataires ont justifié uniquement de leur assurance sur les périodes de 2017 – 2018 et du 1er septembre 2024 au 31 août 2025. Il sollicite en outre la communication de leurs déclarations de sinistres, les requérants ayant affirmé avoir subi un dégât des eaux à cause de la toiture et ayant produit des pièces attestant de traces d’infiltrations. Il observe que ces derniers ne produisent pas la preuve de la persistance de la défaillance de la toiture après les travaux réalisés par ses soins, les photographies versées aux débats ne permettant pas de localiser la fenêtre et de déterminer que la cause de l’infiltration proviendrait du toit et serait postérieure à son intervention. Il questionne enfin la déclaration des infiltrations persistantes à l’assurance des locataires, aucune déclaration n’étant produite, ainsi que le désordre de défaut d’évacuation dans les canalisations d’eau de la salle de bains, la baignoire reposant sur des pieds. Il souhaite également la communication des factures d’entretien de la chaudière depuis l’entrée dans les lieux, les locataires ne justifiant pas d’un tel entretien mais uniquement de réparations. Enfin, eu égard au procès-verbal de constat, il sollicite la communication des factures d’électricité des demandeurs aux fins de vérification de l’existence d’un raccordement frauduleux d’électricité entre leur logement et les locaux de la société HAND EQUATION du rez-de-chaussée, dont la gérante est la mère de la requérante. A titre principal, il affirme que les demandes des requérants sont sérieusement contestables et ne justifient pas une action en référé en vertu de l’article 834 du code de procédure civile. Il soutient ainsi qu’au contrat de bail était uniquement annexé un état descriptif et aucun état de lieux, et qu’à défaut d’un tel état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire, qu’il dit ne pas être rapportée. Il en conclut que le logement n’est plus en bon état en raison de l’absence totale d’entretien de la part de Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] depuis 2016. Il fait valoir qu’il a réitéré ses demandes d’intervention sur la toiture du logement, demandes qui ont été refusées ou interventions qui ont été interrompues par les locataires, et que c’est du fait du comportement de ces derniers qu’il n’a pu se conformer à l’ordonnance d’injonction de faire. Il rappelle à ce titre que, par application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux. Il précise que les locataires réceptionnent aléatoirement leurs lettres recommandées avec accusé de réception et qu’il s’est vu en conséquence obligé de communiquer par message téléphonique. Sur les travaux réalisés, il expose être intervenu pour réparer la toiture les 21 mars, 9 avril et 27 juin 2024 et avoir constaté, à cette occasion, le retrait de deux plaques intérieures et le glissement vers le bas de deux plaques en polycarbonate au niveau de la cuisine intérieure. Il ajoute avoir constaté à l’extérieur plusieurs morceaux de revêtements d’étanchéité arrachés et jonchant le toit, à l’instar de pierres, de la mousse, du lichens, mais aussi le maintien de la bâche par des clous plantés à travers les profilés de fixation et d’étanchéité ainsi que les plaques en polycarbonate, la présence d’un trou dans la tôle du fibrociment de 10 cm x 3 cm, ainsi que des gouttières et tuiles remplies de mousse empêchant l’écoulement naturel de l’eau pluviale, témoignant ainsi du défaut d’entretien de la couverture et de l’intervention maladroite dans les joints d’étanchéité des locataires, qui ont ainsi contribué aux désordres qui lui sont reprochés. Il rappelle que les locataires ont bénéficié d’une remise sur les charges mensuelles en échange de la prise en charge de l’entretien extérieur du logement. Il en conclut que l’indécence prétendue du logement ne lui est pas imputable, réitérant que les photographies datées du mois d’août 2024 ne sont pas probantes pour établir la défaillance persistante de l’étanchéité de la toiture en l’absence d’élément de comparaison. S’agissant du remplacement de la chaudière, Monsieur [N] [U] souligne que les pannes annuelles de la chaudière ne sont pas démontrées, le témoignage de Madame [Y] n’attestant pas de la défectuosité de la chaudière et ayant été détournée. Il soutient que les problèmes récurrents de la chaudière ne sont pas liés à la vétusté de l’installation mais à un défaut d’entretien de la part des locataires, qui ne produisent qu’une facture d’entretien annuel de la chaudière en date du 28 avril 2022, et leur sont donc imputables. Il explique que la chaudière date de 2006 et s’inscrit du fait de ses 18 ans dans la moyenne de la durée de vie d’une chaudière, qui est entre 15 et 20 ans lorsqu’elle est