Cour d'appel, 13 décembre 2023. 23/00245

ARRET N°384 N° RG 23/00245 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BINX4 AFFAIRE : M. [B] [T] C/ Mme [K] [G] VEUVE [M] veuve [M], S.A.S. SAPA Représentée par son Président domicilié en cette qualité au siège de la société, S.A.S.U. B3D19 - LE RAMONEUR CORREZIEN Immatriculée au RCS de BRIVE sous le numéro 900 117 458, S.A.R.L. BLAYEZ IMMOBILIER MCS / BC Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2023 ---==oOo==--- Le treize décembre deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe. ENTRE : Monsieur [B] [T] né le 25 Janvier 2001 à [Localité 8] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Michel LABROUSSE de la SCP SCP D'AVOCATS MICHEL LABROUSSE - CELINE REGY - FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE APPELANT d'une décision rendue le 14 FEVRIER 2023 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE TULLE ET : Madame [K] [G] VEUVE [M] veuve [M] née le 03 Octobre 1941 à [Localité 6] demeurant [Adresse 4] représentée par Me Lauranne ETCHEVERRY, avocat au barreau de BRIVE S.A.S. SAPA Représentée par son Président domicilié en cette qualité au siège de la société demeurant [Adresse 3] représentée par Me Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES, Me Viviane PELTIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND S.A.S.U. B3D19 - LE RAMONEUR CORREZIEN Immatriculée au RCS de BRIVE sous le numéro 900 117 458 demeurant [Adresse 1] défaillante S.A.R.L. BLAYEZ IMMOBILIER demeurant [Adresse 5] représentée par Me Julien FREYSSINET de la SELARL LYSIAS AVOCATS, avocat au barreau de TULLE, Me Clément RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me Margaux MASSOT, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMEES ---==oO§Oo==--- L'affaire a été fixée à l'audience du 27 septembre 2023 par application de l'article 905 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller magistrat rapporteur, assistée de Madame Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller magistrat rapporteur, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 08 novembre 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 22 novembre 2023, puis au 06 décembre 2023 puis au 13 décembre 2023, les parties en ayant été avisées. Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller magistrat rapporteur, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- EXPOSE DU LITIGE Le 11 mars 2022, M. [B] [T], par l'intermédiaire de l'agence immobilière BLAYEZ IMMOBILIER, a signé un compromis de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 7], ainsi que sur certains meubles, propriété de Mme [K] [M]. Le compromis de vente stipulait que l'immeuble avait fait l'objet d'un traitement contre la mérule dans la cave suite à la découverte de ce champignon, la facture d'intervention de la société SAPA étant jointe au contrat. Dans l'attente de la réitération de l'acte authentique de vente prévue le 22 juin 2022, une convention d'entreposage temporaire a été signée et M. [T] a pris possession des lieux le 1er avril 2022. Le 04 juin 2022, M. [T] a sollicité la résiliation de la vente et le remboursement de la somme de 5 000 euros, correspondant au prix des meubles cédés, au motif qu'il avait découvert la présence de mérule dans la salle de bain. Par acte d'huissier de justice du 13 octobre 2022, M. [T] a fait assigner Mme [M], la SARL BLAYEZ IMMOBILIER, la SAS SAPA et la Société B3D19 LE RAMONEUR LE CORREZIEN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tulle aux fins d'ordonner une expertise pour déterminer si l'immeuble vendu était affecté d'un vice caché lié à la présence de mérule dans la salle de bains. Par ordonnance réputée contradictoire du 14 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tulle a : - débouté M. [T] de sa demande d'expertise ; - condamné M. [T] à payer à Mme [M] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [T] à payer à la société BLAYEZ IMMOBILIER la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [T] aux dépens. Par déclaration du 17 mars 2023, M. [B] [T] a relevé appel général de cette ordonnance. L'affaire a été orientée à bref délai. ***** Par dernières conclusions signifiées et déposées le 17 juillet 2023, M.[T] demande à la cour de réformer l'ordonnance, et statuant à nouveau, de : - ordonner une expertise judiciaire, confiée à tel expert judiciaire qu'il appartiendra à la Cour de désigner à ses frais avancés, avec pour mission, sous contrôle d'un juge, de : * rechercher la présence de la mérule, son existence passée, l'efficacité des traitements effectués par la SAS SAPA, sa date d'apparition, sa vitesse de propagation, * rechercher si cette dernière a été éradiquée en tout ou partie, et si les procédés utilisés ont été suffisants, efficaces, ou doivent être complétés par un autre procédé curatif, * rechercher si cette dernière a pu se propager, ou est susceptible de le faire à l'avenir dans les autres parties de l'immeuble, * de visiter l'intégralité du bien, tant en périphérie qu'à l'intérieur, tous étages, rez-de-chaussée, combles, éléments de toiture, charpente, volets, et plus généralement, tous éléments bois ou autres, permettant à la mérule de se développer, * déterminer, en l'hypothèse de traitement, le coût de celui-ci, * se prononcer sur l'incidence de solidité et la destination de l'immeuble, * déterminer le dommage, son coût réparatoire, et les moyens pour y remédier, et plus généralement, tous les préjudices financiers directs ou indirects pouvant en résulter. - réserver en l'état les dépens. Par dernières conclusions signifiées et déposées le 11 août 2023, la SARL BLAYEZ IMMOBILIER demande à la cour de confirmer l'ordonnance déférée, et de condamner M. [T] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Par conclusions déposées le 14 juin 2023, Mme [K] [M] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise, et de condamner M. [T] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions signifiées et déposées le 07 juin 2023, la SAS SAPA conclut à la confirmation de l'ordonnance, et subsidiairement demande à se voir donner acte de ce qu'elle formule les plus expresses réserves, notamment quant à sa responsabilité. Elle sollicite également la condamnation de M. [T] aux dépens de première instance avec le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La SASU B3 D19 LE RAMONEUR CORREZIEN n'ayant pas constitué avocat dans le mois de la notification de la déclaration d'appel, celle-ci lui a été signifiée à la requête de M. [T], par acte d'huissier de justice du 11 mai 2023 remis à domicile. La SASU B3 D19 LE RAMONEUR CORREZIEN n'a pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, étant rappelé qu'aucune mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une des parties dans l'administration de la preuve. En l'espèce, Monsieur [T] sollicite sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, l'organisation d'une mesure d'expertise technique aux fins de rechercher la présence de mérule dans l'immeuble, objet de la vente, exposant qu'il existerait un litige potentiel, d'une part avec la venderesse tenue à la garantie des vices cachés, et d'autre part avec l'agence immobilière débitrice d'une obligation d'information à son égard. Les autres parties constituées (Mme [M] et la SAS BLAYEZ IMMOBILIER) s'opposent cette demande au motif que le requérant ne démontre pas la présence de la mérule au moment de sa prise de possession des lieux, et soulignent que M.[T] ne fait d'ailleurs état que d'une inquiétude quant au retour de la mérule au sein du bien immobilier, objet du compromis de vente. Il est constant que lors de la signature du compromis de vente, M.[T] a reçu l'information selon laquelle l'immeuble avait été infesté par la mérule dans la cave et avait fait l'objet d'un traitement en octobre 2021 réalisé par la société SAPA dont la facture d'intervention a été annexée au compromis. Il a négocié une baisse du prix de vente pour ce motif invoquant sa crainte d'un retour possible de la mérule (sa lettre à l'agence BLAYEZ du 14 février 2022). Il a été destinataire des diagnostics techniques afférents à l'immeuble vendu lesquels ne concernaient pas la présence de mérule, l'immeuble vendu n'étant pas situé dans le périmètre soumis à diagnostic. Il est établi par ailleurs que