Cour d'appel, 08 novembre 2023. 21/00811

Chambre civile Section 1 ARRET N° du 8 NOVEMBRE 2023 N° RG 21/00811 N° Portalis DBVE-V-B7F-CCOV TJ - C Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AJACCIO, décision attaquée en date du 2 Septembre 2021, enregistrée sous le n° 19/00672 [W] S.C.I. U NOSTRU PAESE C/ Consorts [Z] Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET MIXTE DU HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS APPELANTS : M. [V] [W] né le 25 Février 1987 à [Localité 19] [Adresse 11] [Localité 1] Représenté par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocate au barreau de BASTIA S.C.I. U NOSTRU PAESE prise en la personne de son gérant M. [V] [R] [W] [Localité 18] [Localité 3] Représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocate au barreau de BASTIA INTIMEES : Mme [C] [Z] épouse [P] née le 24 Septembre 1964 à [Localité 4] (ITALIE) [Adresse 20] [Localité 4] Représentée par Me Marc MONDOLONI, avocat au barreau d'AJACCIO Mme [I] [Z] née le 21 Août 1966 à [Localité 17] [Adresse 22] [Localité 2] Représentée par Me Marc MONDOLONI, avocat au barreau d'AJACCIO Mme [L] [Z] épouse [E] née le 8 Mars 1969 à [Localité 4] (ITALIE) [Adresse 21] [Localité 4] - ITALIE Représentée par Me Marc MONDOLONI, avocat au barreau d'AJACCIO COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 mai 2023, devant la Cour composée de : Thierry JOUVE, Président de chambre Marie-Ange BETTELANI, Conseillère François DELEGOVE, Vice-président placé qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DEBATS : Vykhanda CHENG. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 septembre 2023, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 8 novembre 2023. ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Thierry JOUVE, Président de chambre, et par Vykhanda CHENG, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE : Le 26 janvier 2018, Monsieur [X] [Z] et Monsieur [V] [W] ont signé un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé lieu-dit [Localité 18] à [Localité 16] et cadastré section C n°  [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] d'une superficie totale de 3 085 m² au prix de 240'000 €. Par la suite, l'acheteur a utilisé sa faculté de substitution au profit de la SCI U nostru paese. Un projet d'acte de vente a ensuite été établi le 12 septembre 2018 par Maître [U] [D], notaire à [Localité 15] à l'initiative du promettant, portant sur les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], une superficie totale de 2 737 m² au même montant. Le 4 octobre 2018, Monsieur [X] [Z] est décédé, laissant pour lui succéder ses trois filles, [I], [C] et [L]. Par courrier recommandé en date du 18 décembre 2018, le notaire a mis en demeure la SCI U nostru paese venir signer l'acte ainsi établi. Sur procès-verbal de difficultés dressé le 8 janvier 2019, l'officier public a constaté l'impossibilité de régulariser la vente par acte authentique au motif que l'acquéreur persistait dans sa demande d'acquérir le bien tel que désigné et décrit dans le compromis de vente. Par exploits en date des 26 avril et 6 mai 2019, la SCI U nostru paese et Monsieur [W] ont assigné les consorts [Z] devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio. Lequel, par jugement contradictoire en date du 2 septembre 2021, a : - prononcé la résolution du compromis de vente signé le 26 janvier 2018 entre Monsieur [X] [Z] et Monsieur [V] [W] aux torts exclusifs du promettant, - condamné in solidum Mesdames [I] [Z], [C] [Z] épouse [P] et [L] [Z] épouse [E], en leur qualité d'ayants droit à la succession de Monsieur [X] [Z], à payer à la la SCI U nostru paese et àMonsieur [W], la somme de 5 000 € au titre de la clause pénale, - condamné in solidum la SCI U nostru paese et Monsieur [W] à payer à Mesdames [I] [Z], [C] [Z] épouse [P] et [L] [Z] épouse [E], en leur qualité d'ayants droit à la succession de Monsieur [X] [Z], la somme de 20 992,40 € à titre de dommages-intérêts, - dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. APPEL : La SCI U nostru paese et Monsieur [W] ont interjeté appel le 23 novembre 2021 critiquant partiellement le jugement déféré. Ils ont notifié leurs conclusions par voie électronique le 27 février 2023. Les consorts [Z] ont notifié leurs dernières conclusions par voie électronique le 15 février 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er