correctement entretenue. Sur l’irrespect de la norme NF C 15-100, il fait valoir que le schéma produit ne correspond pas au logement et qu’aucun avis de professionnel n’est apporté. Il sollicite le rejet de la réfection des installations électriques, exposant que les locataires n’apportent pas la preuve de la vétusté de celles-ci, et ont au contraire fraudé en reliant les deux compteurs d’électricité voisins selon le constat d’huissier. Il ajoute qu’il a remis le courant dans la cuisine et la salle de bain le 27 juin 2024 et que deux protections 30mA étaient déclenchées aux fins de protection des installations. Pour s’opposer à la demande de suspension des loyers dans l’attente de réalisation des travaux, il soutient que les locataires ne justifient pas d’une résistance abusive des bailleurs pour réaliser lesdits travaux. Il ajoute qu’une telle suspension s’apparente à une exception d’inexécution d’une obligation qui est sérieusement contestable. A titre subsidiaire, il sollicite la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile en complétant la mission de l’expert selon les modalités prévues au dispositif de ses écritures. A titre reconventionnel, il sollicite l’indexation des loyers selon les modalités au contrat depuis le 31 décembre 2023, période non prescrite aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, après mises en demeure des locataires par lettres recommandées avec accusé de réception du 8 février et 2 avril 2024. Il chiffre la somme des montants à payer au titre de l’indexation à 673,60 euros. Il demande en outre le paiement de la moitié de la taxe sur les ordures ménagères pour les années 2021 à 2023 à hauteur de 273,50 euros après déduction des provisions sur charges de 360 euros, le bien immobilier étant divisé en deux logements. En réponse aux arguments de Madame [P] [T], il déclare qu’elle seule perçoit l’ensemble des loyers du bien immobilier, contrairement à ses allégations, et avoir tenté de la contacter à plusieurs reprises s’agissant de la gestion locative du bien, sans réponse. Madame [P] [T], représentée par son conseil, s’est référée à ses dernières écritures, aux termes desquelles elle sollicite de voir : A titre principal :Débouter Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] de leur demande de réfection des installations électriques ;Statuer ce que de droit sur les demandes formulées par Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] au titre de la réfection de la toiture afin d’assurer une étanchéité à l’air et à l’eau et du remplacement de la chaudière afin d’assurer le chauffage du logement et son alimentation en eau chaude ;Condamner Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] l’indexation des loyers depuis le 31.12.23, pour un montant de 673,50 euros arrêté au mois d’octobre 2024 à parfaire, et la taxe des ordures ménagères pour un montant de 273,50 euros, soit la moitié des taxes dues sur les 3 dernières années du bail, déduction faite des 360 euros de provisions sur charges versées, à Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T]. A titre subsidiaire, compléter la mission de l’expert en ce sens :Dire si les désordres dénoncés en toiture, sur la chaudière, dans l’habitation et sur les installations électriques, sur les canalisations d’eau sont liés à un défaut d’entretien des occupants, ou à une action volontaire ou involontaire de leur part ;Examiner, au-delà de la chaudière, les installations de chauffage de l’habitation, et les canalisations d’eau du logement et dire s’il existe des désordres et en déterminer l’origine, la cause et les responsabilités ;Chiffrer les travaux nécessaires, ainsi que les éventuels préjudices ;Constater la présence d’infiltrations, d’humidité dans les parties communes de l’immeuble (notamment au-dessus de la porte d’entrée, en partie privative) et en déterminer l’origine, la cause et les responsabilités ;Chiffrer les travaux nécessaires, ainsi que les éventuels préjudices. En tout état de cause, condamner Monsieur [U], Monsieur [V] et Madame [M] en tous les frais et dépens et à verser à Madame [T] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En réponse aux demandes des locataires, elle observe que le témoignage de Madame [Y] produit ne satisfait pas au formalisme prescrit par l’article 202 du code civil, faute de copie de sa carte d’identité. Elle sollicite le rejet de la demande de procéder aux travaux sur l’installation électrique, eu égard à l’ordonnance d’injonction de faire déboutant cette demande, estimant qu’il n’était pas sérieusement démontré l’inadaptation à la vie courante domestique et que le coût de l’intervention, inconnu, devait être certainement supérieur à la somme de 10 000 euros, seuil de compétence du tribunal de proximité. A titre principal, elle s’en rapporte quant aux demandes formulées par les locataires. Madame [T] indique à ce titre que depuis leur séparation en 2015, Monsieur [U] l’a exclue de toute gestion des baux dans le cadre de l’indivision post-communautaire. Elle souligne qu’il a, à ce titre, manqué à ses obligations imposées par l’article 815-3 du code civil en ne recueillant pas son autorisation préalable en qualité de co-propriétaire indivis et en procédant seul à la signature du contrat de bail, et en commettant des fautes de gestion délibérées en conservant l’intégralité des revenus fonciers tirés de la location de l’immeuble indivis. A titre subsidiaire, elle s’accorde avec la désignation d’un expert judiciaire aux fins de disposer d’informations objectives sur l’état actuel du bien commun. En outre, elle se joint à la demande reconventionnelle formulée par Monsieur [U] tendant à la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré du loyer révisé. Enfin, sur les frais irrépétibles, elle sollicite que Monsieur [U] soit condamné à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que son inertie et l’inexécution fautive par lui du contrat, qu’il a régularisé seul, l’a contrainte à se défendre solidairement, ainsi que la condamnation solidaire de Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] dans la mesure où ils ont manqué à leurs obligations contractuelles au titre de l’indexation des loyers. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions écrites et visées des parties pour un plus ample exposé des moyens. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] ayant comparu, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire. Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur les demandes liminaires de communication de pièces Par application de la combinaison des articles 133 et 134 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d'enjoindre cette communication. Le juge fixe, au besoin à peine d'astreinte, le délai, et, s'il y a lieu, les modalités de la communication. En l’espèce, Monsieur [U] sollicite la communication des pièces suivantes : Les attestations d’assurance locative depuis le 31 décembre 2018 ;Les déclarations de sinistre ayant pu se produire dans le logement depuis l’entrée dans les lieux de Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] ;Les factures d’entretien de la chaudière depuis le 01/01/2017 ;Les factures d’électricité des locataires de septembre 2023 à juin 2024. En premier lieu, Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] ont communiqué leur attestation d’assurance locative, qui indique qu’elle a pris effet le 14 septembre 2017 et est toujours d’actualité, et ce jusqu’au 31 août 2025. Monsieur [U] ne sollicitant par ailleurs par la résiliation du bail pour manquement à cette obligation, la demande sera rejetée. S’agissant des déclarations de sinistre, Monsieur [U] ne justifie pas en quoi ces dernières seraient indispensables pour statuer sur les demandes à son encontre, l’existence d’une assurance ne le déchargeant pas de son obligation de délivrance d’un logement décent. En outre, les locataires peuvent justifier de la survenance d’infiltrations par d’autres moyens, le juge pouvant par ailleurs tirer les conséquences de toute absence de production de pièces spécifiques. Quant aux factures d’entretien de la chaudière, le défaut éventuel d’entretien de la chaudière est indifférent s’agissant du remplacement de la chaudière du fait de son emplacement non conforme aux prescriptions de sécurité. De plus, il convient de rappeler que le juge peut tirer les conséquences de l’absence de production de certaines pièces, que Monsieur [U] reconnaît, notamment dans une lettre recommandée avec accusé de réception du 5 avril 2024 aux services de la mairie, avoir lui-même fait intervenir à plusieurs reprises le technicien Monsieur [Z] [B] depuis 2016, et que les locataires ont produit de nombreuses pièces relatives à l’entretien de la chaudière : Des factures établies par l’EURL 6stem 4 EnR le 27 octobre 2017 pour l’entretien mais également le remplacement de l’échangeur à plaques pour la somme de 290,91 euros HT ;Une facture acquittée établie le 20 avril 2021 par H20 CHAUFFAGE pour le dépannage de la chaudière, d’une somme de 77 euros TTC ;Un devis du 18 janvier 2021 établi par Monsieur [K] [W] établissant une fuite du bloc hydraulique gauche ;Une facture acquittée du 28 avril 2021 par H20 CHAUFFAGE de 314,08 euros pour le remplacement de l’échangeur sanitaire et le dépannage de la chaudière.Une facture du 30 novembre 2021 d’une somme de 515,17 euros TTC pour un diagnostic de panne, le remplacement du dégazeur sur circulateur et de l’échangeur à plaques.Des factures acquittées établies par Monsieur [K] [W] le 28 février 2023 d’une somme de 280 euros pour le dépannage de la chaudière et du 1er mars 2023 pour une somme de 280 euros pour la fourniture et la pose d’un échangeur à plaques. Enfin, Monsieur [U] ne justifie pas de la pertinence de la communication des factures d’électricité, les allégations de raccordement frauduleux au paiement de l’électricité étant indifférentes à l’objet même du litige. En conséquence, la demande de communication de pièce sera donc rejetée. Sur la demande de travaux En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Par application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002. Le bailleur est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Aux termes de l'article 2 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002 dans sa rédaction issue du décret n°2021-872, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : « 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. » L'article 3 de ce décret énonce que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : « 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. » En l’espèce, au soutien de leurs demandes, Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] versent aux débats les pièces suivantes : Le contrat de bail en date du 1er décembre 2016 ;Une photographie de la chaudière ;Le témoignage de Madame [G] [Y], ancienne locataire de l’appartement, en date du 13 mai 2024 ;Les factures de réparation de la chaudière, prises en charge par les locataires ;Un devis de chauffagiste ;La copie d’échanges de messages avec Monsieur [U] ;Des photographies des fuites et de la moisissure ;Les courriers adressés au bailleur par lettres recommandées avec accusé de réception des 12 décembre 2023, 29 janvier 2024 et 27 mars 2024 ;Les courriers adressés par le conseil des locataires à Monsieur [U] et à son conseil ;L’ordonnance du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille du 15 mars 2024 ;Le procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice le 13 février 2024 ;Le reportage photographique réalisé par Monsieur [U] ;Le rapport des services d’hygiène de la commune de [Localité 15] du 29 mars 2024, avec des photographies ;Une main courante déposée par Madame [M] ;Des photographies des travaux de reprise en toiture ;Une attestation d’intervention de la société Gaz et eaux services. En l’espèce, s’agissant de la chaudière, l’obligation pesant sur les propriétaires de délivrer un logement muni d'une installation permettant un chauffage normal n'est pas sérieusement contestable dès lors que les dysfonctionnements réguliers et pannes de la chaudière sont établis par les différentes factures de réparation acquittées par les locataires depuis 2017, les nombreuses correspondances des parties, ainsi que le procès-verbal de constat par huissier du 13 février 2024 et le rapport des services d’hygiène de la commune de [Localité 15] du 29 mars 2024. Si Monsieur [U] impute ces dysfonctionnements au défaut d’entretien par les locataires, il ressort du devis du 18 janvier 2021 produit par Monsieur [K] [W] que la chaudière présente un caractère vétuste ainsi qu’une fuite du bloc hydraulique gauche. Or, le seul éventuel défaut d’entretien ne fait pas obstacle au caractère vétuste de la chaudière, dont les défendeurs n’établissent pas le caractère fonctionnel. En outre, l’installation d’une chaudière est régie par des prescriptions strictes aux fins d’assurer la sécurité de ses utilisateurs. Ainsi, la norme NF C 15-100 fixe les règles de conception, de réalisation et d’entretien des installations électriques basse tension en France, et notamment la répartition des espaces de la salle de bain en plusieurs volumes aux fins de déterminer la pose des circuits et appareils électriques. Or, la facture du 30 novembre 2021 délivrée par l’EURL 6stem 4 EnR (pour un diagnostic de panne de la chaudière, le remplacement du dégazeur sur circulateur et de l’échangeur à plaques) établit que la chaudière n’est pas conforme à la norme NF C 15-100 dans la mesure où les chaudières à gaz ne peuvent être installées à proximité immédiate d’un point d’eau. Ce défaut de conformité relevé par un professionnel du secteur est corroboré tant par la photographie de la chaudière, fixée immédiatement au-dessus de la baignoire de la salle de bains, que par le témoignage en date du 13 mai 2024 de Madame [G] [Y], ancienne locataire ayant vécu de 2006 à 2016 dans l’appartement, de l’impossibilité récurrente d’interventions du chauffagiste pour des raisons de sécurité en raison de l’emplacement de la chaudière au-dessus de la baignoire. Bien que ces éléments soient contestés, Monsieur [U] ne rapporte pas la preuve de la conformité de la chaudière à la norme NF C 15-100 ni de l’absence de vétusté de la chaudière. L’ensemble de ces éléments sont suffisants pour établir la nécessité manifeste de remplacement de la chaudière, préalablement ordonnée sous délai d’un mois par ordonnance d’injonction de faire du 15 mars 2024 du Juge des contentieux de la protection. Or, il résulte de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives qu’un tel remplacement n’incombe pas aux locataires mais est à la charge du propriétaire. En conséquence, Monsieur [U] et Madame [T] seront donc condamnés à procéder au remplacement de la chaudière, afin de permettre aux locataires d'avoir une installation permettant un chauffage normal dans l'ensemble de l'habitation. S’agissant des infiltrations et moisissures relevées par les locataires, le procès-verbal de constat par huissier du 13 février 2024 relève les éléments suivants : Des coulures marrons au niveau de certaines poutres du plafond de la salle à manger, installation de bassines en-dessous car goutte-à-goutte ;La toiture de la cuisine en très mauvais état et non étanche (causant d’importantes déperditions thermiques et des infiltrations), avec un glissement des plaques en polycarbonate composant la toiture et un trou apparent entre la structure et les plaques ;D’importantes traces de moisissures sur les murs de la cuisine (corroborées par des photographies où elles sont manifestement visibles),Des auréoles noirâtres symptomatiques d’infiltrations au niveau du lambris du plafond, avec un très mauvais état de l’encadrement de la menuiserie et des coulures au niveau des boiseries,Des gonflements et traces d’infiltrations au niveau des murs de la chambre au premier étage côté cour, notamment derrière un radiateur hors d’usage avec d’importantes traces de corrosion et auréole marron sur la moquette de cette chambre,Des tâches circulaires symptomatiques d’infiltration au niveau du plafond de la chambre du premier étage sur l’avant,De très anciens fusibles sur le tableau électrique, sans protection, dans les toilettes,Dans le grenier, des fissures et tâches symptomatiques d’infiltration sur le papier peint, avec des infiltrations très importantes et du bois en mauvais état au niveau des ébrasements du châssis Velux.Il ressort également du rapport des services d’hygiène de la commune de [Localité 15] en date du 29 mars 2024 la présence importante d’humidité dans le logement, au niveau du mur de la cuisine, dû à une infiltration depuis l’extérieur ainsi que la dégradation importante des fenêtres de toit du 2nd étage. Si, en réponse aux désordres relevés, et en application de l’ordonnance du Juge des contentieux de la protection, des travaux sur la toiture ont été réalisés par Monsieur [U] le 27 juin 2024, les demandeurs se prévalent de la persistance de tâches de moisissures sur le sol de la cuisine en versant aux débats des photographies en date du 2 août 2024, soit postérieurement aux travaux réalisés, qui questionnent l’insuffisance des travaux réalisés par le bailleur. Sur l’installation électrique, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier ainsi que du rapport des services d’hygiène de la commune de [Localité 15] que celle-ci présente un caractère vétuste et dangereux. Enfin, sur les canalisations d’eau, il ressort de la facture du 7 septembre 2024 de la société GAZ ET EAUX SERVICES d’une impossibilité d’intervention sur la baignoire bouchée du fait de son installation à même le sol et de l’obligation de procéder à des travaux. Les bailleurs ont été informés de ces désordres par de nombreux échanges et courriers de mises en demeure versés aux débats. Pour les désordres tenant aux infiltrations, au caractère vétuste de l’installation électrique et aux canalisations d’eau, les défendeurs ne rapportent pas la preuve contraire, le défaut d’étanchéité de la toiture de la cuisine étant par ailleurs confirmé par le constat de Monsieur [U] réalisé le 21 mars 2024 puisqu’il relève que deux plaques en polycarbonate n’assurent plus ladite étanchéité. Dès lors, l'obligation pesant sur Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] de délivrer un logement décent, protégé contre les infiltrations d’air et d’eau, avec une installation électrique et de canalisations conformes aux normes de sécurité n'est pas sérieusement contestable. Néanmoins, les bailleurs invoquant l’imputabilité des désordres aux locataires, et les pièces aux débats ne permettant pas d'établir ni la cause des désordres, ni les travaux de réparation nécessaires, il sera fait droit à la demande d'expertise judiciaire formée à titre subsidiaire dans les conditions fixées au présent dispositif et il sera sursis à statuer sur le surplus de la demande de travaux. Sur la demande de suspension des loyers En application des trois premiers alinéas de l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6. En l’espèce, compte tenu des difficultés rencontrées avec la chaudière depuis 2017, de la saison d’hiver et du refus d’engager des travaux de Monsieur [U], et dès lors que l'installation de chauffage ne permet pas un chauffage normal, il y a lieu de consigner la moitié du loyer indexé, soit la somme de 336,75 euros, jusque l'exécution des travaux sus-ordonnés dans les conditions fixées au présent dispositif. Sur les demandes reconventionnelles des défendeurs Sur la compétence du juge des référés : En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Or, il n’est pas contestable que le paiement de l’indexation des loyers et de la taxe sur les ordures ménagères sont des obligations incombant au locataire en vertu des articles 17-1 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En conséquence, le Juge des référés est donc compétent pour statuer sur les demandes, les condamnations pécuniaires sollicitées ne pouvant être toutefois prononcées qu’à titre provisionnel, et les demandes pécuniaires seront déclarées recevables. Sur l’indexation des loyers : L'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au litige c'est-à-dire issue de la loi dite Alur du 24 mars 2014, applicable immédiatement aux baux en cours sur ce point, dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande sans effet rétroactif. Ces dispositions sont d'ordre public. En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de révision du loyer ayant pour indice de référence celui du 2ème trimestre 2016 (de 125.25). Il résulte des pièces produites que le bailleur a sollicité l’indexation des loyers par lettres recommandées avec accusé de réception des 1er février et 26 mars 2024. L’indexation des loyers ne s’appliquant qu’à compter de la demande, elle s’appliquera à compter du mois de février 2024, avec la formule suivante : loyer en cours (550,00 €) x (indice de référence des loyers du 2ème trimestre de l'année 2024 / indice de référence des loyers du 2ème trimestre de l'année 2023), soit 567,91 euros par mois. La somme retenue pour l’indexation des loyers sur la période du 1er février 2024 au 7 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, sera donc de (567,91 – 550) x 9 mois = 161,19 euros. En conséquence, Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] seront condamnés à payer la somme provisionnelle de 161,19 euros à Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] au titre de l’arriéré d’indexation des loyers. Sur le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères : L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Le décret n°87-713 du 26 août 1987, pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, liste dans son annexe les charges récupérables par les propriétaires à l’encontre de leurs locataires, au rang desquelles figure la « taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères ». En l’espèce, Monsieur [U] et Madame [T] sollicitent la condamnation au paiement de la taxe des ordures ménagères pour un montant de 273,50 euros, soit la moitié des taxes dues sur les 3 dernières années du bail, déduction faite des 360 euros de provisions sur charges versées. Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte ; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu'il lui a adressé. Or, il résulte du décompte produit aux débats et des avis de taxe foncière pour les années 2021, 2022 et 2023 que les locataires du [Adresse 4] sont redevables de la somme suivante : (montant des sommes dues au titre de la taxe (402 + 407 + 458) / 2) – charges avancées de 360 € = 273,50 euros. En conséquence, Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] seront condamnés à payer la somme provisionnelle de 273,50 euros à Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023. Sur les mesures accessoires Il sera également sursis à statuer sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. La présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire et mixte, Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire, CONDAMNONS Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] à procéder au remplacement de la chaudière, du logement sis [Adresse 8] donné à bail à Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M], afin que le logement soit équipé d'une installation permettant un chauffage normal au sens de l'article 2 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002 et conforme aux normes de sécurité en vigueur ; AUTORISONS, à compter de la signification de l’ordonnance, la mise sous séquestre par Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] auprès de la Caisse des dépôts et