Texte intégral
CIV.3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 juin 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10337 F
Pourvoi n° C 17-17.826
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par Mme Anne X..., épouse C... , domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 16 février 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant à M. Denis Y..., domicilié [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 15 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de Mme X..., de la SCP Odent et Poulet, avocat de M. Y... ;
Sur le rapport de M. Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré le congé délivré le 9 février 2011 frauduleux ;
Aux motifs que « Sur la validité du congé délivré le 9 février 2011 ; M. Y... fait grief au premier juge d'avoir déclaré valable le congé pour reprise qui lui a été délivré le 9 février 2011. Qu'il expose que : Mme X..., après avoir fait rénover l'appartement pendant plus d'un an, ne s'y est pas installée personnellement mais l'a reloué à un tiers, M. D... , ce qui démontre le caractère frauduleux du congé, les travaux importants réalisés par Mme X... ne constituent pas une cause légitime, du fait que le propriétaire, pendant toute la durée de la location, 18 ans, n'a procédé à aucune des grosses réparations lui incombant, malgré des demandes réitérées de ses locataires, et que, devant effectuer ces travaux, Mme X... a voulu se débarrasser de son locataire afin de pouvoir, une fois les travaux réalisés, relouer le bien beaucoup plus cher ; qu'en effet, le loyer s'élevait au départ de M. Y... et de Mme E... à 4 695, 65 euros et l'appartement a été reloué, après travaux pour un montant de plus de 400 000 euros à 7 224 euros ; que le rendement des sommes investies dans les travaux s'élève donc à 7 % ; que Mme X... réplique qu'elle n'a pas pu intégrer les lieux au départ de ses locataires, parce que l'appartement était en très mauvais état d'entretien et qu'elle a dû faire procéder à de très importants travaux de réfection, pour un montant de 428 500 euros, et que la validité du congé ne peut être remise en cause, du fait qu'elle n'a pu reprendre les lieux pour une raison qui lui est extérieure ; que sur ce : le bailleur qui donne congé pour reprise du local à son profit doit l'habiter dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse ; qu'il appartient à la Cour de vérifier que le congé traduit bien une volonté réelle de la part du bailleur de venir habiter les lieux reprise ; que si la reprise n'est pas effective de la part du bénéficiaire, le logement étant reloué ou mis à la vente, la fraude doit être constatée, sauf raison légitime du propriétaire ; qu'en l'espèce, Mme Anne X... a fait délivrer, le 9 février 2011, à ses locataires un congé prenant effet le 14 août 2011, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pour habiter personnellement les lieux ; que M. Y... ne s'est pas maintenu dans les lieux après la date d'effet du congé et s'est relogé au [...] ; que Mme X..., après avoir fait réaliser d'importants travaux de rénovation du bien, l'a reloué à M. D... , par acte sous seing privé du Ier mars 2013 ; que pour justifier l'inoccupation des locaux, Mme X... fait valoir qu'elle a été contrainte de faire réaliser d'importants travaux de remise en état du bien ; que toutefois, cette circonstance, pour être établie au vu du procès-verbal de constat d'huissier de justice et des clichés photographiques versés aux débats par l'intimée, n'est pas, à elle seule, de nature à exonérer Mme X... de son obligation d'occuper les lieux ; qu'en effet, le courrier du 4 janvier 2010 adressé par Mme A..., gestionnaire du bien, à M. Y... permet d'établir que Mme X... connaissait les travaux à réaliser et, incombant pour partie à 1a bailleresse, avant la délivrance du congé pour reprise et qu'il lui était loisible, compte tenu de l'obligation contractuelle du locataire, de laisser exécuter les travaux nécessaires au maintien en l'état des lieux loués, de faire réaliser ces travaux, et notamment la réfection de la terrasse, sans attendre le départ de son locataire ; qu'au surplus, la durée des travaux, qui est de dix-huit mois, ne peut, en elle-même, contrairement à ce qui a été relevé par le premier juge, constituer un motif légitime exonérant la bailleresse de son obligation d'occuper les lieux, dès lors que Mme X... n'explique pas en quoi sa situation aurait évolué dans ce laps de temps, qui n'est pas dû à une faute du locataire et qui n'est pas même imputable comme il vient d'être dit à sa présence dans les lieux, ni quel évènement aurait fait obstacle à l'occupation des lieux une fois les travaux réalisés et justifié leur remise en location. Ainsi, Mme X... de démontre-t-elle pas que le motif légitime du congé aurait perdu, pour une cause extérieure à la bailleresse, son actualité ; que l'absence de reprise effective des lieux et leur location à un tiers démontrent, dans les circonstances de l'espèce et à défaut de motif légitime justifiant l'inoccupation des locaux une fois les travaux terminés, le caractère frauduleux du congé et le défaut de volonté réelle de la bailleresse de venir habiter les lieux repris, malgré les affirmations de Mme X... selon lesquelles cet appartement, dans lequel son père a notamment écrit l'oeuvre d'Astérix, d'Iznogoud et de Lucky Lucke , est la mémoire de ses parents et qu'elle y a vécu avec son père jusqu'à ses neuf ans ; que par suite, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré valable le congé délivré pour reprise délivré le 9 février 2011 » (arrêt attaqué, p. 3 et 4) ;
1° Alors d'une part que la fraude ne se présume pas ; qu'elle suppose la preuve, par celui qui l'allègue, de l'accomplissement d'un acte, accompagné d'une intention frauduleuse de le détourner de sa finalité prévue par la loi ; que cette intention doit être prouvée et ne peut être déduite de circonstances de fait équivoques ; que pour déclarer frauduleux le congé délivré le 9 février 2011, la cour d'appel a retenu que la durée des travaux n'était pas due à une faute du locataire pas plus qu'elle n'était imputable à sa présence dans les lieux, que Mme X... n'explique pas en quoi sa situation aurait évolué entre la délivrance du congé et l'achèvement des travaux, ni quelle circonstance aurait justifié la remise en location de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi par le jeu de présomptions du fait de l'homme fondée sur des éléments équivoques, insusceptibles d'établir directement et univoquement que Mme X... n'aurait jamais eu l'intention de reprendre l'appartement pour y habiter, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 ancien du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble les principes applicables à la fraude ;
2° Alors d'autre part que la fraude suppose une intention frauduleuse consistant en un détournement de la finalité d'un acte autorisé par la loi ; que l'intention frauduleuse doit être appréciée à la date de l'acte ; qu'au cas présent, pour déclarer frauduleux le congé délivré le 9 février 2011, la cour d'appel a retenu que l'absence de reprise effective des lieux et leur location à un tiers deux ans après la délivrance du congé démontraient le caractère frauduleux du congé et le défaut de volonté de la bailleresse de venir habiter les lieux ; qu'en statuant ainsi, par des motifs insusceptibles d'établir que Mme X... n'aurait pas eu l'intention, à la date du congé, de reprendre personnellement l'immeuble, la cour d'appel n'a pas caractérisé l'existence d'une prétendue intention frauduleuse contemporaine de l'accomplissement de l'acte litigieux et a, en conséquence, violé l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ensemble les principes applicables à la fraude ;
3° Alors de troisième part que le bailleur peut, indépendamment de toute inexécution du bail par le locataire, opérer une reprise personnelle du bien loué afin de s'y installer si les conditions ultérieurement constatées le permettent ; qu'en l'espèce, pour qualifier de frauduleux le congé délivré le 9 février 2011, la cour d'appel a retenu que Mme X... connaissait les travaux à réaliser et que ces travaux auraient pu être effectués malgré la présence du locataire dans les lieux, que la durée des travaux n'était imputable ni à la faute du locataire, ni à sa présence dans les lieux ; que ces motifs révèlent que la cour d'appel a statué en appliquant le régime d'une reprise pour justes motifs liés à l'attitude du locataire, cependant que le congé a été délivré par la bailleresse pour reprise personnelle ; qu'en conséquence, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, insusceptibles de caractériser la délivrance d'un congé frauduleux et a ainsi violé l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble les principes applicables à la fraude ;
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Mme Anne X... à payer à M. Denis Y... la somme de 114.648,76 euros en réparation de son préjudice matériel et à 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au dépens des procédures de première instance et d'appel ;
Aux motifs que « Sur les demandes indemnitaires de M. Y... ; A) Frais de déménagement : M. Y... sollicite une indemnisation de 29 505,76 euros au titre des frais de déménagement, des honoraires de l'agence immobilière ayant trouvé le nouvel appartement, des frais de travaux d'aménagement de ce nouveau logement, de la reproduction de clefs d'accès et des frais de transfert du siège de son entreprise dans la nouvelle location ; que Mme X... conteste le préjudice invoqué par l'appelant en faisant valoir qu'il n'était pas obligé d'avoir recours à une agence immobilière pour se reloger, que les frais de déménagement sont trop élevés, que les frais d'aménagement du nouveau local ne peuvent être pris en charge, que l'on ne sait pas, enfin, qui paye le loyer, de Y... ou de son entreprise, de sorte que les frais de transfert du siège de la société dans le nouveau logement ne peuvent être retenus ; que Sur ce : les honoraires d'agence, pour un montant de 13 526,18 euros, ne pourront être retenus, dès lors que le recours à une agence immobilière n'était pas indispensable, même si l'appelant recherchait un appartement avec une grande terrasse, et que M. Y... disposait d'un délai de six mois pour trouver un nouveau logement ; que les frais de déménagement, justifiés par facture, seront retenus pour le montant demandé, soit 11 457,68 euros toutes taxes comprises ; que l'indemnisation de M. Y... devant être limitée aux frais occasionnés par le déménagement lui-même, les frais exposés pour l'aménagement du nouvel appartement, sort la somme de 3 227,12 euros, ne pourront être acceptés ; qu'il en va de même des frais de reproduction de clefs pour accéder au nouvel appartement, d'un montant de 528 euros, dès lors qu'il ne sont pas en rapport direct avec le déménagement ; qu'enfin, les frais de transfert du siège de la société de conseils de M. Y... dans le nouvel appartement ne pourront être acceptés, dès lors qu'ils ont été réglés par la personne morale, qui n'est pas dans la cause, et non par M. Y... ; B) Différentiel de loyers 159 183,50 euros : le préjudice subi est établi par le fait que pendant trois ans, délai à partir duquel un autre congé pouvait être régulièrement dénoncé, M. Y... s'est trouvé dans l'obligation, pour disposer d'un bien comparable en ce qu'il disposait d'une vaste terrasse à celui dont Mme X... lui avait indûment retiré la jouissance, de procéder à une location plus onéreuse, compte tenu de la rareté de ce type de bien, puisque le nouveau bail a été conclu pour une superficie plus petite moyennant paiement d'un loyer d' un montant sensiblement plus élevé ; que Mme X... est mal fondée à soutenir que l'appelant aurait pu se reloger dans le même quartier pour le même montant de loyer, dès lors que M. Y... était en droit de se reloger dans un bien comparable et que le caractère exceptionnel du bien de Mme X... réside, non pas dans la surface même de l'appartement, mais dans l'existence de la vaste terrasse 495 mètres carrés de plain-pied, qui l'agrémente ; que la comparaison des baux concernant les deux locations successives ne permet pas d'établir un avantage particulier dont bénéficierait M. Y... du fait de son nouvel emménagement, même si la nouvelle location est située dans un quartier un peu plus huppé ; que son préjudice s'établit donc sur les trois ans pendant lesquels il pouvait prétendre au maintien dans les lieux à la différence de loyer, soit 3 158, 19 euros sur 28 mois et 1 845,22 euros sur 8 mois, représentant la somme totale de 103 191,08 euros (88 429,32 + 14761,76) ; que Mme X... sera condamnée au paiement de cette somme ; C) Préjudice moral 25 000 euros : M. Y... ne justifie pas avoir subi un préjudice moral distinct du préjudice matériel indemnisé par ailleurs, du seul fait que la terrasse 140 mètres carrés contre 493 mètres carrés précédemment et l'appartement 136 mètres carrés contre 170 précédemment de sa nouvelle location dans le VIIeme arrondissement de Paris sont plus petits ; qu'il n'est, en effet, pas démontré que le nouvel appartement, pour être un peu moins vaste, serait pour autant moins agréable à vivre ; que M. Y... sera, en conséquence, débouté de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral ; C) Sur la demande de Y... visant à ce que la Cour lui donne acte de ce qu'il se réserve le droit de demander ultérieurement les suppléments de loyers qu'il aura eu à supporter postérieurement au 31 décembre 2016 : la simple demande de donner acte de la réserve de formuler ultérieurement de nouvelles prétentions faite par M. Y... ne constitue pas une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point litigieux, de sorte que la Cour, qui a entendu au surplus et pour les motifs exposés dans le paragraphe précédent, limiter à trois ans l'indemnisation de M. Y... au titre des suppléments de loyers acquittés, n'a pas à répondre à cette demande ; D) Sur les demandes accessoires : Mme X..., qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens de première instance et d‘appel » (arrêt attaqué, p. 4 à 6) ;
1° Alors d'une part que tout jugement doit être motivé, le défaut de réponse à conclusions constituant un défaut de motifs ; que Mme X... soutenait dans ses conclusions d'appel que « les justificatifs démontrant le règlement des loyers des appartements de la rue Codet par M. Y... n'ont été produits qu'un an et demi après l'introduction de l'instance et qu'ils ne concernent que la période allant du 1er octobre 2014 à janvier 2016. Aucune justification n'est ainsi fournie s'agissant de la période courant du 01.07.2011 au 30.09.2014 (
). L'appelant verse uniquement au débat des quittances de loyer courant du 24.10.2014 au 31.01.2016 au nom de Jean-Philippe Y... (et non Denis Y...) alors qu'il demande à être indemnisé d'un hypothétique préjudice qui naît en juillet 2011 » (conclusions d'appel, p. 13) ; que la cour d'appel a cependant condamné la bailleresse à l'indemnisation du différentiel de loyers pour la période de trente six mois à compter d'août 2011 ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux moyens décisifs de Mme X..., tenant à l'absence de justificatifs du paiement des loyers, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2° Alors, d'autre part, que la mise en oeuvre de la responsabilité suppose la réunion d'un fait générateur de responsabilité, d'un préjudice et d'un lien de causalité ; qu'en l'absence de lien de causalité, la réparation d'un préjudice ne peut être imputée à l'auteur désigné responsable ; que la cour d'appel a mis à la charge de Mme X... les frais du déménagement de M. Y... ; qu'elle a par ailleurs calculé le préjudice matériel lié à la différence entre le montant de l'ancien et du nouveau loyer sur une période de trente six mois pendant laquelle le locataire « pouvait prétendre au maintien dans les lieux » ; que la perspective du maintien dans les lieux n'étant que temporaire, le déménagement était donc inéluctable ; qu'il ne peut donc être la conséquence du caractère frauduleux attribué au congé ; qu'en l'absence de lien de causalité entre la fraude retenue et le déménagement, puisqu'il serait survenu en tout état de cause, son montant ne peut être mis à la charge de la bailleresse ; qu'en faisant cependant supporter le coût du déménagement à Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240.
