Cour d'appel, 05 décembre 2019. 18/02944

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 2 ARRÊT DU 05/12/2019 **** N° de MINUTE :19/ N° RG 18/02944 - N° Portalis DBVT-V-B7C-RSNQ Jugement (N° 17/00258) rendu le 01 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Cambrai Ordonnance de référé ( RG 18/00115) rendue le 20 juillet 2018 par la cour d'appel de Douai APPELANTE Société Marti Pierrelaye agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me François Deleforge, de la SCP François Deleforge-Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai ayant pour conseil Me Cathy Beauchart, avocat au barreau de Cambrai INTIMÉE SARL CL2 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai ayant pour conseil Me Ghislain Hanicotte, avocat au barreau de Lille DÉBATS à l'audience publique du 01 octobre 2019 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Stéphanie Hurtrel COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Laurent Bedouet, président de chambre Nadia Cordier, conseiller Agnès Fallenot, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2019 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Laurent Bedouet, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 24 septembre 2019 **** FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 9 juillet 2004, la société Marti Pierrelaye a consenti une promesse de bail commercial à la société CL2, portant sur un local situé à [Adresse 3]. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter de la remise des clés, qui a eu lieu le 4 janvier 2006, après levée des conditions suspensives. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 février 2014, la société CL2 a sollicité des explications concernant le montant des appels de loyers et de charges. Par acte d'huissier du 24 juin 2014, la société CL2 a délivré congé à la SCI Marti-Pierrelaye pour le 3 janvier 2015. Elle s'est ensuite abstenue de procéder au règlement de la totalité de l'échéance de loyer du 4ème trimestre 2014, procédant à une compensation d'office avec son dépôt de garantie. La bailleresse a en conséquence saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Cambrai qui, par ordonnance du 16 décembre 2014, a : - condamné la société CL2 à verser à la société Marti-Pierrelaye la somme de 17.000 euros à titre provisionnel ; - rejeté les autres demandes. Par acte d'huissier du 10 avril 2014, la société CL2 a assigné la SCI Marti-Pierrelaye aux fins de la voir condamner à lui payer : - 34.945,95 euros TTC au titre de la provision pour charges et frais de gestion indûment perçue pour les années 2008 à 2012 ; - 12.963,35 euros au titre de la taxe foncière indûment perçue pour les années 2009 à 2012 ; - 5.796,55 euros au titre de la provision sur assurance indûment perçue pour les années 2008 à 2012 ; - 13.589,69 euros au titre des charges locatives relatives aux espaces verts indûment perçues pour la période de 2006 au 30 avril 2012 ; - 4.400,82 euros au titre des frais d'entretien indûment perçus pour la période de 2006 au 30 avril 2012 ; - 17.818,09 euros au titre des factures émises sans détail ni justificatif ; - outre la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et déloyauté, la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement avant dire droit rendu le 24 mars 2016, le tribunal de grande instance de Cambrai a ordonné une expertise aux fins de : - dresser un état, si possible chronologique, des éléments permettant au tribunal de déterminer les loyers, charges et taxes dus par la SARL CL2 et ceux payés, avec leurs dates de paiement, au titre des années 2009 et suivantes jusqu'au 10 février 2014, en y incluant si besoin tout élément hors période lui paraissant utile à la solution du litige. - faire le compte entre les parties. Mme [H] [Y], expert-comptable, a été désignée et a déposé son rapport le 26 janvier 2017. Par jugement rendu le 1er mars 2018, le tribunal de grande instance de Cambrai a : - DIT que le litige est soumis aux anciennes dispositions du code civil, antérieures à celles incluses dans l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ; - DÉBOUTÉ la SCI Marti-Pierrelaye de sa demande de réouverture des opérations d'expertise; - DÉCLARÉ recevable la demande concernant les sommes indûment payées depuis le 10 avril 2009 ; - DÉCLARÉ irrecevable car prescrite la demande concernant les sommes indûment payées avant le 10 avril 2009 ; - CONDAMNÉ la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 1000,38 euros au titre du remboursement du complément de loyer et des frais de gestion au titre de la facture du 8 avril 2008 ; - CONDAMNÉ la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 8 546,16 euros au titre du remboursement des sommes versées de décembre 2012 à octobre 2014 au titre des provisions pour charges ; - CONDAMNÉ la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 7 347,09 euros au titre du remboursement des charges locatives d'entretien ; - DIT qu'il n'y a pas d'indu au titre de la taxe foncière et des frais de fiscalité facturés par la SCI Marti-Pierrelaye ; - DÉBOUTÉ la SARL CL2 de sa demande concernant le poste « taxe foncière et frais de fiscalité'' ; - CONDAMNÉ la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 980,49 euros TTC au titre du remboursement des primes d'assurance ; - DIT que le 30 décembre 2014, lors du terme de la promesse de bail, la SARL CL2 a rendu les lieux à la SCI Marti-Pierrelaye en bon état général ; - DIT que la retenue opérée par la SCI Marti-Pierrelaye sur le dépôt de garantie au titre des dégradations est abusive ; - CONDAMNÉ en conséquence la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 31 567,76 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie ; - CONDAMNÉ en conséquence la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme totale de 49 441,88 euros au titre de l'indu concernant les « charges, taxes et frais de gestion '' et le dépôt de garantie ; - DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 février 2014, date de la réception de la mise en demeure ; - DÉCLARÉ recevable la demande reconventionnelle de la SCI Marti-Pierrelaye; - DIT que les lieux ayant été restitués en bon état général le 30 décembre 2014, il n'y a pas lieu à fixer le montant des travaux de remise en état du local ; - DÉBOUTÉ la SCI Marti-Pierrelaye de sa demande reconventionnelle en ce qu'elle concerne la restitution des locaux, les travaux de remise en état du local, et la compensation avec le dépôt de garantie ; - CONDAMNÉ la SARL CL2 au paiement à la SCI Marti-Pierrelaye de la somme de 10 735,90 euros au titre du solde des loyers du 4ème trimestre 2014 (du 1er octobre au 31 décembre 2014); - CONDAMNÉ la SARL CL2 au paiement à la SCI Marti-Pierrelaye des sommes suivantes au titre des pénalités contractuelles de retard : 3 742,42 euros, au titre des pénalités contractuelles de retard pour la période du 1er janvier au 31 mars 2013 (ler trimestre 2013); 3 667,95 euros, au titre des pénalités contractuelles de retard pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2013 (3ème trimestre 2013) ; 3 699,56 euros, au titre des pénalités contractuelles de retard pour la période du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2014 (4ème trimestre 2014) , soit au total à la somme de 11 109,93 euros ; - CONDAMNÉ en conséquence, la SARL CL2 au paiement à la SCI Marti-Pierrelaye de la somme totale de 21 845, 83 euros, au titre du solde des loyers du 4ème trimestre 2014 (du 1er octobre au 31 décembre 2014), ainsi que des pénalités contractuelles de retard pour les 1er et 3ème trimestre 2013, et le 4ème trimestre 2014 ; - DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2014, date de la réception de la mise en demeure ; - DÉBOUTÉ la SARL CL2 de toutes ses demandes de dommages et intérêts, pour résistance abusive, manquement à la loyauté et préjudice moral ; - CONDAMNÉ la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - CONDAMNÉ la SCI Marti-Pierrelaye aux dépens, en ce compris les frais d'expertise; - DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes ; - ORDONNÉ l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 23 mai 2018, la SCI MARTI - PIERRELAYE a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il : 'DEBOUTE la SCI Marti-Pierrelaye de sa demande de réouverture des opérations d'expertise ; DECLARE recevable la demande concernant les sommes indûment payées depuis le 10 avril 2009 ; CONDAMNE la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 1000,38 euros au titre du remboursement du complément de loyer et des frais de gestion au titre de la facture du 8 avril 2008 ; CONDAMNE la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 8 546,16 euros au titre du remboursement des sommes versées de décembre 2012 à octobre 2014 au titre des provisions pour charges ; CONDAMNE la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 7 347,09 euros au titre du remboursement des charges locatives d'entretien CONDAMNE la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 980,49 euros TTC au titre du remboursement des primes d'assurance ; DIT que le 30 décembre 2014, lors du terme de la promesse de bail, la SARL CL2 a rendu les lieux à la SCI Marti-Pierrelaye en bon état général ; DIT que la retenue opérée par la SCI Marti-Pierrelaye sur le dépôt de garantie au titre des dégradations est abusive ; CONDAMNE en conséquence la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 31 567,76 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie ; CONDAMNE en conséquence la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme totale de 49 441,88 euros au titre de l'indû concernant les «charges, taxes et frais de gestion » et le dépôt de garantie ; DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 février 2014, date de la réception de la mise en demeure ; DIT que les lieux ayant été restitués en bon état général le 30 décembre 2014, il n'y a pas lieu à fixer le montant des travaux de remise en état du local ; DEBOUTE la SCI Marti-Pierrelaye de sa demande reconventionnelle en ce qu'elle concerne la restitution des locaux, les travaux de remise en état du local, et la compensation avec le dépôt de garantie ; CONDAMNE la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE la SCI Marti-Pierrelaye aux dépens, en ce compris les frais d'expertise ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes en ce que ce chef de dispositif emporterait rejet de demandes de la société SCI Marti-Pierrelaye non précédemment visées par les chefs de dispositif mentionnés ci-dessus ; ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.' Par acte d'huissier du 2 juillet 2018, la SCI Marti-Pierrelaye a assignée la SARL CL2 aux fins de voir ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire. Par ordonnance du 20 juillet 2018, le Premier Président de la cour d'appel de Douai a rejeté sa demande. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2019, la SCI Marti-Pierrelaye demande à la cour d'appel de : '- RÉFORMER la décision rendue par le tribunal de grande instance de Cambrai le 1er mars 2018 en ce qu'elle a : Débouté la SCI Marti-Pierrelaye de sa demande de réouverture des opérations d'expertise, Déclaré recevable la demande concernant les sommes indûment payées depuis le 10 avril 2009, Condamné la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 1.000,38 euros au titre du remboursement du complément de loyer et des frais de gestion au titre de la facture du 8 avril 2008, Condamné la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 8.546,16 euros au titre du remboursement des sommes versées de décembre 2012 à octobre 2014 au titre des provisions pour charges, Condamné la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 7.347,09 euros au titre du remboursement des charges locatives d'entretien, Dit que le 30 décembre 2014, lors du terme de la promesse de bail, la SARL CL2 a rendu les lieux la SCI Marti-Pierrelaye en bon état général, Dit que la retenue opérée par la SCI Marti-Pierrelaye sur le dépôt de garantie au titre des dégradations est abusive, Condamné en conséquence la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 31.567,76 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, Condamné en conséquence la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme totale de 49.441,88 euros au titre de l'indu concernant les " charges, taxes et frais de gestion ", et le dépôt de garantie, Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 février 2014, date de la réception de la mise en demeure, Dit que les lieux ayant été restitués en bon état général le 30 décembre 2014, il n'y a pas lieu à fixer le montant des travaux de remise en état du local, Débouté la SCI Marti-Pierrelaye de sa demande reconventionnelle en ce qu'elle concerne la restitution des locaux, les travaux de remise en état du local, et la compensation du dépôt de garantie, Condamné la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, Condamné la SCI Marti-Pierrelaye aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, Débouté les parties du surplus de leurs demandes, Statuant à nouveau sur ces points, il est demandé à la cour d'appel de : - Dire et Juger prescrite toute demande relative à la facture du 8 avril 2008. Subsidiairement, Dire et juger qu'aucune restitution n'est due par la Société Marti-Pierrelaye à la Société CL2 relativement à cette facture. - Dire et juger que la régularisation a été effectuée par le bailleur pour les provisions facturées de décembre 2012 à octobre 2014, et que par conséquent, les appels de provision sont causés et ne sauraient donner lieu à remboursement, - Dire et Juger que les montants de charges d'entretien sont justifier et qu'il n'y a lieu à remboursement à ce titre au profit de la société CL2, - Dire que la Société CL2 n'a pas restitué les locaux à la SCI Marti-Pierrelaye conformément à ses obligations contractuelles, lesquelles prévoient une restitution en parfait état, - Condamner la Société CL2 à verser à la société Marti-Pierrelaye la somme de 38.670 euros TTC au titre de la remise en état des locaux, - Dire que cette somme se compensait partiellement avec le dépôt de garantie d'un montant de 31.567,76 euros, - Condamner la Société CL2 à payer à la SCI Marti-Pierrelaye une indemnité d'occupation pour la durée des travaux de remise en état soit une durée d'un mois sur la base du montant du dernier loyer facturé outre les charges soit la somme de 12.331,8 euros. - Condamner la Société CL2 à verser à la Société Marti-Pierrelaye la somme de 5.000 euros au titre des frais d'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les frais et dépens en ceux compris en tout état de cause les frais d'expertise. En outre il échet de : - Débouter la Société CL2 de l'ensemble de ses demandes, fins, et conclusions devant la cour - Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : Déclaré irrecevable comme prescrite toute demande concernant des sommes indûment payées avant le 10 avril 2009, Dit qu'il n'y a pas d'indu au titre de la taxe foncière et des frais de fiscalité et débouté la société CL2 de ce chef, Condamné la société CL2 au paiement de la somme de 10.735,90 euros au titre du solde du 4e trimestre 2014, Condamné la société CL2 au paiement des pénalités contractuelles suivants : 3742,42 euros au titre de la pénalité de retard pour la période du 1er trimestre 2013 3667,95 euros pour la période du 3e trimestre 2013 3699,56 euros au titre du 4e trimestre 2014 Condamné en conséquence CL2 à la somme de 21.845,83 euros de ces chefs avec intérêts à compter du 2/10/2014, Débouté CL2 de ses demandes de dommages et intérêts. - Déduire des sommes dues au preneur les factures des 3 avoirs établis en faveur du locataire au titre des charges pour un montant total de 4277.08 euros.' La SCI Marti-Pierrelaye expose à titre liminaire qu'elle renonce par souci d'efficacité et de synthèse à critiquer les chefs de jugement par lesquels le tribunal de grande instance l'a déboutée de sa demande de réouverture des opérations d'expertise et condamnée à payer à la SARL CL2 de la somme de 980,49 euros TTC au titre du remboursement des primes d'assurance. Elle observe que les locaux loués se situent dans un ensemble immobilier d'une surface globale de 5000 m2, loué pour 900m2 à la société CL2, et que la pluralité de preneurs implique nécessairement des charges communes, qui sont ensuite facturées aux différents preneurs au prorata des surfaces occupées. Elle explique qu'elle est filiale à 99% de la société French Real Estate, sa holding, qui effectue des prestations au bénéfice de ses filiales en application d'un contrat d'assistance qui a été modifié, pour inclure des services supplémentaires, par un avenant du 30 décembre 2011 avec effet rétroactif au 1er mai 2008. S'agissant des différents chefs de condamnation, elle fait valoir : Sur la facturation du 8 avril 2008 : S'agissant d'une facture datée du 8 avril 2008, toute réclamation à son égard doit être jugée prescrite, la prescription ayant été acquise en 2013, alors que l'acte introductif de la première instance date du 10 avril 2014. Même si cette facture date en réalité de 2009 et qu'elle est datée de 2008 par erreur, elle est prescrite depuis le 8 avril 2014. En effet, la prescription d'une facture commence à courir à compter de sa date d'émission et non à compter du paiement. La répétition de l'indu que revendique la société CL2 n'est qu'un moyen subsidiaire en l'absence d'autre recours et notamment de contrat, selon une jurisprudence constante. Or il existe un contrat et la facture a été émise sur sa base. Si cette facture porte la date du 8 avril 2008, elle concerne la période du 1er avril 2009 au 30 juin 2009, et a été réglée en 2009. Elle n'est pas irrégulière et ne peut être annulée pour une erreur de date. Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, on ne peut pas considérer qu'a été facturée en 2008 une augmentation devant intervenir en 2009, mais au contraire que l'augmentation de 2009 a été facturée en 2009, avec une erreur de plume sur la date de facturation. Sur les provisions pour charges de décembre 2012 à octobre 2014 : La promesse de bail stipule que le preneur devra rembourser au bailleur les dépenses éventuellement supportées par celui-ci à ces divers titres. Une provision sera appelée en même temps que chaque échéance de loyer et une régularisation interviendra à la fin de chaque exercice comptable. Cette provision est fixée à 6% hors taxes du montant hors taxes de chaque échéance (au titre des charges et frais de gestion), augmentée d'une provision au titre de l'impôt foncier, déterminé en fonction du montant de l'impôt connu ou estimé, et au titre des charges de copropriété selon le même principe. La société CL2 cherche à faire un amalgame inexact entre le montant de 6 % au titre des frais de gestion issus de la convention d'assistance liant la SCI Marti-Pierrelaye à sa société holding d'une part et les charges sur justificatifs avec régularisation d'autre part, pour prétendre payer deux fois les mêmes sommes, ce qui n'est nullement le cas. Il y a bien eu une régularisation de la provision pour charges et frais de gestion au profit de la société CL2, si bien que les appels de provision sont parfaitement justifiés. Trois avoirs ont ainsi été établis en faveur du locataire pour un montant total de 4.277,08 euros. Ces avoirs n'ont pas encore été déduits. La Cour pourra donc déduire la somme de 4.277,08 euros des sommes dues par le preneur. Sur le remboursement des charges locatives d'entretien : Ces dépenses ont été engagées par la société Marti-Pierrelaye ou la société French Real Estate, société mère. Les seules dépenses qui ne mentionnent pas l'identité du client sont celles du magasin Cora, occasionnellement, les factures du magasin Brico Dépôt, leurs factures ne prévoyant purement et simplement pas la désignation du client, et les factures du Magasin Vert. Toutefois, toutes ces factures sont accompagnées d'une note de frais du salarié les ayant engagées, note de frais qui identifie systématiquement la société Marti-Pierrelaye. Ces dépenses se rattachent au site de Proville, peu important que soit mentionné l'entretien de la Zone commerciale de Proville, de la zone de King Jouet Proville ou de la zone King Jouet. Les surfaces et les montants sont stables, en sorte que c'est bien toujours l'entretien global de la zone qui est facturé. La répartition des charges est claire entre les preneurs de la zone et figure au contrat de bail. La règle du prorata des surfaces (pour CL2 : 900m2/5 000 m2) a été strictement appliquée pour chaque facture, ce que reconnaît l'experte dans son rapport. Les charges sont claires. La refacturation se fait sur le montant des charges réelles. La société CL2 omet complètement, dans ses écritures, de prendre en compte qu'outre l'entretien, l'achat de matériel relatif à l'entretien lui était également facturé. Sur les primes d'assurance : La facturation de 980,49 euros contestée par le preneur est justifiée. Toutefois, l'appelante abandonne les chefs de contestation correspondant . Le jugement pourra donc être confirmé sur ce point. Sur la taxe foncière : La zone commerciale s'étend sur deux parcelles cadastrales distinctes : [Adresse 4], qui concerne la société CL2 à hauteur de 900m2 sur 2.900m2, et [Adresse 5], pour 2.100m2. L'administration émet un rôle par parcelle. Le mode de calcul de la taxe foncière par la société Marti-Pierrelaye a été le