Tribunal judiciaire, 07 août 2024. 24/00573

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE RÉFÉRÉS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 AOUT 2024 N° RG 24/00573 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZHL4 N° : 24/1428 HAUTS DE SEINE HABITAT c/ CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT DEMANDERESSE HAUTS DE SEINE HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : P500 DEFENDERESSE CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT [Adresse 1] [Localité 4] non comparante COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffières : Esrah FERNANDO, présente lors des plaidoiries et Divine KAYOULOUD ROSE lors du délibéré, Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 juin 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 31 juillet 2024, et prorogé à ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2016, l’établissement public à caractère industriel et commercial HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH, ci-après « HDS HABITAT », a donné à bail commercial à [K] [N] un local sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel en principal de 4.500 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement et d’avance. Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2018, la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT a acquis le fonds de commerce de [K] [N]. Le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er août 2020. Des loyers et des charges sont demeurés impayés. Par acte d’huissier de justice en date du 12 mai 2023, HDS HABITAT a fait délivrer à la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 11.671,46 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 12 mai 2023. C’est dans ces conditions que, par acte du 28 février 2024, HDS HABITAT a fait délivrer une assignation en référé à la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir : -constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et ordonner l’expulsion du défendeur dans un délai de 48 heures au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,  -ordonner le transport et la séquestration des meubles dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls du défendeur, -dire et juger que HDS HABITAT conservera le montant du dépôt de garantie, -condamner la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT au paiement de la somme provisionnelle de 13.246,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2023, -condamner la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT à payer une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible actuel en vertu du bail, outre tous accessoires du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux, -condamner la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer d’un montant de 178,28 euros et les frais de signification de l’assignation, -subsidiairement, en cas d’octroi de délais de paiement, dire et juger qu’à défaut de paiement à la date fixée par l’ordonnance d’un seul terme exigible au titre de la créance arriérée ou des redevances et charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion pourra être ordonnée. A l’audience du 12 juin 2024, HDS HABITAT a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance et a produit un décompte actualisé de la dette au 7 juin 2024 qui s’élève désormais à la somme de 1.620,02 euros. Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à étude, la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT n’a pas comparue à l’audience et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : • le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, • le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, • la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 12 mai 2023 porte sur une somme de 11.671,46 euros au titre des loyers et charges impayés. Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 11.671,46 euros. Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 12 juin 2023 à 24h. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. L’expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux, le demandeur ne justifiant pas d’une quelconque résistance de sa part. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Sur les demandes de provisions Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable. Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux. S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. HDS HABITAT produit à l’audience un décompte actualisé de la dette de la société défenderesse au 7 juin 2024 qui s’élève à la somme de 1.620,02 euros. Il y a donc lieu de condamner par provision la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT à verser à HDS HABITAT la somme de 1.620,02 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 7 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2023. Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui prévoit que le bailleur conservera le montant du dépôt de garantie en cas de résiliation pour une cause quelconque imputable au preneur à titre de dommages et intérêts s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 12 mai 2023. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 1.000 euros. PAR CES MOTIFS, Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige, Par provision, tous moyens des parties étant réservés, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 12 juin 2023 à 24h, Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution, Disons n’y avoir lieu à prononcer une astreinte, Condamnons à titre provisionnel la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH la somme de 1.620,02 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 7 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2023, Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 13 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié, Condamnons la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT à payer l’indemnité d’occupation sus-citée, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie, Condamnons la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT aux dépens, Condamnons la société CITICO GLOBAL DEVELOPPEMENT à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties. FAIT À NANTERRE, le 07 août 2024. LA GREFFIÈRE Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière LE PRÉSIDENT David MAYEL, Vice-président