Tribunal judiciaire, 02 septembre 2024. 24/05685

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 24/05685 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQNQ Minute : 24/00918 Société FONCIERE CRONOS S.A. IN’LI PROPERTY MANEGEMENT Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 C/ Monsieur [H] [K] Madame [P] [J] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me GALLON Christine Copie délivrée à : Mr [K] [H] Mme [J] [P] Le JUGEMENT DU 02 Septembre 2024 Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 02 Septembre 2024; par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; ENTRE DEMANDEURS : Société FONCIERE CRONOS [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 7] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 S.A. IN’LI PROPERTY MANEGEMENT [Adresse 5] [Localité 7] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Monsieur [H] [K] [Adresse 4] [Localité 9] non comparant Madame [P] [J] [Adresse 4] [Localité 9] non comparante EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 8 avril 2019, la SA FONCIERE CRONOS a donné à bail à Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9]. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 février 2024, la SA FONCIERE CRONOS a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.296,57 euros. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, la SA FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J] à lui verser la somme de 3.551,60 euros au titre des loyers et charges impayés,Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2024. A cette date, la SA FONCIERE CRONOS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 3.361,04 euros, terme de mai 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle indique que le paiement du loyer courant n’a pas repris. Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J] comparaissent en personne. Ils reconnaissent le montant de la dette. Interrogés par le tribunal sur le paiement du loyer courant, ils indiquent ne pas avoir repris son versement avant l’audience. Ils sollicitent l’octroi de délais pour quitter les lieux à hauteur d’un an. A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 2 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 avril 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2024. En conséquence, l’action introduite par la SA FONCIERE CRONOS est recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 13 février 2024, pour la somme en principal de 2.296,57 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 14 avril 2024. Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ressort des débats que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’expulsion des locataires sera donc ordonnée. La demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée au visa des dispositions des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les locataires ayant bénéficié de délais de fait depuis l’acquisition de la clause résolutoire et pouvant en outre bénéficier des délais légaux prévus pour l’exécution de la présente décision. Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite. Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées. Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 3.361,04 euros au 24 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse (dernier versement au crédit : 535 euros le 17 juin 2024). Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de juin 2024, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux. Sur les autres demandes Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. La SA FONCIERE CRONOS a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation à compter du 14 avril 2024 du contrat de bail conclu le 8 avril 2019 entre la SA FONCIERE CRONOS d’une part, et Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J] d’autre part, ORDONNE à Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA FONCIERE CRONOS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais des locataires dans un garde-meubles de leur choix ou à défaut choisi par le bailleur, RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale, CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J] à verser à la SA FONCIERE CRONOS la somme de 3.361,04 euros au titre de leur dette locative au 24 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J] à verser à la SA FONCIERE CRONOS une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J] à verser à la SA FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, REJETTE pour le surplus les demandes des parties, CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [K] et Madame [P] [J] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire. Ainsi jugé le 02 septembre 2024. Et ont signé, Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection