Cour d'appel, 10 septembre 2024. 23/04215

N° RG 23/04215 - N° Portalis DBVM-V-B7H-MBZ6 N° Minute : C1 Notification par LRAR aux parties : le : copies exécutoires délivrées aux avocats : le : Me Apolline LARCHER la SELARL JURISTIA - AVOCATS (pour Me Jariel) AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ème CHAMBRE CIVILE STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX ARRET DU MARDI 10 SEPTEMBRE 2024 Appel d'une décision (N° RG. 22/00168) rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Vienne en date du 20 novembre 2023 suivant déclaration d'appel du 14 décembre 2023 APPELANT : Monsieur [F] [C] [Adresse 1] [Localité 7] Représenté par Me Apolline LARCHER, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par Me PHILIPPOT, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMEE : S.C.I. FAJUBEK prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Me JARIEL, avocat au barreau de LYON COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, Assistées lors des débats de Mme Caroline Bertolo, greffière DÉBATS : A l'audience publique du 29 avril 2024, Mme Ludivine Chetail, conseillère, a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er novembre 2019, la SCI Fajubek, représentée par M. [R] [T], a donné à bail à M. [F] [C] les parcelles cadastrées B [Cadastre 2], B [Cadastre 3] et B [Cadastre 4] situées lieu-dit '[Adresse 9]' à [Localité 8] (Isère). Par courrier recommandé du 11 mars 2021, la SCI Fajubek a informé M. [F] [C] de sa volonté de donner un congé anticipé en raison de la vente des parcelles louées. Par courrier recommandé du 22 juillet 2021, la SCI Fajubek a informé M. [F] [C] de la signature d'un protocole de vente des parcelles à la date du 15 septembre 2021 et l'a mis en demeure de libérer les lieux sans délai. Par requête reçue au greffe le 17 octobre 2022, la SCI Fajubek a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Vienne aux fins notamment de voir à titre principal juger que le congé donné par le bailleur l'a été valablement en application des articles 2 et 4 du contrat de bail, condamner le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation et à titre subsidiaire résilier le bail pour violation des obligations contractuelles àla charge du preneur. Par jugement en date du 20 novembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Vienne a : - déclaré être compétent pour statuer sur le présent litige ; - constaté la résiliation du bail de pâture à chevaux liant les parties à la date du 1er novembre 2021 ; - ordonné à défaut de départ volontaire, dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l'expulsion de M. [F] [C] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, des parcelles référencées ci-après : B [Cadastre 2], B [Cadastre 3] et B [Cadastre 4] situées lieu-dit '[Adresse 9]' à [Localité 8] (Isère) ; - rejeté toutes autres demandes ; - condamné M. [F] [C] à verser à la SCI Fajubek la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [F] [C] aux entiers dépens. Par déclaration d'appel en date du 14 décembre 2023, M. [F] [C] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2024, l'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement déféré, sauf en ce que le tribunal paritaire des baux ruraux s'est déclaré compétent, et statuant à nouveau de : - à titre principal : constater l'existence d'un bail rural entre M. [C] et la SCI Fajubek ; constater l'irrégularité du congé donné par la SCI Fajubek ; constater le non-respect de la mise en 'uvre du droit de préemption ; constater l'irrégularité de la résiliation judiciaire du bail rural ; déclarer nuls et non-avenus l'ensemble des congés délivrés par la SCI Fajubek à M. [C] ; rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI Fajubek ; réputer non-écrite la clause fixant la durée la durée du bail du bail rural conclu entre la SCI Fajubek et M. [C] le 1er novembre 2019 à un an renouvelable, car contraire à l'ordre public ; ordonner la modification de la durée du bail du bail rural conclu entre la SCI Fajubek et M. [C] le 1er novembre 2019 et la porter à 9 ans à compter de la date de sa conclusion ; enjoindre la SCI Fajubek d'informer le notaire instrumentaire de la vente à intervenir de l'existence du bail rural entre cette dernière et M. [C] afin que ce dernier puisse purger le droit de préemption existant au profit du preneur ; - à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne retient pas la qualification du contrat de bail rural mais de bail à pâture : déclarer le tribunal paritaire des baux ruraux de Vienne incompétent pour statuer sur un litige relatif à un bail de pâture ; infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions et inviter les parties à mieux se pourvoir ; - en tout état de cause : condamner la SCI Fajubek à verser à M. [C] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI Fajubek aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris les frais d'exécution. Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, l'intimée demande à la cour à titre principal de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et à titre subsidiaire, dans le cas où la cour considérerait que le contrat conclu entre les deux parties était un bail rural, de : - juger que M. [F] [C] a violé ses obligations contractuelles de manière grave ; - résilier le contrat de pâturage conclu entre la SCI Fajubek et M. [F] [C] ; - condamner M. [F] [C] à payer à la SCI Fajubek une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance ; - condamner M. [F] [C] à supporter les entiers dépens de la première instance. En tout état de cause, elle demande à la cour de : - condamner M. [F] [C] à lui verser la somme de 15 310 euros au titre de son préjudice financier ; - débouter M. [C] de ses moyens, fins et prétentions ; - condamner M. [C] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l'appel ; - condamner M. [F] [C] à supporter les entiers dépens de la procédure d'appel. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la nature du bail Moyens des parties M. [C] soutient que le tribunal paritaire des baux ruraux de Vienne est bien compétent dès lors qu'il exerce une activité d'élevage équin et que le bail conclu entre la SCI Fajubek et lui est caractérisé de bail rural. La SCI Fajubek réplique que M. [C] loue la parcelle litigieuse dans un unique but de loisirs et non dans un but d'exploitation agricole. Il ne justifie pas d'une inscription au registre de l'agriculture et à la MSA et ne peut donc prétendre bénéficier du statut du fermage ou du métayage. Réponse de la cour L'article L. 411-1 du code rural dispose : « Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public. Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre : - de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ; - des contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux par le propriétaire d'un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux. La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens.» La qualification du bail s'apprécie à la date de la conclusion du contrat (Civ. 3ème, 6 septembre 2018, n° 16-20.092 ; 20 avril 2023, n° 22-11.733). En l'espèce, la SCI Fajubek et M. [F] [C] ont conclu un contrat le 1er novembre 2019 intitulé 'bail de pâture à chevaux' et qui précise en son article 1er que 'le bailleur loue au preneur, qui accepte, le droit exclusif de faire pâturer des chevaux sur les parcelles (concernées)'. Néanmoins, la cour n'est pas tenue par cette dénomination dès lors que le statut du fermage est d'ordre public et elle doit rechercher si le contrat ainsi conclu présente les caractéristiques d'un bail rural telles que prévues à l'article L. 411-1 du code rural, soit une mise à disposition, à titre onéreux, d'un immeuble agricole, avec pour destination voulue d'exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du code rural. Le débat porte exclusivement sur l'existence d'une activité agricole, la mise à disposition de terrains agricole contre paiement d'un prix n'étant pas contestée par les parties. Il ressort d'un rapport d'inspection de la protection animale de la préfecture du Rhône du 10 février 2021 que M. [C] a fait naître dans son élevage entre le 17 mai 2017 et le 14 avril 2019 six poulains et était propriétaire de deux poulinières. Il a ensuite fait naître sept poulains. Il s'en déduit qu'il rapporte la preuve d'une activité d'élevage de chevaux qui entre dans le cadre d'une activité agricole, quand bien même il ne justifierait pas avoir déclaré cette activité à la Mutualité sociale agricole. Par suite, le contrat conclu le 1er novembre 2019 entre le SCI Fajubek et M. [C] et intitulé 'bail de pâture à chevaux' est un bail rural. Il s'en déduit que le tribunal paritaire des baux ruraux était compétent pour statuer sur la validité du congé. 2. Sur la validité du congé Moyens des parties M. [C] soutient que les congés qui lui ont été délivrés sont irréguliers comme ayant été réalisés avant le 1er novembre 2028. Il estime que la clause du contrat qui prévoit une durée d'un an doit être réputée non écrite. La SCI Fajubek réplique que doit être appliquée la clause du contrat qui prévoit la fin du contrat si le terrain loué est mis en vente. Réponse de la cour Selon l'article L.411-5 du code rural, sous réserve des dispositions de l'article L. 411-3 et sauf s'il s'agit d'une location régie par les articles L.411-40 à L. 411-45, la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire. Ces dispositions étant d'ordre public, toute clause contraire doit être réputée non écrite, ce qui est le cas en l'espèce de la clause du contrat fixant sa durée à un an renouvelable par tacite reconduction et de celle mettant fin au contrat en cas de vente. Selon l'article L. 411-47 du code rural, le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. Dès lors que le bail expirait le 1er novembre 2028, la SCI Fajubek ne pouvait donner congé à M. [C] avec effet avant cette date. La cour ne dispose cependant pas du pouvoir de modifier la durée du contrat comme demandé par M. [C]. 3. Sur la demande de résiliation judiciaire Moyens des parties La SCI Fajubek sollicite la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1224 du code civil aux motifs du comportement de M. [C], qui laisserait divaguer ses animaux sur les terrains voisins pour qu'ils puissent se nourrir et a été condamné par le tribunal correctionnel de Lyon pour diverses infractions dans le cadre de son activité. M. [C] réplique qu'il est impossible de résilier judiciairement le contrat aux motifs que la demande de résiliation est irrégulière en l'absence de mise en demeure et de retard de paiement des fermages. Réponse de la cour L'article L. 411-31 du code rural dispose : « I. Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ; 3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27. Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. II. Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ; 2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ; 3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ; 4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.» Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail.» Les motifs invoqués par la SCI Fajubek ne relèvent d'aucun des cas prévus par ce texte, et en particulier il n'est pas démontré que les agissements de M. [C], qui ont donné lieu à condamnation pénale, seraient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Les dispositions de l'article L.411-35 du code rural étant d'ordre public, il ne peut être ordonné la résiliation du bail pour un autre motif, et notamment pas en application des règles de droit commun de l'article 1224 du code civil. Il convient donc d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail. 4. Sur la demande d'injonction relative au droit de préemption Moyens des parties M. [C] soutient que son droit de préemption n'a pas été mis en oeuvre dans le cadre de la vente des terrains qu'il loue. La SCI Fajubek ne réplique pas sur ce point. Réponse de la cour S'il est vrai qu'en sa qualité de preneur dans le cadre d'un bail rural M. [C] dispose d'un droit de préemption en cas de vente de parcelles agricoles louées, il n'appartient pas à la cour d'enjoindre au bailleur d'informer le notaire chargé de la vente de l'existence du bail rural. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il s'est déclaré compétent ; Dit que le congé délivré à M. [F] [C] n'est pas valable ; Déboute la SCI Fajubek de sa demande de résiliation judiciaire du bail rural ; Déboute M. [F] [C] de ses demandes tendant à la modification de la durée du bail rural et à enjoindre au bailleur d'informer le notaire chargé de la vente de l'existence du bail ; Condamne la SCI Fajubek à verser à M. [F] [C] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Fajubek aux dépens de la première instance et de l'instance d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE