Cour d'appel, 24 mai 2023. 22/00013

24/05/2023 ARRÊT N°07/2023 N° RG 22/00013 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O2M5 J-C.G./IA Décision déférée du 10 Mai 2022 - Juge de l'expropriation de TOULOUSE - 21/00077 J-M.[G] S.A.R.L. LES FORMULES C/ MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND [Localité 8] REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE Chambre des Expropriations *** ARRÊT DU VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE S.A.R.L. LES FORMULES Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉS Etablissement Public FONCIER LOCAL DU GRAND [Localité 8] Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 8] M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES [Adresse 7] [Adresse 7] représenté par Mme [W] [M] COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 15 Mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de: Président : J.C. GARRIGUES, Assesseurs : A-M. ROBERT M. NORGUET qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe - signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé. FAITS ET PROCEDURE [Localité 8] Métropole poursuit un projet de renouvellement urbain dans les quartiers situés à proximité de la gare [6] dont la mise en oeuvre a été confiée à la SPLA Europolia par le biais d'une concession d'aménagement. La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en oeuvre. Depuis 2011, [Localité 8] Métropole anticipe les acquisitions foncières en particulier dans le secteur situé à l'Est de la voie ferrée dit Secteur '[Localité 4]' et dans le secteur situé à l'Ouest de la voie ferrée dit Secteur '[Localité 5]'. C'est ainsi que l'Etablissement Public Foncier Local du Grand [Localité 8] (EPFL) intervient pour le compte de [Localité 8] Métropole en vue de l'acquisition de la totalité des immeubles, locaux d'activités et locaux commerciaux compris dans ces deux périmètres. Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées par l'EPFL, soit à l'amiable, soit sur exercice du droit de préemption urbain, soit sur exercice du droit de délaissement ouvert aux propriétaires, [Localité 8] Métropole a pris la décision de lancer une procédure d'expropriation. L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et l'enquête parcellaire se sont déroulées du 14 mars au 30 avril 2019. L'opération a été déclarée d'utilité publique suivant arrêté préfectoral du 16 décembre 2019, lequel désigne l'EPFL en tant qu'autorité expropriante. Par arrêté préfectoral du 16 juin 2020, les acquisitions et les travaux nécessaires pour mener à bien le projet Grand [Localité 8], quais d'Oc, ont été déclarés urgents de sorte que la procédure en fixation judiciaire des indemnités d'expropriation est poursuivie selon la procédure d'urgence des articles R.232-1 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Parmi les biens expropriés dans les secteurs '[Localité 4]' et '[Localité 5]', figure un local commercial appartenant à la Sci Chanel, sis [Adresse 1], ayant fait l'objet d'une ordonnance d'expropriation rendue le 27 octobre 2020. En vertu d'un bail commercial du 1er juillet 2008 et d'un avenant du 16 juin 2015, la Sarl Les Formules exploite dans ce local une activité de boulangerie, restauration rapide et sandwicherie. A défaut d'accord avec la Sarl Les Formules sur le montant des indemnités lui revenant, l'EPFL a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation judiciaire de celle-ci selon la procédure d'urgence. Par ordonnance du 12 novembre 2021, un transport sur les lieux a été fixé au 13 décembre 2021. Par jugement du 14 décembre 2021, le juge de l'expropriation a fixé l'indemnité provisionnelle revenant à la Sarl Les Formules à la somme de 59.400 € . Par jugement en date du 10 mai 2022, le juge de l'expropriation a : - fixé le montant de l'indemnité globale revenant à la Sarl Les Formules à la somme de 65.913 € dont 4946 € d'indemnité de remploi ; - fixé le montant de l'indemnité pour déménagement revenant à la Sarl Les Formules à la somme de 3639,60 € ; - fixé le montant de l'indemnité pour frais administratifs et frais d'acte revenant à la Sarl Les Formules à la somme de 2000 € ; - jugé que les indemnités légales de licenciement seront prises en charge par l'expropriant sur présentation des contrats de travail et des justificatifs de paiement ; - laissé les dépens à la charge de l'EPFL du Grand [Localité 8] ; - rejeté toute autre demande. Par voie de déclaration en date du 7 