suivant pour CL2 : montant taxe foncière du [Adresse 4] x 900m2/2.900m2. La société CL2 s'est donc bien vue facturer la taxe foncière réelle la concernant (c'est-à-dire concernant la parcelle sur laquelle elle se situe) au prorata des surfaces occupées. C'est en réalité l'ensemble immobilier (terrain + constructions) qui présente une surface de 11.309 m2 telle qu'elle est reprise sur les rôles. Le bâtiment commercial, lui, présente une surface globale de 5.000m2. Les frais sont répartis entre les locataires de l'ensemble selon la règle du 900/5000e puisque les parkings et espaces verts et voies d'accès sont à usage commun. Telle était d'ailleurs la position de l'experte. Sur le dépôt de garantie et l'état dans lequel les locaux ont été restitués : Selon la clause 'Dépôt de garantie' du bail, la restitution des locaux en parfait état est une condition de restitution du dépôt de garantie dans son intégralité. A défaut, le coût des travaux de remise en état s'impute par priorité sur son montant. Le bail comporte en outre une clause d'accession, selon laquelle le preneur 'laissera, en fin de bail, tous travaux de modification ou d'amélioration et tous travaux neufs, à moins que le bailleur ne préfère exiger la remise des lieux loués en leur état primitif, aux frais du preneur' ; Il n'y a donc aucune contestation possible de la part du preneur : celui-ci doit supporter les travaux de remise en état des locaux dans leur intégralité, agencements nouveaux compris, dans la mesure où le contrat de bail ne procède à aucune distinction. Les désordres lors de la restitution des locaux sont incontestables aux termes des deux procès-verbaux d'état des lieux de sortie réalisés par Maître [R]. Le tribunal a retenu à tort que ces dégradations auraient été causées par la vétusté, alors qu'elles révèlent un manque d'entretien. L'obligation contractuelle souscrite par le preneur n'était pas limitée à une simple obligation d'entretien courant. Il s'agissait d'un maintien en parfait état des équipements. Le montant total des travaux est évalué à 38.670 euros TTC, le devis correspondant en tous points au constat de l'huissier. Le dépôt de garantie était de 31.567,76 euros au jour de la restitution des locaux. Le locataire qui n'effectue pas, avant l'expiration de son bail, les réparations auxquelles il est contractuellement tenu s'expose à devoir indemniser le bailleur du fait de son manquement et à lui payer le coût de ces réparations. En outre, le locataire qui n'effectue pas les réparations auxquelles il est contractuellement tenu à la date d'expiration de son bail doit verser au bailleur une indemnité d'occupation pendant la durée nécessaire à la remise en état des locaux. Sur le solde locatif et les pénalités de retard : La promesse de bail stipule que : 'à défaut de paiement du loyer, des accessoires, et des sommes exigibles à l'échéance du terme prévu au présent bail, et indépendamment des dispositions figurant ci-après au paragraphe 'clause résolutoire', les sommes dues seront automatiquement majorées à titre d'indemnité forfaitaire de dix pour cent, indépendamment de tous frais de commandement'. Sur le premier trimestre 2013, le loyer a bien été payé avec retard. La société CL2 ne saurait s'exonérer en invoquant de prétendues difficultés informatiques, qui ne sont au demeurant pas démontrées. Sur le troisième trimestre 2013, le retard en raison d'une saisie conservatoire abusive diligentée par la bailleresse n'est pas justifié. La saisie est en effet postérieure à la date d'exigibilité du loyer, au 1er juillet 2013. Sur le quatrième trimestre 2014, le preneur n'a envoyé qu'un paiement partiel du loyer, soit la somme de 9.259,68 euros, en règlement d'une facture de 36.995,59 euros, ceci en déduisant, en infraction avec les stipulations du bail, le montant du dépôt de garantie. Sur les demandes de dommages et intérêts : La société CL2 forme des demandes de dommages et intérêts exorbitantes d'un montant total de 45.000 euros, sans apporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Sur les frais de procédure et d'expertise : L'expertise n'a porté que sur l'analyse du compte entre les parties. Les charges ont été effectivement contestées pour 17.000 euros environ (pour une demande de CL2 de plus de 130.000 euros) tandis que la société locataire était redevable, au terme du dispositif d'un arriéré de loyers et charges, de plus de 21.000 euros. La charge de l'expertise devra donc reposer sur la société CL2. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2019, la SARL CL2 demande à la cour de : 'Vu les articles 1134 et suivants (anciens) du Code civil, Vu l'article 1147 (ancien) du code civil, Vu les articles 1235 et 1315 (anciens) du Code civil, Vu les pièces versées aux débats, - DIRE et JUGER la SARL CL2 recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins, moyens et prétentions ; - Y faire droit ; En conséquence, - DÉBOUTER la SCI Marti-Pierrelaye de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions, sous réserve de celles consistant à renoncer à ses prétentions au titre de la réouverture des opérations d'expertises et du remboursement des primes d'assurance ; - CONFIRMER le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce que les premiers juges ont : OMIS de statuer ou DEBOUTE la SARL CL2 d'un certain nombre de ses demandes au titre des provisions sur charges de frais de gestion ; OMIS de statuer ou DEBOUTE la SARL CL2 d'un certain nombre de ses demandes au titre des charges locatives d'entretien ; OMIS de statuer ou DEBOUTE la SARL CL2 d'un certain nombre de ses demandes au titre des provisions sur assurance ; DIT qu'il n'y a pas d'indu au titre de la taxe foncière et des frais de fiscalité facturés par la SCI Marti-Pierrelaye ; DÉBOUTÉ la SARL CL2 de sa demande concernant le poste « taxe foncière et frais de fiscalité » ; CONDAMNÉ la SARL CL2 au paiement à la SCI Marti-Pierrelaye de la somme de 10.735,90 euros au titre du solde des loyers du 4ème trimestre 2014 (du 1er octobre au 31 décembre 2014) ; CONDAMNÉ la SARL CL2 au paiement à la SCI Marti-Pierrelaye des sommes suivantes : 3.742,42 euros au titre des pénalités contractuelles de retard pour la période du 1er janvier au 31 mars 2013 (1er trimestre 2013) ; 3.667,95 euros au titre des pénalités contractuelles de retard pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2013 (3ème trimestre 2013) ; 3.699,56 euros au titre des pénalités contractuelles de retard pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2014 (4ème trimestre 2014) Soit au total la somme de 11.109,93 euros CONDAMNÉ en conséquence la SARL CL2 au paiement à la SCI Marti-Pierrelaye de la somme totale de 21.845,83 euros, au titre du solde des loyers du 4ème trimestre 2014 (du 1er octobre au 31 décembre 2014, ainsi que des pénalités contractuelles de retard pour les 1er et 3ème trimestres 2013, et le 4ème trimestre 2014; DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2014, date de réception de la mise en demeure ; DÉBOUTÉ la SARL CL2 de toutes ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive, manquement à la loyauté et préjudice moral. STATUANT A NOUVEAU, - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 la somme de 10.221,21 euros TTC, en remboursement des sommes indûment versées de décembre 2012 à octobre 2014 au titre des provisions pour charges et frais de gestion, outre intérêts au taux légal à compte du 10 avril 2014, date de l'assignation en répétition de l'indu ; - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 la somme de 10.346,51 euros TTC, en remboursement des sommes indûment versées au titre des charges appelées selon facture du 25 juin 2009, outre intérêts au taux légal à compte du 10 avril 2014, date de l'assignation en répétition de l'indu ; - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 la somme de 8.678,36 euros TTC, en remboursement des sommes indûment versées au titre des charges locatives d'entretien, outre intérêts au taux légal à compte du 10 avril 2014, date de l'assignation en répétition de l'indu ; - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 la somme de 7.994,37 euros TTC, en remboursement des sommes indument versées au titre des charges locatives d'entretien des espaces verts, outre intérêts au taux légal à compte du 10 avril 2014, date de l'assignation en répétition de l'indu ; - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 la somme de 14.128,97 euros TTC, en remboursement des sommes indument versées au titre des factures émises sans détail ni justificatif, outre intérêts au taux légal à compte du 10 avril 2014, date de l'assignation en répétition de l'indu ; - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 la somme de 16.291,79 euros TTC, en remboursement des sommes indûment versées au titre de la taxe foncière pour les années 2009 à 2013, outre intérêts au taux légal à compte du 10 avril 2014, date de l'assignation en répétition de l'indu ; - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 la somme de 3.651,63 euros TTC, en remboursement des sommes indûment versées au titre de la taxe foncière pour l'année 2014, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 la somme de 1.598,63 euros TTC, en remboursement des sommes indûment versées au titre de l'assurance, outre intérêts au taux légal à compte du 10 avril 2014, date de l'assignation en répétition de l'indu ; - DÉBOUTER la SCI Marti-Pierrelaye de sa demande de paiement au titre des pénalités de retard pour les 1er et 3ème trimestres 2013, ainsi que pour le 4ème trimestre 2014 ; - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 la somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 la somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu des manquements et de la déloyauté de la SCI Marti-Pierrelaye dans l'exécution de ses obligations à l'égard de son contractant ; - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 la somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; EN TOUTE HYPOTHÈSE, - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 la somme de 15.000,00 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la SCI Marti-Pierrelaye aux entiers frais et dépens de l'instance.' La SARL CL2 indique que : Sur la facture du 8 avril 2008 : La SCI Marti-Pierrelaye, qui avait reconnu en première instance que l'action en répétition de l'indu se prescrit par cinq années à compter du jour du paiement, revient sur cet accord de sorte qu'il est incontestable qu'elle se contredit au détriment d'autrui et que, en conséquence, elle doit être déclarée irrecevable en sa prétention de ce chef. La jurisprudence invoquée par la SCI Marti-Pierrelaye est totalement inopérante, car aucune des décisions visées par cette dernière ne concerne une action en répétition de l'indu qui bénéficie d'un régime spécifique compte tenu de la nature particulière de cette action. Le point de départ du délai de prescription étant la date de paiement de la facture, soit le 25 avril 2009, la demande est parfaitement recevable, s'agissant d'une action introduite par exploit du 10 avril 2014, soit avant l'expiration du délai de 5 ans. Sur les demandes de provisions sur charges et frais de gestion : La SCI Marti-Pierrelaye n'a pas craint de modifier sa facturation à compter de l'année 2013, tandis que les stipulations contractuelles demeuraient inchangées. Le bailleur a désormais appelé deux fois par facture, sous deux intitulés différents, la « provision sur charge et frais de gestion ». Aucune régularisation réelle des charges n'a été effectuée. Au terme de chaque exercice comptable, la SCI Marti-Pierrelaye a adressé à SARL CL2 une facture de détail des charges. Pourtant, aucune de ces factures ne fait apparaître une imputation de la provision réglée chaque trimestre. Dans la mesure où les provisions sur charges ont été réglées ainsi que les factures reprenant « le total des charges locatives » ramené au prorata de la surface occupée, la SARL CL2 a payé deux fois et la SCI Marti-Pierrelaye a encaissé un trop perçu équivalent au montant des provisions payées trimestriellement par la SARL CL2. La SCI Marti-Pierrelaye prétend désormais que les factures évoquées correspondraient bien aux 6% relatifs aux frais « répercutables » sur le locataire en vertu du contrat, alors que la provision de 6% a été facturée au titre des « charges et frais de gestion ». Elle ajoute qu'elle aurait procédé à la régularisation de la provision pour charges et frais de gestion, de sorte que les appels de provisions seraient justifiés. Elle indique avoir émis des avoirs mais ne les a jamais répercutés. Sur les demandes au titre des charges locatives d'entretien : Le bailleur n'a jamais communiqué le règlement de copropriété et le compte de charge de la copropriété, avec la répartition entre les occupants en fonction des millièmes affectés à leur local respectif. Il s'est contenté d'adresser, certaines années, des factures intitulées « détail des charges pour la période du... ». Cependant, ces factures ne sont pas toutes adressées par le bailleur puisque la grande majorité d'entre elles émanent de la société French Real Estate à l'attention de la SCI Marti-Pierrelaye. Or la société CL2 n'est pas débitrice de société French Real Estate de sorte que, pour cette seule raison, les factures émises par cette dernière ne sont pas dues. D'autres factures sont de simples tickets de caisse sans indication de la personne du solvens. Les premiers juges ont omis de statuer sur les charges locatives pour la période du 1er mai 2007 au 30 avril 2008, facturées le 25 juin 2009. la société CL2 a réglé cette facture, d'un montant TTC de 10.346,51 euros, via un prélèvement automatique sur son compte bancaire du 10 juillet 2009. L'acte introductif d'instance ayant été délivré le 10 avril 2014, la demande formulée par la société CL2 de ce chef est recevable. Faute pour le bailleur d'avoir communiqué au locataire le mode de répartition de ces charges et les pièces justificatives, cette somme est indue et doit être remboursée. Concernant les frais d'entretien, la SCI Marti-Pierrelaye produit des factures pour des achats effectués après de Brico Dépôt, de Cora, ou encore de Leroy Merlin. Cependant il n'est pas justifié du rattachement de toutes ces dépenses au bien immobilier au sein duquel se trouve le local loué par la société CL2, de sorte que la société CL2 est bien fondée à solliciter la restitution des sommes indûment appelées. Concernant les espaces verts, la fourniture de végétaux correspond à des travaux d'achèvement de la zone que les locataires n'ont pas à supporter au titre des charges locatives. En outre, la somme facturée est totalement disproportionnée par rapport aux prestations réellement effectuées. De même, les factures émises sans détail ni justificatif par la société French Real Estate, le bailleur et certaines sociétés tierces doivent être rejetées. Les premiers juges ont partiellement omis de statuer sur cette demande. Sur les demandes au titre des provisions sur taxe foncière : Le règlement de cette taxe par le preneur doit être proportionnel à la surface occupée par celui-ci. S'agissant de la taxe appliquée sur les propriétés bâties, les services fiscaux distinguent deux zones, « [Adresse 4] » qui concerne la société CL2 et « [Adresse 5] » qui ne concerne pas la société CL2. Conformément aux stipulations du bail, pour un local d'une surface de 900 m2 au sein d'un immeuble d'une surface totale de 5.000 m2, le coefficient applicable en ce qui concerne la société CL2 est de 0.18 : - 900 m2 / 5.000 m2 = 0.18 En revanche, s'agissant des frais de gestion de la fiscalité locale, les services fiscaux ne font aucune distinction entre les deux zones. Le coefficient applicable est donc nécessairement inférieur au précédent, environ moitié moins dès lors que les deux zones sont d'une superficie équivalente, soit un coefficient de 0.09 (900 m2 / 10.000 m2). L'argumentation adverse tirée d'une surface assujettie de 2.900 m2 aux lieu et place de 5.000 m2 pour le calcul de la part de l'impôt foncier devant être supporté par la société CL2 doit être écartée. Ce n'est qu'à partir de la facture du 20 octobre 2011 que la prétendue surface assujettie de 2.900 m2 utilisée pour le mode de calcul de la taxe foncière est apparu de manière soudaine et sans justification, tandis que le bailleur indique dans le bail et dans les factures établies, au titre de la régularisation de la taxe foncière, une surface assujettie de 5.000 m2. C'est à tort que les premiers juges ont débouté la société CL2 de sa demande de ce chef, et ce en contradiction avec les constations de l'expert. Si, comme les premiers juges l'indiquent, l'avis de taxe foncière produit par le bailleur distingue bien les deux adresses, la surface totale assujettie est bien de 5.000 m2. En effet, nonobstant le découpage 2.900 m2 / 2.100 m2 en considération de ces deux adresses, la taxe foncière payée par le bailleur porte bien sur l'ensemble de la surface de 5.000 m2. Sur la provision sur assurance : La cour prendra acte de la renonciation du bailleur à critiquer le jugement entrepris de ce chef. Comme indiqué par l'expert, « la gestion étant assurée par la société mère SA French Real Estate, le supplément de facturation par la SCI Marti-Pierrelaye , soit 1.156,45 euros HT (1.383,11 euros TTC) n'est pas justifié, sauf à refacturer une deuxième fois des frais de gestion ». En outre, c'est de manière totalement injustifiée que la SCI Marti-Pierrelaye a facturé à la société CL2 la somme HT de 1.149,60 euros au titre de la prime d'assurance pour l'année 2013, ce montant étant totalement disproportionné au regard du coût de l'assurance réellement supporté par la société mère. Sur la restitution du dépôt de garantie : Aucun état des lieux d'entrée n'a été dressé. La SCI Marti-Pierrelaye a donné à bail un local brut de béton. Tous les travaux d'aménagement et tous les équipements ont été laissés par le preneur en bon état, démontrant que ce dernier a parfaitement exécuté son obligation d'entretien du local. Le bailleur ne peut solliciter du preneur qu'il réalise ou prenne à sa charge des travaux d'amélioration ou de remise à l'état neuf des travaux et améliorations réalisés au cours du bail et laissés à sa fin. Sur les pénalités de retard : Le prétendu retard de paiement au titre du 1er trimestre 2013 était dû à une difficulté informatique ayant entraîné un rejet du paiement par prélèvement. La somme réclamée n'a jamais été reprise dans les factures émises ultérieurement. La SCI Marti-Pierrelaye ne démontre donc pas l'existence d'une créance certaine, liquide, exigible et non éteinte à ce titre. Concernant les pénalités de retard facturées au titre du 3ème trimestre 2013, la société CL2 avait réglé son loyer trimestriel exigible le 1er juillet 2013 suivant lettre recommandée réceptionnée par le bailleur le 4 juillet 2013. La somme réclamée aujourd'hui n'a jamais été reprise dans les factures émises ultérieurement. La SCI Marti-Pierrelaye ne démontre donc pas l'existence d'une créance certaine, liquide, exigible et non éteinte à ce titre. Concernant les pénalités de retard facturées au titre du 4ème trimestre 2014, il est démontré que le 2 octobre 2014, soit le lendemain de l'émission de la facture, le preneur avait réglé le bailleur. La facturation de pénalités de retard, pour un paiement effectué le jour même et encaissé le lendemain par le bailleur, est manifestement déloyale et abusive au regard des dispositions de l'article 1134 alinéa 3 du code civil. Sur les demandes de dommages et intérêts : Compte tenu de la résistance abusive de la SCI Marti-Pierrelaye au paiement de sommes dont elle sait à l'évidence qu'elles ont été facturées de manière tout aussi abusive, la société CL2 est bien fondée à solliciter la condamnation de la SCI Marti-Pierrelaye à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement en restitution. Par ailleurs, compte tenu de la multiplication de vaines procédures, et notamment des mesures conservatoires, la SCI Marti-Pierrelaye doit également être condamnée à payer à la société CL2 la somme de 15.000 euros au titre du préjudice moral subi. Enfin, la SCI Marti-Pierrelaye, défaillante dans l'exécution de ses obligations contractuelles, notamment en ce qu'elle a toujours refusé de procéder aux régularisations réelles des charges appelées, et qu'elle n'a jamais justifié de la réalité des charges appelées, pas plus que de leur quantum, par la production de justificatifs en bonne et due forme et à bonne date, doit être condamnée, sur le fondement des articles 1147 et 1134 alinéa 3, à indemniser le préjudice subi par la société CL2 en découlant à hauteur de 15.