Cour de cassation, 27 mars 2019. 18-10.215

CIV. 1 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 mars 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10197 F Pourvoi n° A 18-10.215 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. M... D..., 2°/ Mme Q... O... , épouse D..., domiciliés tous deux [...], contre l'arrêt rendu le 19 octobre 2017 par la cour d'appel de Douai (chambre 1, section 1), dans le litige les opposant : 1°/ à la société Aedificia participations, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , 2°/ à la société IFB France, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , 3°/ à la société Edelis, société anonyme, dont le siège est [...] , 4°/ à la société Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 19 février 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Girardet, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Laurent Goldman, avocat de M. et Mme D..., de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Crédit foncier de France, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Edelis ; Sur le rapport de M. Girardet, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à M. et Mme D... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés IFB France et Aedificia participations ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme D... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision. Moyens produits par Me Laurent Goldman, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Les époux D... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leurs demandes d'annulation du contrat de réservation, d'annulation du contrat de vente, de résolution du contrat de prêt et de résiliation du contrat d'assurance du prêt et de leurs demandes indemnitaires ; AUX MOTIFS QUE M. et Mme D... présentent une demande, tendant à voir prononcer la nullité du contrat de réservation pour conclure ensuite "en conséquence" à la nullité du contrat de vente ; qu'or il est constant que la nullité du contrat de réservation, qui est facultatif, ne saurait entraîner ipso facto la nullité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement ; que c'est donc inutilement, au regard du but qu'ils poursuivent, qu'ils formulent cette demande sur laquelle la cour se trouve néanmoins contrainte de statuer ; que le contrat de réservation litigieux a bien été conclu dans le cadre d'un démarchage ; que l'article L. 121-23 du code de la consommation dispose que les opérations visées à l'article L. 121-21 doivent faire l'objet d'un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes : 1°- Noms du fournisseur et du démarcheur ; 2°- Adresse du fournisseur ; 3°- Adresse du lieu de conclusion du contrat ; 4°- Désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés ; 5°- Conditions d'exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens, ou d'exécution de la prestation de services ; 6°- Prix global à payer et modalités de paiement ; en cas de vente à tempérament ou de vente à crédit, les formes exigées par la réglementation sur la vente à crédit, ainsi que le taux nominal de l'intérêt et le taux effectif global de l'intérêt déterminé dans les conditions prévues à l'article L. 313-1 ; 7°- Faculté de renonciation prévue à l'article L. 121-25, ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté et de façon apparente, le texte intégral des articles L. 121-23, L. 121-24, L. 121 -25, L. 121-26 ; que, comme l'a constaté le tribunal, le contrat du 8 mars 2007 répond à cette exigence (contrairement à ce que prétendent les appelants, le nom du démarcheur, M. P..., y est mentionné), sauf en ce qui concerne l'adresse du fournisseur, Akerys Promotion, adresse qui figure en revanche sur le courrier, évoqué ci-dessus, du 14 mars suivant accompagnant l'exemplaire du contrat adressé à M. D... et dont la réception constituait le point de départ du délai de rétractation ; que c'est dès lors à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande tendant à voir constater la nullité du contrat de réservation et le jugement doit être confirmé sur ce point ; 1°) ALORS QUE le démarcheur doit remettre au client, au moment de sa conclusion, un contrat qui doit notamment comporter, à peine de nullité, l'adresse du fournisseur ; que la cour d'appel qui, après avoir constaté que le contrat préliminaire remis à M. D... le jour de sa conclusion ne comportait pas l'adresse du fournisseur, ce dont il résultait qu'il encourait l'annulation, s'est néanmoins fondée, pour écarter celle-ci, sur la circonstance inopérante que l'adresse litigieuse figurait sur le courrier par lequel ce contrat a été envoyé au client, la cour d'appel a violé l'article L. 121-23 du code de la consommation, dans sa version antérieure à la loi du 17 mars 2014 ; 2°) ALORS QU'en se bornant à relever que la nullité du contrat de réservation ne saurait entrainer ipso facto celle du contrat de vente, sans rechercher si, au cas d'espèce, la nullité du premier était susceptible d'entrainer celle du second, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif d'ordre général, a violé l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Les époux D... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leurs demandes d'annulation du contrat de vente, de résolution du contrat de prêt et de résiliation du contrat d'assurance du prêt et de leurs demandes indemnitaires ; AUX MOTIFS QUE M. et Mme D... font état d'informations erronées voire mensongères données verbalement par M. P... mais ils sont, par la force des choses, dans l'incapacité d'en apporter la preuve ; qu'ils fondent toutefois également leur argumentation sur le document remis à M. D..., intitulé "projection financière" ; que ce document, quoique se voulant personnalisé à partir des informations données par le client sur sa situation et ses objectifs ("Vous êtes l'architecte de ce document, nous sommes l'artisan qui l'a construit") présente plutôt d'une manière générale les critères d'un "bon placement", critères auxquels, naturellement, le placement proposé était censé répondre ; que M. et Mme D... dénoncent des informations inexactes ou insuffisantes (réticences), les ayant déterminés à contracter en les trompant quant à la valeur vénale du bien, sa valeur locative, le contexte économique local, le taux d'intérêt, la garantie des carences locatives et loyers impayés, la défiscalisation ; que si l'on ne peut nier la puissance et la pression, dans le cadre d'un démarchage à domicile, par définition intrusif, d'un discours insistant qui se doit d'être persuasif et attractif, on ne doit pas perdre de vue la faculté de rétractation offerte après la signature d'un contrat dans ces conditions, qui permet de réfléchir à tête reposée, de vérifier telle ou telle information reçue, voire de prendre conseil auprès de personnes avisées, surtout si l'on est anxieux à l'idée de s'être engagé peut-être à tort dans un projet d'une certaine envergure ; qu'ainsi, M. D... a signé le comtat de réservation le 8 mars 2007 mais ledit contrat lui a été adressé le 14 mars, de sorte qu'il l'a reçu au mieux le 15, et qu'il disposait alors d'un délai de rétractation de sept jours ; que la "projection financière" cite parmi les critères de "bon placement" du projet proposé "la sélection du site dans un cadre agréable, dans une ville dynamique, bien équipée, avec des réseaux de communication performants'', de nature à favoriser la location ; que le tribunal d'Avesnes-sur-Helpe a noté, à regrets mais avec réalisme, que Maubeuge et sa région ne répondaient pas vraiment à ce critère et il en était déjà ainsi il y a dix ans ; que cependant, la situation économique de la région, qui pouvait naturellement être inconnue des appelants, domiciliés dans les Yvelines, pouvait être vérifiée ; qu'en outre, il n'est pas démontré que cette situation ait entraîné une difficulté à louer le bien ; qu'il est certes établi que l'appartement de M. et Mme D... n'a pas été continuellement loué depuis sa livraison mais l'imputation de cette situation au contexte local n'est qu'hypothétique et la société Akerys produit une attestation du 15 novembre 2011, émanant certes de son service de gestion immobilière mais dont l'inexactitude n'est pas démontrée ni même alléguée, qu'à cette date, 28 appartements sur 34 étaient loués dans la résidence considérée, ce qui est un taux d'occupation plutôt satisfaisant ; qu'il était annoncé aux acquéreurs un prix d'achat inférieur ou, au maximum, égal au prix du marché, ce qui, selon eux, n'aurait pas été le cas ; qu'or le bien vendu est un appartement de type T4 de 82 m2 dans une résidence neuve, avec balcon et parking ; que le prix global, 200 000 euros, se décompose en 13 500 euros pour le parking et 186 500 euros pour l'appartement ; qu'il est précisé que ce prix s'entend "acte en main" et englobe les frais d'acte ainsi que les frais, droits et honoraires accessoires aux actes authentiques de vente ou de prêt, y compris les frais d'inscription d'hypothèque au profit de tous organismes prêteurs, ainsi que les frais de procuration, à l'exception des frais de dossier bancaire ; que le prix réel est donc moindre (indéterminé mais environ 156 000 euros si l'on en croit Akerys) et les pièces produites par les appelants censées établir les prix du marché à Maubeuge en 2007 ne mettent pas en évidence une surévaluation du prix d'achat ; que d'ailleurs, M. et Mme D... indiquent que le prix moyen d'acquisition d'un logement de taille comparable au leur se situait entre 171 392 euros pour un immeuble "normal" et 143 376 euros pour un immeuble "moyen", le bien en question se situe dans cette fourchette, étant observé que la cour n'est pas en mesure d'apprécier si l'on est en présence d'un immeuble "moyen" ou d'un immeuble "normal", tels que l'entendent les appelants ; que la tromperie alléguée sur la valeur locative n'est pas objectivée si l'on considère que celle-ci était estimée à 675 euros par mois, chiffre que la cour a cherché vainement dans les pièces 1, 5 et 7 des appelants mais que l'intimée confirme avoir annoncé, et qu'il est établi par les deux premiers contrats de location conclus en 2010 et 2011 que le loyer a été fixé à ce montant ; que la prévision d'une augmentation du loyer de 2 % par an, si elle était formulée (on ne la trouve pas non plus dans la "projection financière", pièce 5), était naturellement à prendre avec circonspection, étant ici rappelé que l'augmentation du loyer au cours d'un bail est encadrée et dépend d'un indice publié ; que si des exemples de plus-values importantes à la revente sont donnés, une telle plus-value ne peut être raisonnablement considérée comme une certitude ; que la tromperie alléguée sur le taux d'intérêt assortissant l'emprunt contracté pour acquérir l'immeuble n'est pas explicitée ni démontrée ; que la garantie des loyers en cas de carence de location ou d'impayés aurait été totale selon les dires de M. P... dont il a été constaté supra qu'ils étaient invérifiables ; que la "projection financière", elle, mentionne bien l'existence de conditions et d'une franchise ; que l'information donnée ne s'avère pas mensongère ; qu'en ce qui concerne la défiscalisation, il n'est pas contesté que l'opération considérée s'inscrit bien dans le dispositif de la loi Robien ; que la "projection financière" en énonce les principes ; que M. et Mme D... reprochent à Akerys de ne pas avoir détaillé toutes les conditions d'application de ce dispositif mais celles-ci étaient accessibles par