selon convention signée le 1er avril 2022, il a été autorisé avant la réitération de l'acte en la forme authentique prévue pour le 22 juin 2022, à prendre possession des lieux de manière anticipée, pour entreposage de meubles et désencombrement à l'exclusion de la réalisation de tous travaux. Selon ladite convention, il était stipulé : 'En aucun cas, l'acquéreur ne pourra se prévaloir à l'encontre du vendeur de la découverte d'un vice caché ou apparent entre la date de dépôt de ses effets personnels dans les lieux et la date de signature de l'acte authentique de vente pour refuser de réitérer l'avant-contrat de vente ou demander une réduction du prix de vente, la vente ayant été convenue 'en l'état' après que l'acquéreur ait pu visiter les biens à son gré et qu'il ait pu se renseigner ou être renseigné sur la situation juridique et administrative. Toutefois, cette clause serait inopérante si le vendeur avait lui-même connaissance d'un vice qu'il n'aurait pas révélé à l'acquéreur.' M.[T] soutient avoir découvert le 18 mai 2022, la présence de mérule sur un morceau de bois dans la salle de bains située au rez-de-chaussée de l'immeuble, à la suite de la chute d'un carreau de carrelage. Pour démontrer la présence de mérule dans cette partie d'immeuble, il entend se prévaloir de photographies prises par ses soins du morceau de bois qui serait infesté et d' un devis établi le 16 juin 2022 par la société B3D19 Le Ramoneur Corrézien. En cause d'appel, il n'a produit aucun élément nouveau tel un constat d'huissier établissant de manière incontestable la présence de mérule dans l'immeuble ou un attestation d'une entreprise spécialisée attestant de la présence de mérule et de la nécessité de réalisation d'un traitement. Les éléments de preuve produits par le requérant sont discutés par les parties adverses (la venderesse et l'agence) qui en contestent la force probante. S'agissant des photographies prises par l'appelant, elles sont insuffisantes à elles seules à prouver la présence de mérule dans la salle de bains étant rappelé que Nul ne peut se constituer une preuve à lui même. Ces photographies ne démontrent pas la provenance de la planche de bois photographiée qui serait infestée. Il ressort par ailleurs du mail du 27 juin 2022 adressé par Madame [X] à Mme [M] responsable de l'agence BLAYEZ IMMOBILIER que le simple devis établi le pour la somme de 650,20€ par la SASU B3D19 ramoneur corrézien a été effectué 'par sécurité', l'entreprise ne pouvant attester par un simple contrôle visuel des murs, de l'absence ou de la présence de champignons, le compromis de vente rappelant d'ailleurs que seule la réalisation d'un diagnostic technique pouvant nécessiter des sondages destructifs permettrait de détecter la présence éventuelle de mérule dans le bâti. Cette entreprise venue sur les lieux n'a donc établi aucune attestation confirmant la présence de mérule dans la salle de bains. Dès lors, la cour ne peut que confirmer la décision du premier juge qui a rejeté à bon droit et en l'état des éléments de preuve insuffisants fournis par M.[T] sa demande d'expertise, faute de motif légitime à sa réalisation avant tout procès au fond. *Sur les mesures accessoires Succombant en ses prétentions et en son recours, M.[T] supportera les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'il puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Il serait en outre inéquitable de laisser Mme [K] [M] et la SARL BLAYEZ IMMOBILIER supporter l'intégralité des frais qu'elles ont dû exposer pour assurer la défense de leurs intérêts; Ainsi, outre la somme qui leur a été déjà allouée par le premier juge, une indemnité supplémentaire de 800 euros leur sera accordée à chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- La Cour  d'appel statuant par décision Contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Confirme l'ordonnance déférée, Y ajoutant, Condamne M.[B] [T] à verser à Mme [K] [M] et à la SARL BLAYEZ IMMOBILIER une somme de 800 € à chacune, en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne M.[B] [T] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, Philippe VITI. Corinne BALIAN.