Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00267

Du 31 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00267 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YY3V Société DOMOFRANCE C/ [B] [Y] [G] épouse [L] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à Selarl M. [V] Le 31/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité 180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Société DOMOFRANCE, SA D’HLM RCS BORDEAUX B 458 204 963 [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Maître [N] [V] de la SELARL [N] [V] - MICHEL PUYBARAUD DEFENDERESSE : Madame [B] [Y] [G] épouse [L] née le 20 Juillet 1979 à [Localité 5] (CAMEROUN) [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Février 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par actes sous seing privés en date des 11 et 12 mai 2020, à effet du 15 mai 2020, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [G] [B] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], [Adresse 6] et [Adresse 7]. Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2164.49 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux. Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Madame [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 5 avril 2024 aux fins de voir : - constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner la résiliation des contrats de bail (logement et parking) consentis à Madame [L], - ordonner l'expulsion de Madame [L] des locaux donnés à bail (logement + parking) ainsi que celle de tout occupant de son chef et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant, avec au besoin le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - la condamner au paiement d'une provision de 2.484,62 € suivant décompte arrêté au 12 décembre 2023, sauf à parfaire au jour des plaidoiries, - la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à complète libération des lieux, - la condamner au paiement d'une indemnité de 250 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer. Lors de l’audience du 5 avril 2024, la SA HLM DOMOFRANCE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2312.75 euros au 4 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement. En défense, Madame [G] [B] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative . En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 5 avril 2024. La bailleresse justifie justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 25 septembre 2023. L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière. Sur la résiliation des contrats de bail L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [G] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 2164.49 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 4 novembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que Madame [G] [B] a repris le paiement intégral du loyer courant. De plus, les parties se sont entendues à l'audience quant à l'octroi de délais de paiement. Par suite, et dès lors que le bailleur l'accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation des baux. En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [G] [B]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [G] [B] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges , avec revalorisation de droit, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2312.75 euros à la date du 4 avril 2024. Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (146.36 euros), Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [G] [B] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2166.39 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 4 avril 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l’hypothèse où Madame [G] [B] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er avril 2024. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [G] [B]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [G] [B] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 4 novembre 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrat de bail des 11 et 12 mai 2020 entre Madame [G] [B] et la SA HLM DOMOFRANCE, relatif au logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], [Adresse 6] et la place de stationnement n°054496 située à la même adresse au n°0003 ; CONDAMNONS Madame [G] [B] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 2166.39 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 4 avril 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Madame [G] [B] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation des baux sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ; qu’en ce cas, à défaut pour Madame [G] [B] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [G] [B] à son paiement à compter du 1er avril 2024, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [G] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Madame [G] [B] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT