Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 21 DECEMBRE 2023
ph
N° 2023/ 438
N° RG 20/02685 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFUHK
SCI NANA & CO
C/
Synd. de copropriétaires [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON
Philippe-Laurent SIDER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance d'Aubagne en date du 30 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11-19-0000.
APPELANTE
SCI NANA & CO dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], sis [Adresse 3], pris en la personne de son nouveau syndic en exercice, la SARL CABINET WILSON IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Nana & co est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 1] sise à [Localité 4].
Par exploit du 18 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, l'a faite citer devant le tribunal d'instance d'Aubagne en vue d'obtenir le règlement d'un arriéré de charges de copropriété et des dommages et intérêts.
Par jugement du 30 décembre 2019, le tribunal d'instance d'Aubagne a :
- condamné la SCI Nana & co à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
- 6 110,95 euros arrêtée au 1er janvier 2019 inclus au titre des charges de copropriété,
- 190,38 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,
- 611 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamné la SCI Nana & co à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- condamné la SCI Nana & co aux entiers dépens de la procédure,
- débouté les parties de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires.
Par déclaration du 20 février 2020, la SCI Nana & co a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 28 juillet 2020, la SCI Nana & co demande à la cour :
- de réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses fins et demandes,
- de juger que lesdites assemblées n'étant nullement définitives et ne sauraient être un support à une quelconque condamnation,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3 900 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ces derniers au profit de la SCP Badie Simon-Thibaud Juston, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 22 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
Vu la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement son article 42,
Vu le décret du 17 mars 1967,
- de dire et juger que les procès-verbaux des assemblées générales des années 2016 à 2019 ont régulièrement été notifiés à l'appelante,
- de dire et juger que les assemblées générales qui ont fondé la décision entreprise sont définitives pour n'avoir pas été attaquées par la SCI Nana & co dans le délai visé au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- de confirmer le jugement du 30 décembre 2019 dans toutes ses dispositions,
- de débouter la SCI Nana & co de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
Y ajoutant,
- de condamner la SCI Nana & co à lui payer :
- la somme de 6 989,05 euros au titre des charges dues sur la période du 2 janvier 2019 au 1er juillet 2020 inclus,
- la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure devant la cour d'appel de céans,
- de condamner l'appelante aux entiers dépens d'appel (article 696 du code de procédure civile).
Pour les moyens développés au soutien des prétentions, il est expressément référé aux conclusions respectives des parties.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 31 octobre 2023.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties, comporte des demandes de « juger » et « dire et juger », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Sur la demande au titre des charges de copropriété
Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls, part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont notamment versés aux débats :
- les contrats de syndic prévoyant la tarification des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l'avocat, étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles »,
- un relevé de compte au nom de la SCI Nana & co au 2 janvier 2019 commençant avec l'appel de fonds du 1er janvier 2016, faisant apparaître un montant dû de 6 795,04 euros, dont 689,09 euros au titre de frais de frais de relance, de mise en demeure, de mise au contentieux, de facture d'avocat, de suivi contentieux,
- un relevé de compte au 1er juillet 2020 inclus, commençant avec la régularisation de charges de l'exercice 2017/2018 puis l'appel de fonds du 1er mars 2019, faisant apparaître un montant dû de 6 989,05 euros dont 540 euros au titre de frais de suivi contentieux,
- les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire de 2016 à 2019 approuvant les comptes des exercices de juillet 2014/juin 2015 à juillet 2017/juin 2018 et les budgets prévisionnels, ainsi que les convocations à ces assemblées générales avec les accusés de réception des convocations et notifications à la SCI Nana & co pour les années 2017 à 2019,
- les appels de fonds depuis le 1er janvier 2016,
- les états de répartition pour les exercices 2014/2015 à 2017/2018,
- les courriers de relance des 13 juin 2016 et 2 décembre 2016, les mises en demeure des 7 février 2017, 14 mars 2017, 27 septembre 2017, 2 novembre 2017 avec la preuve de leur caractère recommandé avec avis de réception, le courrier adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires le 3 mai 2018 avec la preuve de son caractère recommandé.
De son côté, la SCI Nana & co qui soutient que font défaut la convocation et la notification de l'assemblée générale de 2016, que les convocations et notifications des années 2017, 2018 et 2019 ne lui ont pas été adressées car elle conteste que la signature soit celle de sa gérante, produit un extrait Kbis et une copie de la pièce d'identité de sa gérante, Mme [L] [F].