consignation, de la somme mensuelle de 336,75 euros jusqu'à la réalisation des travaux sus-mentionnés et ordonnons que dès les travaux réalisés les sommes consignées soient remises à Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] ; A titre reconventionnel, REJETONS la demande de communication de pièces de Monsieur [N] [U] ; DECLARONS RECEVABLES les demandes de Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] ; CONDAMNONS Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] à payer la somme provisionnelle de 161,19 euros à Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] au titre de l’arriéré d’indexation des loyers sur la période du 1er février 2024 au 7 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse ; CONDAMNONS Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] à payer la somme provisionnelle de 273,50 euros à Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023 ; Avant dire droit, ORDONNONS une expertise judiciaire du logement sis [Adresse 7]) donné à bail par Monsieur [N] [U] et Madame [P] [T] à Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] ; COMMETTONS en qualité d’expert Monsieur [E] [J], [Adresse 9], 06.71.17.73.96. [Courriel 13] Avec pour mission, les parties présentes ou dûment appelées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de : - Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, factures et tout autre document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment le procès-verbal de constat d’huissier du 13 février 2024 et le rapport des services d’hygiène de la commune de [Localité 15] en date du 29 mars 2024 ; - Se rendre sur les lieux ; - Décrire l’état du logement, sa composition et ses conditions d’occupation ; - Déterminer l'existence, et le cas échéant, la date d’apparition, la nature et l’ampleur des désordres qui l’affectent au regard des désordres, autres que ceux tenant aux travaux ordonnés sur la chaudière, allégués dans les conclusions de Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M] et notamment les désordres d'infiltrations, d’état de l’installation électrique et des canalisations ; - Dater dans la mesure du possible l’apparition du/des désordres, et déterminer pour chaque type de désordre la ou les cause(s) ; - Dire si le logement est conforme au règlement sanitaire départemental et s'il présente des non conformités au regard des normes fixées par le décret n° 2002-130 du 30 janvier 2002 ; - Dire si le logement présente un danger pour la santé et la sécurité des occupants ; - Fournir tout renseignement technique ou de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ; - Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ; - Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, et le chiffrer le cas échéant ; - Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible ; - Faire toutes observations utiles au règlement du litige. DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera ou adressera son rapport au greffe du service de contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Lille dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises ; DISONS que l’expert pourra se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces détenus par les parties ou les tiers, entendre tous sachants et recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité différente de la sienne ; DISONS que l’expert déposera un pré-rapport communiqué aux parties, lesquelles se verront alors impartir un délai pour formuler des dires écrits ; DISONS que l’expert répondra à ces dires dans son rapport définitif ; FIXONS à la somme de 1500 euros (mille cinq cent euros) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera consignée auprès du greffe du tribunal judiciaire de Lille par Monsieur [H] [V] et Madame [D] [M], avant le 31 décembre 2024, à peine de caducité de la mesure ; DISONS que conformément aux dispositions du décret du 28 décembre 1998, la rémunération de l’expert sera fixée en fonction des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ; DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Lille pour suivre les opérations, pour statuer sur tous incidents et procéder, éventuellement sur simple requête au remplacement de l'expert empêché ; SURSOYONS A STATUER sur les autres demandes des parties, dont les demandes relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ; ORDONNONS la radiation de l'affaire du rôle des affaires en cours du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille jusqu'au dépôt du rapport d’expertise et disons que l'affaire sera réinscrite à la demande de la partie la plus diligente après dépôt du rapport d'expertise ; RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2024. Le Greffier Le Juge S. DEHAUDT C. AKKOR