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses devoirs de loyauté et de bonne foi. Sur les dépens La SCI Marti-Pierrelaye sera condamnée aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise. La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2019. SUR CE Il sera observé à titre préliminaire que les appels principal et incident ont dévolu à la cour l'ensemble du litige, à l'exception des dispositions par lesquelles les premiers juges ont : - dit que le litige est soumis aux anciennes dispositions du code civil, antérieures à celles incluses dans l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ; - déclaré irrecevable car prescrite la demande concernant les sommes indûment payées avant le 10 avril 2009 ; - déclaré recevable la demande reconventionnelle de la SCI Marti-Pierrelaye. Par ailleurs, l'appelante ayant renoncé à solliciter l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de réouverture des opérations d'expertise et condamnée à payer à la SARL CL2 de la somme de 980,49 euros TTC au titre du remboursement des primes d'assurance, et n'ayant élevé aucun argument devant la cour concernant son appel de l'exécution provisoire, ces chefs de la décision entreprise seront confirmés. Enfin, il convient de souligner qu'il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'constater que ....' ou 'dire que...', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou des éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de la décision devant figurer dans la partie exécutoire de l'arrêt. I - Sur les comptes entre les parties Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes des articles 1188 et 1189 anciens du code civil, il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci. Aux termes de l'article 1162 ancien du code civil, dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. Aux termes de l'article 1235 ancien du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition. La répétition n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. En application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. A - Sur la facture datée du 8 avril 2008 La facture litigieuse constitue une régularisation du loyer du 2ème trimestre 2009. Le contrat conclu le 9 juillet 2004 entre les parties stipule que le loyer est consenti et accepté moyennant un loyer annuel, hors taxes, de 78.201,00 euros, payable trimestriellement et d'avance, et qu'il sera réajusté, en plus ou en moins, chaque année à la date du 5 janvier, en fonction du taux de variation de l'indice trimestriel du coût de la construction sur la base indice du 4ème trimestre de l'année 2003 soit la première révision ayant lieu le 5 janvier 2007 ; au cas où, pour une cause quelconque, le loyer ne pourrait être indexé à une date d'échéance en raison de l'allongement ou du retard dans la publication des indices, le preneur paiera alors au bailleur pour cette échéance un loyer calculé sur la base du dernier indice publié qui revêtira alors un caractère provisoire. Le redressement, et par la suite le règlement de toute différence, devra intervenir dès qu'aura pu être fixé le montant des termes à indexer. Selon le rapport d'expertise, à partir du 3e trimestre 2009, la régularisation des loyers a été prise en compte lors de la facturation trimestrielle, et pour les échéances des deux premiers trimestres 2009, la régularisation du loyer est intervenue après le paiement de ce dernier. Il n'en a cependant été tiré aucune conséquence juridique par les parties. Par ailleurs, si la société CL2 plaide, dans les motifs de ses écritures, que la SCI Marti-Pierrelaye se contredit au détriment d'autrui sur la question de la prescription de la facture du 8 avril 2008 et qu'elle doit en conséquence être déclarée irrecevable en sa prétention de ce chef, faute pour elle d'avoir présenté cette demande dans le dispositif de ses conclusions, elle n'en a pas saisi la cour. L'action en remboursement des loyers met en oeuvre le droit commun des baux d'immeuble et non le statut des baux commerciaux. A ce titre, le délai de prescription de droit commun lui est applicable. L'article 2224 du code civil prévoit que le point de départ de la prescription débute le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La facture est datée du 8 avril 2008, mais selon l'expertise judiciaire, elle a été comptabilisée par la société CL2 le 8 avril 2009 et payée le 29 avril 2009. Il s'en déduit qu'elle n'a été datée du 8 avril 2008 que par erreur matérielle, et date en réalité du 8 avril 2009. En tout état de cause, la date du 8 avril 2009, à laquelle elle a été enregistrée dans la comptabilité de la locataire, constitue la date à laquelle cette dernière a eu connaissance du fait lui permettant d'exercer ses droits. Or l'action a été introduite par acte d'huissier du 10 avril 2014. La demande en remboursement de cette somme est donc prescrite et, en conséquence, irrecevable. La décision entreprise sera réformée de ce chef. B - Sur les charges Le contrat conclu le 9 juillet 2004 entre les parties stipule que : - le preneur devra rembourser au bailleur les dépenses éventuellement supportées par celui-ci à divers titres ; une provision sera appelée en même temps que chaque échéance de loyer et une régularisation interviendra à la fin de chaque exercice comptable ; cette provision est fixée à 6% hors taxes du montant hors taxes de chaque échéance (au titre des charges et frais de gestion), augmentée d'une provision au titre de l'impôt foncier, déterminé en fonction du montant de l'impôt connu ou estimé, et au titre des charges de copropriété selon le même principe ; - le preneur supportera l'ensemble des charges de copropriété ainsi que les travaux et décisions prises par celle-ci dans la limite des millièmes affectés au local ; - le preneur remboursera au bailleur le montant de la prime d'assurance payé pour l'assurance des bâtiments ainsi que la surprime liée à son activité qui serait réclamée de ce fait au bailleur et aux autres locataires ; - le preneur acquittera la taxe foncière ou tout autre impôt de remplacement, les contributions personnelles, les taxes locatives dont les propriétaires sont responsables à un titre quelconque. 1) Sur les provisions pour charges de décembre 2012 à octobre 2014 La société CL2 sollicite la condamnation de la SCI Marti-Pierrelaye à lui rembourser la somme de 10.221,21 euros TTC correspondant aux sommes versées de décembre 2012 à octobre 2014 au titre des provisions pour charges et frais de gestion. La société Marti-Pierrelaye s'oppose à cette demande en affirmant avoir procédé à la régularisation des provisions facturées de décembre 2012 à octobre 2014. Contrairement à ce que soutient la société CL2, la société Marti-Pierrelaye n'a pas appelé deux fois les mêmes sommes. L'examen des pièces versées aux débats et le rapport d'expertise mettent en effet en évidence que les appels de loyers et de compléments de loyers ont compris : - du 1er trimestre 2008 au 1er trimestre 2010: outre le loyer, une provision pour frais de gestion de 6 %, une provision pour taxe foncière et une provision pour assurance ; - du 2ème trimestre 2010 au 1er trimestre 2013 : outre le loyer, des frais de gestion de 6 %, une provision pour taxe foncière et des frais d'assurance ; - du 2ème trimestre 2013 au 4ème trimestre 2014: outre le loyer, des frais de gestion de 6 %, une provision pour taxe foncière, des frais d'assurance et une provision pour charges. Il existe donc une confusion, entretenue par le comportement du bailleur, dans l'argumentation du preneur, entre le montant de la provision pour charges récupérables, fixée par le bail à 6% hors taxes du montant hors taxes de chaque échéance, et le montant des frais de gestion réclamés en sus par le bailleur, sous l'intitulé 'provision frais de gestion (6%)' puis 'frais de gestion (6%)'. La société Marti-Pierrelaye a produit, en cours d'expertise, trois avoirs établis en faveur de la société CL2 au titre la régularisation des charges d'électricité, d'eau et d'entretien des espaces verts : -un avoir n°162 du 4 mai 2015, portant sur la période du 1er mai 2012 au 30 avril 2013 ; - un avoir n°166 du 4 mai 2015, portant sur la période du 1er mai 2013 au 30 avril 2014 ; -un avoir n°170 du 20 janvier 2016, portant sur la période du 1er mai 2014 au 31 décembre 2014. Ils révèlent que : - sur la période du 1er mai 2012 au 30 avril 2013 : les provisions versées au titre de ces charges se sont élevées à 1.068,27 euros HT alors que les charges justifiées se sont élevées à 431,65 euros HT, et non 539,06 euros HT comme retenu par le bailleur, lequel a pris en compte une facture du 21 décembre 2011 manifestement hors période ; le trop-perçu s'est donc élevé à 636,62 euros HT, soit 763,94 euros TTC (avec application du taux de TVA de 20% retenu par le bailleur, lequel n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part du preneur) ; - sur la période du 1er mai 2013 au 30 avril 2014 : les provisions versées au titre de ces charges se sont élevées à 4.113,08 euros HT alors que les charges justifiées se sont élevées à 1.564,87 euros HT ; le trop-perçu par le bailleur s'est donc élevé à 2.548,21 euros HT, soit 3.057,85 euros TTC (avec application du taux de TVA de 20% retenu par le bailleur, lequel n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part du preneur) ; - sur la période du 1er mai 2014 au 31 décembre 2014 : les provisions versées au titre de ces charges se sont élevées à 2.056,54 euros HT alors que les charges justifiées se sont élevées à 1.569,72 euros HT ; le trop-perçu par le bailleur s'est donc élevé à 486,82 euros HT, soit 584,18 euros TTC (avec application du taux de TVA de 20% retenu par le bailleur, lequel n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part du preneur) . Il en résulte que la société Marti-Pierrelaye est redevable envers la société CL2, au titre des charges d'électricité, d'eau et d'entretien des espaces verts, de la somme de 4.405,97 euros au titre d'un trop-perçu. Elle sera condamnée à lui rembourser cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2014, date de l'assignation, en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure du 9 juillet 2014. La décision entreprise sera réformée de ce chef. 2) Sur les charges locatives a - Sur les frais d'entretien Les pièces apparaissant sous les intitulés génériques 'Factures de charges locatives' (pièce 13 de l'appelante) et 'Détail des charges locatives de 2008 à 2012" (pièce 4 de l'intimée) dans les dossiers des parties sont en réalité les appels de charges récupérables adressées par le bailleur au preneur, mentionnant le montant total des charges locatives pour la zone commerciale et le calcul effectué pour déterminer la part due par le locataire. Les justificatifs afférents n'y sont pas joints. Il en va de même pour la pièce intitulée globalement 'Factures du site de Proville 2009/2011" (pièce 14-1 de l'appelante), constituée en réalité d'une série factures adressées par la société French Real Estate, société holding, au bailleur. Il ressort du rapport d'expertise qu'entre 2010 et 2012, la société Marti-Pierrelaye a adressé quatre factures de charges à la société CL 2 : - une facture du 6 octobre 2010 d'un montant de 6.808,40 euros HT soit 8.142,85 euros TTC au titre de la période du 1er mai 2008 au 30 avril 2009 ; - une facture du 6 octobre 2010 d'un montant de 6.839,48 euros HT soit 8.180,02 euros TTC au titre des charges locatives pour la période du 1er mai 