Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 4 mai 2009), que, le 25 novembre 1992, le maire de la commune de Biganos a délivré à la société Sodiem un permis de construire l'autorisant à édifier sur la zone d'activité Sud de la commune un bâtiment destiné à l'exploitation d'une grande surface à l'enseigne Conforama ; que le même jour, la commune et la société Sodiem ont signé une convention intitulée " prise en charge et rétrocession des équipements nécessaires à la desserte du projet ", dont l'article 3 stipulait que "l'ensemble de la voirie et des équipements devront être cédés à la commune de Biganos. Le constructeur s'engageant à assurer leur entretien nécessaire et préalable. Leur classement dans la voirie communale sera subordonné à leur conformité aux conditions techniques. Les obligations concernent l'ensemble des réseaux : voirie, électricité, eau potable et éclairage public. Dans tous les cas de figure, la commune est autorisée à se raccorder à l'ensemble des réseaux (VRD) pour l'aménagement de l'extension de la zone industrielle" ; que la commune de Biganos a assigné la société Sodiem en exécution forcée de l'acte de cession pour le prix symbolique d'un euro ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 332-6 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la convention du 25 novembre 1992 ne précise pas le prix de la cession à la commune de l'ensemble de la voirie et des équipements, qu'aucun élément ne permet de déterminer comment le prix devrait être fixé, que nulle part n'est précisée la date de cession, que cette convention ne porte pas de mention d'une publicité ou d'un enregistrement, que ces éléments permettent d'exclure que cette convention soit une vente ou une promesse de vente et que le permis de construire ayant expressément cité l'article L. 332-8 du code de l'urbanisme qui correspond aux aménagements tels que réalisés en l'espèce la seule application possible de la convention est que la cession doit être réalisée pour un euro ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans le silence de la convention sur le prix, la société Sodiem, au titre de la participation spécifique, ne pouvait être contrainte à céder une partie des parcelles dont elle était propriétaire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la commune de Biganos aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Biganos à payer à la société Sodiem la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la commune de Biganos ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Sodiem.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société S. A. S. SODIEM à conclure avec la Commune de BIGANOS l'acte notarié de cession des parcelles cadastrées AE n° 30, 31 et 39, d'une superficie de 3. 856 m ², correspondant à l'emprise foncière de la rue... lieudit ... à BIGANOS pour le prix d'un euro devant Maître X..., notaire à SALLE ;
AUX MOTIFS QUE la convention signée le 25 novembre 1992 entre la commune de BIGANOS et la société SODIEM stipule en son article 1 l'objet du contrat : « les modalités d'équipement et de desserte du terrain d'assiette du projet Conforama » ; que l'article 2 cite les différentes alimentations nécessaires au projet : électricité, gaz, éclairage public, eau potable, voirie de desserte et eaux usées ; que pour chaque point étudié il est précisé que le raccordement nécessaire sera réalisé selon les normes ou l'agrément de la commune, mais aux frais de la société SODIEM ; que l'article 3, intitulé « obligations » stipule ensuite que « l'ensemble de la voirie et des équipements devront être cédés à la commune... ces obligations concernent l'ensemble des réseaux... dans tous les cas de figure, la commune est autorisée à se raccorder à l'ensemble des réseaux (V. R. D.) pour l'aménagement de l'extension de la zone industrielle » ; que les termes de cette convention, intitulée « prise en charge et rétrocession des équipements nécessaires à la desserte du projet Conforama », démontrent sans équivoque que la commune a entendu lier la construction du magasin Conforama à la possibilité d'extension de la zone industrielle en cours de construction et a entendu en conserver la maîtrise générale ; que cela ressort plus précisément des normes et des agréments imposés en l'article 2 et de la prévision d'une extension visée en l'article 3 ; que le permis de construire délivré le même jour, le 25 novembre 1992, porte le visa de la convention sus citée, tandis que la convention fait référence à la demande de permis de construire ; qu'il en ressort que le permis de construire n'a été accordé qu'après la signature de la convention ; que ce permis dispose diverses obligations techniques correspondant aux normes et agrément visés par la convention ; qu'il répète que les travaux en sont à la charge de la société SODIEM ; que nulle part, en aucun endroit, la convention ne précise le prix de la cession à la commune de l'ensemble de la voirie et des équipements, ce dont provient l'actuel conflit puisque la commune affirme que la cession était prévue gratuite, ou tout au plus au prix symbolique, tandis que la société SODIEM soutient qu'il doit être négocié, ce que le premier juge a retenu ; qu'aucun élément n'y est cité, permettant de déterminer comment le prix devrait éventuellement être fixé, par exemple par référence à la dépense faite ou à la valeur marchande ; que nulle part non plus n'est précisé la date de cession, que ce soit par référence au calendrier ou par référence à la chronologie d'avancement des travaux ; qu'enfin, cette convention ne porte pas de mention d'une publicité ou d'un enregistrement quelconque ; que ces différents éléments permettent d'exclure que cette convention soit une vente ou une promesse de vente ; qu'il pourrait s'agir d'un pacte de préférence ; mais que les installations sur terre et sous terre sont affectées à l'usage d'une zone industrielle et leur seule valeur marchande consiste en leur droit d'usage pour toute entreprise qui voudrait s'installer sur place ; qu'or la convention prévoit, ainsi que plus haut déjà cité, que « dans tous les cas de figure, la commune est autorisée à se raccorder à l'ensemble des réseaux (V. R. D.) pour l'aménagement de l'extension de la zone industrielle » ; que cette faculté de raccordement, sans contrepartie, à l'ensemble des réseaux crée une servitude d'usage qui rend sans valeur marchande la cession à une entreprise tiers le droit de se servir des installations ; que de fait, cette clause empêche la société SODIEM de trouver un acquéreur à titre onéreux afin de vendre ce qui est gratuit pour la commune, laquelle est habilitée par la convention à s'en servir pour aménager l'extension de la zone industrielle ; que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature ; qu'or le cas d'une entreprise autorisée à construire dans une zone industrielle nouvelle, sous la condition de supporter le coût de son installation, est fréquent, régulièrement réglé par l'article L. 332-8 du Code de l'urbanisme, celui qui a été visé dans le permis de construire délivré immédiatement après la signature de la convention ; qu'en conséquence la Cour interprète que si aucun prix n'a été stipulé au contrat c'est parce qu'il n'était pas au coeur de la discussion, étant évident pour chaque partie que les installations en cause n'avaient aucune valeur marchande puisque l'usage en était concédé à titre gratuit à la commune, en vue de permettre l'extension de la zone industrielle ; qu'actuellement la seule application possible de la convention en cause est que la cession doit être réalisée pour un euro, au besoin par la contrainte ; que c'est en vain que la société SODIEM fait référence à l'article R. 421-29 du Code de l'urbanisme qui n'est pas dans la cause et qui n'a été cité ni dans la convention ni dans le permis de construire ; qu'il n'est pas applicable ; que le permis de construire a, par ailleurs, expressément cité l'article L. 332-8 qui correspond aux aménagements tels que réalisés en l'espèce ; que c'est également en vain que la société SODIEM soutient l'absence d'habilitation régulière du maire pour signer la convention du 25 novembre 1992 ; qu'en effet, le conseil municipal, par délibération du 30 juin 1990, a autorisé le Maire à « signer tous les documents nécessaires aux cessions de terrains, tant par le département que la copropriété Mammouth, de définir l'assiette foncière sur laquelle sont réalisés ces ouvrages et de signer, également, les conventions fixant les participations de ces diverses parties prenantes » ; qu'en effet l'opération consistait en la création d'une zone industrielle, commencée avec le magasin Mammouth, continuée avec Conforama, puis destinée à être étendue ; que la mission donnée au maire est ainsi suffisamment explicitée lorsqu'il est cité le nom de la première société puis qu'il est fait allusion aux « diverses parties prenantes » qui ne peuvent être que les autres commerçants successivement adhérents au projet ; que de plus, la société SODIEM ne précise pas en quoi elle aurait subi un préjudice d'une éventuelle mauvaise qualification de l'habilitation ; que par information, la société SODIEM sera condamnée à conclure avec la commune de BIGANOS l'acte notarié de cession des parcelles cadastrées AE n° 30, 31 et 39, d'une superficie de 3. 856 m ², correspondant à l'emprise foncière de la rue... lieudit ... à BIGANOS pour le prix d'un euros ;
1) ALORS QUE la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à transférer la propriété d'une chose et l'autre à la payer ; qu'en condamnant la Société SODIEM, en exécution de la convention du 25 novembre 1992, à conclure avec la commune de BIGANOS l'acte notarié emportant transfert de propriété des parcelles cadastrées AE n° 30, 31 et 39, d'une superficie de 3. 856 m ², correspondant à l'emprise foncière de la rue... lieudit ... à BIGANOS pour le prix d'un euro, bien qu'elle ait préalablement relevé que cette convention ne pouvait être qualifiée de vente ou de promesse de vente (arrêt p. 6, § 3), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1582 du Code civil ;
2) ALORS QU'en toute hypothèse le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties ; qu'en déclarant valable la convention du 25 novembre 1992 et en affirmant qu'elle obligeait la société à céder les parcelles litigieuses, lui faisant ainsi produire les effets d'une vente, bien qu'elle ait relevé qu'aucun élément ne permettait de déterminer le prix et qu'elle ait ainsi elle-même fixé un tel prix aux motifs que « la seule application possible de la convention en cause est que la cession doit être réalisée pour un euro, au besoin par la contrainte » (arrêt p. 6, § 8), la Cour d'appel a violé l'article 1591 du Code civil ;
3) ALORS QU'une participation spécifique peut être exigée des bénéficiaires des autorisations de construire qui ont pour objet la réalisation de toute installation à caractère industriel, agricole, commercial ou artisanal qui, par sa nature, sa situation ou son importance, nécessite la réalisation d'équipements publics exceptionnels ; qu'en condamnant la société SODIEM à céder différentes parcelles correspondant à l'emprise foncière de la rue... à BIGANOS pour le prix symbolique d'un euro et en privant ainsi cette société de sa propriété par une cession forcée à titre gratuit, quand cette société, au titre de la participation spécifique, ne pouvait être contrainte à céder une partie des parcelles dont elle était propriétaire, la Cour d'appel a violé l'article L. 332-8 du Code de l'urbanisme, ensemble l'article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'Homme ;
4) ALORS QU'en toute hypothèse par délibération du 30 juin 1990, le maire de la Commune de BIGANOS a été autorisé à signer tous les documents nécessaires aux cessions de terrains « tant par le département que la copropriété Mammouth », à signer, « également, les conventions fixant les participations de ces diverses parties prenantes » et à signer « la cession au profit de la commune, de la parcelle cadastrée B 3934 pour 20. 015 m ² cédée gratuitement en vue de la réalisation de l'espace vert longeant la rivière LACANAU » ; qu'en jugeant que cette délibération autorisait le maire à signer la convention du 25 novembre 1992 prévoyant la cession des parcelles cadastrées AE n° 30, 31 et 39, d'une superficie de 3. 856 m ² correspondant à l'emprise foncière de la rue... lieudit ... à BIGANOS pour le prix d'un euro, quand cette délibération prévoyait la cession gratuite d'un seul terrain, qui n'était pas celui de la société SODIEM, de sorte que l'acte signé par le maire prévoyant la cession des parcelles appartenant à la société SODIEM était entaché de nullité, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette délibération et a ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;
5) ALORS QU'en toute hypothèse en l'absence de délibération préalable du conseil municipal autorisant le maire à passer l'acte emportant acquisition d'un immeuble, celui-ci n'a pas la capacité de passer l'acte litigieux, dont la nullité peut dès lors être invoquée sans qu'il soit besoin de justifier d'un grief ; qu'en jugeant que la Société SODIEM ne précisait pas en quoi elle aurait subi un préjudice en raison d'une éventuelle mauvaise qualification de l'habilitation, quand cette société, en l'absence de déclaration du conseil municipal autorisant le maire de BIGANOS à signer la convention du 25 novembre 1992, n'avait pas besoin de justifier d'un grief pour invoquer sa nullité, la Cour d'appel a violé les anciens articles L. 311-1 et L. 122-19 du Code des communes, en vigueur à la date de la signature de la convention, ensemble l'article 1108 du Code civil.