Il est constant que les décisions des assemblées générales de copropriété peuvent être contestées dans le délai de deux mois, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ce délai courant à compter de la notification qui en est faite aux copropriétaires individuellement, étant rappelé que la notification est régulièrement faite à l'adresse déclarée par le copropriétaire concerné selon l'article 64 du décret du 17 mars 1967.
Il est constant également que l'annulation d'une assemblée générale n'a pas d'incidence sur l'obligation de régler les charges, laquelle résulte du règlement de copropriété et que le recours exercé par un copropriétaire à l'encontre d'une décision d'approbation des comptes, n'a pas d'effet sur l'opposabilité de l'assemblée générale tant qu'elle n'a pas été annulée.
Il doit donc être conclu que les contestations de la SCI Nana & co, quant à l'opposabilité des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, sont inopérantes, étant vérifié en outre, que les convocations et notifications produites ont été adressées à la SCI Nana & co au [Adresse 1] à [Localité 4], qui est l'adresse mentionnée sur le Kbis de la société, et que les accusés de réception sont revenus paraphés ou avec un tampon « Fashion Trendy » sur lequel la SCI Nana & co ne fait aucune observation.
Il ressort des pièces ci-dessus examinées, que la créance de charges de copropriété au 2 janvier 2019, s'élève à 6 105,95 euros.
S'agissant des frais, il est rappelé que l'imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.
Il est démontré une mise en demeure par lettre recommandée le 7 février 2017 facturée à 45,19 euros, renouvelée le 14 mars 2017, 27 septembre 2017 et 20 novembre 2017. Il est constaté que la première mise en demeure a été suivie d'effet, de même que la seconde, mais pas la troisième, si bien que la quatrième mise en demeure n'a pas d'utilité, y compris son renouvellement par avocat, dont la facturation relève en tout état de cause, des frais irrépétibles.
Quant aux autres frais facturés par le syndic au titre de la mise en contentieux et du suivi de contentieux, ils doivent être également écartés, en l'absence de démonstration de diligences particulières excédant la mission élémentaire du syndic de recouvrer les charges, laquelle est comprise dans sa rémunération forfaitaire.
La demande du syndicat des copropriétaires correspondant aux frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne sera donc accueillie qu'à hauteur de 155,65 euros correspondant à trois mises en demeure.
Le jugement appelé sera donc infirmé sur le montant des charges de copropriété et les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
S'agissant de la demande d'actualisation du montant des charges de copropriété, pour tenir compte des montants postérieurement échus, il est observé que le décompte produit au 1er juillet 2020 inclus, s'élève à un montant de 6 449,05 euros après déduction des frais de suivi de contentieux, qui doivent être écartés, comme ci-dessus.
La SCI Nana & co sera donc condamnée à régler cette somme correspondant aux charges échues postérieurement à celles objet du jugement appelé, jusqu'au 1er juillet 2020 inclus.
Sur les demandes de dommages et intérêts
La SCI Nana & co réclame des dommages et intérêts pour procédure abusive, tandis que le syndicat des copropriétaires poursuit la confirmation du jugement sur sa propre demande de dommages et intérêts.
La SCI Nana & co qui est condamnée à régler des charges de copropriété, objet même de la procédure, échoue à démontrer son caractère abusif et sera déboutée de sa demande à ce titre.
Selon les dispositions de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
En l'état de la persistance de la SCI Nana & co à ne pas régler les charges de copropriété, sans excuse valable, sa mauvaise foi est établie.
Le préjudice financier allégué n'est pas contestable en ce que le fonctionnement de la copropriété dépend directement du budget dont elle dispose mis à la charge des copropriétaires, bénéficiaires des services collectifs et des éléments d'équipement commun.
C'est par une juste appréciation des faits et du droit que le premier juge a indemnisé ce préjudice à hauteur de 611 euros.
Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.
L'appelante qui succombe dans son appel, sera condamnée aux dépens, ainsi qu'aux frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris sur le montant des charges de copropriété dues au 1er janvier 2019 et sur les frais de recouvrement de la créance ;
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant en actualisant la créance,
Condamne la SCI Nana & co à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 6 105,95 euros (six mille cent cinq euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des charges de charges de copropriété arrêtées au 2 janvier 2019 ;
Condamne la SCI Nana & co à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 155,65 euros (cent cinquante-cinq euros et soixante-cinq centimes) au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamne la SCI Nana & co à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 6 449,05 euros (six mille quatre cent quarante-neuf euros et cinq centimes) au titre des charges échues postérieurement à celles objet du jugement appelé, jusqu'au 1er juillet 2020 inclus ;
Déboute la SCI Nana & co de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne la SCI Nana & co aux dépens d'appel ;
Condamne la SCI Nana & co à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