juin 2022, la Sas Sarl Les Formules a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 14 mars 2023, la Sas ETM, appelante, demande à la cour de : - recevoir la Sas ETM en son appel ; - le dire bien fondé ; - réformer le jugement entrepris ; - statuer à nouveau sur les indemnités dues ; - condamner l'EPFL au paiement d'une indemnité principale de 110.000 € ; - condamner l'EPFL au paiement de frais de remploi à hauteur de 11.000 € ; - condamner l'EPFL au paiement au titre des pertes d'agencement de la somme de 25.000 € ; - condamner l'EPFL au paiement de frais administratifs et frais d'acte à hauteur de 6000 € ; - condamner l'EPFL au paiement de la somme de 6932,38 € au titre des indemnités de licenciement ; - condamner l'EPFL au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 21 septembre 2022, l'EPFL du Grand [Localité 8] demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 10 mai 2022 dans toutes ses dispositions ; - donner acte aux parties de la renonciation de la Sarl Les Formules à solliciter une indemnité pour déménagement ; - en conséquence, fixer le montant des indemnités revenant à la Sarl Les Formules de la manière suivante # indemnité principale : 60.967,00 € # indemnité de remploi : 4946,00 € # indemnité pour frais administratifs : 2000,00 € ; # indemnités légales de licenciement : à payer par l'EPFL sur présentation des contrats de travail et des justificatifs de paiement ; - rejeter toutes prétentions contraires ; - condamner la Sarl Les Formules à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la Sarl Les Formules aux entiers dépens d'appel. Les conclusions du commissaire du gouvernement, déposées postérieurement au délai prévu par l'article R. 311-26 du code de l'expropriation, sont irrecevables. MOTIFS Le bien exproprié La parcelle cadastrée [Cadastre 3] supporte un immeuble sis [Adresse 1] qui comprend en son rez-de-chaussée un local commercial ayant appartenu à la Sci Chanel dans lequel la Sarl Les Formules, dont la gérante est Mme [S] [E], exerce une activité de boulangerie, restauration rapide et sandwicherie (Siren n° 508 710 308) à l'enseigne commerciale 'Le Fournil de l'avenue', en vertu d'un bail du 1er juillet 2008, objet d'un avenant du 16 juin 2015. Le fonds bénéficie d'une vitrine d'une belle ampleur et en bon état lui donnant une visibilité commerciale certaine. Les principes d'indemnisation Selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation. C'est à cette date, soit le 27 octobre 2020, que doivent être appréciées la consistance matérielle et la consistance juridique du bien exproprié. L'article L.322-2 du même code dispose : ' Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique'. Aux termes de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a) de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme. Ce dernier article dispose que la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est, pour les biens non compris dans le périmètre d'une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En application des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d'Urbanisme approuvé par délibération en date du 10 novembre 2016. A cette date, le bien exproprié est classé en zone UC2c. Par ailleurs, en application de l'article L. 222-2 alinéa 1er du code de l'expropriation, l'ordonnance d'expropriation a eu pour effet d'éteindre, à sa date, tous les droits réels ou personnels existant sur l'immeuble exproprié. Les droits que la Sarl Les Formules tenait de son bail se sont donc éteints le 27 octobre 2020. Il convient dès lors de fixer le montant des indemnité lui revenant en réparation du préjudice subi du fait de l'extinction du bail commercial dont elle était titulaire. Ces divers points ne sont pas discutés par les parties. L'indemnité principale Il convient de chiffrer cette indemnité par application de la méthode d'évaluation dite des barèmes utilisée par le commissaire du gouvernement en première instance, consistant à appliquer à la moyenne des chiffres d'affaires dégagés durant les trois dernières années un barème déterminé après étude du marché des cessions de fonds de commerce comparables. Le commissaire du gouvernement (en première instance) a retenu les chiffres d'affaires suivants déclarés pour ce fonds de commerce (exercices clos au 30/09) : 2017 : 83.239 € HT (pas de TVA collectée déclarée) 2018 : 81.330 € HT, soit 89.220 € TTC 2019 : 78.609 € HT (pas de TVA collectée déclarée) 2020 : 55.393 € HT, soit 60.093 € TTC. Il propose de neutraliser le chiffre d'affaires de l'année 2020, inférieur du fait de l'impact de la crise sanitaire sur l'activité de ce type de commerce, et retient la moyenne des trois derniers chiffres d'affaires calculée à 83.690 € TTC. S'agissant du taux applicable, il a effectué une recherche portant sur des cessions de fonds de commerce pour des activités similaires dans [Localité 8] intra muros. Sur la base de sept termes de comparaison, il a relevé un taux moyen de 60 % . Il a indiqué que le Guide de l'évaluateur version 2019 précisait un ratio prix de vente / Chiffre d'affaires TTC de 65 % à 100 % du CA annuel pour les crêperies, 65 % à 80 % du CA annuel pour la croissanterie - briocherie, et 70 % à 110 % du CA annuel pour la restauration rapide. Il ainsi proposé de retenir un taux de 70 % à appliquer au chiffre d'affaires moyen annuel, soit une indemnité principale de : 83.690 € x 70 % = 58.583 € . S'agissant du chiffre d'affaires moyen à prendre en compte, le premier juge : - n'a pas retenu l'année 2020 en raison des impacts économiques de la crise sanitaire, les parties étant d'accord sur ce point ; - a constaté que la Sarl Les Formules ne fournissait aucune explication quant à l'absence de mention de TVA collectée en ligne 374 du tableau 2033-D-SD de la liasse fiscale des exercices 2017 et 2019 alors que l'entreprise était soumise à cette taxe, et précisé qu'il était regrettable que la Sarl Les Formules ne produise pas aux débats ses déclarations de TVA des exercices litigieux ; - après avoir rappelé les dispositions des articles 278-O bis et 279 du code général des impôts prévoyant selon les cas des taux de TVA de 5,5 % ou de 10 %, a estimé qu'à défaut d'indiquer la répartition de son chiffre d'affaires entre ventes à emporter (taux de 10 %) et ventes à consommer sur place (taux de 5,5 %), l'argumentation de la Sarl Les Formules était défaillante et a en conséquence retenu un taux de TVA à 5,5 % ; - a ainsi retenu des chiffres d'affaires rectifiés de 87.817 € TTC pour 2017, 90.540 € TTC pour 2018 et 82.932 € TTC pour 2019, soit un chiffre d'affaires moyen de 87.096 € TTC. En cause d'appel, la Sarl Les Formules soutient qu'elle est assujettie à un taux de TVA de 10 %, soit un chiffre d'affaires moyen de 90.200 € . En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la Sarl Les Formules ne communiquant toujours pas les éléments permettant de déterminer la répartition entre ventes à emporter et ventes de produits à consommer sur place, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en prenant pour base de calcul un chiffre d'affaires moyen de 87.096 € TTC. Par ailleurs, la Sarl Les Formules demande à la cour d'appliquer un barème de 100 % du chiffre d'affaires dans la mesure où l'emplacement du fonds de commerce était plus que favorable jusqu'à ce que la politique de destruction du quartier soit mise en oeuvre, où le montant du loyer était particulièrement faible et où elle exploitait plusieurs activités, ce qui était un facteur de croissance de la valeur du fonds. Sur ce point, il apparaît que les termes de comparaison choisis par le commissaire du gouvernement (en première instance) correspondent exclusivement à des établissements de restauration et qu'un taux de 80 % correspond mieux aux caractéristiques du local et du quartier que celui de 70 %. Selon cette méthode, l'indemnité principale doit donc être fixée à : 87.096 € x 80 % = 69.676,80 € . Pour soutenir que la valeur du fonds de commerce ne peut être inférieure à la somme de 110.000 € , la Sarl Les Formules produit divers éléments de comparaison concernant des cessions de fonds de commerce ( prix de 132.500 € , 145.000 € , 140.000 €, 100.000 €, 110.000 € , 110.000 € , 180.000 € , 235.000 € pour sept fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie ou restauration rapide et un local commercial). L'EPFL fait observer à juste titre que ces termes de comparaison ne sont pas efficients dans la mesure où ils ne correspondent pas à des ventes réalisées mais à de simples annonces, où ces fonds de commerce dégagent des chiffres d'affaires nettement supérieurs à ceux réalisés par la société ETM s'expliquant par leurs emplacements, où ces annonces font ressortir des ratios inférieurs à 70 % et où en toute hypothèse la méthode d'évaluation par le pas de porte n'est jamais utilisée en raison de son manque de fiabilité. Dans ces conditions, l'indemnité principale doit être fixée à 69.676,80 € . Sur l'indemnité de remploi En application de l'article R.322-5 du code de l'expropriation et conformément aux usages en matière d'éviction commerciale, l'indemnité de remploi sera fixée à : ( 23.000 € x 5 % ) + ( 46.676,80 € x 10 % ) = 5818 € . Aucun élément du dossier ne justifie en effet l'allocation d'une indemnité de remploi de 10 % de l'indemnité principale telle que sollicitée par l'expropriée. Sur l'indemnité pour perte d'agencements Le premier juge a rappelé que le fonds de commerce était composé d'un ensemble d'éléments mobiliers corporels (matériel marchandises...) et incorporels (nom, enseigne, droit au bail) concourant à constituer une unité économique permettant au commerçant de répondre aux besoins de la clientèle. Il a constaté que les agencements évoqués par la Sarl Les Formules constituaient des éléments corporels du fonds de commerce déjà indemnisés par l'allocation de l'indemnité principale et qu'il ne pouvait donc être fait droit à cette demande. En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a ainsi fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, et ce d'autant plus que les agencements et matériels ont été amortis et que certains d'entre eux ont été conservés par l'expropriée au vu de la facture de déménagement. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point. Sur l'indemnité pour déménagement Il a été alloué à la Sarl Les Formules une indemnité pour déménagement de 3639,60 € , acceptée par l'EPFL. Celui-ci demande à la cour de donner acte aux parties de la renonciation de la Sarl Les Formules à solliciter une telle indemnité. Mais il apparaît que la Sarl Les Formules sollicite en réalité la confirmation du jugement sur ce point, prétention à laquelle il sera fait droit. Sur les frais administratifs La Sarl Les Formules expose que les frais administratifs et les frais d'acte, distincts des frais de remploi, ne sauraient être inférieurs à 5 % de la valeur, soit 6000 € . Le premier juge a estimé qu'il n'était pas justifié de ces frais mais qu'il convenait de valider l'offre de l'EPFL qui acceptait de s'acquitter d'une somme de 2000 € . La société ETM ne justifie toujours pas subir un préjudice d'un montant supérieur. Le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point. Sur les indemnités de licenciement La Sarl Les Formules expose qu'elle emploie deux salariés, M. [P] [E] et Mme [S] [E] qui seront licenciés pour motif économique, le coût du licenciement étant le suivant pour un montant total de 6932,48 €. Il a été jugé que les indemnités légales de licenciement seraient prises en charge par l'expropriant sur présentation des contrats de travail et des justificatifs de paiement. La Sarl Les Formules maintient sa demande au motif que la procédure de licenciement ne pouvait intervenir que postérieurement à la perte du fonds et à l'indemnisation de la société de ce chef, qui n'est toujours pas intervenue. Il apparaît que la Sarl Les Formules a libéré les lieux le 16 mars 2022, qu'elle a donc cessé son activité au moins depuis cette date et qu'elle était en mesure de produire les justificatifs demandés à l'appui de son mémoire d'appel. Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé sur ce point. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile L'EPFL, partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel. Il se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et de la procédure d'appel. Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Statuant dans les limites de sa saisine, Infirme le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 8], service expropriation en date du 10 mai 2022, en ce qui concerne l'indemnité principale et l'indemnité de remploi. Le confirme en ce qui concerne ses dispositions relatives à l'indemnité pour frais divers (2000 € ), à l'indemnité pour perte d'agencements, à l'indemnité pour déménagement (3639,60 €), aux indemnités de licenciement et aux dépens. Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Fixe le montant de l'indemnité principale à 69.676,80 €. Fixe le montant de l'indemnité de remploi à 5818 €. Condamne l'EPFL du Grand [Localité 8] aux dépens d'appel. Condamne l'EPFL du Grand [Localité 8] à payer à la Sarl Les Formules la somme de 3000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance et de la procédure d'appel. Déboute l'EPFL de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER J-C.GARRIGUES