ailleurs ; qu'en tout état de cause, les appelants n'expliquent pas ce qui, s'ils avaient connu le détail de ces conditions d'application, les aurait retenus de contracter ; qu'ils ne démontrent nullement avoir été dans l'impossibilité de bénéficier de la défiscalisation annoncée en raison d'un élément essentiel qui leur aurait été dissimulé par leur cocontractant et dont la connaissance les aurait dissuadés de contracter ; que compte tenu de ce qui précède, le fait que la fiabilité de l'opération ait été garantie par le label EDC présenté comme décerné par une association d'investisseurs indépendants dont il s'avérerait qu'il s'agit en réalité d'une émanation du groupe Akerys n'apparaît pas comme déterminant ; qu'il ne peut être reproché à un démarcheur qui a pour but de conclure un contrat, ni même à son mandant, de présenter un "produit" en se situant dans l'hypothèse la plus favorable et en taisant les aléas que toute personne du niveau socio-professionnel des appelants sait peser sur quelqu'investissement que ce soit, y compris les investissements immobiliers et locatifs et les procédés de défiscalisation ; que de surcroît une information inexacte ou dissimulée ne caractérise un dol que s'il est démontré qu'elle a été donnée ou omise délibérément dans l'intention de tromper une personne pour la convaincre de contracter ; que M. et Mme D... n'apportent pas la preuve d'informations ou de réticences présentant ce caractère ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir constater la nullité du contrat pour dol ; 1°) ALORS QUE l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable ; qu'en retenant, pour écarter le dol, que la situation économique de la région de Maubeuge pouvait être vérifiée par les acquéreurs, qu'ils devaient prendre avec circonspection la prévision d'une augmentation de loyer de 2% par an, qu'ils ne pouvaient raisonnablement considérer comme une certitude les exemples de plus-values importantes qui leur avaient été donnés et que les conditions d'application du dispositif de défiscalisation étaient accessibles indépendamment des documents qui leur avaient été remis, la cour d'appel, qui a ainsi admis le caractère inexcusable de l'erreur des acquéreurs, a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QUE le dol s'apprécie au moment de la conclusion du contrat ; qu'en se fondant, pour l'écarter, sur les circonstances inopérantes qu'il n'était pas démontré que la situation économique compromise de la région de Maubeuge ait entrainé une difficulté à louer le bien et que le taux d'occupation dans l'immeuble était satisfaisant, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QU'il était mentionné dans le document intitulé notice descriptive sommaire (pièce 6 en appel, p. 17) : « nous retiendrons dans votre concept une hypothèse pessimiste de progression des loyers de 2% par an » ; qu'en se contentant de relever que cette estimation, « si elle était formulée », ne se trouvait pas dans la pièce 5, la cour d'appel a, par omission, dénaturé la pièce 6, et ainsi méconnu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 4°) ALORS QUE dans leurs conclusions les époux D... soulignaient les éléments essentiels qui leur avaient été cachés s'agissant du dispositif de défiscalisation, savoir l'impossibilité d'en bénéficier en cas d'absence de locataire pendant 12 mois, la limitation à 2 ans de la déductibilité de la taxe foncière et le plafond de déductibilité ; qu'en retenant pourtant que les acquéreurs n'expliquaient pas ce qui les aurait retenus de contracter si toutes les informations leur avaient été données, la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions et ainsi méconnu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la procédure ; 5°) ALORS QUE en se fondant sur la circonstance inopérante que les époux D... ne démontraient pas avoir été dans l'impossibilité de bénéficier de la défiscalisation, qui était sans incidence sur la qualité de leur consentement au jour de la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 6°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation, sans examiner, même sommairement, les éléments qui lui sont soumis ; qu'en se bornant pourtant à affirmer que les époux D... n'apportaient pas la preuve de ce que des informations inexactes ou dissimulées auraient été données ou omises délibérément dans l'intention de les tromper pour les convaincre de contracter, sans procéder à aucun examen, même sommaire, des éléments qui lui étaient soumis, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Les époux D... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leurs demandes indemnitaires formulées dans l'hypothèse où la nullité de la vente ne serait pas prononcée ; AUX MOTIFS QUE les développements qui précèdent, desquels il résulte que les appelants ne démontrent pas avoir été privés d'informations déterminantes ne relevant pas de ce que chacun peut connaître, tel l'aléa, ou se procurer suffisent à écarter l'existence d'un manquement au devoir de conseil et d'information ; que le jugement doit donc être également confirmé sur ce point ; ALORS QU'il appartient à celui qui propose un investissement d'apporter une information claire et complète à l'investisseur, nonobstant ses connaissances réelles ou supposées ou la possibilité de vérifier l'information donnée ; qu'en se fondant, pour écarter le manquement du promoteur à son obligation d'information, sur la circonstance inopérante que les époux D... n'avaient pas été privés d'informations qu'ils pouvaient connaître ou se procurer, ce qui n'était pas de nature à exclure la défaillance de la société Akerys dans son obligation d'information, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.