2009 au 30 avril 2010 ; - une facture du 26 septembre 2012 d'un montant de 7.987,68 euros HT soit 9.553,27 euros TTC au titre des charges locatives pour la période du 1er mai 2010 au 30 avril 2011 ; - une facture du 10 octobre 2012 d'un montant de 4.273,08 euros HT soit 5.110,60 euros TTC au titre des charges locatives pour la période du 1er mai 2011 au 30 avril 2012. Concernant la facture du 6 octobre 2010 de 6.808,40 euros HT soit 8.142,85 euros TTC : Ainsi que l'a relevé l'expert, cette facture comporte quatre catégories de dépenses: - des factures EDF : 1.298,42 euros, - des factures de la société des eaux (SIDEN) : 11.257,68 euros, - la refacturation de personnel de la société French Real Estate à sa filiale la société Marti-Pierrelaye : 14.183,70 euros ; - un ensemble de factures de petit outillage et de consommation d'essence : 10.086,68 euros et 997,97 euros. A l'exception de trois factures : - facture du 6 août 2008 de la société Leroy Merlin Villeneuve d'Ascq pour 75,50 euros ; - facture du 16 juin 2008 de la société Coaxel pour 128,99 euros ; - facture du 31 octobre 2008 de la société Coaxel pour 5.560,41 euros ; représentant la somme totale de 5.764,90 euros TTC, les justificatifs des dépenses produits ne permettent pas d'identifier que le destinataire de la prestation ou de la dépense est localisé sur le site de Proville. Il s'en déduit que la somme de 4.321,78 euros (10.086,68 euros -5.764,90 euros) doit être déduite des charges justifiées. En revanche, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, l'expert a noté que les frais de refacturation de personnel étaient justifiés par des factures à en-tête adressées à la société Marti-Pierrelaye par la société French Real Estate, constituant des feuilles de temps de personnels détachés pour des travaux à Cambrai. La société Marti-Pierrelaye est donc redevable de 777,92 euros (4.321,78 euros TTC * 900 m2/5000 m2) envers la société CL2 au titre de l'indu payé concernant la période du 1er mai 2008 au 30 avril 2009 . Concernant la facture du 6 octobre 2010 d'un montant de 6.839,48 euros HT soit 8.180,02 euros TTC : Ainsi que l'a relevé l'expert, cette facture comporte trois catégories de dépenses : - des factures EDF : 1.404,47 euros HT, - des factures de la société des eaux (SIDEN) : 19.756,81 euros HT, - un ensemble de factures de petit outillage et de consommation d'essence : 19.335,28 euros et 152,43 euros. L'expert a relevé que deux factures, l'une de 4.560,90 euros du 30 septembre 2009 établie par la société Magasin vert, et l'autre de 276,27 euros du 20 mars 2010 établie par le magasin Leroy Merlin, ne pouvaient être attribuées à l'entretien du site de Proville. Il ne sera en revanche pas tenu compte de son observation selon laquelle, concernant la facture de 3.109,60 euros du 3 novembre 2009 établie par la société Echelle 59, la somme de 2.600 euros HT affectée à l'achat d'une échelle aurait due être comptabilisée dans les immobilisations et non dans les frais, compte tenu de la modicité de cette charge, qui contredit l'analyse expertale. Il s'en évince que la somme de 4.284,63 euros (4.560,90 euros + 276,27 euros) doit être déduite des charges justifiées. La société Marti-Pierrelaye est donc redevable de 771,23 euros (4.284,63 euros TTC * 900 m2/5000 m2) envers la société CL2 au titre de l'indu payé concernant la période du 1er mai 2009 au 30 avril 2010. Concernant la facture du 26 septembre 2012 d'un montant de 7.987,68 euros HT soit 9.553,27 euros TTC : Ainsi que l'a relevé l'expert, cette facture comporte trois catégories de dépenses : - des factures EDF : -51,57 euros, - des factures de la société des eaux (SIDEN) : 22.430,75 euros HT, - un ensemble de factures de petit outillage et de consommation d'essence : 21.996,80 euros. L'expert a relevé que deux factures, l'une de 2.668,80 euros du 27 septembre 2010 établie par la société Haghebaert Fremaux, et l'autre de 2.464 euros du 30 novembre 2010 établie par le magasin Kiloutou, ne pouvaient être attribuées à l'entretien du site de Proville. Il s'en évince que la somme de 5.132,80 euros ( 2.668,80 euros +2.464 euros) doit être déduite des charges justifiées. La société Marti-Pierrelaye est donc redevable de 923,90 euros (5.132,80 euros TTC * 900 m2/5000 m2) envers la société CL2 au titre de l'indu payé concernant la période du 1er mai 2010 au 30 avril 2011. Concernant la facture du 10 octobre 2012 d'un montant de 4.273,08 euros HT soit 5.110,60 euros TTC : Ainsi que l'a relevé l'expert, cette facture comporte trois catégories de dépenses : - des factures EDF : 577,26 euros, - des factures de la société des eaux (SIDEN) : 12.953,07 euros HT, - un ensemble de factures de petit outillage et de consommation d'essence : 10.209 euros. L'expert n'a pas relevé d'anomalie dans les pièces justificatives. Pour la période postérieure au 1er mai 2012,la société Marti-Pierrelaye a justifié de la régularisation des charges d'électricité, d'eau et d'entretien des espaces verts au moyen des avoirs n°162 du 4 mai 2015, portant sur la période du 1er mai 2012 au 30 avril 2013, n°166 du 4 mai 2015, portant sur la période du 1er mai 2013 au 30 avril 2014, et n°170 du 20 janvier 2016, portant sur la période du 1er mai 2014 au 31 décembre 2014 précédemment évoqués. Les critiques formulées par la société CL2 pour tenter d'obtenir le remboursement du montant d'autres factures versées aux débats ne peuvent être retenues, en raison de leur absence de caractère sérieux, étant rappelé que Mme [Y] a examiné l'ensemble des pièces justificatives produites par le bailleur et le locataire pendant la durée des opérations d'expertise. Notamment, concernant les charges facturées au titre de l'entretien des espaces verts, la société CL2 ne produit aucun justificatif des charges qu'elle prétend avoir supportées, se contentant de viser des pièces adverses qui ne correspondent aucunement à ce point du litige. Elle ne démontre donc pas qu'elle aurait réglé des fournitures de végétaux correspondant à des travaux d'achèvement de la zone qu'elle n'avait pas à supporter au titre des charges locatives, ou réglé des sommes surfacturées par rapport aux frais réellement engagés par le bailleur. Il en va de même concernant les 'factures émises par le bailleur pour la zone commerciale', et les 'factures émises par des sociétés tierces', qui ne correspondent pas, pour les premières, à la pièce visée, et dont le paiement par la locataire n'est, dans les deux cas, pas justifié. En revanche, la SARL CL2 observe à juste titre qu'elle a réglé une facture du 25 juin 2009 d'un montant de 8.650,93 euros HT soit 10.346,51 euros TTC, au titre de la période du 1er mai 2007 au 30 avril 2008, laquelle n'a pas été analysée par l'expert compte tenu de l'intitulé de sa mission. Si la société Marti-Pierrelaye indique, dans le corps de ses écritures, que la contestation de cette facture est prescrite, elle n'en a tiré aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions. Le premier juge a certes déclaré irrecevable comme prescrite toute demande concernant les sommes indûment payées avant le 10 avril 2009, chef de la décision dont les parties n'ont pas fait appel et qui est devenu définitif, mais il est établi par le rapport d'expertise comptable que la facture du 25 juin 2009 a été comptabilisée par la société CL2 le 1er juillet 2009 et payée le 10 juillet 2009. Or il n'est produit, par la société Marti-Pierrelaye, ni régularisation ni justificatifs des charges appelées par cette facture litigieuse. Elle sera donc condamnée à rembourser la totalité de cette somme à la société CL2. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SCI Marti-Pierrelaye doit être condamnée à rembourser à la société CL2 la somme de 12.819,56 euros au titre du remboursement des charges locatives indues. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2014, date de l'assignation, en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure du 9 juillet 2014. La décision entreprise sera réformée en ce sens et la société CL2 déboutée du surplus de ses demandes. b - Sur les primes d'assurance Il est indiqué par le rapport d'expertise judiciaire que la société French Real Estate a signé, en date du 15 juillet 2008, un contrat d'assurance avec la compagnie Tokio Marine Europe Insurance pour la couverture multirisque d'un ensemble d'immeubles pour une surface totale de 43.887 m2, contre une cotisation annuelle de 30.621 euros HT. Le coût au m2 de cette assurance est donc de 30.621/ 43.887 soit 0,70 euro/m2. La société French Real Estate a ensuite refacturé à la SCI Marti-Pierrelaye, pour une surface de 5 000 m2 : - pour la période 01/05/2008 au 30/04/2009 : 4.000 euros HT ; - pour la période 01/05/2009 au 30/04/2010 : 4.000 euros HT ; -pour la période 01/05/2010 au 30/04/2011: 4.000 euros HT ; -pour la période 01/05/2011 au 30/04/2012 : 4.000 euros HT ; - pour la période 01/05/2012 au 30/04/2013 : 4.000 euros HT ; -pour la période 01/05/2013 au 30/04/2014: 7.838,50 euros HT, soit pour la période du 1er mai 2013 au 31/12/2013 : 5 225,67 euros HT. Il s'en déduit qu'elle a refacturé la couverture d'assurance au coût de 0,80 euro/m2 jusqu'en avril 2013 puis au coût de 1,57 euros/m2. Ces sommes représentent, pour une surface de 900 m2 : - pour la période 01/05/2008 au 30/04/2009 : 720 euros HT ; - pour la période 01/05/2009 au 30/04/2010 : 720 euros HT ; - pour la période 01/05/2010 au 30/04/2011: 720 euros HT ; - pour la période 01/05/2011 au 30/04/2012 : 720 euros HT ; -pour la période 01/05/2012 au 30/04/2013 : 720 euros HT ; - pour la période 01/05/2013 au 30/04/2014: 1.410,93 euros HT. Or la bailleresse a quant à elle facturé au preneur, pour une surface de 900 m2 : - pour la période 01/05/2008 au 30/04/2009 : 969,32 euros HT (242,33 euros*4 trimestres) ; - pour la période 01/05/2009 au 30/04/2010 : 969,32 euros HT (242,33 euros*4 trimestres) ; - pour la période 01/05/2010 au 30/04/2011: 969,32 euros HT (242,33 euros*4 trimestres) ; - pour la période 01/05/2011 au 30/04/2012 : 969,32 euros HT (242,33 euros*4 trimestres) ; - pour la période 01/05/2012 au 30/04/2013 : 969,32 euros HT (242,33 euros*4 trimestres) ; - pour la période 01/05/2013 au 30/04/2014: 1 079,57 euros HT (242,33 euros* 3 trimestres+352,58 euros*1 trimestre). La SCI Marti-Pierrelaye a donc refacturé la couverture d'assurance au prix de 1,08 euros/m2 puis à partir de mai 2013 au prix de 1,20 euros/m2. L'expert a conclu que ce supplément de facturation, soit 1.156,45 euros HT (1.383,11 euros TTC), n'était pas justifié, la gestion étant assurée par la société mère French Real Estate. Le premier juge ayant déclaré irrecevable comme prescrite toute demande concernant les sommes indûment payées avant le 10 avril 2009, chef de décision dont les parties n'ont pas relevé appel et qui est donc devenu définitif, il convient donc de fixer le montant indûment perçu par la société Marti-Pierrelaye : - au titre des deux derniers trimestres de l'année 2009, à 124,66 euros (969,32 euros - 720 euros = 249,32 /2) ; - pour les années 2010, 2011 et 2012, à 747,96 euros (969,32 euros -720 euros = 249,32 euros*3 années) ; - pour l'année 2013, à - 160,18 euros (1.079,57 euros -1.239,75 euros); - pour l'année 2014, à -182,01 euros (1.057,74 euros (352,58 euros*3 trimestres payés - 1.239,75 euros) ; soit au total 530,43 euros. La société CL2 apparaît mal fondée à solliciter, en outre, la restitution de l'augmentation de la facturation du coût de l'assurance par la société French Real Estate, alors que le bailleur a effectivement supporté ce surcoût. L'indu de charge d'assurance est donc de 530,43 euros. Cependant, la société Marti-Pierrelaye a renoncé à son appel du chef de sa condamnation à payer à la société CL2 la somme de 980,49 euros TTC au titre du remboursement des primes d'assurance. La cour n'est donc plus saisie que de la demande de la locataire visant à voir condamner le bailleur à lui verser 1.598,63 euros au titre du remboursement des primes d'assurance. En application de l'article 562 du code de procédure civile, compte tenu de la règle selon laquelle le sort de l'appelant ne peut être aggravé du fait de son seul appel, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Marti-Pierrelaye à payer à la société CL2 la somme de 980,49 euros TTC au titre du remboursement des primes d'assurance. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2014, date de l'assignation, en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure du 9 juillet 2014. c- Sur la taxe foncière et les frais de fiscalité Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la zone commerciale sur laquelle était implantée la société CL2 s'étend sur deux parcelles cadastrales distinctes : - le [Adresse 4], où se trouve le local qui était donné à bail, représentant 900m2 sur 5.000 m2 ; - le [Adresse 5], représentant 6.309 m2. Le règlement de la taxe foncière due par la société CL2 doit être proportionnel à la surface occupée par celle-ci. S'agissant de la taxe appliquée sur les propriétés bâties, les services fiscaux distinguent bien les deux zones. En revanche, s'agissant des frais de gestion de la fiscalité locale, les services fiscaux ne font pas de distinction. Ils s'appliquent donc sur la surface totale de la zone qui représente 11.309 m2. La part de taxe foncière imputable à la société CL2 doit donc être calculée ainsi : taxe foncière du [Adresse 4] * 900 m2/ 5.000 m2 + frais de gestion de la fiscalité locale à *900 m2/ 11.309 m2 Pour les années 2009 à 2013, la somme due s'est élevée à un total de 19.788,00 euros, alors que les provisions payées se sont montées à 35.555,09 euros. La société Marti-Pierrelaye a donc reçu un trop payé de 15.767,09 euros. Au titre de l'année 2014, en l'absence de production par la bailleresse de son avis de taxe foncière et de régularisation de cette charge, il doit être considéré que cette dernière a reçu un trop-perçu équivalent aux trois provisions de 1.430,69 euros appelées et payées, soit 4.292,07 euros, dont il convient de déduire la somme de 4.032,00 euros, égale au montant de la taxe foncière et des frais de gestion de la fiscalité locale supportés en 2013, ce qui ramène l'indu à 260,07 euros. Il ne peut en effet être tenu compte de la régularisation à hauteur de 236,86 euros apparaissant au débit de la société CL2 dans le compte client de la société Marti-Pierrelaye à la date du 29 janvier 2015, dont rien ne montre ni qu'elle ait été due, ni qu'elle ait été payée. La société Marti-Pierrelaye sera donc condamnée à rembourser à la société CL2 la somme de 16.027,16 euros (15.767,09 euros + 260,07 euros) au titre de l'indu de taxes foncières. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 10 avril 2014, date de l'assignation, en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure du 9 juillet 2014. La décision entreprise sera réformée de ce chef. C - Sur la restitution du dépôt de garantie Le contrat conclu entre les parties stipule que : - le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent à la date ci-dessus fixée pour l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de remise en état ou réparation ; il reconnaît que les lieux sont en bon état d'entretien et de réparation ; - il réparera et changera le cas échéant, à ses frais, l'ensemble des équipements et appareils dont il a l'usage, conformément aux règlements en vigueur, le tout de telle sorte que, en fin de jouissance, il rende les lieux en parfait état ; - il laissera, en fin de bail, tous travaux de modification ou d'amélioration et tous travaux neufs, à moins que le bailleur ne préfère exiger la remise des lieux loués en leur état primitif, aux frais du preneur ; - le dépôt de garantie sera remboursable à l'expiration du bail, sous réserve d'exécution par le preneur de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués. 1) Sur les frais de remise en état des locaux Il résulte des dispositions ainsi rappelée que la restitution des locaux en parfait état, agencements nouveaux compris, est une condition de restitution du dépôt de garantie, peu important qu'aucun état des lieux d'entrée n'ait été dressé et que la SCI Marti-Pierrelaye ait initialement donné à bail à la société CL2 un local brut de béton. Or les constats d'huissier dressés à la demande de chacune des parties mettent en exergue que : - pour le constat établi le 30 décembre 2014 à la demande du bailleur : les faux plafonds présentent à plusieurs endroits des traces d'infiltration, d'humidité, des décollements et des déformations (première cellule de droite, première réserve, seconde cellule de gauche, cuisine) ; les parquets présentent quelques rayures ou accrocs (première réserve, cuisine) mais aussi des surélévation, dégradation et décoloration (seconde cellule de gauche) ; un climatiseur montre une cassure, le fonctionnement des autres climatiseurs ne pouvant être vérifié ; des projecteurs sont à refixer et des néons à changer ; un rideau métallique est hors d'usage 'selon déclarations'; le système de fermeture de la porte-arrière est hors d'usage et ferme avec une chaîne et un cadenas ; - pour le constat établi le 30 décembre 2014 à la demande de la locataire : dans la partie commerciale Ixina, le plafond suspendu équipé de spots lumineux est en très bon état, en dépit de traces d'infiltrations en plusieurs endroits ; le revêtement de sol en parquet est en très bon état ; la climatisation comporte trois platines en bon état de fonctionnement ; dans la partie réserves Ixina, le rideau métallique est en bon état et fonctionne ; la fermeture de la porte sortie de secours est assurée par une chaîne et un cadenas, cette porte ayant été fracturée plusieurs fois ; dans la partie commerciale Cuisine Plus, le plafond suspendu équipé de spots intégrés est en très bon état ; les six blocs de climatisation sont en bon état de fonctionnement. La société Marti-Pierrelaye produit un devis établi par la société Reos Agencement en date du 28 avril 2015, aux termes duquel les travaux ont été évalués à la somme de 38.670,00 euros TTC. Cependant, les traces d'humidité et d'infiltration dans les faux plafonds, ainsi que les surélévation, dégradation et décoloration dans le parquet de la seconde cellule de gauche, ne peuvent qu'interroger l'existence de fuites dans les lieux loués, le gérant de la société CL2 s'étant plaint de l'état de la couverture, et ce alors que le bail laisse à la charge du bailleur les travaux prévus par l'article 606 du code civil. Il ne sera donc pas fait droit aux postes du devis concernant le changement des parquets et des plafonds, faute de preuve de l'imputabilité de la réparation des désordres à la locataire. De même, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la société CL2 les postes du devis prévoyant : - la fourniture et la pose de nouveaux blocs spots et la révision générale de l'éclairage, alors que seule la refixation de spots existant a été décrite comme nécessaire ; - la fourniture et la pose d'un volet métallique électrique, en l'absence d'éléments objectifs démontrant la nécessité du remplacement du volet existant ; - la remise en état de circuit général de climatisation, en l'absence de preuve de sa nécessité ; - la mise en place d'une benne, liée aux travaux concernant le changement des parquets et des plafonds. Au final, il convient de mettre uniquement à la charge du preneur : - le remplacement de la porte de secours, à hauteur de 4.350,00 euros HT ; - le changement d'une cassette de climatisation, à hauteur de 4.200,00 euros HT ; soit au total 8.550,00 euros HT, représentant 10.260,00 euros TTC. Le dépôt de garantie était de 31.567,76 euros au jour de la restitution des locaux. Il convient donc de condamner la société Marti-Pierrelaye à rembourser à la société CL2 la somme de 21.397,76 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 10 avril 2014, date de l'assignation, en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure du 9 juillet 2014. La décision entreprise sera réformée en ce sens. 2) Sur l'indemnité d'occupation pendant la durée des travaux La société Marti-Pierrelaye ne produit aucun justificatif de la durée des travaux et ne démontre pas avoir été empêchée de relouer les locaux pendant leur réalisation. Elle sera donc déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation pendant la durée des travaux sur la base du montant du dernier loyer facturé outre les charges soit la somme de 12.331,80 euros. D - Sur le solde des loyers du 4ème trimestre 2014 et les pénalités de retard Le contrat stipule que : - le loyer est payable trimestriellement et d'avance ; - à défaut de paiement du loyer, des accessoires, et des sommes exigibles à l'échéance du terme prévu, les sommes dues seront automatiquement majorées à titre d'indemnité forfaitaire de dix pour cent, indépendamment de tous frais de commandement, et ceci dès le premier jour de retard de règlement. 1) Sur les pénalités de retard a - Au titre du premier trimestre 2013 Il ressort du rapport d'expertise que le loyer du 1er trimestre 2013 a été comptabilisé par la société Marti-Pierrelaye le 2 janvier 2013 et le paiement, effectué par remise de chèque, le 9 janvier 2013. La société CL2 ne justifie pas de la difficulté informatique ayant entraîné un rejet du paiement par prélèvement qu'elle allègue pour expliquer son retard. Contrairement à ses allégations, la créance est bien certaine, liquide, exigible et non éteinte, peu important qu'elle n'ait pas été facturée immédiatement par le bailleur. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société CL2 à lui payer la somme de 3.742,42 euros au titre de pénalités de retard. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance, en l'absence de preuve de la réception de la lettre de mise en demeure du 2 octobre 2014. La décision entreprise sera réformée de ce chef. b- Au titre du troisième trimestre 2013 Il ressort du rapport d'expertise que le loyer du 3ème trimestre 2013 a été comptabilisé par la société Marti-Pierrelaye le 1er juillet 2013 et le paiement le 12 juillet 2013. La société CL2 reconnaît avoir adressé son paiement suivant lettre recommandée réceptionnée par le bailleur le 4 juillet 2013. Contrairement à ses allégations, la créance est bien certaine, liquide, exigible et non éteinte, peu important qu'elle n'ait pas été facturée immédiatement par le bailleur. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société CL2 à lui payer la somme de 3.667,95 euros au titre de pénalités de retard. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance, en l'absence de preuve de la réception de la lettre de mise en demeure du 2 octobre 2014. La décision entreprise sera réformée de ce chef. c - Au titre du quatrième trimestre 2014 Il ressort du rapport d'expertise que le loyer du 4ème trimestre 2014 a été comptabilisé par la société Marti-Pierrelaye le 1er octobre 2014 et un paiement seulement partiel de 9.259,68 euros le 2 octobre 2014. Il sera rappelé que la société CL2 n'était pas fondée à déduire, unilatéralement et en violation des stipulations du bail, le montant du dépôt de garantie de la somme due à la société Marti-Pierrelaye. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société CL2 à lui payer la somme de 3.699,56 euros au titre de pénalités de retard. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance, en l'absence de preuve de la réception de la lettre de mise en demeure du 2 octobre 2014. La décision entreprise sera réformée de ce chef. 2) Sur le solde locatif dû au titre du 4ème trimestre 2014 Au titre du 4ème trimestre 2014, le bailleur a appelé la somme de 36.995,59 euros, se décomposant en : - 26.394,45 euros au titre du loyer ; - 1.068,27 euros au titre de la provision pour charges ; - 352,52 euros au titre de l'assurance ; - 1.430,69 euros au titre de la taxe foncière ; - 1.583,67 euros au titre des frais de gestion. La somme appelée au titre du loyer n'est pas contestée. La provision sur charges, qui a fait l'objet d'une régularisation déjà prise en compte, doit également être comptabilisée. Il en va de même de la provision pour frais de gestion, l'expertise comptable ayant confirmé la facturation de ces frais au bailleur par sa holding. En revanche, les sommes demandées au titre de la taxe foncière 2014 et de l'assurance, précédemment régularisées , seront rejetées. Il n'y a pas davantage lieu de faire droit aux pénalités appliquées par EDF à hauteur de 395,65 euros telles que réclamées par le bailleur devant l'expert alors qu'il n'est donné aucune explication sur leur origine. La somme due s'élève donc au total à 29.046,39 euros (26.394,45 euros +1.068,27 euros +1.583,67 euros). Il n'est pas contesté qu'il a déjà été réglé par la locataire la somme de 9.259,68 euros, par chèque adressé selon courrier du 30 septembre 2014, et celle de 17.000 euros à la suite de l'ordonnance de référé rendue le 16 décembre 2014. La somme restant due s'élève donc à 2.786,71 euros, que la société CL2 sera donc condamnée à payer à la société Marti-Pierrelaye. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance, en l'absence de preuve de la réception de la lettre de mise en demeure du 2 octobre 2014. La décision entreprise sera réformée de ce chef. II - Sur les dommages et intérêts A - Sur la demande au titre de la résistance abusive Aux termes des dispositions des articles 1382 et 1383 anciens du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. La résistance abusive du défendeur se définit par le fait d'opposer à une action en justice des arguments de mauvaise foi et manifestement infondés, la simple défense à une action en justice ne pouvant constituer un abus de droit. Si la société CL2 reproche à la société Marti-Pierrelaye de s'être opposée au remboursement de sommes qu'elle savait avoir facturé de mauvaise foi, le comportement procédural de la bailleresse dans le cadre de la présente instance ne révèle en réalité aucun abus, mais seulement un usage normal des voies de droit. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la société CL2 de sa demande de dommages et intérêts de ce chef. B - Sur la demande au titre du manquement à la loyauté contractuelle Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné s'il y a lieu, à un payement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En l'espèce, il est suffisamment établi que la SCI Marti-Pierrelaye s'est montrée défaillante dans l'exécution de ses obligations contractuelles, notamment en ce qu'elle a appelé pendant des années des charges surévaluées, n'a pas procédé aux régularisations annuelles prévues par le contrat de bail, et n'a produit les justificatifs sollicités par sa locataire qu'à l'occasion de la procédure engagée à son encontre, après avoir ignoré sa lettre de réclamation du 7 février 2014 et sa mise en demeure du 9 juillet 2014, éditant finalement trois avoirs de régularisation de charges en fin d'expertise judiciaire. La cour souligne en outre que la bailleresse a systématiquement refacturé à sa locataire la TVA à un taux de 20%, même lorsqu'elle a elle-même réglé des taux inférieurs ( SIDEN : 5,50% à 7% ; EDF : 5,50% à 19,60% ; factures d'entretien : 19,60%), voire a facturé deux fois la TVA (avoir n°170 du 20 janvier 2016 : facture Noréade du 8 juin 2014 ; tickets de caisse et factures diverses d'entretien des espaces verts...). Ce comportement caractérise un manquement grave du bailleur à son obligation contractuelle de loyauté au préjudice du locataire qui, maintenu dans l'ignorance de ses droits, a réglé pendant des années des sommes indues. En conséquence, la société Marti-Pierrelaye sera condamnée à payer à la société CL2 la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance C - Sur la demande au titre du préjudice moral Aux termes des dispositions des articles 1382 et 1383 anciens du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. La société CL2 ne caractérise pas la faute de la SCI Marti-Pierrelaye en ce que cette dernière a mis en oeuvre des mesures conservatoires et engagé à son encontre des procédures de recouvrement au titre des loyers et charges appelées. Si certaines ont été jugées mal fondées, la locataire a déjà été indemnisée du préjudice moral subi par l'allocation de dommages et intérêts. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la société CL2 de sa demande de dommages et intérêts de ce chef. III - Sur les demandes accessoires A - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'issue du litige justifie de condamner la société Marti-Pierrelaye aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise. B - Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Marti-Pierrelaye à payer à la société CL2 la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société Marti-Pierrelaye, tenue aux dépens d'appel, sera en outre condamnée à verser à la société CL2 la somme de 3.000,00 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, et déboutée de sa propre demande de ce chef. PAR CES MOTIFS Statuant dans les limites de l'appel, La cour, Infirme le jugement rendu le 1er mars 2018 par le tribunal de grande instance de Cambrai sauf en ce qu'il a : condamné la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 980,49 euros TTC au titre du remboursement des primes d'assurance ; condamné la SARL CL2 au paiement à la SCI Marti-Pierrelaye des sommes suivantes au titre des pénalités contractuelles de retard : 3 742,42 euros, au titre des pénalités contractuelles de retard pour la période du 1er janvier au 31 mars 2013 (ler trimestre 2013), 3 667,95 euros, au titre des pénalités contractuelles de retard pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2013 (3ème trimestre 2013), 3 699,56 euros, au titre des pénalités contractuelles de retard pour la période du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2014 (4ème trimestre 2014), soit au total à la somme de 11 109,93 euros ; débouté la SARL CL2 de toutes ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral ; condamné la SCI Marti-Pierrelaye au paiement à la SARL CL2 de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; condamné la SCI Marti-Pierrelaye aux dépens, en ce compris les frais d'expertise ; débouté les parties du surplus de leurs demandes ; Statuant à nouveau, Déclare irrecevable la demande en remboursement de la somme de 1.000,38 euros au titre du remboursement du complément de loyer et des frais de gestion au titre de la facture datée du 8 avril 2008 ; Condamne la SCI Marti-Pierrelaye à rembourser à la société CL2 la somme de 4.405,97 euros TTC au titre des provisions pour charges et frais de gestion versées de décembre 2012 à décembre 2014 ; Condamne la SCI Marti-Pierrelaye à rembourser à la société CL2 la somme de 12.819,56 euros au titre des charges locatives indues ; Condamne la SCI Marti-Pierrelaye à rembourser à la SARL CL2 la somme de 16.027,16 euros TTC au titre du remboursement des taxes foncières et frais de gestion de fiscalité locale indus ; Condamne la SCI Marti-Pierrelaye à payer à la SARL CL2 de la somme de 21.397,76 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; Dit que ces sommes, et celle de 980,49 euros TTC au titre des primes d'assurance indues, porteront intérêts à compter du 10 avril 2010, date de l'assignation ; Déboute la SCI Marti-Pierrelaye de sa demande d'indemnité d'occupation pendant la durée des travaux ; Dit que la condamnation de la SARL CL2 à payer la somme de 11.109,93 euros à la SCI Marti-Pierrelaye au titre des pénalités contractuelles de retard portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance ; Condamne la société CL2 à payer à la SCI Marti-Pierrelaye la somme de 2.786,71 euros au titre du solde locatif du 4ème trimestre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance ; Condamne la société Marti-Pierrelaye à payer à la société CL2 la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation contractuelle de loyauté, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance ; Condamne la société Marti-Pierrelaye à payer à la société CL2 la somme de 3.000,00 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; Condamne la société Marti-Pierrelaye aux dépens d'appel. Le greffierLe président V. RoelofsL. Bedouet