mars 2023 pour une clôture au 3 mai 2023et l'affaire a été fixée à l'audience du 22 mai 2023 où elle a été retenue. Le délibéré initialement fixé au 20 septembre 2023 a été prorogé au 8 novembre 2023. PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Dans leurs écritures auxquelles la cour renvoie pour un exposé complet des moyens et prétentions, la SCI U nostru paese et Monsieur [W] sollicitent : - la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a : prononcé la résolution du compromis de vente signé le 26 janvier 2018 entre Monsieur [X] [Z] et Monsieur [V] [W] aux torts exclusifs du promettant, condamné in solidum Mesdames [I] [Z], [C] [Z] épouse [P] et [L] [Z] épouse [E], au paiement de la clause pénale, - la réformation du jugement déféré en ce qu'il : a fixé à 5 000 € le montant de la clause pénale, les a condamnés in solidum à payer aux consorts [Z] la somme de 20 992,40 € au titre des dommages mobiliers, a dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et statuant à nouveau, * à titre principal, - qu'il soit dit et jugé que le montant de la clause pénale contenue dans l'acte du 26 janvier 2018 est manifestement insuffisant, - qu'il soit dit et jugé que le préjudice subi par la perte du projet d'acquisition, objet du compromis, s'élève à la somme de 71 111, 76 €, - la condamnation solidaire des consorts [Z] à leur payer cette somme au titre de la clause pénale, * à titre subsidiaire, - la condamnation solidaire des consorts [Z] à leur payer la somme 5 000 € au titre de la clause pénale, - la condamnation solidaire des consorts [Z] à leur payer la somme de 71 111, 76 € en réparation du préjudice subi en conséquence du comportement fautif du promettant, * en tout état de cause, - le rejet de l'ensemble des demandes adverses, - la condamnation solidaire des consorts [Z] à la payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil. Dans leurs écritures auxquelles la cour renvoie également, les consorts [Z] sollicitent : - l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution du compromis aux torts exclusifs du promettant et les a condamnés au paiement de la somme de 5 000 € au titre de la clause pénale, - l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement les appelants à payer la somme de 20 992, 40 € à titre de dommages-intérêts, et statuant à nouveau, vu les dispositions de l'article 1240 du Code civil, - la condamnation solidaire des appelants au paiement de la somme de 30'000 € à titre de dommages-intérêts en lieu et place de la somme de 20 992, 40 €, - la condamnation des appelants au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur l'appel : L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. Sur la caducité du compromis: Les consorts [Z] soutiennent que la clause pénale ne leur est pas opposable dans la mesure où la promesse de vente qui la contient, est devenue caduque par la réalisation de la condition suspensive prévue au contrat à savoir le défaut par l'acquéreur de paiement du prix de vente et le défaut de remise au vendeur de l'offre de prêt au plus tard le 15 mai 2018. Conformément à une jurisprudence constante et à l'instar des premiers juges, il y a lieu de considérer que la caducité d'un acte n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance de l'une des parties. Ce moyen sera donc écarté. Sur la résolution du compromis de vente : L'article 224 du Code civil dispose que : La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Alors que le compromis de vente établi directement entre les parties, le 26 janvier 2018, hors la présence de leurs notaires respectifs, portait sur les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 10] pour une superficie de 3085 m² et sur une maison composée au sous-sol de deux chambres, une salle de bains, au rez-de-chaussée d'un appartement de type F2 et à l'étage d'un appartement de type F2, le projet d'acte authentique de réitération de vente visait finalement les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 5], 3872, 3874, 4366, [Cadastre 13] et [Cadastre 14] pour une superficie de 2737 m², soit une différence de 348 m² et décrivait la maison comme comprenant au rez-de-chaussée, une chambre, une salle d'eau-WC, un séjour-cuisine et à l'étage une cuisine, un séjour, une salle de bains-WC, un réduit et une chambre cette variation s'expliquait par la modification de trois parcelles du fait auparavant le 18 décembre 2018 de la vente à un voisin d'une étendue de 178 m² correspondant à un ravin, du fait, pour les 170 m2 restants mesurés par un géomètre d'une erreur de cadastre et du fait, pour le bâti, d'une mauvaise description des rédacteurs de l'avant-contrat. Le notaire l'ayant informé à plusieurs reprises qu'il lui était techniquement impossible de faire droit à sa demande de réitérer l'acte authentique dans les termes du compromis et l'ayant mis en demeure le 18 décembre 2018 d'exécuter son engagement, le gérant de la SCI U nostru paese a refusé de signer à ces conditions pour un prix identique. Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont estimé cette attitude justifiée et ont prononcé la résolution du compromis, le promettant s'avérant défaillant au niveau du respect de son obligation de délivrance conforme ayant promis à la vente des biens dont il ne disposait déjà plus pour partie d'entre eux, sachant que son état de faiblesse ou de vulnérabilité par ailleurs nullement étayé par les pièces versées aux débats, et que le caractère relativement peu significatif des différences et la prétendue mais non démontrée connaissance de la situation par l'acquéreur sont indifférents. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur le jeu de la clause pénale : La somme de 71 111, 76 € est sollicitée très précisément dans le dispositif des conclusions des appelants, sur la base de l'application de la clause pénale prévue au contrat pour un montant forfaitaire de 5 000 € mais qu'il conviendrait d'augmenter en raison des circonstances de l'espèce, considération prise du fait que le montant est insuffisant au regard des conséquences dommageables subies, correspondant au coût des travaux de rénovation du bien vendu, engagés à fonds perdus par l'acquéreur avant la date prévue pour la passation de l'acte définitif. Outre que pour éventuellement majorer le montant de la pénalité, elle doit prendre en compte non un montant 'insuffisant'mais un montant 'dérisoire', la cour rappelle que le but principal d'une clause pénale est d'abord être comminatoire (c'est-à-dire de nature à inciter le débiteur de l'obligation qu'elle assortit, à la respecter) puis de fixer par anticipation, une réparation forfaitaire du préjudice futur envisageable, découlant directement de l'inaction qu'elle sanctionne civilement. Dans ce cadre, le champ étendu de l'intervention du juge ainsi spécialement autorisé à modifier la loi des parties, est forcément limité à la prise en compte d'éléments évidents. En l'espèce, force est de constater que le préjudice effectif allégué ne découle pas directement et exclusivement de la non-réitération fautive de l'acte authentique mais plutôt du fait que des travaux de rénovation ont été prématurément entrepris par l'acquéreur et qu'ils n'ont pu finalement lui profiter. Or, la cour n'est pas saisie par les appelants d'une action en responsabilité ou pour enrichissement sans cause qui permettrait d'apprécier précisément les responsabilités éventuelles, réciproques ou non, totale ou partielle notamment en déterminant si Monsieur [W] a agi imprudemment à ses risques et périls et en appréciant si les propriétaires du bien concerné avaient ou non donné leur accord à son intervention prématurée, le cas échéant, dans quelles conditions et selon quelles modalités. En conséquence, il paraît nécessaire d'ordonner la réouverture des débats afin que ce moyen soulevé d'office soit discuté contradictoirement par les parties. Les autres demandes seront réservées. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire - Reçoit l'appel formé par la SCI U nostru paese et par Monsieur [V] [W], - Confirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution du compromis de vente signée le 26 janvier 2018 entre Monsieur [X] [Z] et Monsieur [V] [W] aux torts exclusifs du promettant, et pour le surplus, - Ordonne la réouverture des débats afin que les parties concluent sur le périmètre de la saisine de la cour, - Révoque l'ordonnance de clôture rendue le 1er mars 2023 , - Reçoit les écritures et les pièces déposées par les parties postérieurement à cette date et jusqu'au 12 janvier 2024 inclus, - Renvoie la présente procédure à l'audience collégiale du lundi 22 janvier 2024 à 8 heures 30, - Réserve les dépens. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT